Bruksareal oppgis i kvadratmeter (m2) og regnes ut etter særlige bestemmelser. En enkel definisjon på bruksareal er:

• Alle flater inne i et hus minus den plassen som opptas av yttervegger, samt:
• Arealer som ligger under tak utendørs, med minus et visst areal rundt kanten

Bestemmelsen om ytterveggene er spesielt viktig, da det er dette som skiller bruksareal fra bruttoareal. Ved bruttoareal skal arealet som opptas av yttervegger nemlig inkluderes.

I 2024 kom det nye arealbegreper. Dette endret ikke på arealet som er inkludert i bruksareal, men hvordan det betegnes. I dag tilsvarer BRA bruksareal summen av arealet internt bruksareal (BRA-i), eksternt bruksareal (BRA-e) og innglassede balkonger (BRA-b). Tidligere ble bruksareal delt opp i sekundærrom (S-rom) og primærrom (P-rom), men denne inndelingen benyttes ikke lenger i dag.

Har du hørt uttrykket boareal og lurer på hvor dét kommer inn i bildet? Vi har skrevet en egen artikkel om boareal som kan være vel verdt å sjekke!

Informasjon om bruksareal må være med i boligannonsen når du skal selge bolig. Dette gjelder både på papir og på nett, samt i prospektet. Bruksarealet skal oppgis for hver etasje av en bolig.  I prospektet skal man også informere om det totale bruksarealet for eiendommen.

Dersom du skal kjøpe bolig, er bruksarealet en av de viktigste tallene å merke seg. Dette er fordi bruksareal indikerer hvor stor boligen er. Grunnen til at bruksarealet kun indikerer boligens størrelse, er at arealet i for eksempel rom med skråtak beregnes annerledes enn der man har normal takhøyde. Det er derfor verdt å sette seg inn i hvordan bruksarealet regnes ut.

Det finnes en rekke spesialtilfeller ved beregning av bruksareal, som for eksempel ved stor takhøyde og ved skråtak, der egne bestemmelser slår inn. I denne artikkelen skal vi gi deg oversikten.

‍

Mer om definisjonen på bruksareal:

1.1. Alt du trenger å vite om prospekt

1.2. Hva er bruttoareal?

1.3. Begreper for og beregning av bruksareal

Det er flere retningslinjer og forhold som må tas høyde for ved beregning av bruksareal. En slik måling er det derfor viktig at man overlater til kompetente fagfolk. Som regel vil det være en takstmann som gjør målingen. Takstmannen har oversikt over reglene som gjelder i din kommune, samt rutinen og fagkunnskapen som skal til for å foreta en korrekt måling.

Reglene for måling av bruksareal er nedfelt i flere dokumenter. En av disse er Norsk Standard 3940:2012. Med denne standarden følger en veileder om hvordan bruksareal og andre arealbegreper skal benyttes ved omsetning av bolig. Standarden danner grunnlaget for definisjonen i myndighetenes forskrift om tekniske krav til byggverk. Takstbransjen har også egne retningslinjer for arealmåling som langt på vei følger Norsk Standard. Det er mye å sette seg inn i, men en kompetent takstmann har oversikt over hvilke regler som gjelder i ditt tilfelle.

En arealmåling inngår som regel som en del av en tilstandsrapport. Denne rapporten koster fra rundt 5.000 kroner til nærmere 25.000 kroner, alt etter hvor stor boligen er. Det er også noen forskjeller mellom takstselskapene. Sammenlign derfor flere selskaper før du velger.

‍

Mer om kostnader knyttet til bruksareal:

2.1. Hva koster en tilstandsrapport?

2.2. Hva må jeg betale for en takstmann?

2.3. Alt du trenger å vite om tilstandsrapporter

For å forstå og regne ut bruksareal bør du kjennet til noen grunnleggende begreper om arealmåling, samt noen faguttrykk fra tømrerfaget:

Takhøyde: Takhøyde er avstanden mellom toppen av gulvet og der takkonstruksjonen begynner, for eksempel ved en takplate. I regelverket skal denne avstanden oppgis i meter.

Skråtak eller skråhimling: Skråtak er vanlig når rommet ligger oppunder mønet på et hus med saltak. Skrånende tak, eller skråhimling som det også kalles, utløser egne regler for beregning av bruksareal. 

Takopplett: Takopplett innebærer å øke takhøyden på et loft ved å heve grensen mellom tak og husvegg. Slik øker man det måleverdige arealet og dermed også det totale bruksarealet.

Hanebjelke: En hanebjelke er den tverrgående bjelken mellom to skråstilte taksperrer i et hus med saltak. Har huset behov for en hanebjelke kan det være med på å redusere det totale bruksarealet.

Saltak: Saltak er en av de vanligste måtene å utforme hustak på. Et saltak skrår nedover mot begge langsider av huset fra et høytliggende møne på midten. Dette skaper en trekantformet gavl i begge kortender.

Måleverdig areal: Dersom en gulv- eller bakkeflate anses som måleverdig, innebærer det at flaten kan inngå i det samlede bruksarealet. Ikke alle flater i et hus regnes som måleverdige. Dette vil takstmannen kunne avgjøre.

Takutstikk: Takutstikk innebærer at taket på et hus går lengre ut enn resten av bygningen og skaper et overbygd uterom. Takutstikk øker bruksarealet etter bestemte regler.

Yttervegger: Yttervegger skiller innsiden av et hus fra utsiden eller fra en annen boenhet. Yttervegger skal ikke regnes med i bruksarealet.  

Overbygg: Overbygg er arealer knyttet til en bolig uten vegger, men med tak. Et eksempel på overbygg er carport. Denne typen overbygg inngår i bruksarealet. 

Fiktivt plan: Fiktivt plan innebærer at man ser for seg et ekstra plan i boligen. Det er for eksempel mulig å se for seg et fiktivt plan dersom man har en bolig med stor takhøyde (minst 4.9 meter). Man kan i disse tilfellene planlegge for en inndeling i etasjer for hver tredje høydemeter, for så og legge til det i det endelige bruksarealet. 

Planbestemmelser: Hver kommune har planbestemmelser, som gir detaljerte føringer for hvordan arealet i en kommune skal benyttes og bebygges. Planbestemmelsene kan for eksempel fastsette om bruksarealet til kjellere og fiktive plan skal regnes med i det totale bruksarealet.

BRA-i: Internt bruksareal er alt areal innad i boligen, og består av både det som tidligere ble omtalt som P-rom og det som ble omtalt som S-rom. Det vil si at både interne oppholdsrom og lagerrom er inkludert.

BRA-e: Eksternt bruksareal inkluderer areal som er fysisk adskilt fra hoveddelen, men som tilhører eiendommen. Dette gjelder for eksempel en hagebod eller en kjeller man når kun gjennom egen inngang.

BRA-b: Innglasset balkong.

GUA: Gulvareal er gulvflaten, inkludert areal som ikke inkluderes i bruksareal på grunn av manglende takhøyde. Gulvareal tilsvarer bruksareal + areal med lav himling.

ALH: Areal med lav himling er areal som har for lavt tak til å inkluderes i bruksarealet.

Åpent areal: Terrasser og åpne balkonger.

‍

Mer om de viktige begrepene knyttet til bruksareal:

3.1. Alt du trenger å vite om P-rom

3.2. Hva er forskjellen på bruksareal og bruttoareal?

3.3. Mer om hvordan du kan øke boligens areal

Det er flere detaljer å ta hensyn til for å lykkes med beregning av bruksareal. Her er noen poenger du ikke bør glemme:

Yttervegger teller ikke med: Ved beregning av bruksareal skal det arealet som fylles av yttervegger ikke tas med. Dette skiller bruksareal fra andre arealtyper som bruttoareal (BTA) og bebygd areal (BYA). Innerveggene skal imidlertid inkluderes.

Planbestemmelser spiller inn: Sjekk kommunens spesifisering av hvordan bruksarealet i boligen skal beregnes. Her kan det for eksempel stå hvorvidt man skal regne med fiktive plan i høye rom og om areal under bakken skal inkluderes.

Måling av rom med skråtak: I rom med skrånende tak skal man alltid legge til 0,6 meter ekstra i den retningen taket er lavest. Dette gjelder selv om taket går under 1,9 meter, som egentlig er minste takhøyde for måleverdig bruksareal. Grunnen til dette er at areal med lavere takhøyde, som er i direkte tilknytning til et areal med normal takhøyde, til en viss grad bidrar til nytten og brukbarheten av rommet. Vær imidlertid klar over at den delen av et rom som har den nødvendige takhøyden på 1,9 meter, må være minst 60 centimeter bred for at rommet skal kunne telle med i bruksarealet. Merk også at midlertidige eller uekte himlinger eller gulv, altså konstruksjoner som fint kan fjernes, ikke skal telle med når man regner takhøyden på et loft. Det samme gjelder for hanebjelker, som ikke er nødvendige for takets bæresystem. Disse kan gå lavere enn 1,9 meter over loftsgulvet uten å redusere bruksarealet.

Når det er høyt under taket: Dersom et rom har en takhøyde på 4,9 meter eller mer skal man, med mindre kommunens plandokumenter sier noe annet, legge til arealet som om det var lagt et nytt gulv for hver tredje høydemeter. Det øverste fiktive planet vil få bruksarealet beregnet etter vanlige krav om takhøyde. Det er svært viktig at du sjekker kommunens planbestemmelser i disse tilfellene. Vi har skrevet en egen artikkel om takopplett som kan være verdt å ta en titt på!

Måling av lofttak: Vurderer du å bygge ut loftet til et bruksareal? Selv om takhøyden på et loft når grensen på 1,9 meter på midten, så må høyden også holde seg i minst 30 centimeter i hver retning for å kunne inkluderes i bruksarealet. Rommet må altså ha et strekk på 60 centimeter bredde der kravet til takhøyde er oppfylt. Dersom dette ikke er oppfylt, kan ikke rommet inkluderes i bruksarealet.

Areal med tak, men uten vegger: Overbygg, carporter, takutspring, områder som ligger under en balkong i etasjen over er eksemplet på arealer under tak, men som mangler vegger. Dette arealet er med å øke bruksarealet til en bolig, men har særlige beregningsregler. Dersom overbygget er holdt oppe av søyler skal bruksarealet måles med lengde og bredde fra innenfor søylene. Dersom du har en overbygd veranda eller balkong, må taket være mindre enn 5 meter over gulv/platting, men minst 1,9 meter, for å kunne regnes med. Den ytterste meteren av det overbygde planet skal ikke regnes med, heller ikke en meter fra hver av sidene. Dersom du har et område som ligger under takutspring eller som en overbygd nisje i husveggen gjelder samme regler som ved overbygd balkong.  

Når areal ligger under bakken: Når et areal ligger under bakkenivå, er det kommunens planbestemmelser som avgjør om arealet skal telle med i det totale bruksarealet. Det vanligste er at arealet som kjelleren utgjør, skal tas med i beregningen.

‍

Mer om måling av bruksareal:

4.1. Flere nyttige begreper i forbindelse med verdivurdering

4.2. Hvordan utnytte arealet i et oppussingsobjekt

4.3. Bruksarealet påvirker boligens verdi

Ta kontakt med en takstmann for beregning av bruksareal. Bruksarealet måles som oftest i forbindelse med et boligsalg, når du har behov for en tilstandsrapport. Dersom du ikke skal selge, men av andre årsaker behøver en måling, ta like fullt kontakt med en takstmann. 

Enkelt forklart er takstmann en person som utfører takseringer på for eksempel bolig eller hytte. Takstmannens jobb består i å finne ut hvor mye et objekt er verdt i penger. Som en del av å finne boligens verdi inngår måling av boligens arealer. 

Når du får takstmannen på besøk, kan du for enkelhets skyld rydde bort overflødige eiendeler som kommer i veien for målingene. Det er som regel ikke nødvendig å fjerne møbler o.l, men sørg for at framkommeligheten er god. Bistå gjerne takstmannen dersom noe må flyttes under befaringen.

Hovedregelen for måling av bruksareal er å inkludere all grunnflate i boligen, minus den plassen som blir opptatt av ytterveggene. Alle typer rom skal tas med. Dermed inkluderer måling av bruksareal blant annet:

• Soverom
• Kjøkken
• Entré
• Garderobeskap
• Badstue
• Vaskerom
• Trimrom
• Fyrrom
• Matkjeller
• Bad
• Søppelrom
• Trapperom
• Boder
• Kott
• Vindfang
• Potetkjeller
• Arbeidsrom
• Boder
• Dusjrom
• Uinnredet kjellerrom
• Garderobe / walk-in-closet
• Tekniske rom
• Allrom
• Hobbyrom
• Oppbevaringsrom
• Uinnredet loft
• Stue
• Garasje

Alle rom skal i utgangspunktet være med ved beregningen av bruksareal. Merk at det imidlertid et krav om at takhøyden er på 1,9 meter eller mer. Ofte vil et råloft eller krypkjeller ikke oppnå denne takhøyden. Det kan derfor være mer utfordrende å innrede loft til bruk som bruksareal, og det samme gjelder kjellere. Du har imidlertid mulighet til å innrede disse arealene for å øke boligens bruksareal hvis du har satt av nok midler og setter deg grundig inn i de gjeldende regelverk.

‍

Mer om hvordan man går frem for å finne bruksareal:

5.1. Hva er forskjellen på bruksareal, bruttoareal og boareal?

5.2. Hvordan får jeg gjennomført en verdivurdering?

5.3. Hva innebærer e-takst?

Når de skal selge bolig, er det mange som vurderer å utvide arealet for å øke boligens verdi. Mange oppgraderer sekundærrom til oppholdsrom, ved for eksempel å gjøre et midlertidig treningsrom permanent eller ved å innkapsle en balkong i glass. Dette er gode grep, men vil ikke øke bruksarealet. 

Dersom du ønsker å utvide bruksarealet er det større grep som må til, slik som et takløft, som er en ganske stor prosess, eller et takopplett, som er noe enklere og mindre omfattende. Takopplett vil si at man hever gesimshøyden i hele eller deler av husets bredde, slik at taket ikke skråner like mye og den innvendige takhøyden blir større. Slik kan større arealer oppfylle kravet til takhøyde på 1,9 meter. Det positive med takopplett er at det er et relativt rimelig tiltak, som det ofte er lett å få godkjenning for hos plan- og bygningsetaten. Det fine med et takopplett er at det ikke bare øker bruksarealet, men gjerne også verdien på boligen. Noen garanti for en prisøkning i markedet, har man imidlertid aldri. 

Du kan også vurdere om et tilbygg er aktuelt i forbindelse med utvidelse av boligens grunnflate. Et tilbygg kan være alt fra en liten bod til større oppholdsrom. Hva det koster å få oppført et tilbygg varierer en god del fra prosjekt til prosjekt, men i følge markedsplassen Byggstart er gjennomsnittsprisen på ca. 28.000 kr per kvm. Prisen inkluderer byggematerialer og arbeidstimer. Arkitekttjenester kommer i tillegg, men utgjør omtrent 5% til 10% av de totale kostnadene. Med dagens kvadratmeterpriser i eiendomsmarkedet, kan et tilbygg være en smart investering.

Et enda større prosjekt som kan å øke bruksarealet på boligen er et påbygg. Et påbygg innebærer at du bygger på boligen oppover, som ved en ny etasje. Det er store prisforskjeller på disse typer prosjekter, og man vil aldri kunne si noe sikkert om kostnad før man har hatt fagfolk på befaring. Gjennomsnittsprisen per kvadratmeter er imidlertid beregnet til at ligger på ca. 32.000 kroner. Dette inkluderer alle arbeidstimer og nødvendige materialer.

‍

Mer om våre beste råd for å øke bruksarealet:

6.1. Alt du bør vite om ligningsverdi

6.2. Hvordan øker jeg verdien på boligen før salg?

6.3. Hva bør jeg fikse før jeg får megler på besøk?

Her gir vi deg svar på utvalgte spørsmål knyttet til bruksareal og utvidelse av bruksarealet:

Spørsmål:

Jeg ønsker å bygge ut krypkjelleren for å øke boligens bruksareal. Hvordan går jeg frem?

Svar:

Å bygge ut en kjeller er et omfattende og komplekst prosjekt. Det kan imidlertid også være penger å tjene på å bygge ut. Man kan få et ekstra soverom, et bad eller hjemmekontor. I noen tilfeller kan man også få en utleiehybel. Det første du må gjøre er å hente inn fagfolk for å gjøre en befaring av prosjektet. Er det for eksempel behov for å grave ut kjelleren? Skal du ha våtrom i kjelleren? Les alt du trenger å vite om å bygge ut kjeller.

‍

Spørsmål:

Jeg blir veldig forvirret av de ulike begrepene som brukes om måling av areal. Hva er egentlig forskjell på bruttoareal, bruksareal og boareal?

Svar:

Det er veldig forståelig at disse begrepene er forvirrende. La oss forsøke å oppklare! Boareal var lenge en av de viktigste arealangivelsene ved salg av boliger. Begrepet inkluderte alt areal innenfor ytterveggene i en bolig, minus rom som ikke var beregnet for permanent opphold. I dag benytter man imidlertid ikke lenger begrepet boareal. I stedet bruker man bruksareal når man beregner en boligs arealer. Mens man ved bruksarealet måler alt areal fra der ytterveggene begynner, måler man bruttoareal fra der ytterveggene slutter, altså fra grensen mot friluft. Bruttoareal er derfor godt egnet når man skal måle hele bygninger, mens bruksareal formidler arealet som faktisk kan benyttes. 

Spørsmål:

Hva er forskjellen på P-rom og bruksareal? Blir ikke dette det samme?

Svar: 

Først og fremst, P-rom og S-rom brukes ikke lenger etter det kom nye regler i 2024. Tidligere ble bruksareal delt opp i S-rom og P-rom. P-rom var en forkortelse av ordet primærrom: Rom som var innredet med tanke på at mennesker skal oppholde seg der over noe tid, som for eksempel soverom, stue, bad og kjøkken. S-rom, eller sekundærrom, var de rommene som  ikke var ment for å oppholde seg på, som lagerrom, uinnredede rom og garasje. Hva angår bruksareal har det ingen betydning om det er snakk om oppholds- eller lagerrom. Alle rom skal med i beregningen, det vil si alle rom der takhøyden er 1,9 meter eller høyere.

Når du skal måle boligens bruksareal anbefales det på det sterkeste at du innhenter kompetente fagfolk til å gjøre jobben. Det er mange regler og forhold som skal tas hensyn til, kommunene kan ha ulike retningslinjer og det er lett å overse små detaljer i regelverket. Du bør derfor ikke forsøke å gjøre målingen på egen hånd.

Skal du kjøpe bolig og lurer på hva boligens bruksareal inkluderer skal dette fremkomme i prospektet. I prospektet finner du gjerne en boligsalgsrapport eller tilstandsrapport, der alle opplysninger vedrørende arealer skal formidles. Dersom du har spørsmål om disse dokumentene spør du megleren. Er det mangelfulle opplysninger bør du imidlertid vurdere å droppe kjøpet. På Meglersmart finner du en rekke gode råd når det kommer til kjøp og salg av bolig. Her kan du blant annet lese om hvordan selge bolig, hvordan man lykkes i budrunden og hvordan du finner rett megler. På Meglersmart hjelper vi deg å ta smarte eiendomsvalg.

Det er svært mange som ønsker å utvide boligens bruksareal, gjerne for å øke verdien på boligen. Dette gjøres ofte gjennom en kjeller- eller loftsutbygging. Man kan også utvide boligen med et påbygg eller tilbygg. På Boligsmart finner du en rekke artikler med gode råd dersom du for eksempel ønsker å bygge på huset. Boligsmart er en portal der du finner all den informasjonen du trenger til dine boligprosjekter. Enten det gjelder hus, hytte eller leilighet, skal du finne artikler og guider som hjelper deg å ta smarte boligvalg.