Å pusse opp en hel leilighet kan være et omfattende prosjekt, og det er mange avgjørelser man må ta underveis. I denne artikkelen finner du tips og informasjon som gjør det enklere å gjennomføre et effektivt og vellykket oppussingsprosjekt.
Med så mange muligheter og valg å forholde seg til, er det viktig å starte planleggingen tidlig. Å beregne god tid vil ha positiv effektiv i flere faser av prosjektet. Man får planlagt i detalj materialvalg og innkjøp (som kan ha leveringstid), man kan lage en god prosjektbeskrivelse og man kan bruke tid på å finne rett entreprenør for jobben. Har man dårlig tid risikerer man å måtte stresse inn i prosjektet med tilhørende risiko. Gode entreprenører har ofte lang ventetid, så det lønner seg å starte planleggingen minst tre måneder før prosjektstart.
Som en del av forberedelsene burde man sette opp et detaljert budsjett. Budsjettet bør inneholde poster for alle utgifter knyttet til prosjektet. På den måten kan man forsikre seg om at man er i stand til å finansiere prosjektet, i tillegg til at budsjettet gjør det enklere å holde oversikt over kostnadene underveis prosjektet. Det er det enkelt å oppdage hvorvidt man holder seg innenfor de økonomiske rammene man har satt. Samtidig er det viktig å huske at det kan oppstå uforutsette hendelser underveis. Man kan oppdage lekkasjer når man fjerner flisene på badet, eller finne feil på det elektriske anlegget. Derfor lønner det seg alltid å sette av midler til slike situasjoner. Da unngår man at uventede utgifter gjør det vanskelig å fullføre prosjektet, eller at man må finne nye finansieringsmetoder underveis.
Det er mange faktorer som påvirker prisen på et oppussingsprosjekt, og det kan derfor være vanskelig å anslå hva prosjektet kommer til å koste. Noen avgjørende prisdrivere er boligens nåværende standard, om man skal gjennomføre totaloppussing eller overflateoppussing, og om man velger å benytte standardløsninger eller mer eksklusive og spesialtilpassede løsninger. Selv om det er vanskelig å anslå et eksakt pris, kan man likevel få et inntrykk ved å se på gjennomsnittsprisen for oppussingsprosjekter. Ifølge prisdata hentet fra markedsplassen Byggstart.no ser vi at gjennomsnittlig pris på oppussing av leiligheter ligger på ca. 14.000 kroner per kvadratmeter. Hva man ender opp med å betale vil imidlertid variere avhengig av prosjektets kompleksitet og valg av standard.
Når man har fått oversikt over hvilken pris man kan forvente på oppussingen, er neste steg å finne ut hvordan man skal finansiere prosjektet. Her finnes det en rekke muligheter. Har man nok oppstarte midler vil det ofte lønne seg å bruke egenkapital til å betale for oppussingen. Dette er imidlertid ikke alltid en mulighet. Har man behov for ekstern finansiering kan man velge mellom:
Selv om man øker lånet, vil renten være den samme. Du kan imidlertid ikke belåne boligen med mer enn 85 % av dagens verdi. Denne finansieringsmetoden forutsetter altså at lånet ikke allerede overskrider denne grensen. Hvis det er en stund siden du kjøpte leiligheten, kan det hende den har økt i verdi, og at du derfor har mulighet til å låne mer enn du tror. Derfor kan det være lurt å få en ny verdivurdering av boligen for å undersøke hvor mye du eventuelt kan øke lånet.
Rammelån (fleksilån) er en annen form for lån der du setter boligen som sikkerhet. Du kan låne opptil 60 % av verdien på boligen, og du får ofte en rente som er i nærheten av boliglånsrenten. Lånet blir overført til en egen rammelånskonto, og du betaler kun renter av de pengene du faktisk bruker. Ettersom det er gratis så lenge du ikke bruker pengene på noe, kan man i prinsippet se på det som en buffer for å dekke uforutsette utgifter. Man kan dessuten disponere pengene slik man selv ønsker.
Ved et byggelån setter du fortsatt boligen som sikkerhet for lånet, men i motsetning til rammelån og refinansiering av boliglånet, er byggelånet basert på boligens fremtidige verdi, altså etter oppussingsperioden er ferdig. Banken krever detaljert dokumentasjon for å kunne vurdere låneevnen. Lånet blir som regel utbetalt etter faktura, slik at banken kan være sikker på at pengene faktisk går til oppussing. Et byggelån har normalt høyere rente enn ramme- og boliglån, men lånet gjøres normalt om til boliglån når oppussingen er ferdig. Dette forutsetter imidlertid at boligen har oppnådd den antatte verdistigningen.
Et siste alternativ, er forbrukslån. Dette er den finansieringsmodellen med desidert høyest rente. Dette er et lån uten sikkerhet. Fordelen er at man mottar penger raskt og direkte inn på konto. Det kan imidlertid bli en dyr løsning hvis man ikke har mulighet til å betale ned lånet i løpet av kort tid.
Jo større et oppussingsprosjekt er, desto viktigere er det å engasjere kompetente og erfarne fagfolk. Spesielt om man gjør større inngrep på røropplegget og det elektriske anlegget kan det påløpe betydelige merkostnader om arbeidet ikke holder høy nok kvalitet. Dessverre finnes det en rekke useriøse aktører i bransjen. Derfor er det viktig å være nøye når man vurderer potensielle entreprenører i anbudsprosessen. Her er det en rekke kriterier å vurdere.
Et godt sted å begynner er ved å sjekke entreprenørens referanser. Dette kan man gjøre enten ved å søke opp omtaler på nettet, eller ved å få tilsendt referanser man kan kontakte direkte. Ved å kontakte tidligere kunder kan man få en mer troverdig og nyansert beskrivelse av hvordan bedriften er å jobbe med.
Man bør også undersøke hvilke godkjenninger bedriften har. De fleste godkjenningsordninger i Norge er frivillige, men de fungerer likevel som kvalitetsstempler. Et annet viktig kriterium er at bedriften har økonomisk soliditet. Det vil si hvorvidt entreprenøren er i stand til å håndtere eventuelle tap. Den beste måten å undersøke bedriftens økonomi, er å gjennomføre en kredittsjekk. Slik reduserer man risikoen for å engasjere en bedrift som står i fare for å gå konkurs i løpet av prosjektet eller den påfølgende garantiperioden.
Blant boligeiere som skal pusse opp, velger stadig flere å finne entreprenører gjennom markedsplassen Byggstart.no. Dette er en tjeneste som kvalitetssikrer håndverksbedrifter for større prosjekter og setter byggherrer i kontakt med opptil 3 ulike entreprenører.
Det kommer stadig nye materialer og produkter på markedet, og det er lurt å undersøke hvilke alternativer man har før man forplikter seg til noe. Det kommer stadig nye løsninger og oppgraderte varianter av tradisjonelle materialer. For eksempel er laminatgulv noe helt annet enn det var for noen år siden. Mange forbinder laminat med billige plastgulv, men i dag er det et materiale av langt høyere kvalitet.
Det er vanligst å la håndverkeren stå for innkjøp av materialer. Ikke bare vil det gjøre prosessen enklere for byggherren. Håndverkeren har også kompetansen som skal til for å beregne riktig mengde og finne gode alternativer hvis varen viser seg å være utsolgt. Ettersom store entreprenører og håndverkerfirmaer ofte kjøper inn store mengder materialer, har de ofte muligheten til å kjøpe inn materialene til rimeligere priser. Det er også håndverkerens ansvar at alle oppmålinger stemmer, og at materialene blir levert til avtalt tid.
Som regel vil ikke en innvendig oppussing være søknadspliktig, men det finnes flere unntak som man bør være klar over. Dette gjelder blant om man skal gjøre endringer på bærekonstruksjoner eller om prosjektet innebærer bruksendring av rom. Hvis du for eksempel planlegger å innlemme loft eller kjeller i leiligheten din, vil dette som regel medføre bruksendring og dermed være søknadspliktig. For enkle tilfeller kan man søke på egenhånd, men er det mer komplekse endringer (som endring i bærende konstruksjon eller brudd på brannskille), må man ha bistand fra fagperson som må søke for deg. På nettsidene til Direktoratet for Byggkvalitet finner du veivisere som kan hjelpe deg med å avgjøre om arbeidet er søknadspliktig. Reglene kan imidlertid variere noe fra kommune til kommune. Derfor er det alltid anbefalt å forhøre seg med kommunen for å finne ut hvilke regler som gjelder for det aktuelle prosjektet.
Det er viktig å sørge for å få nødvendig dokumentasjon i etterkant av prosjektet, og dette bør beskrives i kontrakten. For oppussing av leiligheter, bør man få FDV-dokumentasjon på badene, og samsvarserklæring fra elektriker. I tillegg fungerer kontrakt med prosjektbeskrivelse og fakturaer som viktige dokumentasjon, både med tanke på eventuelt salg av boligen og forsikringssaker. Dersom prosjektet er søknadspliktig, gjelder egne regler for dokumentasjon.
Gjør smarte boligvalg