Back to top

Selveierleilighet: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om selveierleilighet? Når man leser boligannonser ser man ofte ulike betegnelser på eiendommer, og et ord man ofte støter på er selveierleilighet. Hva betyr det egentlig at en leilighet er en selveierleilighet? Trenger man virkelig å ta hensyn til eieform når man kjøper et sted å bo? I denne artikkelen gjør vi rede for hva det innebærer å eie en selveierleilighet, og du får svar på fordelene og ulempene med denne eieformen. Er du klar over at man må betale dokumentavgift ved kjøpe av selveierleilighet? Kan man gjøre hva man vil med leiligheten, eller er det noen andre som har medbestemmelsesrett? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om selveierleilighet.

1. Hva er en selveierleilighet?

Som eier av en selveierleilighet er man medeier i et sameie. Man har full eierrett til leiligheten, men man må også forholde seg til instrukser og plikter vedtatt av sameiet. Full eierrett innebærer at man selv bestemmer hva man vil gjøre med leiligheten. Man kan for eksempel selge, kjøpe, leie ut, belåne, pantsette eller pusse opp, uten å innhente tillatelse fra noen andre. Det som kjennetegner en selveierleilighet er med andre ord den eksklusive bruksretten som følger med leiligheten.

Et sameie er en eierform der flere personer har eierandeler. Har man en selveierleilighet eier man en seksjon, og som seksjonseier i sameiet har man enerett til den bestemte eierseksjonen. Styret i sameiet vil bare i begrenset grad kunne regulere eller begrense denne bruksretten hos selveierne i sameiet. Dette er i kontrast til reglene som gjelder for eiere av andelsleiligheter i borettslag, hvor styret i borettslaget i større grad kan regulere bruksretten til leiligheten.

Det følger også med noen rettigheter og plikter for seksjonseiere i et sameie. I utgangspunktet kan man gjøre det man selv ønsker med sin seksjon, men dette forutsetter at man ikke påfører de øvrige sameierne ulemper. Man kan for eksempel fritt pusse opp leiligheten eller skaffe seg en samboer. Hvis man skal leie ut leiligheten, er det noen ganger fastsatt i vedtektene hos enkelte sameier at styret skal godkjenne dette. Loven sier imidlertid at godkjenning ikke kan nektes uten saklig grunn.

Som seksjonseier er man pliktig til å betale sin andel av sameiets fellesutgifter, man må vedlikeholde sin egen leilighet, og følge eventuelle ordensregler dersom sameiet har blitt enige om slike.

Mer om hva en selveierleilighet er:

1.1. Lær å lese prospektet
1.2. Viktig å vite før man signerer overtakelsesprotokollen
1.3. Første skritt er å skaffe finansieringsbevis

2. Lønner det seg å kjøpe en selveierleilighet?

Hvorvidt det lønner seg å kjøpe en selveierleilighet, kommer an på formålet med kjøpet. Den største fordelen med en selveierleilighet er at man står forholdsvis fritt til å leie den ut slik man selv måtte ønske. Selv om man ikke kjøper leiligheten med planer om å leie den ut, kan det være betryggende å vite at man har mulighet for utleie i fremtiden. I noen sameier må styret godkjenne utleie, men de har ikke anledning til å nekte dette uten å oppgi en saklig grunn.

Når man vurderer å kjøpe en selveierleilighet er det viktig å undersøke hvordan det står til med felleskostnadene. Hvor mye må man betale per måned i fellesutgifter? Hva blir fellesutgiftene brukt til? Har sameiet planer om å sette i gang kostbare prosjekt i nær fremtid? Har sameiet satt av midler til uforutsette utgifter? I motsetning til en andelsleilighet i et borettslag, har ikke selveierleiligheter fellesgjeld. Større vedlikeholdsprosjekter må derfor finansieres av beboerne gjennom kontantinnskudd. Det betyr i praksis at man som eier må betale, enten fra egen lomme eller ved å ta opp lån. Det vil også oppstå kostnader knyttet til daglig vedlikehold og drift av bygget, som må betjenes av sameiet. Som eier av en selveierleilighet må man betale felleskostnader. Felleskostnadene dekker vanligvis utgifter som berører alle eiere i sameiet, som for eksempel kommunale avgifter, strøm til fellesarealer, bygningsforsikring og lignende. Dersom det ikke finnes egne målere, vil vann, kloakk og sentralvarme også betales som en felleskostnad. For å fordele felleskostnadene på seksjonseierne, brukes sameiebrøken. Enkelte felleskostnader kan i enkelte tilfeller også fordeles på en mer hensiktsmessig måte, for eksempel at kun de med balkong betaler for vedlikehold av disse.

Det er viktig å være oppmerksom på at man må betale dokumentavgift ved kjøp av en selveierleilighet. Dokumentavgiften er en avgift som skal betales når det overføres hjemmel til fast eiendom. Dokumentavgiften er på 2.5 % av kjøpesummen, og utgjør en vesentlig del av kostnadene ved å kjøpe ny leilighet. Skal man for eksempel kjøpe en selveierleilighet til 3 millioner kroner må man i tillegg betale 75.000 kroner i dokumentavgift. Dette er nok et av de mest avgjørende forskjellene mellom selveierleiligheter og andelsleiligheter. Kjøper man en andelsleilighet i et borettslag slipper man å betale dokumentavgift fordi man teknisk sett ikke kjøper eiendommen, men retten til å disponere den.

Mer om hvorvidt det lønner seg å kjøpe selveierleilighet:

2.1. Hvordan skaffe nok egenkapital?
2.2. Når lønner det seg å legge inn skambud?
2.3. Slik skaffer du deg forkjøpsrett

3. Sentrale begreper knyttet til selveierleiligheter

Når man leser boligannonser og prospekter, kan man støte på en rekke ord og uttrykk som kan være vanskelig å forstå seg på. Nedenfor følger en liten oversikt over begreper knyttet til selveierleiligheter:

Eierseksjon er et annet ord for selveierleilighet. Som eier av en seksjon i et sameie har man enerett til en definert eierseksjon. Alle selveierenheter er eierseksjoner, og resten er fellesarealer. Eierseksjonene i et sameie reguleres av lov om eierseksjoner.

Eierskiftegebyr kan kreves fra selgeren av en eierseksjon for arbeid som må gjøres i forbindelse med eierskiftet og eventuell godkjenning av ny eier. Denne type arbeid inkluderer vanligvis utregning av felleskostnader, besvarelse av forespørsler fra megler og lignende. Det er sameiet som ved eierskifte kan kreve gebyr fra selgeren av en eierseksjon og gebyret kan være på opptil fire ganger rettsgebyret.

Felleskostnader er alle kostnader som ikke kan knyttes til den enkelte seksjonen. Hovedregelen tilsier at felleskostnader blir fordelt mellom seksjonseierne etter sameiebrøken, men loven har ingen regler om hvordan sameiebrøken skal fastsettes. I unntakstilfeller kan en felleskostnad fordeles etter nytte eller forbruk for den enkelte seksjon. Eksempelvis vil de være rimelig å frita de som bor i første etasje for utgifter knyttet til balkonger tilhørende de øvrige leilighetene, selv om disse er en del av fasaden.

Sameiebrøk er et forholdstall som gir uttrykk for seksjonseierens forholdsmessige eierandel et sameie. Brøken benyttes for å fastsette fordelingen av felleskostnader og fellesinntekter, for ansvaret utad og for stemmeretten i sameier med næringsseksjoner. Brøken fastsettes vanligvis enten ut fra det innbyrdes forholdet mellom seksjonenes størrelse eller verdi, eller som en kombinasjon av disse. Dersom man opplever at fordelingsnøkkelen er urettferdig eller urimelig, for eksempel ved at to boliger på lik størrelse har veldig forskjellig brøk, kan tilfellet prøves for en domstol.  

Vedtekter er de grunnleggende reglene for hvordan sameiet skal drives. Eierseksjonsloven sier at alle sameier skal ha vedtekter, men man er bare pålagt å opplyse om eiendommens gårds- og bruksnummer, og hvor mange medlemmer styret skal ha. Det er likevel praktisk med litt mer omfattende vedtekter. Det er blant annet vanlig å inkludere bestemmelser knyttet til fellesutgifter og -inntekter, parkering og vedlikehold. Vedtektene fastsettes og kan endres av årsmøtet.

Mer om sentrale begreper knyttet til selveierleiligheter:

3.1. Er prisantydningen riktig?
3.2. Hvordan vet du om fellesutgiftene er rimelige?
3.3. Dette må du vite om dokumentavgift

4. Alternativer til selveierleilighet

Før man starter boligjakten, vil det være hensiktsmessig å sette seg inn i hva som karakteriserer de ulike eierformene man kan finne på det norske boligmarkedet. Nedenfor er en oversikt over de vanligste eierformene og hva som kjennetegner disse:

Andelsleiligheter skiller seg fra selveierleilighet fordi man ved kjøp av andelsleilighet ikke kjøper selve leiligheten. I stedet kjøper man en andel i et borettslag og denne andelen gir så bruksrett til en bestemt leilighet i borettslaget. En vesentlig faktor ved kjøp av andelsleilighet er at man ikke må betale dokumentavgift. Det er fordi man kjøper bruksrett til leiligheten, ikke selve eiendommen. Fordi man ikke selv eier leiligheten, følger det også med andre regler enn de som gjelder for selveierleiligheter. Man må for eksempel forholde seg til langt flere reguleringer knyttet til utleie. Blant annet må man ha bodd i leiligheten i minst ett år før den kan leies ut, og den kan i utgangspunktet ikke leies ut i mer enn 3 år. Derfor anbefales kun andelsleilighet dersom man har planer om å bo i leiligheten selv.

Aksjeleilighet er nesten det samme som en andelsleilighet. Hovedforskjellen mellom en aksjeleilighet og en andelsleilighet er at man ved kjøp av aksjeleilighet kjøper en aksje i et boligaksjeselskap i stedet for å kjøpe en andel i et borettslag. Når man kjøper aksjeleilighet, må man som regel forholde seg til de samme restriksjonene som gjelder for andelsleiligheter når det gjelder utleie. Derfor anbefales det også å unngå aksjeleilighet dersom formålet med boligkjøpet er å leie ut leiligheten. På samme måte som med andelsleilighet, slipper man imidlertid å betale dokumentavgift når man kjøper aksjeleilighet. Det er ikke lengre mulig å opprette nye boligaksjeselskap, men man kan kjøpe en aksjeleilighet i et allerede eksisterende boligaksjeselskap.

Obligasjonsleiligheter kjennetegnes ved at leieren betaler en bestemt sum til eieren for å kunne leie boligen. Det er ikke lenger lov å kreve denne type innskudd for rett til å leie, men det finnes allerede en del eksisterende avtaler som fortsatt er lovlige. Vanligvis inngår man slike avtaler når eieren trenger ekstra kapital. Når leietakeren betaler inn innskuddet, får vedkommende pantesikkerhet for dette og leieforholdet kan bare sies opp etter at det har gått 5 år og eieren har betalt tilbake innskuddet. Det er ikke uvanlig at det oppstår konflikter knyttet til obligasjonsleiligheter, og det er på generelt grunnlag anbefalt å styre unne denne type eierform. En vanlig problemstilling er knyttet til at eieren kun er forpliktet til å betale tilbake summen som ble lånt da leieavtalen ble inngått, og leietakeren kan derfor ikke dra nytte av en eventuell prisøkning. En annen, men mindre vanlig, ulempe er at utleier ikke er forpliktet til å bygge opp boligen igjen dersom den skulle gå tapt, eksempelvis i en brann.

Tomtefeste er en eierform som er mer sjelden enn de ovennevnte. Et tomtefeste vil si at man eier boligen, men leier selve tomten som boligen står på. Forholdet består dermed av parten som eier tomten og leier denne ut, samt boligeieren som leier tomten. Denne eierformen reguleres av tomtefesteloven, men det er ikke uvanlig at det oppstår uenigheter mellom partene. De vanligste problemstillingene er knyttet til reguleringen av festeavgift, festetidens lengde og innløsning av festetomt.

Mer om alternativer til selveierleilighet:

4.1. Alt du må vite om å bo i borettslag
4.2. Hva vil det si å kjøpe en aksjeleilighet?
4.3. Hva er en andelsleilighet?

5. Sjekkpunkter ved kjøp av selveierleilighet

De fleste har noe spesielt de ser etter når de er på jakt etter en ny bolig. Kanskje ønsker man seg en balkong, et stort kjøkken, eller kort vei til jobben. Eieformen er for mange mindre viktig, men avhengig av formålet med boligkjøpet vil noen eieformer være mer gunstige enn andre. Det kan derfor være avgjørende å sette seg inn i fordeler og ulemper ved de ulike eieformene før man kjøper. Ved kjøp av selveierleilighet kan følgende punkter være med på å påvirke valget:

  • Hvor mye blir totalprisen inkludert dokumentavgift? Ved kjøp av selveierleilighet må man betale dokumentavgift på 2,5% av kjøpesummen. Dette vil utgjøre en stor sum selv for boliger i de laveste prisklassene. Det er derfor viktig at man tar med dokumentavgiften når man regner ut totalprisen for boligen. Man må heller ikke glemme å legge til dokumentavgiften når man legger inn bud i budrunden!
  • Er utleie aktuelt nå eller i fremtiden? Selveierleilighet er et godt alternativ hvis man planlegger å leie ut leiligheten, enten med en gang eller i fremtiden. Med selveierleilighet vil prosessen rundt utleie være lettere fordi man har full eierrett til leiligheten. Vær likevel oppmerksom på at noen sameier har restriksjoner knyttet til utleie, så det kan være en idé å undersøke hvilke reglene som gjelder der man ønsker å kjøpe.
  • Er man enig i vedtektene og ordensreglene? De fleste sameier har vedtekter og ordensregler som alle i sameiet er forpliktet til å følge. Disse angir vanligvis hvordan sameiet skal drives i det daglige. De kan blant inkluderer regler om når det skal være ro, hvordan man kan benytte fellesareal, hva man kan montere på fasade, hvor man kan parkere og hvilken farge bygningen skal ha. Det er vanligvis også i ordensreglene det settes begrensninger for dyrehold, så dersom man har, eller ønsker å anskaffe seg, et kjæledyr kan det være lurt å lese ordensreglene først.
  • Hvor mye skal man betale i felleskostnader? Før man kjøper seg inn i et sameie er det lurt å kjenne til størrelsen på felleskostnadene knyttet til seksjonen man kjøper. Man bør undersøke hvor mye man skal betale i måneden, og hva som blir dekket av felleskostnadene. Hvis felleskostnadene er unormalt høye bør man undersøke om det er en god grunn til det. Kanskje har det nylig blitt gjort nødvendige oppgraderinger som også kommer nye eiere til gode. Dersom felleskostnadene er unormalt lave bør det ringe noen alarmklokker. Det kan være et tegn på at sameiet har dårlig økonomistyring, eller at det kan dukke opp store vedlikeholdsutgifter i nær fremtid. 

Mer om sjekkpunkter ved kjøp av selveierleilighet:

5.1. Hvordan finner jeg riktig eiendomsmegler?
5.2. Hvordan sikrer man seg vinnerbudet i budrunden?
5.3. Hvordan kan boligstyling påvirke salget?

6. Viktig å vite

Som beboer i et sameie må man følge vedtektene og ordensreglene fattet av styret. Eiere må betale fellesutgifter, unngå å gjøre skade eller lage bråk, og ellers følge bestemmelser fattet av styret i sameiet. Dersom man ikke overholder pliktene, kan det i verste fall føre til tvangssalg eller utkastelse som følge av mislighold. Eierseksjonsloven har bestemmelser som gir styret i et sameie muligheter til å fjerne en beboer som skaper spesielt store problemer. Misligholdet må imidlertid være vesentlig for at det skal kunne skje, og det skal alltid sendes et varsel på forhånd. Det må i tillegg fremlegges entydige bevis før en beboer kan pålegges å selge seksjonen sin. Bevis kan for eksempel være politianmeldelser, flere skriftlige klager fra andre beboere, og skriftlige varsler fra styret i sameiet. I tillegg må man bevise at det har vært gjentatte tilfeller av bråk utover normal livsutfoldelse, det bør være flere selvstendige klagere, og klagerne kan ikke være anonyme.

Sameiet trenger ikke å gå til søksmål, men kan ta saken direkte til namsmyndighetene med en begjæring om tvangssalg av boligen. Hvis eier ønsker å bestride utkastingen og tvangssalget, må vedkommende reagere når han/hun får varsel fra sameiet. Opprettholdes kravet om tvangssalg, må eier gå til domstolene for å få avklart om grunnlaget er til stede.

Mer om hva som er viktig å vite om selveierleiligheter:

6.1. Hva om man er nødt til å selge med tap?
6.2. Hva mer må jeg vite om å bo i et sameie?
6.3. Finner du ikke drømmeboligen? Vurder et oppussingsobjekt!

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Her gir vi deg svar på et utvalg spørsmål mange har når de vurderer å kjøpe selveierleilighet:

Spørsmål:

Hvilke plikter har man som eier av en selveierleilighet?

Svar:

Som eier av en selveierleilighet har man plikt til å følge vedtekter og ordensregler fattet av styret. Dette innebærer som regel å vise hensyn til andre beboere, betale sin del av felleskostnadene, og å utføre vedlikehold som forebygger skader på andre bruksenheter og fellesarealer. Er man i tvil om hva slags vedlikehold som er påkrevd kan man konferere Eierseksjonsloven § 32. Skulle det oppstå en situasjon der man blir erstatningsansvarlig for mangelfullt vedlikehold kan man kun holdes ansvarlig for den delen av tapet som skyldes mangelfullt vedlikehold i egen eiertid.

Spørsmål:

Hvem bestemmer hvordan ting skal organiseres i et sameie?

Svar:

Alle sameier skal ha et styre, og styret har ansvar for den daglige driften av sameiet. Styret velges med vanlig flertall blant de avgitte stemmene. Dette skjer på årsmøtet der alle eiere har rett til å delta. Årsmøtet kan når som helst med vanlig flertall også vedta at et styremedlem skal fratre. Det er ikke et krav at styremedlemmene er seksjonseiere i sameiet. Man kan for eksempel velge inn en advokat i styret. Dette kan være praktisk i tilfeller der det er vanskelig å få nok folk til å stille som styremedlemmer.

Spørsmål:

Må seksjonseiere være med å betale for felleskostnader som dekker tilbud man ikke benytter seg av?

Svar:

Alle kostnader som ikke kan knyttes til en enkelt seksjon er i utgangspunktet felleskostnader. Hovedregelen er at alle felleskostnader blir fordelt mellom seksjonseierne. Man er derfor forpliktet til å betale for vedlikehold av sameiets fasiliteter, også de man eventuelt ikke benytter eller har adgang til. Det samme gjelder for tjenester som tilbys til hele sameiet, for eksempel kabel-TV og internett. Det er kun unntaksvis at felleskostnader blir fordelt etter nytteverdien. I slike tilfeller må kostnaden være betydelig, og det må dreie seg om utgifter til tiltak som ikke kommer alle seksjonseierne til gode. Hvis sameiet vurderer å bygge balkonger vil det være hensiktsmessig for eiere som ikke har mulighet til å få balkong å fremme krav om å slippe å betale felleskostnader knyttet til balkongene. Det betyr ikke at enhver utgift kan diskuteres ut i fra nytteverdien, og det er sjelden at krav om å slippe felleskostnader fører frem skulle man gå rettens vei.

8. Videre lesning

Er du på jakt etter en ny bolig? Det første skrittet på veien til drømmehjemmet er å anskaffe et finansieringsbevis. Her er gode tips for å skaffe nok egenkapital for å kjøpe sin første bolig. Før man kjøper er det viktig å sette seg inn i hva de ulike eieformene innebærer. Kanskje er borettslag og andelsleilighet det riktige valget for deg? Har du sett en annonse for aksjeleilighet? Les hva aksjeleilighet innebærer før du går på visning.

For mange er et boligkjøp den største investeringen man gjør i løpet av livet, men det er betryggende å vite at det ikke behøver å være en permanent bolig. Det er selvfølgelig mulig å selge boligen videre dersom man ikke er fornøyd med valget. Dersom man må selge med tap er det også mulig å innrette seg slik at tapet blir minst mulig. Det er ofte mulig å leie ut boligen. Lær mer om skatteregler knyttet til utleie.