Back to top

Oppussingsobjekt: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om oppussingsobjekt? Mange nordmenn drømmer om å eie sin egen bolig, men med stigende boligpriser kan drømmen virke uoppnåelig. I et slikt tilfelle kan kanskje en bolig med oppussingsbehov være redningen. Boliger som karakteriseres som oppussingsobjekt, selges ofte for en lavere kvadratmeterpris enn mer moderne boliger. I denne artikkelen gjør vi rede for hva du må forberede deg på dersom du vurderer å kjøpe et oppussingsobjekt. Du får svar på hva du skal se etter på visning, og hvordan du kan regne ut om du har råd til å ta på deg et oppussingsprosjekt. Her forteller vi deg alt du trenger å vite før du kjøper et oppussingsobjekt.

1. Oppussingsobjekt med stort potensial

Boligmarkedet i Norge er konkurransepreget, og det kan være tøft å skille seg ut blant de mange tiltalende boligannonsene. I mange tilfeller leser potensielle kjøpere kun overskriften til en annonse før de bestemmer seg for om de er interessert eller ikke. Det har derfor utviklet seg flere ord og uttrykk som raskt skal beskrive en bolig, og som kun benyttes i forbindelse med markedsføring av eiendom. Oppussingsobjekt er et slikt uttrykk. Det brukes i de tilfellene selger ønsker å formidle at boligens standard er dårligere enn det man i utgangspunktet kan forvente, og at det derfor er behov for utbedringer som mest sannsynlig vil føre til kostnader for kjøper. Det finnes ingen klar definisjon av hva som kvalifiserer til å kalles et oppussingsobjekt, så det er opp til megler og/eller selger å velge om de vil benyttes seg av begrepet i markedsføringen av boligen. Man kan likevel si at oppussingsobjekt som regel innebærer at, hele eller deler av, boligen må oppgraderes, og det er ofte nødvendig å utbedre kjøkken og/eller bad. Det kan være behov for å ansette entreprenør eller andre fagfolk til å utføre arbeidet, med mindre man innehar riktig kompetanse selv. Oppussingsobjekt er ofte dødsbo, utleieboliger, eller en bolig der oppussing allerede er påbegynt.

Det er to klare fordeler med å kjøpe et oppussingsobjekt:

1. Salgsprisen er lavere enn for en moderne bolig med den samme beliggenheten. Kvadratmeterprisen vil være lavere enn for en ny bolig av samme størrelse, og for noen kan dette være utslagsgivende for å komme seg inn på boligmarkedet eller skaffe seg en bolig i et attraktivt område.

2. Man får mulighet til å skape sin egen drømmebolig. Det er selvfølgelig mulig å gjøre endringer i nye boliger også, men terskelen for å gjøre store endringer i en ny bolig vil nok være høyere enn for et oppussingsobjekt. 

Underkapitler om oppussingsobjekt med stort potensial:

1.1. Er et oppussingsobjekt en god idé?
1.2. Bør man å legge inn skambud på oppussingsobjekt?
1.3. Kan man kjøpe seg forkjøpsrett?

2. Lønner det seg å kjøpe et oppussingsobjekt?

Den største fordelen med et oppussingsobjekt er selvfølgelig at kvadratmeterprisen er lavere enn den ville vært hvis boligen hadde vært ferdig oppgradert. Når det er sagt betyr det ikke at det nødvendigvis vil lønne seg økonomisk å kjøpe et oppussingsobjekt.

Et enkelt regnestykke man gjerne tyr til når man vurderer å kjøpe et oppussingsobjekt, er å ta prisen for en tilsvarende bolig i området, minus prisen for oppussingsobjektet, og så anslå om mellomlegget vil dekke arbeidet som skal utføres.

Tilsvarende bolig: 3,5 millioner

Oppussingsobjekt: 2,7 millioner

Differanse / budsjett: 800.000 kr

I dette tilfellet vil man kunne si at det lønner seg å kjøpe oppussingsobjektet dersom man klarer å utføre alle utbedringene for under 800.000 kroner. En slik fremgangsmåte vil nok egne seg best for de som ønsker å tjene penger på boligkjøpet, for eksempel hvis det er aktuelt å kjøpe, pusse opp, for så å selge boligen igjen. Dette regnestykket forutsetter også at man har et godt grunnlag for å anslå kostnadene for oppussingen.

Dersom man skal finansiere boligkjøpet med lån fra banken, må man være oppmerksom på at kostnadene for oppussingen må inkluderes i totalkostnadene for boligen. I tillegg må man huske på tilknyttede kostnader, som for eksempel dokumentavgift, flyttehjelp og kostnader for salg av egen bolig. I eksempelet nedenfor ser vi at man sitter igjen med 300.000 kroner til oppussing.

Finansiering: 3 millioner

Oppussingsobjekt: 2,7 millioner

Differanse / budsjett: 300.000 kr

Dersom man finner et oppussingsobjekt man kunne tenke seg å kjøpe, kan det lønne seg å ta med en fagperson på visning for å få et realistisk innblikk i hva som må gjøres for å ferdigstille boligen. Når man har svaret på det, kan man sette opp et budsjett for arbeid, materialer og eventuelle søknadsprosesser i oppussingsarbeidet. Budsjettet bør også inkludere andre kostnader knyttet til oppussingen. Kan man bo i boligen mens den oppgraderes, eller er man nødt til å bo et annet sted? Hvordan er fremkommeligheten? Er det behov for å betale for parkering eller kanskje man må leie kran? Når regnestykket er ferdig, ser man hvor mye man kan tilby for selve boligen.

Finansiering: 3 millioner

Kostander: 450.000 kr

Differanse / budsjett: 2,55 millioner

En feil mange gjør er å sette opp et alt for optimistisk budsjett for oppussingen. Dette kan i verste tilfelle føre til at man ruinerer privatøkonomien. Det er ekstremt viktig å ta høyde for at ikke alt vil gå etter planen, og at det derfor vil dukke opp uforutsette utgifter. De største utgiftspostene er bad og kjøkken, så det er avgjørende å undersøke hva som må gjøres med disse rommene. Sjekk om det eventuelt er mulig å vente med deler av oppussingen til en senere anledning, i tilfelle budsjettet skulle sprekke. Husk også at mange eldre boliger kan ha behov for omfattende oppdateringer for å tilfredsstille dagens byggetekniske krav.

Underkapitler om oppussingsobjekt og lønnsomhet:

2.1. Hva gjør en eiendomsmegler?
2.2. Taktikker og strategier til budrunden
2.3. Hvordan beregnes boligens verdi?

3. Sentrale begreper

Det finnes flere ulike uttrykk som antyder at det er behov for oppussing, i tillegg til oppussingsobjekt, og disse begrepene brukes ofte om hverandre. Hvilket begrep man bruker er også avhengig av hvilken erfaring man har med oppussingsarbeid. Det som karakteriseres som oppfriskningsbehov for noen, kan fremstå som totalrenovering for andre. I tillegg vil også forventning til standard være avgjørende for hvordan man beskriver en bolig. Nedenfor følger en liten oversikt over noen begrep man kan støte på når man leser boligannonser. Vær oppmerksom på at det ikke finnes noen fasit på hva de ulike begrepene betyr. Det er alltid viktig å undersøke boligen nøye når man er på visning.

Oppfriskningsbehov beskriver boliger hvor den generelle standarden er god, men det er behov for enkelt vedlikehold, som for eksempel malerarbeid, skiftning av benkeplater, og annet overflatearbeid. Skadene er som regel forårsaket av slitasje, og det vil vanligvis være mulig å utbedre forholdene på egenhånd uten betydelige kostnader. Boliger med oppfriskningsbehov har ofte vært utleieboliger med et høyt antall leietakere. 

Moderniseringsbehov tilsier at boligen er innflyttingsklar, men at det er behov for en oppgradering for å tilfredsstille krav som er kommet etter den opprinnelige oppføringen. Dette er gjerne boliger der det ikke er gjort noen form for oppdatering på en lang stund, ofte dødsbo eller utleieboliger. Det er ikke uvanlig at kjøkken og/eller bad er så utdatert at standarden er under det man kan forvente av en gjennomsnittlig norsk bolig. I noen tilfeller viser begrepet til umoderne interiør, som enkelt kan oppdateres med maling og ny innredning. I slike tilfeller vil man kanskje kunne utføre arbeidet selv uten store kostnader.

Totalrenovering tilsier at boligen er ubeboelig før det er gjort omfattende arbeid. Man må regne med at deler av arbeidet bør utføres av fagfolk. Det er ofte behov for å utbedre selve bygningskonstruksjonen, og det er vanlig at deler av boligen ikke oppfyller dagens byggetekniske krav. Dette er ofte boliger som har stått tomme, boliger som har blitt påført omfattende skader, eller boliger som ikke har blitt vedlikeholdt over lang tid.  

Rehabilitering og restaurering innebærer også omfattende arbeid for å sette i stand en bygning eller bolig. Disse begrepene blir imidlertid ofte brukt feil da de, teknisk sett, viser til utbedring hvor det tas sikte på å bevare mest mulig av antikvarisk verdi eller arkitektonisk kvalitet.

Underkapitler om sentrale begreper knyttet til oppussingsobjekt:

3.1. Hvordan bygger du drømmebadet?
3.2. Smarte tips før du starter oppussing
3.3. Alt du må vite om totalrenovering

4. Hvem burde kjøpe et oppussingsobjekt?

De fleste som er på boligjakt har beliggenhet og pris som de to mest avgjørende faktorene i valg av bolig, og et oppussingsobjekt vil ofte ha en lavere kvadratmeterpris sammenlignet med tilsvarende boliger i samme område. Markedsføring av slike boliger legger ofte vekt på at det er en unik mulighet med stort potensiale, og det kan derfor være lett å la seg friste av et oppussingsobjekt. Sannheten er at stort potensiale egentlig betyr ekstraarbeid. Man bør derfor tenke seg godt om før man legger inn et bud på en slik bolig, men hvis man kjenner seg igjen i noen av beskrivelse nedenfor kan et oppussingsobjekt være det riktige valget. 

  • Man har et sterkt ønske om å eie en bolig av en viss størrelse i et bestemt område, men prisene er generelt høyere enn man har råd til. I et slikt tilfelle kan et oppussingsobjekt være redningen. Så lenge man får kjøpt boligen er det kanskje ikke så viktig hvordan den ser ut når man overtar den. Hvis det i tillegg er mulig å utsette oppgraderingen trenger man heller ikke å sette av store summer til dette før man går inn i budrunden.
  • Man drømmer om å skape og innrede sin egen bolig. Dersom man har veldig bestemte ønsker om hvordan boligen skal se ut kan et oppussingsobjekt være en unik mulighet til å skape drømmehjemmet. I noen tilfeller vil det være behov for å rive ut alt av interiør i et oppussingsobjekt, og bygge opp igjen fra bunnen. I et slikt tilfellet vil kanskje ikke prisen være det mest avgjørende, men heller boligens utforming og beliggenhet.
  • Man har erfaring med oppussing av bolig, og ønsker å tjene penger på boligsalg. Oppussingsobjekt legger til rette for at det er mulig å tjene penger på boligen. Dersom man ønsker å begi seg ut på et slikt prosjekt bør man ha over gjennomsnittet god innsikt i kostnader tilknyttet oppussing, og ha kontroll på skatteregler for boligsalg.

Underkapitler om kjøp av oppussingsobjekt:

4.1. Veien fra rønne til drømmebolig
4.2. Hvordan settes prisantydningen?
4.3. Maksimer boligens bruksareal

5. Fremgangsmåte for et vellykket oppussingsprosjekt

Veien fra å lese om oppussingsobjekt i en boligannonse til å flytte inn i drømmehjemmet kan være både lang og komplisert. Et vellykket oppussingsprosjekt begynner allerede før kjøp. Det første man må gjøre er å få oversikt over økonomien. Skal kjøp og oppussing finansieres med lån må man ta kontakt med banken for å skaffe finansieringsbevis. Man må informere banken om at man ønsker å kjøpe et oppussingsobjekt, og kostnadene for oppussingen må regnes med i totalkostnadene for boligen.

Deretter kan man begynne å gå på visninger. Spør om det er utarbeidet en tilstandsrapport for boligen. Man kan også etterspørre dokumentasjon på tidligere arbeid for å se om det er utført i henhold til forskriftene. Les prospektet nøye, og ta gjerne med en fagperson på visning hvis man har mulighet til det. Få oversikt over alle rommene i boligen, og bruk spesielt god tid på å undersøke kjøkken og bad. Hold utkikk etter fukt-, mugg- eller soppskader. Fuktskader på baderom kan oppstå som følge av dårlig ventilasjon, og det kan være behov for nytt ventilasjonsanlegg. Ventilasjon og avtrekk bør også kontrolleres på kjøkkenet. Man må gjerne sjekke fuger og sprekker ekstra grundig. Se etter tegn til fukt eller sprekker langs vinduskarmene. Skiftning av vinduer kan bli en stor utgiftspost. Har boligen kjeller og/eller loft bør man også undersøke disse områdene. Fukt og vannskader kan være et problem også her, blant annet på grunn av dårlig isolasjon eller drenering.

Når man har fått oversikt over arbeidet som må utføres, bør man sette opp disse i en prioritert rekkefølge. Deretter må man gjøre et overslag over hva de ulike delene av arbeidet vil koste. På denne måten vil man finne ut hvor mye man kan by for boligen, eller om man i det hele tatt har råd til å ta på seg dette prosjektet.

Dersom man vinner budrunden, kan man begynne å kontakte entreprenører. Forhåpentligvis har man allerede god oversikt over hva som må gjøres, slik at man kan få nøyaktige prisoverslag fra entreprenørene. Dette vil også gjøre det lettere å sammenligne priser. Det er viktig å ikke bare sammenligne totalprisen, men også sjekke om postene som er inkludert er de samme i alle tilbudene. Hvis det er noen uklarheter bør man ta kontakt med entreprenørene for å komme til bunns i det før man inngår en avtale, slik at man unngår unødvendige misforståelser. Når man skal skrive kontrakt er det viktig å få avklart så nøyaktig som mulig hva som skal gjøres, hvor lang tid det skal ta, og hvor mye det skal koste. Man må bestemme seg for om man ønsker fastpris eller timebetaling, og avtale hva som er definert som fastpris, estimat og uforpliktende kalkyle. Det kan være lurt å dele opp betalingen, slik at man har mulighet til å kontrollere det ferdige resultatet før man betaler den siste delbetalingen.

Underkapitler om veien mot et vellykket oppussingsprosjekt:

5.1. Alt du må vite om prospektet
5.2. Hva dekkes av fellesutgiftene?
5.3. Regn ut dokumentavgiften på din bolig

6. Viktig å vite

I utgangspunktet kan man pusse opp egen bolig slik man selv ønsker, men man må være oppmerksom på at omfattende endringer av en bolig kan være søknadspliktige. Man bør derfor ta kontakt med plan og bygningsetaten i kommunen hvis man anser at fremtidig oppussing vil føre til betydelig endring av boligens struktur. Å søke til kommunen koster penger, men kostnadene varierer fra kommune til kommune.

Nedenfor er en oversikt over de mest vanlige endringene som vil utløse søknadsplikt:

Inngrep eller endringer i bærende struktur. Dersom man skal flytte eller gjøre endringer i bærende struktur vil man måtte søke til plan og bygningsetaten i samarbeid med ansvarlig søker, som regel en arkitekt, byggmester eller annen fagperson.

Bruksendring av tilleggsdel. Dette innebærer at rommets tiltenkte funksjon endres fra tilleggsdel til hoveddel, for eksempel endring av bod til et rom ment for opphold. Skal man gjøre om en del av oppholdsrom til bod, altså endring motsatt vei, trenger man ikke søke til kommunen.

Endring av antall boenheter. Det å bygge ny boenhet eller slå sammen boenheter vil alltid utløse søknadsplikt til kommunen.

Betydelig endring av boligens fasade. Dette gjelder for eksempel endring i farge, størrelse eller antall vinduer.

Endringer som berører byggets branncelle. En branncelle er deler av et byggverk avgrenset ved hjelp av skillende bygningsdeler, hvor en brann kan oppstå uten å spre seg. Brytes branncellen på grunn av oppussing blir man nødt til å søke kommunen. Dette kan for eksempel være:

  • Ved endring av våtrom, bad og kjøkken. Som en tommelfingerregel brytes branncellen dersom sluk eller soilrør endres, i boliger med etasjeskille av tre.
  • Ved installasjon eller endring av ildsted og skorstein. Hvis man skal gjøre arbeid på skorstein er det nødvendig å søke til kommunen. Man må også melde fra om alle endringer som gjøres på ildsted, for at brannvesenet skal ha oppdatert informasjon i nødstilfeller.

I tillegg til punktene over finnes det også andre forhold som kan medføre søknadsplikt. Benytter man seg av et profesjonelt firma eller en entreprenør vil de forhåpentligvis ha god oversikt over søknadsregler og kan være behjelpelig med veiledning.

Underkapitler om hva som er viktig å vite om oppussingsobjekt:

6.1. Fremgangsmåte for oppussing av hus
6.2. Hvilke regler gjelder for oppussing av leilighet?
6.3. Bygg ditt eget hus

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Her gir vi deg svar på et utvalg spørsmål mange har når de vurderer å kjøpe et oppussingsobjekt:

Spørsmål:

Er det noen spesielle skatteregler som gjelder ved kjøp av oppussingsobjekt?

Svar:

Det er ingen egne skatteregler ved kjøp av oppussingsobjekt. Har man tenkt til å selge boligen må man derimot sette seg inn i skatteregler ved salg av bolig. Reglene tilsier at gevinsten ved salg av bolig er skattefri dersom man har eid boligen i minst ett år, og bodd i boligen i minst ett år i løpet av de siste to årene. Skulle man ikke innfri dette kravet, må man betale skatt av gevinsten ved salget. Gevinsten regnes ved å ta utgangsverdi (salgssum) minus inngangsverdi (kjøpesum). Man bør være oppmerksom på at man kan kreve skattefritak for utgifter knyttet til oppussingen, såfremt man kan dokumentere relevante utgifter. Dersom man pusser opp boligen på fulltid (som fagperson) må man betale skatt for arbeidet. Egne regler gjelder også ved salg av arvet bolig, og her burde man være ekstra oppmerksom. Skattereglene ved salg av eiendom er mange, så man bør undersøke hva som gjelder for sin situasjon.

Spørsmål:

Kan man klage på feil eller mangler ved en bolig som er solgt som oppussingsobjekt?

Svar: 

De samme reglene gjelder ved kjøp av brukt bolig som ved kjøp av ny bolig. Avhendingsloven sier at selger har et ansvar dersom boligen avviker i vesentlig grad fra forventet standard. Ved kjøp av oppussingsobjekt vil man kunne forvente at deler av boligen har lav standard. Man kan imidlertid reklamere på feil eller mangler dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn man kunne forvente. Selger kan holdes ansvarlig dersom vedkommende har gitt uriktige opplysninger om boligen, og uriktige opplysningene vil kunne bli ansett som en mangel. Kjøper kan i et slikt tilfelle kreve å få erstatning eller prisavslag. Størrelsen på erstatningen vil være avhengig av boligens alder og forventet levetid.

Spørsmål:

Hva er minstepris for oppussing av en bolig?

Svar:

En oppussing koster i gjennomsnitt ca. 12.000 kroner per kvadratmeter, men prisen på oppussingsprosjekter er avhengig av mange faktorer. Dersom man ønsker å pusse opp så billig som mulig må man gjøre sitt ytterste for å holde kostnadene nede gjennom hele prosjektet, noe som kan oppfattes som en ekstra byrde i et allerede vanskelig prosjekt. Noen faktorer som kan gjøre det lettere å kutte kostnader er blant annet om man kun har ett bad og kjøkken, ingen endring av planløsning, ikke behov for å søke om godkjenning, og rimelig pris for interiør og materialer.

8. Videre lesning

Alle som vurderer å kjøpe seg en bolig, enten det er oppussingsobjekt eller ikke, må først se til at finansieringen er i orden. Det kan straffe seg å legge inn bud uten å være sikker på at lån blir bevilget.

Les mer om hvordan du kan gå frem for å få overtaket på budrunden. Vi anbefaler at du setter deg grundig inn i hvordan en budrunde arrangeres før du legger inn ditt første bud.

Når du har sikret deg drømmeboligen kan oppussingen starte. Tenk nøye gjennom hvor du skal starte, og hva som må gjøres. Det er avgjørende å prioritere bad og kjøkken, da dette gjerne er den dyreste delen av oppussingen.

Skulle du ønske å selge boligen igjen, må du sette deg inn i skattereglene for salg av bolig. Det er mye penger å spare på å gjøre ting etter boka, også hvis man må selge med tap.