Back to top

Skambud: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om skambud? Lurer du på hva som er vanlig fremgangsmåte når man deltar i en budrunde? I Norge er auksjonsmodellen en vanlig metode for å selge bolig. Budrunden blir dermed en avgjørende del av prosessen når en bolig skal skifte eier. Det kan være en nervepirrende opplevelse for både selger og kjøper, og mange er redde for å gjøre feil i løpet av budrunden. Hvordan skal man starte budrunden, og hvor mye skal man by? I denne artikkelen gjør vi rede for hva som kvalifiserer som skambud, og du får svar på hvilke taktikker du kan benytte deg av i en budrunde. Er du klar over at selger står fritt til å velge hvilket bud som skal vinne budrunden? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om budrunden ved boligsalg.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

1. Hva er et skambud?

Skambud er betegnelsen for svært lave bud som legges frem i en budrunde. Skambud er et uformelt begrep, og hva som oppfattes som et skambud er avhengig av situasjonen. Når man legger inn et skambud ved boligsalg innebærer det som regel å by langt under prisantydningen satt av eier og/eller megler. Navnet skambud hinter til at man gjør skam på budrunden ved å tilby å betale langt mindre enn det man vet selger har som minstepris. Dette er også hovedgrunnen til at noen oppfatter det å legge inn et slikt bud som frekt eller useriøst. Uansett hva man tenker om praksisen så er det opp til kjøper å bestemme hvor mye vedkommende ønsker å by, og det finnes ingen nedre grense for hva man kan by i en budrunde. Det finnes heller ingen faste regler for hva som kan kalles et skambud. Om et lavt bud er et skambud eller ikke kommer an på flere faktorer. Når man legger en bolig ut på markedet i et populært område hvor det selges mange boliger er det enklere å anslå hvilken pris den vil bli solgt for. Hvis kjøper legger inn et bud rett under prisantydningen kan det oppfattes som et skambud, fordi det vil være naturlig å forvente at boligen kommer til å bli solgt over takst. Har en bolig derimot ligget ute for salg lenge, eller i flere omganger, kan det være et tegn på at den er priset for høyt. Det kan ha ført til at potensielle kjøpere venter med å legge inn bud. Et lavt bud kan i et slikt tilfelle starte en budrunde, som vil ende opp på en pris både kjøper og selger kan akseptere. Eventuelt er det ingen andre interesserte kjøpere, og selger må akseptere et lavt bud, selv om det kan kalles et skambud.

Forhold som påvirker om et bud kan kalles et skambud, er blant annet:

  • Hvor lenge boligen har ligget på markedet
  • Pris for lignende boliger i området
  • Boligmarkedet i nærområdet
  • Boligens standard

Mer om hva et skambud er:

1.1. Er skambud virkelig en god idé?
1.2. Hvordan skaffer man seg forkjøpsrett?
1.3. Forbered deg til budrunden
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

2. Mulige konsekvenser av å legge inn et skambud

Budrunden er ofte en vesentlig del av prosessen når en bolig skal skifte eier. Hvordan man går frem i budrunden kan være avgjørende for totalprisen, og partene har naturlig nok motstridende interesser fordi selger ønsker å tjene mest mulig, mens kjøper ønsker å spare mest mulig. Resultatet av en budrunde er avhengig av aktørene som er med, og er dermed vanskelig å forutse. Det finnes likevel mange ulike tips og triks som skal hjelpe folk å komme godt ut av en budrunde. Å legge inn et veldig lavt bud er én strategi, men konsekvensene av en slik fremgangsmåte kan variere. Før man legger inn et skambud, bør man være klar over hvilke konsekvenser det kan føre med seg:

Man kaster bort tid. Å by så lavt at selger ikke engang vil vurdere budet lønner seg sjeldent. Budet vil raskt bli avvist, og man må bruke tid på å legge inn et nytt bud hvis man fortsatt er interessert. Dette kan føre til at budrunden tar lengre tid og blir mer innviklet enn nødvendig.

Man fornærmer selger. Et vanlig argument mot å legge inn et ekstremt lavt bud er at man kan fremstå som useriøs og/eller frekk. Noen går til og med så langt at de påstår selger kan bli så fornærmet at vedkommende nekter å selge til den som har fremsatt et skambud. Det er mulig for en selger å forkaste bud uten å oppgi grunn. Selger er ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet, og dersom vedkommende oppfatter en budgiver som usedvanlig frekk er det kanskje nok til å foretrekke et annet bud selv om det betyr tapt fortjeneste. Det er nok likevel en overdrivelse å erklære at skambud er så fornærmende at man kan bli kastet ut av budrunden. Dersom man ender opp med å tilby den høyeste prisen vil det som regel være alt en selger er opptatt av. Hvis det siste budet i budrunden er lavere enn det selger ønsker å akseptere har vedkommende også mulighet til å komme med et motbud.

Man motiverer flere til å bli med i budrunden. Et lavt bud kan føre til at kjøpere som i utgangspunktet mente at boligen var for dyr, velger å slenge seg med i budrunden. Det er en vanlig oppfatning at jo flere som deltar i budrunden desto høyere blir prisen. Det finnes også enkelte studier som bekrefter dette, men hver budrunde er unik så det er ingen garanti for hvordan en budrunde vil utvikle seg.

Man parkerer budrunden. Dersom det kun kommer lave bud langt under prisantydning kan budrunden stanse opp fordi kjøper og selger anser at de står for langt fra hverandre i prosessen. I et slikt tilfelle er det mulig megler har bommet på prisantydningen. Det betyr likevel ikke at selger må akseptere et skambud. Det kan være mer hensiktsmessig for selger å legge ut boligannonsen på ny med en lavere prisantydning, for å få flere til å vurdere boligen som aktuell, og dermed bli med i en ny budrunde.

Man starter forhandlinger. Det vanligste resultatet av å legge inn et skambud er at man starter budrunden, og er man den eneste budgiveren vil et lavt bud være startskuddet for å forhandle seg frem til en pris som både kjøper og selger kan akseptere.

Man gjør sitt livs beste kupp. Det er ikke ofte det skjer, men en gang i blant kan et skikkelig skambud aksepteres av selger. Når det inntreffer er budgiver gjerne den eneste interessenten, boligen har vist seg vanskelig å selge, og den er kanskje til og med en økonomisk byrde for eieren. I slike tilfeller vil et hurtig salg være mer lønnsomt enn en ny omgang med megler og budrunde, og et skambud kan altså føre til et boligkupp utenom det vanlige.

Mer om konsekvenser av å legge inn et skambud:

2.1. Hvordan foregår et boligsalg?
2.2. Hvor mye egenkapital trenger du egentlig?
2.3. Slik setter megler prisantydningen

3. Sentrale begrep knyttet til budrunden

Nedenfor følger en oversikt over noen ord og uttrykk som ofte blir brukt i forbindelse med budrunder og boligsalg:

Akseptfrist er den tiden en budgiver oppgir at budet skal være bindende. Når tiden er ute er ikke budgiver lenger forpliktet til å kjøpe til angitt sum.

Budfrist er den tidsfristen som settes av selger eller megler og angir vanligvis når en budrunde avsluttes.

Motbud er når selgeren tilbyr interessenten å kjøpe boligen for en viss sum. Et motbud kommer som regel mot slutten av en budrunde eller når budrunden er over, og fremmes gjerne på initiativ fra selger dersom det siste budet ikke når opp til forventningene. Et motbud kan også gå ut på at selger kun aksepterer kjøpers bud dersom vedkommende godtar bestemt betingelser satt av selger.

Forhåndsbud er bud som rettes direkte til selger før selve budrunden starter. Dersom selger aksepterer budet er avtalen bindende, selv om andre kjøpere står klare til å gi bud.

Lukkede bud er bud som legges inn med forbehold om at tilbudet kun kan fremlegges for selger. Det innebærer at de øvrige interessentene i budrunden ikke får vite om budet underveis i prosessen.

Å kuppe en budrunde innebærer at kjøper henvender seg direkte til selger før visning er avholdt, og gir et bud uten å involvere megler. Kjøperen ønsker at visningen skal avlyses, og at salget skal gjennomføres direkte mellom eier og kjøper.

Mer om sentrale begrep knyttet til budrunden:

3.1. Lær deg forskjellen på verdivurdering og takst
3.2. Hva innebærer begrepet budfrist?
3.3. Hvorfor må man fylle ut en overtakelsesprotokoll?
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

4. Andre strategier for å vinne budrunden

Å legge inn et skambud er bare én av mange metoder for å prøve å få overtaket på budrunden. Andre strategier som kan benyttes i budrunden er blant annet:

Legge inn bud før siste visning er gjennomført. Regelverket for eiendomsmeglere sier at de ikke skal formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Det har ført til at budrunden vanligvis starter dagen etter siste visning. Det betyr ikke at man ikke kan legge inn bud før det, men budet må ha akseptfrist tidligst klokken 12.00 dagen etter siste annonserte visning. Reglene sier heller ikke noe om når selgerne kan akseptere budet. Det er vanlige avtalerettsregler som gjelder, noe som innebærer at selger kan akseptere bud når vedkommende vil. Formålet med å legge inn bud tidlig vil i hovedsak være å prøve å avskrekke andre potensielle kjøpere fra å legge inn bud.

Legge inn bud direkte til selger. Man kan sende inn bud direkte til selger, og på den måten prøve å «kuppe» boligen før visning og budrunde. For at en slik taktikk skal føre frem bør budet ligge over prisantydningen, og inneholde pris, akseptfrist, ønsket overtakelse og eventuelle forbehold. For ordens skyld bør man også be om bekreftelse fra selger på at budet er mottatt. Det er viktig å være klar over at en avtale som er inngått direkte mellom kjøper og selger er like bindende som en avtale inngått via megler. Formålet med å formidle budet direkte til selger vil være å unngå en budrunde, og dermed sikre seg boligen til den prisen man selv har tilbudt.

Legge inn et konfidensielt bud. Det er mulig å legge inn bud med forbehold om at tilbudet er konfidensielt, og dermed ikke skal deles med de andre interessentene i løpet av budrunden. Dette kalles ofte for et lukket bud. Formålet med å legge inn et lukket bud vil være å utnytte selgers rådløshet, og håpe vedkommende vil akseptere budet fremfor å la budrunden gå videre. Lukkede bud er upopulære i meglerbransjen fordi de fører til misnøye hos andre budgivere, og usikkerhet hos selger. Det har vært snakk om å forby lukkede bud, men det er fortsatt lovlig og selger står fritt til å akseptere et slikt bud.

Legge inn uforutsigbare bud. Hvis det har vært mange små budøkninger, kan man prøve å riste av seg de andre interessentene ved å by i noen få, men store hopp. Man må i så fall prøve å treffe det nivået man tror andre ikke responderer på, fordi de tenker at sluttprisen kommer til å bli høy. Akseptfristen bør også stå i stil med det man byr. Hvis budet er lavt bør man gi lang frist på budet, slik at selger får tid til å forstå at det ikke er andre interessenter. Hvis man klinker til med et godt bud kan man sette en kortere akseptfrist.

Mer om strategier for å vinne budrunden:

4.1. Kan man selge bolig uten megler?
4.2. Lær deg å tyde prospektet
4.3. Alt du må vite om finansieringsbevis

5. Hvordan gjennomføres en budrunde?

Det er ikke uvanlig å bli litt stresset eller nervøs når man er involvert i en budrunde, så det er lurt å sette seg inn i hvordan en budrunde avvikles for å være mest mulig forberedt før det braker løs.

Det er som regel megler som tar seg av budrunden. Vedkommende skal legge til rette for en rettferdig avvikling av budrunden, og skal ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Som budgiver bør man heller ikke sette en kortere akseptfrist enn at megler har mulighet til å informere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter om budets innhold.

For å bli regnet som en seriøs budgiver må man legitimerer seg. Dette gjør man som regel med bank-ID eller ved å sende bilde av godkjent legitimasjon. Det er vanlig at man må fylle ut et budskjema når man legger inn det første budet. Her må man som regel oppgi kjøpesum, kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, og ønsket overtakelsesdato. Det er i tillegg mulig å legge inn forbehold, som for eksempel salg av nåværende bolig, hvitevarer inkludert, og lignende.

Det er anbefalt at alle bud, budforhøyelser og motbud inngis skriftlig til megler, for eksempel på sms eller e-post. Dette er for å forhindre uenigheter som kan oppstå ved muntlige avtaler. Megler videreformidler budene til oppdragsgiver. Megler skal også sende budgiver skriftlig beskjed om at bud er mottatt.

Vanligvis vil det høyeste budet bli stående igjen til slutt, og kjøper vil som regel akseptere dette, men dersom det er mange budgivere med i budrunden kan det komme bud med forbehold etter hvert som prisen stiger. Det kan føre til at andre bud er mer attraktive enn det høyeste budet. Når selger har akseptert et bud er budrunden over, og alle involvert blir varslet. Det føres også en budjournal som skal gis til kjøper og selger etter at handel er kommet i stand. Andre budgivere kan også kreve å få tilsendt en anonymisert kopi av budjournalen når budrunden er avsluttet.

Mer om hvordan en budrunde gjennomføres:

5.1. Hvorfor trenger man en eiendomsmegler?
5.2. Alt du må vite om budrunden
5.3. Slik sikrer du en god overtakelse av bolig
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

6. Gode råd

Før man begir seg inn i en budrunde, er det viktig å være klar over følgende:

  • Når et innsendt bud er formidlet til selger kan det ikke kalles tilbake av budgiver. Budet er bindene til akseptfristen utløper, med mindre det avslås av selger eller et annet bud blir akseptert. De samme reglene gjelder også dersom selger kommer med et motbud til kjøper. Dersom man er involvert i flere budrunder samtidig er det lurt å være ekstra oppmerksom, så man ikke ender opp med å legge inn flere vinnende bud. 
  • Selger står fritt til å forkaste eller akseptere bud, og er ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet. Denne retten begrenses kun av diskrimineringsforbudet i loven. Det innebærer at man ikke kan forkaste det høyeste budet på bakgrunn av utenforliggende forhold som for eksempel rase, religion, kjønn, seksuell legning eller nasjonalitet. Det er forventet at man opptrer redelig, og en dyktig megler vil følge de etiske retningslinjene for gjennomføring av budrunder.
  • Man har ingen angrerett ved kjøp eller salg av fast eiendom. Det inngås en bindende avtale når et bud aksepteres. Man kan for eksempel ikke nekte å signere kjøpekontrakten for å unngå å gjennomføre salget.  Heving av kjøpet kan kun skje hvis boligen har feil eller mangler som innebærer et vesentlig avtalebrudd. Det er imidlertid mer vanlig å få gjennomslag for retting av feil og mangler, prisavslag eller erstatning.
  • En bindende avtale kan avbrytes dersom både selger og kjøper er enige om det. Norsk avtalefrihet gir rom for at partene kan avtale å bryte avtalen.

Mer om gode råd når det gjelder budrunden:

6.1. Dette må du vite om fellesgjeld før du kjøper bolig
6.2. Hvordan velge riktig megler
6.3. Burde du skaffe deg eierskifteforsikring?

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Her gir vi deg svar på et utvalg spørsmål mange har i tilknytning til budrunden:

Spørsmål:

Kan selger avslå et bud som er det samme som, eller over, prisantydningen?

Svar:

Prisantydningen er en veiledende sum, ikke minstepris for boligen. Selger har avtalefrihet, vedkommende kan akseptere eller avslå bud uten å oppgi en grunn, og har dermed ikke forpliktet seg til å selge boligen til prisantydningen. Det er derimot ikke lov å sette prisantydningen så lavt at man aldri kan tenke seg å selge til den prisen. Slike priser betegnes som lokkepriser, og blir regnet som uetisk praksis i eiendomsbransjen. Reglene om markedsføring av bolig tilsier at prisantydningen bør være den prisen selger er villig til å akseptere.

Spørsmål:

Hva skjer hvis man har lagt inn et vinnende bud, men ikke kan betale?

Svar:

Har man har lagt inn et bud som har blitt akseptert av selger, kan man ikke trekke tilbake budet. Dersom det viser seg at man rett og slett ikke har penger til å betale for boligen har man som regel to valg. Det første er å kontakte selger og prøve å få kjøpet hevet. Hvis det var flere interessenter i budrunden kan det hende at noen andre fortsatt er interessert i å kjøpe boligen. Hvis selger ikke går med på å heve kjøpet vil det bli gjennomført et dekningssalg. Det vil si at boligen legges ut for salg igjen, og kjøperen blir da blir ansvarlig for selgers økonomiske tap, som for eksempel lavere kjøpesum og nye salgsomkostninger.

Spørsmål:

Hva gjør man hvis man mener budrunden ikke har blitt gjennomført i henhold til gjeldende regler?

Svar:

Hvis man som selger er misfornøyd med meglers innsats bør man først ta det opp direkte med megler eller firmaet der megleren er ansatt. Dersom det ikke leder frem, eller man som kjøper opplever at en megler har opptrådt kritikkverdig, kan man klage til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester.

Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

8. Videre lesning

Oppskriften på et vellykket boligsalg er gode forberedelser. Dette gjelder både for selger og kjøper. For selgers del er det viktig å velge riktig eiendomsmegler. Eller kanskje man ønsker å prøve å selge på egenhånd? Man bør i tillegg sette av god tid til å fremskaffe dokumentasjon om boligen, som boligsalgsrapport og/eller tilstandsrapport. Hvis man beregner god tid før man må gjennomføre salget kan man planlegge å legge ut boligen for salg til den mest gunstige årstiden for akkurat den boligtypen. Kanskje trenger boligen en liten oppgradering for å tiltrekke flere potensielle kjøpere? Ikke glem at boligen trenger en skikkelig rengjøring før visningsdagen. Kanskje frister det å bestille en vaskehjelp?

Vurderer man å kjøpe en bolig, bør man også ta noen grep for å være best mulig forberedt. Det første man må gjøre, er å se til at finansieringen er i orden. Mange liker å gå på flere visninger for å få litt erfaring, og få et inntrykk av boligene som ligger på markedet. Det er lurt å lese litt om hvordan budrunden gjennomføres, og det er også avgjørende at man vet hva man skal se etter i prospektet.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her