Back to top

Budrunde: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om budrunder? Lurer du på hvordan du kan legge en strategi for å vinne budrunden, eller hvordan du eventuelt kan legge inn et lukket bud? I denne artikkelen gjør vi rede for både hva en budrunde er og hvordan den fungerer, slik at du på best mulig måte kan legge en plan for når og om du selv skal by på en bolig. I denne artikkelen får du tips om gode strategier og råd for å vinne budrunden samt en oversikt over viktige begreper du bør kunne før du gir deg i kast med et boligkjøp. Er du klar over at det finnes ulike budstrategier om du befinner deg i en by eller på et småsted? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om budrunden!

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

1. Hva er en budrunde, og hvordan fungerer den?

Når du endelig har funnet boligen du har drømt om i lang tid, gjenstår det gjerne bare å vinne budrunden. Budrunden er den delen av boligsalget som som regel finner sted etter at det har vært visning, og de som er interesserte i å kjøpe boligen, har meldt seg på budrunden gjennom megleren. Når budrunden starter, legger de som er interesserte, inn konkrete bud med tidsfrist, og jo mer populær boligen er, jo flere bud vil komme inn, og desto høyere vil de kunne bli. Til slutt vil det stå igjen én potensiell kjøper som har avgitt det høyeste budet, og dersom selger aksepterer dette budet, blir handelen avgjort. 

Avhengig av hvor i landet man bor, kan denne prosessen ta lengre eller kortere tid. I de større byene, hvor boligmarkedet gjerne er litt mer presset, er det relativt vanlig at budrunden gjennomføres allerede dagen etter siste visning, mens det i mindre pressede markeder kan ta en uke eller to for budrunden å bli ferdig. Dette er som regel avhengig av hvor mange som er interessert i den samme boligen, noe som ofte fører til mer pressede budrunder på steder med flere innbyggere. 

Noen ganger kan budrunden derimot kuppes av noen med forkjøpsrett. Forkjøpsrett er som regel noe som gis til medlemmer av boligbyggelag eller andelseiere i et borettslag. Denne retten gir kjøperen mulighet til å kjøpe en bolig for en pris som tilsvarer høyeste bud, uten å være med på budrunden. Dette kan bety at budgivere som ikke har forkjøpsrett, kan miste boligen på tross av at de vinner budrunden. 

Når det gjelder hvem som har lov til å administrere selve budrunden, er fortsatt det mest vanlige at en eiendomsmegleren har ansvaret. Det er allikevel også mulig for selger selv å håndtere den, men det er som regel kun vanlig i de tilfellene hvor selger velger å selge boligen selv, uten hjelp fra en megler.

Mer om hvordan en budrunde fungerer:

1.1. Frister du må forholde deg til i forbindelse med en budrunde
1.2. Slik får du tak i finansieringsbevis
1.2. Er det en god idé å legge inn et skambud?
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

2. Kan boligen øke i verdi?

For å få oversikt over hvor mye verdien på boligen du vurderer å kjøpe, kan øke, så bør du begynne med å følge med på boligmarkedet gjennom annonser, aviser, kommunens sider og lignende. På denne måten kan du se hva boliger vanligvis går for i akkurat det området, samtidig som du kan se om det er noen områder hvor prisene øker  raskere. Om du leser på kommunens hjemmesider at de planlegger å bygge nye boliger, så vil dette for eksempel ha en positiv innvirkning på boligprisene i området på sikt, og det kan lønne seg å kjøpe før de nye boligene står klare.

Dersom du er med i budrunden for å investere i en bolig du tenker kan øke i verdi, kan det være lurt å ta en kikk på hvor stort vedlikeholdsbehovet er, om det er mye støy og trafikk i nærområdet, og hvorvidt boligen har alle de nødvendige dokumentene som kan bevise at renovering av våtrom og kjøkken har blitt utført av fagfolk. 

Dersom du skal kjøpe et oppussingsobjekt for å modernisere og selge med fortjeneste, er det, selv om selve boligen er sliten, et par ting som automatisk vil øke verdien på boligen også i fremtiden. Dersom det er gode solforhold og en balkong eller terrasse, så er det alltid et pluss. Terrasser kan også være relativt enkle å pusse opp, og kan være en rimelig del av boligen å investere litt ekstra i. Dersom det er en utleieleilighet i boligen, eller mulighet for å bygge en, så er dette også et pluss når du skal selge videre ved en senere anledning. Til slutt vil også garasjeplass eller parkering være med på å øke verdien på boligen.

På den annen side  er det også flere ting du kan se etter som vil kunne være med på å senke verdien av boligen. Dette inkluderer kjøkken og våtrom som trenger oppussing, mye støy, vanskelige naboer, lite eller ingen sol og et generelt stort vedlikeholdsbehov.

Mer om verdiøkning på boligen:

2.1. Hvordan du kan pusse opp en sliten bolig
2.2. Hvordan megleren foretar verdivurdering av boligen
2.3. Hva tilstandsrapporten bør inneholde

3. Noen viktige begreper

Hvis man ikke har vært med på en budrunde før, kan det være flere ord og uttrykk som er ukjente for en. Det er viktig å alltid lese alle boligdokumentene nøye, og særlig selgers egenerklæring, som kan gi mye nyttig informasjon. Jo mer du vet, jo bedre forberedt er du, og da vet du hva du skal spørre om dersom noe er uklart.

Når du kommer over uttrykket “solgt som den er”, så er dette en formulering som gir personen som selger boligen, mulighet til å redusere sitt ansvar overfor kjøperen. Det vil si at det antageligvis finnes noen mangler ved boligen, men dette er selger pålagt å informere om i salgsdokumentene. Dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen har grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og informasjonen ellers, er det mulighet for å klage på kjøpet. 

Egenerklæring brukes som regel i forbindelse med egenerklæringsskjemaet. Egenerklæringsskjemaet inneholder selger sine svar på en rekke spørsmål om boligen, informasjon som kjøper har krav på gjennom selgers informasjonsplikt. Informasjonsplikten pålegger selger å informere om alle kjente feil og mangler, og å holde tilbake opplysninger av vesentlig art i egenerklæringsskjemaet er alvorlig. 

Hvis du kommer over ordet verditakst, så henviser dette til den prisen som selger kan forvente å få. Dette baseres på hvordan markedet ser ut i den aktuelle tidsperioden, og den tar utgangspunkt i en visuell befaring, uten å gå inn på selve byggverket. En verditakst settes av takstmann og er ikke en byggeteknisk tilstandsrapport.

Når du kommer til prisantydningen, så er dette den prisen som er fastsatt av eiendomsmegleren, og du kan forvente at den reflekterer omtrent det boligen er verdt i dagens marked. Denne prisen er også betegnende for hva selger er villig til å selge for, og det er fint å forholde seg til dette for å unngå å legge inn skambud. 

En lånetakst er en takst som brukes av banken som grunnlag for lån, pant og eventuelt tvangssalg av boliger. Den er basert på verditaksten, men ligger som regel 20% under. 

I enkelte tilfeller kan du gå glipp av boligen selv om du har vunnet budrunden, og det kan skje dersom det kommer inn noen som har forkjøpsrett. Det er nemlig slik at i enkelte borettslag så har medlemmene forkjøpsrett til leiligheter som er til salgs i laget, men kun innen en viss tid etter at de er solgt. Hvis de kjøper boliger på forkjøpsrett, så må de betale en sum tilsvarende  budet som vant budrunden. 

Tinglysning er et uttrykk som brukes om rettigheter og forpliktelser som angår fast eiendom, ektepakter eller visse typer løsøre eller arv. Det henviser til en offentlig registrering av en avtale, i dette tilfellet et skjøte på eiendommen som gir rettsvern mot for eksempel tidligere eiers kreditorer. Tinglyste dokumenter blir registrert i Grunnboken.

En heftelse henviser til en tinglyst forpliktelse ved boligen, innskrenkning av rettigheter eller adkomstrett over eiendommen.

Et skjøte refererer til dokumentet som erklærer overdragelse av hjemmel til fast eiendom.

Hvis det står i papirene om boligen at den har ingen gjenboere, så betyr det ganske enkelt at der ikke er innsyn fra andre naboer. 

En samsvarserklæring er en erklæring fra en elektroinstallatør som kan forsikre huseier om at den elektriske installasjonen er utført i henhold til kravene. Denne erklæringen regnes som et verdipapir og skal oppbevares gjennom hele det elektriske anleggets levetid.

Hvis du trenger å finne ut av bygningens energibehov, kan du se etter energimerkingen. Energimerkingen refererer til den samlede vurderingen av bygningens energibehov, altså antall kilowatt-timer boligen trenger per kvadratmeter ved normal bruk.

Mer om noen viktige begreper:

3.1. Hva skal jeg med en verdivurdering?
3.2. Hvordan skaffe seg e-takst
3.3. Hva er forskjellen på verdivurdering og takst?
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

4. Strategier for å vinne budrunden

Det første du må tenke på, er at du er nødt til å ha finansieringsbeviset i orden. Hvis du vinner budrunden og det viser seg at du ikke kan få lån, kan du nemlig bli holdt erstatningsansvarlig. Når du gir bud på bolig, er det bindende i henhold til loven, og uten angrefrist. Dette betyr også at det er viktig å ikke legge inn bud på flere boliger samtidig. Det er også lurt å huske på at en budrunde er en form for taktisk spill mellom selgeren og megleren på den ene siden og budgiveren på den andre. Megleren og selgeren er i samme båt da de ønsker å få så høy pris som mulig, mens kjøperen selvfølgelig ønsker å få så lav pris som mulig. Det er allikevel ikke mulig å si hva utfallet blir, siden ingen kan kjenne hverandres planer eller økonomiske grenser. Den som selger, har kanskje behov for å selge fort og er villig til å gå ned i pris, mens kjøper potensielt har mye større kapital enn megler og selger antar.

Når du er på visning, er det viktig  å undersøke boligen nøye for å se om du faktisk kan forestille deg å bo der, ved siden av å også følge med på hvor mange andre som er til stede på visningen. Hvis du ser at det er mange som virker interesserte ved at de skriver seg på lista, så betyr det som regel at dette blir dine potensielle konkurrenter. Om det holdes visning for én og én interessent og det totale antallet interesserte ikke kommer tydelig frem, kan du be megler om informasjon om dette. 

Når du har bestemt deg for å bli med i budrunden, er det lurt å tenke godt gjennom hva ditt første bud skal være, for her finnes det nemlig flere ulike strategier. Noen velger å legge inn bud med veldig kort frist i håp om å kuppe budrunden, mens andre velger å legge inn såkalte skambud. Et skambud er et bud som ligger langt under prisantydningen, og er et bud som legges inn i håp om at selger er desperat etter å få solgt. Men selv om selger kanskje er desperat, må man huske at man som regel ikke er alene i budrunden, og andre kan dermed enkelt by over det første skambudet. Dette kan i verste fall føre til at du får enda flere konkurrenter i budrunden, da prisen starter såpass lavt at flere har mulighet til å være med. 

Hvis du begynner med et litt høyere bud, i et forsøk på å kuppe budrunden, er det faktisk ofte en bedre strategi. Hvis budet er høyt nok, vil flere falle fra tidlig i prosessen, og til slutt er du kanskje den eneste som står igjen med nok kapital til å kjøpe. På den annen side kan et høyt bud i begynnelsen også være med på å presse prisen mye høyere enn du selv har mulighet til å gå, og dermed ender du opp med en høyere kjøpesum enn om budrunden hadde foregått på vanlig vis.

Mer om strategier for å vinne budrunden:

4.1. Hvor viktig er forberedelsene til budrunden?
4.2. Hvilke årstider lønner seg for kjøp og salg av bolig?
4.3. Så mye kan du forvente at megleren tar i provisjon

5. Steg for steg gjennom budrunden

For å bli med i budrunden må du melde deg på i budskjemaet, som du som regel finner bakerst i prospektet eller på meglerens hjemmesider. I dette skjemaet må du fylle inn navn, adresse, telefonnummer og personnummer til deg og eventuelle andre du skal kjøpe boligen sammen med. Når dette er gjort, kan du skrive inn det første budet ditt og hvilken frist budet har, altså hvor lenge det skal være gyldig. Du har ikke lov til å føre opp en frist som går ut før tidligst klokken 12 første virkedag etter siste visning. Husk at når du kaster deg inn i budrunden, må du ha finansieringsbevis klart, samt en maksgrense i bakhodet. Det er lett å bli revet med og by mer enn man kan, men dette er ikke lurt, da budgivningen er bindende og det er ulovlig å trekke seg. Ha derfor god oversikt over hva du byr og hvor høy maksgrensen din er.

I tillegg til bud og frist kan du også føre opp ønsket overtakelsesdato. Du må i tillegg legge inn en plan for finansieringen, altså finansieringsbevis og navn på bank, kontaktperson i banken samt hvor mye av summen du skal låne fra banken og hvor mye som dekkes av egenkapital. Her må du huske å ikke avsløre hvor mye penger du faktisk kan få låne i banken eller hvor mye egenkapital du har. Her er det igjen viktig å huske på at budrunden er et spill hvor det å holde kortene tett til brystet gjerne er den beste strategien. 

Når alt dette er fylt inn, kan du ta bilde av budskjemaet og sende det til megleren, sammen med bilde av gyldig legitimasjon, både for deg og den du eventuelt skal kjøpe sammen med. Nå er det selvfølgelig også mulig å identifisere seg med Bank-ID, men husk å sjekke med megleren hvilken metode som er mest hensiktsmessig. Når budet er sendt inn, må du vente til du hører tilbake. Dersom noen byr over deg, vil du få beskjed om det, som regel gjennom en SMS, sammen med informasjon om fristen for å eventuelt by over det igjen. For hvert bud du legger inn, setter du en ny frist, og jo kortere denne fristen blir, jo færre budgivere er det som regel igjen i budkampen. Til slutt står man igjen med den ene som har gitt det høyeste budet, og dersom selger aksepterer denne prisen, er det denne personen som vinner budrunden.

Mer om budrunden steg for steg:

5.1. Alt du trenger å vite hvis du skal selge boligen din
5.2. Hvordan vet du om noen har forkjøpsrett? 
5.3. Hva ligger til grunn for prisantydningen?
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

6. Noen gode råd før du begir deg ut i budrunden

Det er ingen som egentlig kan hevde å vite hva som er den beste strategien når det kommer til budrunder, hverken for selger eller kjøper, siden det er ulike strategier som funker fra gang til gang. Men det som er viktig å ha i bakhodet, er uansett at megleren er på selgerens side, og det er derfor lurt å ikke være for overivrig i kommunikasjonen med vedkommende. Meglere vil bruke all informasjonen de får for å presse prisene så høyt som mulig, så du må aldri avsløre hvor mye du faktisk har mulighet til å kjøpe for. Dette er spesielt viktig dersom det er få eller ingen andre budgivere enn deg.

Ved siden av å tenke gjennom din egen strategi og følge rådene over, så er det viktig å huske at det heller ikke er mulig å vite hva slags strategi de andre budgiverne har. Det kan hende det ikke alltid lønner seg å legge inn bud først, men heller vente og se hvilket nivå de andre legger seg på. Du kan fint la de andre budgiverne kjempe seg imellom før du melder deg på budrunden ved å legge inn et bud som er vesentlig høyere enn de andres.. Hvis du ser at budene øker stadig mindre for hver gang, er dette en god indikasjon på at budgiverne begynner å nå sin maksgrense, og da kan du komme inn på slutten og kuppe hele runden.

Du bør ha tatt en skikkelig helhetsvurdering av økonomien din og satt en øvre maksgrense for hvor høyt du kan gå, før du går inn i budrunden. Det er lett å la seg rive med i en spennende budrunde og bare gå litt høyere og enda litt til, men i noen tilfeller ender man opp med en kjøpesum, og dertil en lånesum, som er såpass høy at man faktisk ikke har råd. Du risikerer selvfølgelig å måtte la drømmeboligen gå, men det er bedre enn å bo seg ihjel i mange år fremover. Husk også at dersom du reagerer på noe i takst, annonse eller prospekt, så bør du finne ut av dette før du legger inn bud. Det finnes absolutt ingen spørsmål som er for dumme når du skal kjøpe noe så dyrt som en bolig, så spør heller for mye enn for lite!

Mer om gode råd når det gjelder budrunden:

6.1. Eierskifteforsikring kan spare deg for flere hundre tusen kroner
6.2. Hva boligsalgsrapporten kan gi deg av informasjon før du kjøper
6.3. Forhåndsbud og visning: Alt du trenger å vite

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Spørsmål:

Hva er et lukket bud? 

Svar:

Et lukket bud er et bud som kun er synlig for megler og selger. Dette er ikke en veldig utbredt praksis, og det er flere som er kritiske til det. Hensikten med et lukket bud er å forsøke å få til en avtale med selger, som vedkommende blir nødt til å godkjenne eller avvise uten å vite om boligen kunne gått for en høyere pris med en åpen budrunde. De andre budgiverne får altså ikke beskjed om det hemmelige budet før selgeren eventuelt har akseptert det, og da har de ikke lenger mulighet til å by over.


Spørsmål:

Hvor tidlig kan jeg legge inn bud? 

Svar:

Så fort annonsen er publisert, er det mulig å legge inn bud. Du har derimot ikke mulighet til å oppgi en frist som går ut før kl 12 dagen etter siste annonserte visning. På den annen side har selger mulighet til å godta et bud når vedkommende selv ønsker, noe som betyr at denne regelen kan omgås dersom du gir bud direkte til selger. Les mer om budfrist i guiden vår.


Spørsmål:

Hva er et privat salg? 

Svar:

Det vanligste er at en eiendomsmegler er den som står for salget, men noen ganger velger eier å selge boligen selv. Det vil si at selger tar seg av hele prosessen fra start til sluttsalg, og det er da også de som administrerer budrunden, noe du kan lese mer om her. Siden det ikke er noen angrerett ved kjøp og salg av eiendom, er budene ved privat salg like bindende som ved salg gjennom megler, og en bindende avtale er inngått når selgeren har akseptert budet fra kjøperen. Det er altså ikke slik at det må være signert noen kjøpsavtale for at avtalen skal være bindende for begge parter.


Spørsmål:

Hvordan vet jeg at jeg har vunnet budrunden?

Svar:

Når selger har akseptert budet ditt og akseptfristen har gått ut, har dere inngått en bindende avtale om kjøp og salg. Dersom du godtar et motbud innen akseptfristen, er dette også en bindende avtale som betyr at du har kjøpt boligen. Du kan lese mer om budrunder her.

Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

8. Videre lesning

Husk at du må være tilgjengelig under hele budrunden. Du vet aldri når du får melding eller telefon fra megleren med nye bud du er nødt til å ta stilling til. Noen ganger er det svært korte frister, som vil si at du har knapt med tid til  det hele tatt å vurdere budene og eventuelt rekke å legge inn et høyere bud. Det finnes allikevel viktige regler ved budfrister som alle må forholde seg til. 

Før du legger inn ditt maksbud, bør du imidlertid være helt sikker på at boligen du gir bud på, faktisk er i en slik stand som du tror. Det kan du enkelt finne ut ved først å gå på visning, og deretter ved å studere prospektet du får utdelt nøye. Prospektet kalles også for salgsoppgave, og er pålagt ved lov å skulle inneholde alt du behøver av informasjon for å kunne fatte en veloverveid avgjørelse. 

Etter at du har vunnet budrunden og skal gjøre deg klar for å flytte inn i drømmeboligen din, følger en hel del andre oppgaver du også må gjennom. Dersom du ikke har flyttet før, har vi laget en egen artikkel for å gi deg best mulig oversikt over hele prosessen. Vi kan også hjelpe deg å finne gode tilbydere av ulike vasketjenester du kan trenge til leiligheten du flytter ut av, eller tips og triks for en enkel visningsvask av den gamle leiligheten din.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her