boligsmart
Søk
Totalrenovering er et omfattende prosjekt, som krever både planlegging og forkunnskap. I denne artikkelen har vi samlet informasjon som forbereder deg på å gjennomføre en totalrenovering. Du kan blant annet lese om priser, finansiering og hvordan man vurderer entreprenører i anbudsprosessen.
På et så omfattende prosjekt som totalrenovering, er priser og budsjett blant de viktigste faktorene for mange byggherrer. Ifølge prisdata hentet fra markedsplassen Byggstart.no ligger gjennomsnittsprisen på innvendig totalrenovering på rundt 14.000 kroner per kvadratmeter. Dette er riktignok kun en snittpris, og prosjekter kan bli både billigere og dyrere. Denne prisen inkluderer alle arbeider og materialer knyttet til totalrenoveringen. De arbeidene man normalt regner med i prisen ved totalrenovering er bytting av alle overflater (gulv, vegger, himlinger), renovering av bad og kjøkken, og bytte av elektrisk anlegg og rørsystem. Denne snittprisen gjelder altså for innvendig totalrenovering. Prosjekter som også inkluderer utvendige arbeider, er ofte langt dyrere, gjerne rundt 25.000 kroner per kvadratmeter.
Det er hovedsakelig kompleksitet og standard som driver prisen på prosjektet. I tillegg vil et større prosjekt vil naturlig blir dyrere enn et lite et. Det finnes riktignok noen skalafordeler, som gjør at kvadratmeterprisene på de store prosjektene kan bli noe lavere enn på de mindre. Standarden avhenger av produktene og materialene man velger. Husk at du må ta en avgjørelse på alt fra fliser og maling til kjøkkeninnredning og baderomsmøbler. På fliser alene kan kvadratmeterprisen variere fra noen få hundre til flere tusen kroner. På bad- og kjøkkeninnredning er forskjellene enda større. De rimeligste løsningene kan koste så lite som 50.000 kroner, mens eksklusive løsninger kan komme på mange hundre tusen.
I tillegg til valg av materialer, vil tekniske løsninger ha mye å si for sluttprisen. I forbindelse med totalrenovering kan det bli aktuelt å bytte både rør, sluk, ventilasjon og elektrisk anlegg. Noen ønsker også å installere nye oppvarmingsmuligheter, som for eksempel gulvvarme eller varmepumpe. På slike tekniske løsninger vil det også være store prisforskjeller mellom de rimeligste og dyreste alternativene. Det er imidlertid viktig å ha flere prioriteter enn pris. Mer kostbare produkter og materialer vil gjerne også være av høyere kvalitet, opptil et visst nivå. Jo mer man investerer i kvalitet, desto større verdiøkning kan man forvente. Det øker også sjansen for at materialer og varer holder i lang tid fremover.
Det finnes heldigvis mange måter å sikre seg kvalitetsprodukter til gode priser. Gjør det til en vane å følge med på kampanjer og salg hos de aktuelle varehusene og leverandørene. Såfremt du har mulighet til å oppbevare materialene tørt og trygt, kan du gjerne kjøpe inn produkter og materialer på forhånd. Man kan også forhøre seg med entreprenøren i forbindelse med innkjøp. Entreprenører har ofte avtaler med leverandører og varehus, og kan dermed kjøpe inn varene til rabatterte priser.
I ethvert byggeprosjekt er det sentralt å finne egnede og kompetente fagfolk. Det er først og fremst viktig at håndverkerfirmaet du velger har lang erfaring fra lignende prosjekter og kan vise til gode referanser. I tillegg er det viktig å velge et firma med god økonomisk soliditet, det vil si at de ikke står i fare for å gå konkurs selv om de opplever nedgang eller tap. For å få et inntrykk av firmaets økonomi kan man gjennomføre en kredittsjekk eller sjekke regnskapene på nett.
Ettersom totalrenovering er populært, finnes det mange entreprenører med erfaring fra slike prosjekter. Likevel er det visse tiltak som kan kreve spesiell kompetanse. Dette gjelder for eksempel våtrom, der firmaet bør ha kunnskap fra andre våtromsprosjekter. Det er også en fordel om firmaet har våtromsgodkjenning. Våtromsgodkjenning er en ordning som viser til at en eller flere i firmaets ledelse har gjennomført våtromskurs i regi av Fagrådet for våtrom. Sentral godkjenning fra Direktoratet for Byggkvalitet er et annet kvalitetsstempel så vel som dersom bedriften er en mesterbedrift, det vil si at minst en faglig leder har mesterbrev tilknyttet foretaket.
Det finnes også andre godkjenninger man kan se etter hos potensielle entreprenører. En av disse er sentral godkjenning. Sentral godkjenning viser at foretaket oppfyller krav til erfaring og fagkompetanse på sitt fagfelt, og at de har tilstrekkelige kvalitetssikringsrutiner. Mesterbedrift er en annen godkjenningsordning. Også denne godkjenningen mottar entreprenører på de fagfeltene de har ekspertise på. Mesterbedrift vil si at en eller flere ansatte har mesterbrev.
Det finnes mange måter å komme i kontakt med dyktige entreprenører. En mulighet er å høre med venner og kjente, eller man kan benytte en online markedsplass. For større prosjekter, er det stadig flere som velger å legge ut jobben på Byggstart.no, som er en markedsplass som kobler byggherrer med kvalitetssikrede entreprenører.
Som byggherre er det viktig å forberede seg alle faser av prosjektet. Aller først bør du gjøre deg opp en mening om hva du ønsker å få ut av renoveringen. Her er det blant annet verdt å vurdere om du kun skal gjøre innvendige arbeider, eller både innvendige og utvendige. I tillegg bør man ha en viss formening om materialer, typer kledning, samt hvilke møbler og fargevalg du ønsker. Dette er noe man kan få hjelp til av en interiørarkitekt, dersom man ønsker det.
Det er også viktig å finne ut hvordan man skal finansiere prosjektet. Dette kan du lese mer om lengre ned i artikkelen. Som en hovedregel er det alltid lurt å gå i banken tidlig for å få oversikt over budsjett og finansieringsmuligheter.
Mange byggherrer lurer på hvem som står ansvarlig for å kjøpe inn materialene i forbindelse med totalrenovering. Det er vanlig at entreprenørfirmaet står for alle materialer som har med konstruksjon å gjøre. Materialkostnader utgjør gjerne i underkant av 50% av de totale prosjektkostnadene. Dette er riktignok et tall som kan variere betydelig, avhengig av kvaliteten på materialene.
Noen byggherrer ønsker å stå for innkjøp av materialer selv, forbi det kan virke som det mest økonomiske alternativet. Det trenger ikke være slik. Ofte har entreprenørfirmaer gode rabattavtaler hos ulike leverandører og varehus. De har gjerne kvantumsrabatter i tillegg, fordi de kjøper materialer til flere prosjekter. Dersom du skal kjøpe inn varene selv, er det lite sannsynlig at du får tilgang til like stor rabatt. Det er også svært sjeldent privatpersoner kan oppnå kvantumsrabatt, med mindre prosjektet er av betydelig størrelse.
En annen fordel ved å la entreprenørfirmaet stå for innkjøp av de fleste byggevarene, er at den også vil stå ansvarlig for å bytte eventuelle feilvarer og returnere varer det er kjøpt inn for mye av. Ofte er det også slik at entreprenøren krever at spesifikke varer benyttes for at de skal kunne garantere for kvaliteten. Dette gjelder spesielt for produkter til våtrom. I tillegg har entreprenøren utbredt kompetanse som gjør innkjøp av varer enklere. De vet hvilke materialer det lønner seg å bruke i ulike tilfeller, og de kjenner til gode alternativer dersom et produkt skulle være utsolgt.
Produkter som det er vanlig å kjøpe inn selv er baderomsinnredning, kjøkkeninnredning, fliser og parkett. Når man skal kjøpe inn slike produkter, er det viktig å huske å bestille i god tid, ettersom visse materialer og produkter kan ha lang leveringstid. Noen ganger hender det også at produktene har venteliste. Dersom du velger å kjøpe inn materialene selv, må du i mange tilfeller betale håndverkerne for timene man bruker til å vente på varene. Dette unngår du dersom du overlater ansvaret for innkjøp til entreprenøren.
Når du skal i gang med en totalrenovering, er det sentralt å få oversikt over budsjett og økonomi på et tidlig tidspunkt. Det finnes flere måter å finansiere et slikt prosjekt. Dersom man har nok oppsparte midler, er det rimeligste å betale totalrenoveringen med egenkapital. Da slipper man å forholde seg til renteutgifter som ville følge med et eventuelt lån. Dessuten er renteinntektene man taper med ved å ta pengene ut av banken, lavere enn renteutgiftene. Det er imidlertid ingen selvfølge at man nok egenkapital til å finansiere hele totalrenovering. Da finnes det flere former for ekstern finansiering man kan benytte seg av.
En mulighet er å ta opp et fleksilån (rammelån). Dette er et lån som er tilgjengelig til enhver tid og som lar deg bruke opptil 60% av boligens verdi. Et annet alternativ er å utvide boliglånet. Dette krever egen søking, og lånerammen er på 85% av boligens verdi. Begge disse lånetypene er svært rimelige alternativer ettersom du får samme rente som på boliglånet.
Det er også mulig å søke til banken om et byggelån. Her tar banken pant i eiendommen. Normalt vil banken også kreve at eventuell egenkapital benyttes først, før det trekkes av byggelånet. I tilfeller der det skjer noe som gjør at prosjektet avbrytes (dødsfall, skilsmisse, betalingsproblemer, konkurs etc.) vil banken gjerne ha pant i hus eller eiendom. Når man tar opp byggelån, er det vanlig at banken sjekker både byggherres og entreprenørs soliditet. I tillegg kobler banken gjerne inn en takstmann for å sikre at den ikke betaler ut mer enn det som er tilført boligen i verdi fra entreprenør.
I tillegg har man muligheten til å finansiere byggeprosjekter med ulike typer forbrukslån. Dette er den desidert mest kostbare typen lån du kan ta opp. Denne finansieringsformen forutsetter derfor at man kan betale ned lånet i løpet av kort tid.
Det er ikke alltid at det utløses søknadsplikt i forbindelse med en totalrenovering, men i en del tilfeller vil man måtte søke kommunen. Under er en oversikt over noen av de vanligste tiltakene som utløser søknadsplikt i forbindelse med omfattende oppussingsprosjekter:
Bruksendring: Dersom man planlegger å endre en del av boligen som ikke er godkjent for varig opphold, til et varig oppholdsrom, regnes dette som en bruksendring. Et eksempel er dersom bod eller loft skal gjøres om til en del av stue eller soverom. Bruksendring krever alltid søking til kommunen. Det regnes ikke som bruksendring dersom stue eller kjøkken for eksempel skal gjøres om til soverom, da slike rom allerede er godkjent for varig opphold. I noen tilfeller krever bruksendring at man søker med hjelp fra en ansvarlig søker. Dette avhenger av hvor omfattende arbeidene er. Benytt gjerne direktoratet for byggkvalitet sin veiviser for å se hva slags type søking ditt prosjekt krever. Disse veiviserne finnes her.
Endring i bærende struktur: Alle inngrep som krever endringer i boligens bærende strukturer krever søknad til kommunen. Søking om denne typen tiltak krever at man engasjerer fagfolk til å utarbeide søknaden.
Brudd på branncelle: Dersom totalrenovering av din bolig medfører at branceller brytes, krever dette søknad til kommunen med hjelp fra en fagperson. Normalt er en boenhet også en branncelle. Et typisk eksempel der branncelle brytes er ved bytting av sluk mellom etasjer med etasjeskille i tre. Dersom etasjeskillet er i betong, vil ikke bytting av sluk gjøre at branncellen brytes.
Fasadeendring: Dersom du skal gjøre vesentlige endringer i fasaden (f.eks. sette inn nye vinduer), vil dette være søknadspliktig, og man trenger en fagperson til å søke for seg. Dette vil ofte være gjeldende i forbindelse med utbygging av kjellere når man har behov for å sette inn nye vinduer for å få godkjente rømningsveier og lysinnslipp/utsyn.
Skal du ikke gjennomføre noen av av disse tiltakene, vil du trolig ikke måtte søke til kommunen. Her kan du også dra nytte av entreprenør sin erfaring, da de har erfaring med lignende prosjekter, og vet hva som vil utløse søknadsplikt.
