Back to top

Forkjøpsrett: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om forkjøpsrett? Visste du at du kan vinne budrunden, men likevel miste drømmeboligen? Lurer du på hva forkjøpsrett er og hvordan det fungerer i praksis? I denne artikkelen gjør vi rede for hva forkjøpsrett er, og du får svar på hvordan dette kan påvirke budrunden - på både godt og vondt. Er du klar over forskjellen på forhåndsavklart forkjøpsrett og fastprisavklart forkjøpsrett? Og vet du hvilke taktikker og strategier som lønner seg? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om forkjøpsrett.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

1. Hva er forkjøpsrett?

Den som har forkjøpsrett, har muligheten til å gå inn i en avtale om boligkjøp i et borettslag på samme vilkår som de fremforhandlet av høyeste budgiver. Det betyr at dersom du vinner en budrunde, kan du fortsatt miste boligen forutsatt at noen med forkjøpsrett benytter seg av denne. For mange kan dette oppleves urettferdig og derfor ser vi ofte negative avisoppslag knyttet til forkjøpsretten. Prinsippet om forkjøpsrett er imidlertid helt legitimt så lenge borettslaget bruker den innenfor lovens grenser og sørger for å gjøre systemet godt kjent. Som boligkjøper er det desto viktigere at du er klar over forkjøpsretten i tilfeller der denne kan spille inn, enten det er du som har forkjøpsrett eller noen andre, og at du vet hvilke konsekvenser forkjøpsretten kan ha for deg og de andre budgiverne.

Som regel er det medlemmer av boligbyggelag og andelseiere i borettslag som har forkjøpsrett. Det betyr imidlertid ikke at man som medlem av boligbyggelag eller andelseier i borettslag automatisk kan benytte seg av forkjøpsretten til enhver tid. Man må melde om forkjøp for å kunne bruke retten, og meldefristen er lovregulert. Det å melde forkjøp er imidlertid ikke bindende og du kan melde forkjøp på så mange boliger som du selv ønsker. Forkjøpsretten fungerer dessuten etter prinsippet om ansiennitet, noe som gir et fortrinn for de som har vært medlem lengst. Hvis flere medlemmer med forkjøpsrett melder forkjøp på samme bolig, vil den med lengst ansiennitet stå først i køen. Det er imidlertid ikke sikkert at vedkommende faktisk benytter seg av den, så det er ingen grunn til å trekke interessen for en bolig der andre med lengre ansiennitet har meldt forkjøp. Med forkjøpsrett kan du imidlertid være passiv i budrunden og heller slå til dersom du er fornøyd med vilkårene i det høyeste budet.

Når det gjelder forkjøpsrett for andeler, er ikke retten regulert i lov, men den kan imidlertid være regulert i borettslaget vedtekter. Vanligvis gjelder forkjøpsretten for de som eier andeler i borettslaget eller som er medlemmer av et boligbyggelag tilknyttet det aktuelle borettslaget. I noen spesielle tilfeller gjelder imidlertid ikke forkjøpsretten.

Den gjelder ikke når:

  • Kjøperen er andelseierens barn, barnebarn, fosterbarn, søsken, foreldre, besteforeldre eller ektefelle.
  • Kjøperen har bodd sammen med tidligere eier i løpet av de siste to årene.
  • Ved oppløsning av husstand eller overtakelse av bolig som følge av skilsmisse.

Mer om hva forkjøpsrett er:

1.1. Kostnader knyttet til det å bo i borettslag
1.2. Hvilke begreper og regler gjelder for fellesgjeld?
1.3. Lover og regler knyttet til forkjøpsrett
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

2. Gebyrer og finansiering ved bruk av forkjøpsrett

Om det koster noe å benytte seg av forkjøpsretten og hva det eventuelt vil koste, kommer an på boligbyggelaget. Alle boligbyggelag kan ha forskjellige gebyrer. Hos OBOS som er Norges største boligbyggelag, må man betale et gebyr på rundt 7000 kroner å benytte seg av forkjøpsretten, men det er gratis å melde forkjøp om boliger man er interessert i. I noen tilfeller må man betale flere gebyrer, men dette vil i så fall fremgå av salgsoppgaven fra megler.

Videre er det et vilkår at du må kunne dokumentere å ha finansieringen klar dersom du ønsker å benytte seg av forkjøpsretten, og dette må gjøres skriftlig før meldefristen løper ut. Hele kjøpesummen må kunne dokumenteres grundig og det er ikke tilstrekkelig å kun oppgi kontaktinformasjon til banken din. I tillegg må du kunne dokumentere egenkapital med mellomfinansiering. Uten finansieringsbevis og dokumentasjon på egenkapital vil borettslagsloven være til hinder for at du kan bruke forkjøpsretten. Boligbyggelaget har nemlig ikke mulighet til å behandle meldingen om forkjøp hvis du ikke har fremlagt finansieringsbevis og dokumentasjon på egenkapital.

Mer om gebyrer og finansiering ved bruk av forkjøpsrett:

2.1. Alt du trenger å vite om egenkapital til kjøp av bolig
2.2. Hvordan du går frem for å skaffe finansieringsbevis
2.3. Hvordan prisantydning settes ved salg av bolig

3. Sentrale begreper

Hvis du er ny på boligmarkedet, vil du sannsynligvis støte på en rekke nye ord og uttrykk knyttet til forkjøpsretten. Nedenfor redegjør vi for noen av de mest sentrale begrepene:

Andelsleilighet: Ved kjøp av andelsleilighet eier du en andel i et borettslag med bruksrett til en bestemt leilighet. Formelt sett er det altså borettslaget som eier selve leiligheten, men du har bruksrett til den gjennom andelen du eier i borettslaget. Dette i motsetning til en selveierleilighet, der kjøperen selv eier selve leiligheten som han eller hun kjøper. Andelsleilighet er altså en indirekte eierform som er basert på et prinsipp om å eie sammen. I Norge er omtrent 45 prosent av leiligheter såkalte andelsleiligheter. For de fleste er ikke eierform særlig viktig når man skal kjøpe et nytt hjem, men noen ganger kan forskjellene på eierformene være av betydning. For eksempel i form av at borettslag ofte har forkjøpsrett for sine beboere.

Boligbyggelag: Et boligbyggelag er i hovedsak et samvirkeforetak. Laget forvalter, bygger og omsetter boliger for sine medlemmer. Som medlem får du en rekke fordeler som du kan dra nytte av, blant annet knyttet til rabatter på varer og tjenester hos butikker som har avtaler med det aktuelle boligbyggelaget. Et av de viktigste fortrinnene man har som medlem er forkjøpsretten. Som medlem av et boligbyggelag får man forkjøpsrett på andre boliger som er tilknyttet det samme boligbyggelaget. Jo lengre du er medlem av laget, desto mer ansiennitet vil du opparbeide deg. Ansienniteten vil deg et fortrinn i konkurranse med andre potensielle kjøpere med forkjøpsrett.

Felles forkjøpsrett: I 2003 gikk flere forskjellige boligbyggelag sammen om å skape det som i dag heter felles forkjøpsrett. I dag er det 21 boligbyggelag som er med i ordning og disse finnes over hele landet. Hvis du er medlem i et av boligbyggelagene som samarbeider om felles forkjøpsrett, vil du opparbeide deg ansiennitet som du kan bruke til å få forkjøpsrett på boliger knyttet til de andre boligbyggelagene i ordningen. Du vil altså ikke bare ha forkjøpsrett på boligene i samme boligbyggelag, men også på boliger i andre lag.

Mer om sentrale begreper:

3.1. Fordeler og ulemper med kjøp av andelsleilighet
3.2. Hva er egentlig en aksjeleilighet?
3.3. De viktigste forskjellene mellom selveierleilighet og andelsleilighet
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

4. Nyttige taktikker og strategier

Forkjøpsretten og ansiennitet kan ha betydning for hvilke taktikker og strategier du bør bruke for å øke sjansene dine til å kapre drømmeboligen. Noen taktikker og strategier er imidlertid mer effektive enn andre og som regel kommer det an på hvilken forhandlingsposisjon du står i med din ansiennitet.

Har du lang ansiennitet, så har du som regel gode kort på hånda. Da vil du ha et fortrinn i konkurranse med andre interessenter som har forkjøpsrett. Siden du står langt fremme i køen, vil du sannsynligvis være bedre tjent med å ikke delta i selve budrunden. Deltar du, vil du øke intensiteten og bidra til at prisen presses opp. Dette kan være effektivt for å skremme vekk andre potensielle kjøpere, men det er ikke nødvendig når du uansett kan bruke forkjøpsretten med lang ansiennitet til å få boligen. Dessuten vil det bare øke sjansene for at du må betale overpris. I stedet bør du la budrunden gå sin gang og forholde deg rolig. Når budrunden er over, kan du bestemme deg for om du vil benytte deg av forkjøpsretten og tre inn i avtalen på samme vilkår som avtalt av budvinneren. Du har imidlertid ikke mulighet til å endre på vilkårene som er fremforhandlet.

Hvis du nylig har meldt inn i et boligbyggelag, vil du ha kort ansiennitet, og sjansen er stor for at andre interessenter har et fortrinn. Dette må du ha i bakhodet når du skal velge strategi. I slike tilfeller kan det være lurt å delta i budrunden og presse opp prisen slik at andre med lengre ansiennitet enn deg skremmes bort. Ved å ikke delta budrunden risikerer du at prisen blir lavere og at flere potensielle kjøpere lengre fremme i køen velger å benytte seg av sin forkjøpsrett.

Disse taktikkene og strategiene må ikke sees på som en fasit, men generelle prinsipper som kan øke sjansene dine. Alle budrunder lever sitt eget liv og det lønner seg ikke alltid å følge de generelle prinsippene. En person med lengre ansiennitet trenger ikke nødvendigvis å bli skremt bort av høye priser dersom vedkommende liker boligen like godt som deg. På samme måte er det heller ikke sikkert at lave priser vil tiltrekke flere interessenter som står foran i køen. Som en generell regel gjør du lurt i å melde interesse for flere boliger i stedet for å sette alle pengene på ett kort. Da har du andre alternativer å velge mellom dersom drømmeboligen skulle gå til noen med lengre ansiennitet.

Mer om nyttige taktikker og strategier:

4.1. Gode strategier for å vinne budrunden
4.2. Hvordan du lykkes med å gi et skambud
4.3. Hva bør du vite om budfrister?

5. Slik fungerer forkjøpsretten

Før vi går videre inn på selve prosessen for bruk av forkjøpsrett, er det nødvendig å skille på ulike former. Det finnes i hovedsak to typer forkjøpsrett og disse fungerer ulikt. Før du blir med i en budrunde, er det viktig å vite forskjellen slik at du vet hvilke regler som gjelder og hva du kan forvente.

Den ene typen er forhåndsavklart forkjøpsrett. Dette innebærer at boligen først annonseres med en prisantydning til de forkjøpsberettigede før det blir budrunde. De som er interessert i boligen kan melde forkjøp på dette tidspunktet. Når visning og budrunde settes i gang, vil selger på vanlig måte akseptere det beste budet, og deretter må forretningsføreren avklare forkjøp med de som på forhånd meldte sin interesse. Den som har fått sitt bud akseptert får fem virkedager på å avgjøre om vedkommende virkelig vil kjøpe boligen. I mellomtiden kan han ikke by på andre boliger. De som meldte forkjøp på forhånd må så raskt som mulig etter at budet har blitt akseptert bestemme seg for om de vil ta i bruk forkjøpsretten sin. Bruk av forkjøpsretten vil ha bindende virkning for de som velger å benytte seg av den.

Men hvilke implikasjoner har forhåndsavklart forkjøpsrett for de uten forkjøpsrett? En viktig fordel for disse, er at de på forhånd kan forhøre seg med megler om interessen blant de forkjøpsberettigede. Er det mye interesse, så er sjansene for å få boligen lavere, men det betyr ikke nødvendigvis at du bør droppe interessen. Det er ikke sikkert at de med forkjøpsrett ønsker å betale prisen som du fremforhandler, og de har kun mulighet til å tre inn i avtalen på de samme vilkårene som du har blitt enig med selger om. Dersom selger ikke lykkes i å selge boligen til prisantydning eller mer, så blir det en ny runde med visninger og ny utlysning av forkjøpsretten. Da har man 20 dager på seg til å melde forkjøp.

Den andre formen for forkjøpsrett er fastpriavklart forkjøpsrett. Her skjer budrunde og aksept av bud først, og deretter vil de med forkjøpsrett ha mulighet til å bruke denne. Ved fastprisavklart forkjøpsrett vil ikke prisantydning være relevant, da prisen som annonseres for de med forkjøpsrett vil tilsvare det aksepterte budet. Som regel vil forkjøpsretten vare i 20 dager fra selger aksepterer et bud, og den som eventuelt melder forkjøp forplikter seg til å ta over boligen, forutsatt at ingen andre med lengre ansiennitet gjør det samme. For de uten forkjøpsrett innebærer dette at de må vente i 20 dager før de vet om de faktisk får boligen, på tross av at de vant budrunden.

Mer om hvordan forkjøpsretten fungerer:

5.1. Hvordan du bør gå frem for å velge megler
5.2. Alt du trenger å vite om å selge bolig
5.3. Når det lønner seg å selge boligen
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

6. Gode råd om forkjøpsrett

Forkjøpsrett kan påvirke kjøp og salg av bolig på forskjellige måter og betydningen av den vil være ulik for alle parter. Nedenfor har vi samlet noen gode råd om kjøp av og salg av bolig der forkjøpsretten kan spille inn.

For deg med forkjøpsrett

Hvis du er medlem av et boligbyggelag eller andelseier i et borettslag og ønsker å kjøpe bolig, bør du sette deg grundig inn i vilkårene som gjelder for forkjøpsretten du har. Du bør blant annet finne ut hvordan den avklares og om den gjelder for deg. Hvis du på et tidspunkt velger å benytte deg av den, må du være oppmerksom på at du aksepterer vilkår fremforhandlet av andre og at du ikke har mulighet til å endre på disse. Derfor er det også viktig at du leser nøye gjennom avtalen som budvinner har forhandlet frem og som du går god for i det du bruker forkjøpsretten din.

For deg uten forkjøpsrett

Hvis du ikke har forkjøpsrett selv, men er på jakt etter en bolig der andre kan ha forkjøpsrett, bør du på samme måte finne ut hvilke regler som gjelder for bruk av forkjøpsretten. Det er også lurt å forberede deg selv på at du kanskje ikke får drømmeboligen selv om du skulle vinne en budrunde, fordi andre kan tre inn i avtalen. Dette gjelder forsåvidt også hvis du selv har forkjøpsrett, der andre har lengre ansiennitet. Derfor er det lurt å se på flere boliger samtidig slik at du har andre alternativer å velge mellom dersom boligen går til noen andre. Du bør også vurdere å melde deg inn i et boligbyggelag, helst så tidlig som mulig, slik at du kan komme i gang med å bygge ansiennitet og øke sjansene dine for å få drømmeboligen en gang i fremtiden.

For selger

Det er også viktig at selgeren vet hvilke regler som gjelder for bruk av forkjøpsrett, da denne også kan ha konsekvenser for deg. For eksempel er det greit å vite at forkjøpsretten kan føre til at salget tar lengre tid enn du hadde beregnet og at det kan påløpe gebyrer både for selger og kjøper dersom retten tas i bruk.

Generelt

Av og til kan forkjøpsretten føre til uenigheter, misforståelser og konflikter. Ofte ser vi at folk blir skuffet over å ha mistet boligen de ønsket seg, og som regel skyldes det at de ikke har vært godt nok kjent med reglene som gjelder for forkjøpsrett. Reglene fremgår imidlertid tydelig av borettslagsloven og alle parter bør sørge for å sette seg inn i betydningen av forkjøpsretten før de drar på boligjakt.

Mer om gode råd om forkjøpsrett:

6.1. Hvordan overtakelsen foregår, steg for steg
6.2. Nytten av boligkjøperforsikring når du skal kjøpe bolig
6.3. Alt om overdragelse av eiendom mellom søsken

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Her gir vi svar på spørsmål som folk ofte stiller seg i forbindelse med temaet forkjøpsrett:

Spørsmål:

Hva kan jeg gjøre for å stille sterkere i konkurranse med andre budgivere?

Svar:

For å stille sterkere i konkurranse med andre bør du bli medlem av et boligbyggelag for å selv få forkjøpsrett til boliger knyttet til laget. Jo lengre du er medlem, desto mer ansiennitet får du. Mange velger å melde barna sine inn i boligbyggelag slik at de rekker å få opparbeidet ansiennitet til den dagen de skal ut på boligmarkedet. For å øke sjansene dine i budrunden, kan du lese våre beste tips her.

Spørsmål:

Kan jeg overføre ansiennitet til barna mine?

Svar:

Du kan overføre medlemskapet ditt til barna dine og andre familiemedlemmer. Dette medfører også at din ansiennitet blir overført, men man kan ikke få lengre ansiennitet enn fra sin egen fødselsdato. Du kan overføre medlemskapet ditt i boligbyggelag til ektefelle, dine eller dine ektefelles foreldre eller barn, fosterbarn, søsken eller noen du har bodd med i løpet av de to siste årene.

Spørsmål:

Hvordan rangeres forkjøpsberettigede?

Svar: 

De forkjøpsberettigede rangeres hovedsakelig etter ansiennitet, men som regel går forkjøpsberettigede som er andelseiere i borettslag foran medlemmer i boligbyggelag. Ansiennitet for andelseiere i borettslag beregnes etter botid, mens for medlemmer av boligbyggelag beregnes den etter medlemskapets lengde.

Spørsmål:

Samboeren min og jeg skal kjøpe bolig sammen. Trenger vi to medlemsskap?

Svar: 

For å kunne benytte dere av forkjøpsrett og eie sammen må begge eierne være medlem av et boligbyggelag.

Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

8. Videre lesning

Det er mye man skal sette seg inn i når man drar på boligjakt. Det å forstå hvordan forkjøpsrett fungerer er viktig og kan hjelpe deg med å få boligen du alltid har drømt om. Før du begir deg ut på boligmarkedet anbefaler vi deg å lese våre artikler på Meglersmart hvor vi gir deg nyttig informasjon om kjøp og salg av bolig. Her kan du lese om alt fra valg av megler til boligstyling.

Om du allerede skal i gang med flyttingen, bør du sjekke artiklene våre på Flyttesmart. I tillegg til å gi deg gode tips om selve flytteprosessen, kan du her finne informasjon om hvordan du finner et rimelig flyttebyrå til å transportere flyttelasset ditt, samt hvordan du bør gå frem for å leie flyttebil dersom du heller ønsker å gjøre jobben selv.

Selv om det er populært å kjøpe bolig brukt, er det også noen som foretrekker å bygge sitt eget. Om det er deg, kan du ta en nærmere titt på Boligsmart. Her kan du blant annet lese alt du trenger å vite om prisen for å bygge en enebolig og hva det koster å engasjere arkitekt til å tegne opp ditt drømmehus. Her har vi også mye god informasjon til deg som bare ønsker å renovere ditt nåværende hus.

Er du på utkikk etter mer informasjon om forkjøpsrett ved kjøp av bolig, kan du lese mer på forbrukerrådets hjemmesider.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her