I denne artikkelen finner du svar på spørsmål byggherrer ofte har i forbindelse med oppussing av hus. Du kan blant annet lese om hvilken pris man kan forvente, hvordan man kan finansiere et oppussingsprosjekt og hvordan man finner kvalifiserte fagfolk til å utføre jobben.
Det er en rekke faktorer som avgjør prisen på et oppussingprosjekt. Derfor er det vanskelig å anslå nøyaktig hva et spesifikt prosjekt vil koste uten å få en fagperson på befaring. Det man derimot kan gjøre er å se gjennomsnittsprisene på slike prosjekter. Ifølge markedsplassen byggstart.no, der byggherrer kan komme i kontakt med entreprenører, ligger gjennomsnittsprisen på innvendig totaloppussing på ca. 14.000 kroner per kvadratmeter. Merk at dette kun er en snittpris, og at prisen vil variere avhengig av prosjektets kompleksitet og standard.
I forberedelsene til prosjektet er det viktig å kartlegge omfanget og kompleksiteten på arbeidet som skal utføres. På den måten gjør man det enklere for entreprenøren å utarbeide et realistisk pristilbud, og man får oversikt over hvilket prissjikte prosjektet vil havne i. Man må også sette opp et detaljert budsjett, for å være sikker på at man planlegger et prosjekt man er i stand til å finansiere. På den måten kan man også finne ut hvilken finansieringsmåte som vil egne seg best, samt planlegge eventuell sparing.
Under finner du en oversikt over faktorer som vil være avgjørende for prisen på en oppussinng. Vi skiller mellom begrepene innvendig og utvendig oppussing, og overflate og totaloppussing.
Når man beregner prisen på oppussingen er det vanlig å skille mellom innvendig og utvendig oppussingen. Innvendig oppussing vil ofte innebære:
Ved utvendig oppussing er følgende tiltak vanlige:
Det er også viktig å skille mellom begrepene overflateoppussing og totaloppussing. En overflateoppussing er et mindre komplekst arbeid, og prisen på slike arbeider ligger betydelig lavere. Mange boligeiere velger å utføre en overflateoppussing på boligen før salg ettersom det ofte vil føre til en verdiøkning.
Overflateoppussing innebærer arbeid som:
Totaloppussing inneholder langt mer omfattende arbeid. Større volum av materialer og flere arbeidstimer gjør toaloppussing til et langt dyrere prosjekt enn overflateoppussing.
Uansett om man planlegger å gjennomføre overflateoppussing eller totaloppussing er det sentralt å overlate arbeidet til kompetente fagfolk. Det kan imidlertid være vanskelig å vite hvilken entreprenør man skal velge i anbudsprosessen. Det finnes en rekke useriøse aktører på markedet, som gjør alt for å kunne tilby lavest mulig pris. Dette innebærer blant annet å benytte ugaflært arbeidskraft eller lite holdbare materialer. Under finner du en liste over tiltak du kan gjøre for å kvalitetssikre bedriftene i anbudsprosessen:
Er man usikker på hvor man skal finne kvalitetssikrede og dyktige fagfolk kan man legge ut prosjektet sitt på markedsplassen Byggstart. Der kan byggherrer komme i kontakt med kvalitetssikrede entreprenører med relevant erfaring og kompetanse. Det er gratis å legge ut prosjektet, og man vil motta uforpliktende pristilbud fra flere egnede aktører.
Et annet viktig spørsmål er hvordan man ønsker å organisere prosjektet. Her har man hovedsakelig valget mellom totalentreprise og delt entreprise.
Totalentreprise: Velger man totalentreprise skriver man kun kontrakt med én entreprenør. Denne har da ansvar for å koordinere arbeidet på alle de involverte fagfeltene. Totalentreprenøren er vanligvis en tømrerbedrift. Den vil utføre deler av arbeidet selv, og hente inn underentreprenører på de resterende fagfeltene. Denne entrepriseformen sparer byggherre for mye krevende organiserings- og koordingeringsarbeid. I tillegg er det enklere å håndtere eventuelle feil som skulle oppstå underveis, ettersom totalentreprenøren vil stå ansvarlig for alt arbeid, uavhengig av hvilket fagfelt feilen kan spores tilbake til.
Delt entreprise: Dette innebærer at byggherre skriver separate kontrakter for de ulike fagfeltene. Byggherre står da ansvarlig for å koordinere arbeidet selv, med mindre den engasjerer en ekstern prosjektleder. Dette gjør det mulig å håndplukke de håndverkerne man selv ønsker. Det kan imidlertid være en krevende jobb å koordinere et oppussingsprosjekt. Derfor velger de fleste å organisere oppussingen som en totalentreprise.
Under finner du en oversikt over grep du kan ta, både på forhånd og underveis, for å sikre en mest mulig effektiv oppussing:
1. Start planleggingen i god tid: Før prosjektstart er det viktig å ha et klart bilde av hva og hvorfor man ønsker å pusse opp.
2. Ha en budsjettramme: Få en oversikt over de økonomiske rammene for prosjektet. På den måten kan du være sikker på at du er i stand til å finansiere prosjektet du skal gå i gang med. Det er også viktig å sette av egne midler til uforutsette utgifter.
3. Vurder potensielle entreprenører nøye: I anbudsprosessen er det viktig å gjøre en grundig bakgrunnssjekk av aktuelle entreprenører. Sørg også for å hente pristilbud fra flere aktører. På den måten kan du sammenligne tilbudene og finne ut hvem som tilbyr en konkurransedyktig pris.
4. Skriv en skriftlig kontrakt: Utarbeid en kontrakt der det kommer tydelig fram hvilke arbeider som skal utføres. På den måten reduserer du risikoen for at det oppstår uenighet eller misforståelser mellom deg og entreprenøren.
5. Ha en god dialog med entreprenøren: En annen måte å unngå konflikt eller misforståelser, er ved å opprettholde en jevn og profesjonell dialog med entreprenøren. Det gjør det også enklere å oppdage og håndtere eventuelle problemer fortløpende.
6. Gjennomfør en sluttbefaring: Når entreprenøren mener arbeidet er ferdig utført, bør man få en ekstern fagperson til å gå sluttbefaringen. Denne fagpersonen vil påse at alt arbeid er forskriftsmessig utført, og påpeke eventuelle feil og mangler. Disse bør utbedres før man betaler ut siste del av kontraktsbeløpet.
Når man skal gå i gang med å kjøpe inn byggevarer til prosjektet, vil det som regel lønne seg å overlate dette entreprenøren. Det er hovedsakelig 5 grunner til dette:
Har man spesielle ønsker knyttet til valg av materialer, bør man informere entreprenøren om dette. Da kan man få inn de varene man selv ønsker, samtidig som man lar entreprenøren stå for selve innkjøpet.
Dersom man ønsker å kjøpe inn materialene selv, er det viktig å ha god oversikt over hvilke materialer som trengs, samt størrelser og mengde. Det er også sterkt anbefalt å bestille varer som er solgt av anerkjente byggevarekjeder. Kjøper man materialer av lav kvalitet eller som ikke passer til arbeidet håndverkerne skal utføre, kan entreprenøren nekte å gjennomføre prosjektet. Da er man igjen som byggherre fullt ansvarlig for å bytte varene. Dersom det oppstår forsinkelser i leveringen, må byggherre også betale for arbeidstimene som går med til å vente på materialene.
Det er helt sentralt å ha en finansieringsplan på plass før man går i gang med et oppussingsprosjekt. Oppussingsprosjekter kan være omfattende og involvere store summer. Derfor er det viktig å ha oversikt over hvor mye man har mulighet til å investere i prosjektet. Man må også finne ut hvordan man skal finansiere oppussingen. Her har man hovedsakelig 5 valg:
1. Egenkapital: Har man nok oppsparte midler kan det lønne seg å finansiere prosjektet ved bruk av egenkapital. Da har man full kontroll på pengene som blir brukt, og man trenger ikke betale renteutgiftene som vil følge med et eventuelt lån. Dessuten vil de tapte renteinntektene være lavere enn renteutgiftene.
2. Fleksilån: Dette lånet utgjør opptil 60% av boligens verdi. Det er en relativ gunstig måte å finansiere oppussingen på ettersom fleksilån gir samme rente som boliglånet.
3. Økt boliglån: Et annet alternativ er å øke boliglånet. Dette lånet kan utgjøre opptil 85% av boligens verdi. Å øke boliglånet krever at man sender inn en egen søknad til godkjenning. I likhet med flexilån gir dette lånet samme rente som boliglånet.
4. Byggelån: Dette lånet gis ut av banken etter en vurdering av boligens verdi og prosjektet. Banken følger opp prosjektet og gir ut betalinger basert på fremdriften. Renten er normalt noe høyere enn boliglånsrenten. Når prosjektet er ferdigstilt, omgjøres byggelånet til boliglån med samme rentesats som boliglånet.
5. Forbrukslån: Man kan også velge å finansiere, eller delfinansiere, oppussingen ved hjelp av et forbrukslån. Fordelen med dette lånet er at det ikke krever noen form for sikkerhet og man får pengene inn på konto i løpet av kort tid. Forbrukslånet har imidlertid den desidert høyeste renten. Det forutsetter derfor at man har mulighet til å betale ned lånet i løpet av kort tid.
Husk at man ikke bør sette i gang med et prosjekt hvis man er usikker på om man er i stand til å finansiere det. Her kan det være lurt å rådføre seg med banken for å komme frem til den beste løsningen.
Når hele prosjektet er gjennomført er det viktig å få tilsendt all nødvendig dokumentasjon knyttet til prosjektet. I disse dokumentene skal det komme frem hvilke arbeider som har blitt utført, hvilke materialer som har blitt brukt og hvilket tidsrom prosjektet foregikk innenfor. Denne dokumentasjonen er svært viktig med tanke på videresalg av bolig eller innsending av forsikringsbevis.
Har man utført arbeid som innebærer tekniske endringer som påvirker energiforbruket (varmeopplegg, røropplegg o.l.) er det helt nødvendig å kunne dokumentere dette. Hvis ikke risikerer man at boligen automatisk får tildelt den laveste energimerkingen.
Gjør smarte boligvalg