Back to top

Fellesutgifter: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om fellesutgifter? Lurer du på hva fellesutgiftene vanligvis dekker? I denne artikkelen gjør vi rede for hva som er forskjellen på fellesgjeld og fellesutgifter, og du får svar på hva som kan være bakgrunnen for at fellesutgiftene er svært høye. Er du klar over at fellesutgiftene kan endre seg over tid? Og at lave fellesutgifter ikke nødvendigvis er en fordel? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om fellesutgifter.

1. Hva er fellesutgifter?

Dersom du vurderer å kjøpe bolig i sameie eller borettslag, kommer du ikke utenom fellesutgiftene, som også ofte kalles husleie. Dette er som regel månedlige avdrag som fordeles og justeres ut fra størrelsen på boenhetene, slik at den som eier mest, også betaler en større del av fellesutgiftene. Du har kanskje lagt merke til at fellesutgiftene kan variere svært mye fra bolig til bolig? Mange lar seg skremme - feilaktig - av høye fellesutgifter på både nye og brukte boliger.

Det er nemlig ikke nødvendigvis slik at høye fellesutgifter er utelukkende negativt, og at lave fellesutgifter betyr de laveste bokostnadene på sikt. Fellesutgiftene dekker nemlig også utgifter til vedlikehold og generell ivaretagelse av bygningen og er en sikkerhet for deg som beboer. Du må derfor alltid undersøke nøye hva som inkluderes i fellesutgiftene for å kunne tegne deg et nøyaktig bilde av om du står overfor en god prisantydning eller ikke.

Dette er ofte inkludert i fellesutgiftene: 

  • Vaktmestertjenester
  • Anleggsgartner
  • Drift og vedlikehold av vvs
  • Bygningsforsikring
  • Strøm til fellesarealer 
  • Fjernvarme
  • Offentlige avgifter
  • Kabel-TV/internett
  • Fellesgjeld
  • Renter og avdrag
  • Vask av fellesarealer
  • Snømåking og brøyting

Dersom noe av dette ikke inngår i fellesutgiftene slik de står oppført, må du regne med å få en separat faktura for de manglene postene, da disse fortsatt vil være utgifter som du må ta din en del av. Det vil dermed være mest ryddig for alle parter om samtlige utgifter som må dekkes av fellesskapet, faktisk inngår i de månedlige fellesutgiftene. 

I forbindelse med kjøp av bolig er det svært viktig at du har kontroll på hva som blir de faktiske kostnadene dine - både på kort sikt og på lang sikt - da dette vil ha stor betydning for hvor langt du kan gå i en eventuell budrunde. Det er nemlig ikke bare utgifter til lån du skal betale hver måned; forsikring og fellesutgifter kommer i tillegg. I verste fall kan du ende opp med å by langt mer enn du er i stand til å betale totalt, og siden alle bud er bindende, kan du ende opp med et veldig kjedelig erstatningsansvar overfor selger!

Mer om hva fellesutgifter innbefatter:

1.1. Alt du må vite om fellesgjeld
1.2. Alt du trenger å vite om budrunden
1.3. Hvordan du får finansieringsbevis

2. Høye eller lave fellesutgifter?

Ved første øyekast virker det kanskje fristende å velge en bolig med svært lave fellesutgifter slik at husleien blir lav, men det er ikke nødvendigvis slik at lave fellesutgifter er det beste for deg som boligeier. Høye fellesutgifter kan vise seg å gi deg både større forutsigbarhet og lavere bokostnader på sikt.

Lave fellesutgifter

At noe ikke er inkludert i fellesutgiftene, vil nemlig ikke si at det ikke må betales, enten det er snakk om strøm til fellesarealer, snømåking eller kommunale avgifter. Du vil bare få det på separate fakturaer istedenfor, noe som også kan gjøre det vanskeligere for deg å holde oversikt over utgiftene dine. I tillegg betyr lave felleskostnader ofte at du må stå for mange av utgiftene selv, og dette kan vise seg å bli dyrere enn det ville blitt dersom alle eierne betale sammen.

Husk også at felleskostnadene kan endre seg over tid. Lave felleskostnader i dag kan bety desto større utgifter i fremtiden. Et eksempel på dette kan være at leiligheten annonseres med fellesutgifter på 2.000 kroner i måneden, men at disse ikke inkluderer gjeldsrenter på 3.000 kroner per måned. De reelle fellesutgiftene er dermed 5.000 kroner. Dersom det i tillegg er snakk om et avdragsfritt lån der dere enda ikke har begynt å betale på selve lånet, kan du ende opp med en enda høyere husleie når den tid kommer.

Husk å sjekke dette ved lave fellesutgifter:

  • Sjekk hva som faktisk er inkludert i fellesutgiftene, kanskje det er mindre enn du tror.
  • Om det er planlagt oppussing eller vedlikehold i nærmeste fremtid, da dette kan føre til at felleskostnadene øker betraktelig.
  • Prøv å finn ut om det er mye etterslep på vedlikehold og utbedringer. Dersom vedlikehold utsettes fordi det ikke er penger i kassen er dette et dårlig tegn.
  • Undersøk om sameiet eller borettslaget sparer penger til fremtidig vedlikehold, dette burde det stå noe om i prospektet.
  • Se gjennom årsrapporter og regnskap dersom du er veldig usikker på hvordan ting ligger an. Dette burde du få tilgang til dersom du spør megler.

Høye fellesutgifter

Høye fellesutgifter forbindes ofte med høy fellesgjeld og dårlige lånebetingelser, men dette er ikke nødvendigvis riktig. Høye fellesutgifter kan også bety at styret har hatt en real opprydning i drift og vedlikehold av eiendommen, og at de dermed er bedre rustet for fremtiden enn de som har et mål om å holde fellesutgiftene så lave som mulig.

I et sameie er det for eksempel sterkt anbefalt å sette av penger til fremtidig vedlikehold i et såkalt vedlikeholdsfond.

Husk dette ved høye fellesutgifter:

  • Vær på vakt dersom fellesgjelden er svært høy og kjøpesummen er svært lav. Lokkeprising av denne typen er et rødt flagg, og kan bety at borettslaget har høyere fellesgjeld enn beboerne klarer å betjene på sikt.
  • Der det er snakk om fellesgjeld burde du sjekke om lånet har gode rentevilkår.
  • I likhet med lave fellesutgifter burde du også her sjekke regnskap og budsjett for å se om sameiet eller borettslaget har dårlig økonomi eller er dårlig styrt.
  • Høy fellesgjeld trenger ikke å være et dårlig tegn. Dersom det var snakk om en selveierbolig er dette gjeld som du ellers hadde måttet finansiert på egen hånd
  • Sjekk om borettslaget er medlem av en sikringsordning for å betjene gjeld.

Mer om høye og lave fellesutgifter:

2.1. Hvorfor det kan være lønnsomt å kjøpe i borettslag
2.2. Vår store guide til det å bo i sameie
2.3. Alt du trenger å vite om aksjeleiligheter

3. Sentrale begreper

I denne seksjonen har vi samlet og forklart noen av de mest sentrale begrepene knyttet til kjøp av bolig med fellesgjeld:

Borettslag er et boligselskap som gir andelseierne i borettslaget bruksrett til bestemte boliger på borettslagets eiendom. Du som forbruker eier altså en andel i borettslaget, og så er det borettslaget som står som eier av selve eiendommen. 

Andelsleilighet (eller andelshus) er det du får bruksrett til når du kjøper en andel i et borettslag. I borettslag har du ofte restriksjoner på for eksempel utleie og oppussing/renovering. Ved kjøp av andelsleilighet slipper du dokumentavgift.

Sameie er enkelt forklart to eller flere personer som eier noe sammen, men i motsetning til i et borettslag eier du din andel og har eksklusiv bruksrett til din seksjon.

Selveierleilighet er en leilighet i et sameie. Her vil det vanligvis ikke være restriksjoner på verken utleie eller oppussing, men kjøp av selveierleilighet vil utløse dokumentavgiften.

Dokumentavgift er en avgift som betales til staten når eiendom tinglyses og overføre til ny eier. Siden borettslaget eier leiligheten, og du bare kjøper en andel i selve borettslaget, vil ikke kjøp av andelsleilighet medføre dokumentavgift.  

Forkjøpsrett er noe som ofte er bakt inn i vedtektene til et borettslag, og innebærer at medlemmene i borettslaget kommer lengst frem i køen når andelene skal selges, og dette går på ansiennitet.

Vedtekter er formelle beslutninger og regler som fattes av styret i et sameie eller et borettslag, og kan regulere for eksempel eierskifte, utleie, bruksrett, vedlikeholdsplikt og lignende forhold.

Styret i et sameie eller borettslag velges av beboerne, og har ansvar for å forvalte både eiendom og kapital. Det er styret som kaller inn til generalforsamling eller årsmøte, og alle beboere har mulighet til å bli stemt inn.

Felleskostnadene er det samme som fellesutgifter, og viser til de løpende kostnadene i sameiet eller borettslaget. 

Fellesgjelden er lån som har blitt tatt opp i forbindelse med bygging og vedlikehold av borettslagets eiendom, og vil være felles for hele borettslaget. I et sameie betaler du som regel din del av denne gjelden når du kjøper boligen, mens den i et borettslag ofte er bakt inn i felleskostnadene.

Fordelingsnøkkelen er det som benyttes i sameier og borettslag for å fordele kostnadene på de ulike enhetene. Ofte er det snakk om å fordele ut ifra eierbrøk.

Mer om sentrale begreper knyttet til fellesutgifter:

3.1. Alt du trenger å vite om dokumentavgiften
3.2. Hva innebærer det å kjøpe en andelsleilighet?
3.3. Hva er egentlig en selveierleilighet?

4. Viktige forskjeller mellom sameie og borettslag

Det er svært mange likheter mellom borettslag og sameie, og for deg som er på boligjakt må vi bare understreke at begge deler er like trygge valg. Den viktigste forskjellen knyttet til fellesutgifter er at et borettslag er et selskap, mens et sameie er en sammenslutning av eiere. Dette har konsekvenser for hvordan eiendomsprosjektet blir finansiert, og vil dermed også ha konsekvenser for fellesutgiftene. 

Fellesutgifter i borettslag

Et borettslag finansieres ved hjelp av et et felles lån med sikkerhet i eiendommen som bygges, i tillegg til innskudd fra boligkjøperne. Som kjøper får du en andel i borettslaget i form av en boenhet som du disponererer mer eller mindre fritt. Dette kalles en andelsbolig, og innebærer at du får eksklusiv bruksrett til din andel, men det er fortsatt borettslaget som eier selve eiendommen. Det vil si at borettslaget ofte vil kunne ha begrensninger for utleie, oppussing eller vedlikehold.

Typiske kostnader som inkluderes i borettslagets fellesutgifter er kostnader knyttet til vedlikehold, kommunale avgifter og andre ting som ikke kan knyttes til en bestemt leilighet. Siden fellesutgiftene i et borettslag også ofte inkluderer avdrag på fellesgjeld er det ikke uvanlig at den er noe høyere enn den ville vært i et sameie. Det er ikke dermed sagt at kostnadene dine totalt sett er høyere.

Du kan med fordel undersøke:

  • Om borettslaget er medlem av en sikringsordning som vil dekke felleskostnadene dersom en av beboerne ikke kan betjene sin del av lånet, og boligen må selges. 
  • Om borettslaget har en IN-ordning som gjør at du når som helst kan betale hele eller deler av din fellesgjeld, slik at du kan få ned de månedlige utgiftene dine.

Fellesutgifter i sameie

Et sameie har vanligvis ikke fellesgjeld på samme måte som et borettslag, all den tid hver boligkjøper kjøper en selveierbolig og eier hver sin andel av eiendommen som til sammen utgjør et sameie. Dette innebærer altså at sameiet ikke kan ta opp lån med sikkerhet i hele eiendommen, men det vil som regel finnes en bank som likevel er villig til å innfri et lån under de riktige forutsetningene. 

I utgangspunktet kan man si at alle kostnader som ikke kan knyttes opp til en bestemt seksjon i sameiet er å regne som en felleskostnad, uavhengig av om det inkluderes i det månedlige avdraget. I praksis er det imidlertid styret som avgjør hvilke utgifter som regnes som en del av fellesutgiftene så lenge de oppfylle sin vedlikeholdsplikt.

Vanligvis vil fellesutgiftene i et sameie fordeles ut ifra eierbrøk, slik at den som eier mest også betaler mest. Det er også mulig å fordele kostnadene etter antatt nytte eller forbruk, men dette er ikke så veldig vanlig.

Du kan med fordel undersøke:

  • Hvordan tidligere vedlikeholdsprosjekter har blitt finansiert. Ble det tatt opp lån? Måtte hver seksjon dekke utgiftene selv? 
  • Om utgiftene fordeles etter forbruk, nytte eller eierbrøk. Dersom du kjøper en bolig i første etasje, vil du kanskje vegre deg for å betale for at de øvrige etasjene får franske balkonger.

Mer om forskjeller mellom sameie og borettslag:

4.1. Hvordan du leser et prospekt
4.2. Hva du burde se etter på visning
4.3. Alt du trenger å vite om prisantydningen

5. Hvordan avgjøres fellesutgiftene?

Det er styret i borettslaget eller sameiet som bestemmer hvor høye fellesutgiftene skal være, og som eier i sameie eller borettslag er du forpliktet til å betale din del. Siden utgiftene som skal dekkes av fellesutgiftene ikke er stabile må du også regne med at fellesutgiftene kan endre seg over tid, og dersom du ikke kan betjene din del av utgiftene kan du i verste fall bli tvunget til å selge.

Det er flertallet som rår når det kommer til både sameie og borettslag, og styret kan gjøre relativt store endringer i fellesutgiftene uten å innhente tillatelse fra de øvrige beboerne. For vedtak som gjelder normalt vedlikehold av bygninger og fellesarealer vil det normalt være tilstrekkelig med alminnelig flertall i styret, selv om det vil kunne medføre en betydelig endring i fellesutgiftene. Det finnes faktisk eksempler på sameier der eierne måtte godta en økning i fellesutgiftene på hele 600 prosent med kun alminnelig flertall på sameiermøtet.

Mer om hvordan fellesutgiftene avgjøres:

5.1. Har du satt deg inn i ligningsverdien til boligen din?
5.2. Hva er boligen din egentlig verdt?
5.3. Trenger du å få innhentet en tilstandsrapport?

6. Fellesutgifter når du leier ut

Uavhengig av hvem som bor i boligen, må fellesutgiftene betales, og det er den som står som eier av boligen, som er ansvarlig for at dette gjøres. I tillegg må du som regel også skatte av inntektene. Dersom du skal leie ut skattefritt, kan du ikke leie ut mer enn halvparten av en bolig du selv bruker. Det er imidlertid en god del utgifter som kan gi deg skattefradrag, og disse kan det lønne seg å være oppmerksom på.

Hovedregelen er altså at all inntekt fra utleie er skattepliktig, men dette gjelder netto leieinntekt. Du skatter dermed bare av overskuddet ditt, altså det du sitter igjen med etter at alle utgifter er trukket fra.

Noen av utgiftene du kan føre fradrag for, inkluderer:

  • Vedlikehold
  • Kommunale avgifter
  • Forsikring
  • Festeavgift
  • Markedsføring av boligen før utleie
  • Slitasje på møbler
  • Egen reiser i forbindelse med visning
  • Utgifter til lys og varme dersom dette er inkludert i leien

Som du ser, er det flere av disse utgiftspostene som ofte inngår i fellesutgiftene, men det er ikke dermed sagt at du kan trekke fra hele beløpet. I mange tilfeller vil fellesutgiftene også inkludere kostnader som ikke er fradragsberettiget. Dette gjelder for eksempel renter og avdrag på fellesgjeld.


Mer om fellesutgifter når du leier ut:

6.1. Vår store guide til utleie av bolig
6.2. Skatteregler når du leier ut leilighet
6.3. Vår komplette guide til forkjøpsrett

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Her har vi svart på noen typiske spørsmål som gjerne melder seg i forbindelse med betaling av felleskostnader i sameie og borettslag:

Spørsmål:

Jeg har funnet en leilighet i et borettslag jeg ønsker å flytte til, men jeg synes fellesutgiftene er svært høye. Kan jeg ta opp ekstra lån i banken for å betale min del av fellesgjelden og dermed få lavere månedskostnader?

Svar:

Det er ikke alle borettslag som lar deg betale inn din del av gjelden når du måtte ønske, og det er heller ikke gitt at dette er en god idé. Dersom du må ta opp lån i banken for å betale fellesgjelden er dette også penger du må betale tilbake, og det er ikke sikkert at du kan forhandle deg frem til like gode betingelser som det borettslaget har fått. Sannsynligheten for at du må betale mer i renter på ditt private lån enn du må på fellesgjelden er stor.

Du kan lese mer om fellesgjeld i guiden vi har laget.


Spørsmål:

Jeg har falt for en bolig til 2,5 millioner, med en fellesgjeld på 1,5 millioner. Banken har gitt meg finansiering på 3 millioner, og jeg tror ikke boligen kommer til å gå for 500.000 over prisantydning, er det da trygt å by på denne boligen?

Svar:

Nei. Banken ser på totalkostnad, altså salgssummen pluss eventuell fellesgjeld. Dersom du har fått finansiering på 3 millioner kroner betyr det at budet ditt og fellesgjelden til sammen ikke kan være høyere enn dette. Du kan lese alt om dette i artikkelen vår om finansieringsbevis på Meglersmart.


Spørsmål:

Jeg vant budrunden på en lekker leilighet i et borettslag, men nå har jeg fått beskjed om at den går til noen andre som har forkjøpsrett. Jeg trodde at et akseptert bud var bindende. Er forkjøpsretten hevet over avtaleloven?

Svar:

Forkjøpsretten gjelder nok selv om du vant budrunden. Det man får rett til gjennom forkjøpsretten er å tre inn i en inngått avtale om boligkjøp og få de samme betingelsene som da avtalen ble inngått. Det vil altså si at avtalen du snakker om absolutt er bindende for selger, men kjøperen blir rett og slett byttet ut. Dette er helt vanlig i både borettslag og sameie. Vi anbefaler at du alltid spør megler hvilke regler og vilkår som gjelder for forkjøpsrett og hvem den gjelder for. Du kan lese mer om gjeldende lover og regler i guiden vår til forkjøpsrett.

8. Videre lesning

Det er flere ting som kan være nyttig å vite dersom du er på boligjakt, og vi har mange artikler i magasinet vårt på Meglersmart som vi ønsker å tipse deg om! Vet du for eksempel hva en boligkjøperforsikring er, og om det egentlig er nødvendig? Vi viser deg også hvordan du fyller ut en overtakelsesprotokoll, og du kan lese om hvordan du vinner budrunden på din drømmebolig.

Med mindre du er en fersking i boligmarkedet skal du sannsynligvis også selge din gamle bolig, og før du kan by på en ny må du finne ut hvor mye boligen din er verdt. Det finnes flere måter å gjøre dette på, men det mest vanlige er å ta kontakt med en megler for å få et uforpliktende tilbud. 

Dersom du har kommet såpass langt i prosessen at du har begynt å tenkt på flytting vil vi absolutt anbefale at du tar turen innom Flyttesmart. Der finner du for eksempel vår store database med flyttebyråer over hele landet, slik at du enkelt kan sammenligne både priser og tjenester fra ulike tilbydere. I magasinet finner du artikler om både flyttevask og flyttetransport, og du får svar på hva du vanligvis må betale for et flyttebyrå. Vi har alle tipsene og triksene du trenger for å gjøre flyttingen så enkel som mulig.