Hver gang fast eiendom overføres til en ny eier, utløser dette en dokumentavgift som skal betales til staten. Dette kan være på bakgrunn av tinglysing av et skjøte, hjemmelserklæring ved arv, arealoverføring eller en festekontrakt for en festet tomt med bygninger.

I grunnboken finner du registeret over alle eiendomsretter i Norge, selv om det riktignok ikke lenger er snakk om en faktisk bok. Selve registeret har nemlig eksistert i flere hundre år. Først som en bok med håndskrevne ark, nå som et elektronisk dataregister hos kartverket. Dette er et offentlig tilgjengelig register, som vil si at hvem som helst har rett til innsyn, og du kan når som helst be om kopi av tinglyst dokument eller grunnboksutskrift via Kartverket. 

Dette er altså ikke en avgift som blir utløst av boligsalget som sådan, men av dokumentene som tinglyse, derav navnet dokumentavgift. Ved å tinglyse en eiendomsrett gjør man altså denne rettigheten til eiendommen offentlig kjent og registrere den i grunnboken. Selger og kjøper bestemmer selv hvem som skal betale dokumentavgiften, men det er mest vanlig at den betales av kjøper.

Dokumentavgiften har vært lovpålagt i Norge siden 1976 da dokumentavgiftsloven ble innført. Forgjengeren til dokumentavgiften var den såkalt stempelavgiften som kan føres helt tilbake til 1600-tallets Danmark. Dette var en avgift på en rekke offentlige dokumenter der hensikten, akkurat som i dag, var å skaffe penger til statskassen. 

Avgifter knyttet til omsetning av eiendom er ikke unikt for Norge, men noe som er vanlig i store deler av Europa. Sammenlignet med andre land er heller ikke den norske avgiftssatsen unormalt høy.

‍

Mer om avgift for tinglysing av dokumenter:

1.1. Hvordan du selger bolig privat

1.2. Overdragelse av eiendom mellom søsken

1.3. Dokumentavgift når man bor i borettslag?

Det er Stortinget som fastsetter størrelsen på dokumentavgiften, og dette gjøres årlig. I skrivende stund er avgiften på 2,5 % av eiendommens markedsverdi på tinglysingstidspunktet. Du finner alltid oppdaterte satser hos Regjeringen. Her kan du også se hvordan dokumentavgiften har endret seg år for år. 

Dersom eiendommen kostet 4 millioner kroner, vil dokumentavgiften altså være på 100.000 kroner. Når dokumentavgiften skal beregnes vil grunnlaget, altså markedsverdien, rundes ned til nærmeste 1.000 kroner, og avgiften blir rundet ned til nærmeste 10 krone. Minstebeløpet er på 250 kroner.

Statens kartverk krever inn dokumentavgiften på vegne av staten, og dette medfører et tinglysingsgebyr på rundt 500 kroner. Kartverket har en oppdatert liste over ulike tinglysingsgebyrer. Dette gebyret skal dekke de faktiske kostnadene som Kartverket har i forbindelse med behandlingen av tinglysingen, og må altså betales selv om du er fritatt fra selve dokumentavgiften. 

Dokumentavgiften skal i utgangspunktet betales for alle typer overføringer, også i tilfeller der det er snakk om en gave eller forskudd på arv. Det gjelder også for alle typer eiendom, ikke bare boliger. Herunder også fritidsbolig og landbruksareal.

‍

Mer om markedsverdien til eiendommen:

2.1. Få mer for boligen din med boligstyling

2.2. Guide til salg av gårdsbruk

2.3. Viktig å huske på når du skal selge fritidsbolig

Enten du er førstegangskjøper eller på din andre eller tredje bolig kan det være utfordrende å forstå hva som ligger bak alle de ulike begrepene du kan komme til å møte på i forbindelse med tinglysing og dokumentavgift. Derfor har vi laget en hendig liste over relevante begreper det kan være greit å ikke blande sammen:

• E-takst er den offisielle bransjestandarden for meglere som skal verdivurdere boliger, og brukes for å dokumentere boligens verdi til for eksempel banken. Denne formen for verdivurdering er i stor grad basert på statistikk, og har i liten grad teknisk dybde.

• Verdivurdering brukes ofte synonymt med e-takst, men er ikke helt det samme. Dette er ofte en uformell, muntlig vurdering av megler som sier noe om hva boligen kan være verdt basert på sammenlignbare boliger i samme område.

• Salgsverdi er det du faktisk har fått eller kan få for boligen, og grunnlaget som dokumentavgiften beregnes ut i fra. Denne kan i relativt stor grad skille seg fra både verdivurderingen og e-taksten. Dersom du skal overføre boligen uten at det foreligger et faktisk salg, vil salgsverdien tilsvare markedsverdien. Denne fastsettes av en megler.
  

• Eiendomsmegler er en beskyttet tittel som krever autorisasjon fra Finanstilsynet. En megler skal bistå i planlegging og gjennomføring av kjøp og salg av bolig, men det varierer hvilke oppgaver som ønskes utført av de involverte partene. Meglerens verdivurdering er basert på antatt markedsverdi, og har lite å gjøre med boligens tekniske tilstand.
  

• Takstmann er en fagperson som utfører en form for verdivurdering av blant annet boliger og eiendommer ut i fra teknisk tilstand. Arbeidet til takstmannen fører i de fleste tilfeller frem til en teknisk tilstandsrapport som blir en del av salgsoppgaven, og dermed kan være med på å avgjøre hva den endelige salgsverdien blir.
  

• Skjøte er et dokument som bekrefter overføringen av eiendom fra en eier til en annen, og inneholder informasjon om eiendommen, kjøper, selger, kjøpesum, og eventuelle rettigheter, heftelser og forpliktelser. Skjøte skal sendes inn til Statens kartverk for å tinglyses.
  

• Selveier vi si at du eier boligen helt selv, og dermed også står for alle boligrelaterte utgifter. Eneboliger er typiske selveierboliger, og som oftest eier man både tomten og huset.
  

• Festet tomt er en tomt man leier for å ha boligen sin på. Det vil si at du eier huset, men betaler en årlig festeavgift til grunneier for selve tomten.
  

• Selveierleilighet medfører at du blir medeier i et sameie. Det vil si at alle fellesarealene eies sammen med de andre seksjonseierne i sameiet. Selveierleilighet regnes som en selveierbolig og medfører dokumentavgift.

‍

Mer om viktige begreper knyttet til dokumentavgift:

3.1. Taksering av eiendom

3.2. Hva koster egentlig en verdivurdering?

3.3. Hva innebærer e-takst?

Selv om dokumentavgiften i utgangspunktet gjelder for alle som overfører eiendom finnes det noen unntak. De viktigste som gjelder for deg som privatperson er følgende:

Ektefeller kan overføre eiendom seg i mellom, uten at dette utløser dokumentavgift. Dette gjelder også dersom en av ektefellene dør, og eiendomsretten skal overføres til den gjenlevende ektefellen. Unntaket gjelder alle typer fast eiendom, både særeie og felleseie.

I forbindelse med separasjon eller skilsmisse slipper du dokumentavgift dersom det er snakk om felleseie, men ikke for eiendom i særeie. Særeie viser til formue som ikke skal deles likt dersom ekteskapet tar slutt. Dersom eiendommer som er en del av særeie skal overføres til den andre parten vil det altså utløse dokumentavgiften.‍

Samboere er fritatt for dokumentavgift ved overføring av eierett til felles bosted i forbindelse med samlivsbrudd. Dette fritaket gjelder bare for felles registrert bosted, ikke fritidseiendom og lignende. Kravet er at man har hatt felles folkeregistrert adresse i to år, eller at man har eller venter barn sammen. Så lenge partene er samboere må de imidlertid betale dokumentavgift ved overføring av fast eiendom mellom hverandre på lik linje med alle andre.‍

Arv er i utgangspunktet fritatt fra dokumentavgiften så lenge det er snakk om overføring av eiendom til lovbestemte arvinger, men det er flere regler som spiller inn som kan komplisere prosessen. Testamentert arv som overstiger arveparten etter loven gir for eksempel ikke fritak, med mindre arvingen overfører eiendommen videre samme dag. Husk også at forskudd på arv ikke regnes som arv i lovens forstand, og dermed ikke er unntatt fra kravet om dokumentavgift.

Det er også slik at dersom gjenlevende ektefelle som sitter i uskifte, ønsker å overføre eiendommen til avdødes arvinger, for eksempel barn, kan arvingene kreve fritak for dokumentavgift på den arveparten som han/hun har krav på etter avdøde. Det er altså kun fritak for dokumentavgiften på den parten av arven som tilfaller hver arving. Hvis en arving skal overta hele arven, skal det betales dokumentavgift på de delene av arven som i tilfaller de andre arvingene. I slike tilfeller er det også viktig å holde den gjenlevende ektefellen sin andel utenfor. Det vil i praksis si at det bare er halve eiendommen som skal fordeles mellom arvingene. Husk også på at gjenlevende ektefelle også er arving og i tillegg til sin halvpart, skal ha en part i den delen av eiendommen som skal fordeles.

Som du ser, kan arv av eiendom være vanskelig, og dersom du ser at regnestykket blir komplisert anbefaler vi at du benytter deg av advokat. Da kan du få god hjelp til å fordele arv og gebyrer på riktig måte, og sende inn rett dokumentasjon til kartverket.‍

Andelsleiligheter eller aksjeleiligheter er normalt fritatt fra dokumentavgiften, da leiligheter i borettslag eller aksjeleiligheter regnes ikke som fast eiendom, men som aksjer eller andeler i et selskap eller et borettslag.

Mer om hvem dokumentavgiften gjelder for:

4.1. Vår komplette guide til andelsleilighet

4.2. Hvordan selger jeg bolig til barna mine?

4.3. Alt du bør vite om skatt på arv av eiendom

Prosessen med tinglysing og betaling av dokumentavgift er litt avhengig av om du er førstegangskjøper eller ikke, og hva slags type overføring det er snakk om (kjøp, salg, gave, forskudd på arv og så videre).

I alle tilfeller kan du tinglyse eierskifte ved å fylle ut et såkalt skjøte. Dette er et skjema som brukes når man overfører fast eiendom fra én person til en annen. Kartverket skal ha to eksemplarer, og det kan enten være to originaler, eller én original og én kopi. Legg merke til at den ene skal være originalen. Denne får du sendt tilbake, mens kopien arkiveres hos kartverket.

Det innsendte skjøtet skal signeres for hånd av den eller de som har grunnbokshjemmel i eiendommen i forkant av tinglysingen. Signaturen skal bevitnes av to myndige personer med fast bosted i Norge, som ikke er i familie med den som mottar eiendommen på skjøtet. 

Dersom du benytter deg av en eiendomsmegler for å selge boligen din, vil vedkommende i samarbeid med banken vanligvis ta seg av både organiseringen og betalingen av dokumentavgiften på dine vegne, samt alt av nødvendig papirarbeid. 

De fleste meglere har avtaler med Kartverket som gjør at de kan sende inn dokumentasjon elektronisk på dine vegne, og de har forsikringer som vil dekke eventuelle feil de kan komme til å gjøre i løpet av denne prosessen. Når kartverket mottar skjøtet, eller annen dokumentasjon, aktiveres dokumentavgiften. Betalingsfristen er vanligvis 14 dager fra tinglysingen.

Dersom du er førstegangskjøper innebærer det vanligvis at du ikke skal selge egen bolig samtidig som du skal kjøpe ny, og du har dermed ikke en megler som kan hjelpe deg med papirarbeid og betaling. Kartverket har tydelige veiledninger dersom du er usikker på fremgangsmåten og vil lese mer om dette.

‍

Mer om hvem som kan hjelpe med tinglysing og skjøter:

5.1. Hvordan velge rett megler til jobben

5.2. Finn de beste eiendomsmeglerne i Oslo

5.3. Guide for deg som vil selge bolig uten megler

‍Overføring av nyoppførte boliger har egne regler: Her skal det bare betales dokumentavgift på tomtens verdi, og ikke på selve bygningen. Hele boligen må være nyoppført for at dette skal gjelde. Ombygging, påbygging eller renovering er ikke godkjente fritaksgrunner.

Du kan søke om dispensasjon fra dokumentavgiften: Søknaden sender du til skattekontoret ditt, men merk deg at terskelen for å gi dispensasjon er svært høy. Verken sosiale, økonomiske, helsemessige eller arbeidsmessige forhold pleier å bli ansett som gyldige grunner til dispensasjon fra dokumentavgiften. Vanligvis kreves det en rettskraftig dom som sier at en tinglyst hjemmelsoverføring var ugyldig i utgangspunktet.‍

For deg som mener at du har rett på fritak: Dette må begrunnes med henvisning til relevante paragrafer i loven som du mener saken din faller inn under. I tillegg må du skrive en forklaring der du redegjør for hvorfor du krever fritak, da det ofte kan være flere mulige alternativer knyttet til samme paragraf i lovverket. Hvis du tror at dette kan gjelde deg, anbefaler vi at du tar en titt på Kartverkets regler for fritak fra dokumentavgiften.‍

Dersom du gir feilaktige opplysninger kan det straffe seg: Uansett om det er med forsett eller på grunn av grov uaktsomhet vil feilaktige opplysninger som fører til at dokumentavgiften ikke blir krevd inn, kunne føre til en tilleggsavgift. Avgiften kan være så mye som det dobbelte av dokumentavgiften. Finansdepartementet fastsetter avgiften, mens det er Skatteetaten som krever den inn.‍

Markedsverdien har alt å si: Det kan for eksempel være at du får eiendommen billig på grunn av heftelser som gjeld, eller som en vennetjenester. Uavhengig av hva du faktisk betalte for eiendommen så er det markedsverdien som er avgjørende her, og det er denne dokumentavgiften beregnes ut i fra. Det samme gjelder dersom du får boligen i gave. Tinglyste heftelser vil ikke gi fradag.‍

Dokumentavgiften gjelder ikke på Svalbard: På Svalbard gjelder norsk privatrett, strafferett, og loven om rettspleien. Andre norske lover gjelder ikke for Svalbard, og dermed heller ikke Dokumentavgiftsloven.

‍

Mer om våre beste råd om dokumentavgift:

6.1. Overtakelsesprotokoll - er det nødvendig? 

6.2. Mer om andelsleiligheter og dokumentavgift

6.3. Hvordan du selger en tomt

Det vil ofte være mange spørsmål som melder seg i forbindelse med overdragelse av eiendom og dokumentavgift. Her har vi samlet noen ofte stilte spørsmål slik at du kan få svar på mye av det du sikkert lurer på.

Spørsmål:

Kan jeg la være å tinglyse eierskifte?

Svar:

Ja, i teorien kan du det. Selve tinglysingen er frivillig, men dersom du ikke tinglyser eiendommen blir den heller ikke registrert i grunnboken, så da eier du egentlig ikke eiendommen heller. Når du ikke står som offisiell eier av eiendommen vil dette kunne ha flere konsekvenser. For det første kan du ikke ta opp lån på en eiendom du ikke er registrert som eier av, og for det andre kan du faktisk miste hele boligen dersom tidligere eier får økonomiske problemer eller går konkurs, og vedkommende fortsatt står oppført som eier av din bolig.

Spørsmål:

Er det mulig å dele opp betalingen for tinglysing, eller få en betalingsutsettelse?

Svar:

Nei. Betalingsfristen er 14 dager, og denne er absolutt. Kartverket kan ikke verken dele opp betalingen eller gi deg utsettelse. Ubetalte fakturaer ender opp hos Statens innkrevingssentral (SI). De har for ordens skyld mulighet til å gi både utsettelse og delbetaling i mange tilfeller.

Spørsmål:

Jeg er uenig i vedtaket fra Kartverket, hvor skal jeg henvende meg?

Svar:

Du kan i første omgang sende en skriftlig klage til Kartverket, men husk at du også må betale fakturaen for å unngå at denne går til inkasso. Pengene får du tilbake dersom Kartverket finner ut at det har blitt gjort feil i fastsettingen av avgiften. Dersom klagen din ikke fører frem hos Kartverket blir den videresendt til Skatteetaten, som er klageinstans i dokumentavgiftsspørsmål.

Spørsmål:

Lokalavisen der jeg bor, har publisert opplysninger om overdragelse av eiendommen min; har de lov til dette uten mitt samtykke?

Svar:

Grunnboken er et offentlig tilgjengelig register som alle har rett til innsyn i, også de som jobber i avisene. Avisene kan står også fritt til å publisere både opplysninger om endring av eierforhold, og det som er registrert som kjøpesum. Unntaket gjelder personer som av ulike grunner har beskyttelse og hemmelig adresse, men de må kontakte politiet, som videre kan pålegge Kartverket de nødvendige tiltakene. Det er ellers ikke mulig å reservere seg mot at eiendomsoverdragelse offentliggjøres.

Det er mange situasjoner i livet der dokumentavgiften og spørsmål rundt dette blir relevant. Det kan for eksempel være i forbindelse med arv, samlivsbrudd eller flytting. Uansett hva bakgrunnen er kan du få god hjelp av våre artikler på Meglersmart, Advokatsmart og Boligsmart.

For deg som står midt i et arveoppgjør er det kanskje ikke tilstandsrapporter og takstmenn som er mest relevant, da de involverte partene som oftest er godt kjent med boligens tilstand. Du må likevel finne ut hva boligen er verdt, og det er flere måter å gjøre dette på. Det vanligste er nok å finne en megler, gjerne en som kan tilby en gratis verdivurdering. Dersom du får flere meglere til å gi en verdivurdering uavhengig av hverandre burde det gi et godt bilde av hva boligens markedsverdi er. Dersom du er mer opptatt av hvordan verdiene skal fordeles etter din død, burde du heller ta en titt på vår artikkel om hvordan du skriver et testamente. 

I forbindelse med samlivsbrudd kan det være mange spørsmål som melder seg, og mange følelser involvert som kan gjøre det vanskelig å holde hodet kaldt. Vi anbefaler at du leser vår guide til separasjon og skilsmisse på advokatsmart. Her kan du også sammenligne og finne de beste advokatene til å ta seg av ditt skilsmisseoppgjør. Tjenesten er gratis, og gjør at det blir mye lettere for deg å finne det alternativet som passer deg best.

Dersom du er på flyttefot anbefaler vi at du tar en titt på artiklene vår om flytting. Der finnes du gode råd for alt du kan tenke deg å lure på underveis i flytteprosessen. Det finnes nemlig hjelp å få for det aller meste. Trenger du å leie flyttebil? Ser du mørkt på å ta flyttevasken selv? Et flyttebyrå kan skreddersy akkurat den pakken du trenger. Hos oss kan du sammenligne tilbydere over hele landet, og velge det alternativet som passer timeplanen og lommeboken din.