Når du selger bolig ved hjelp av megler, vil det medføre et honorar som utbetales etter oppdraget er utført. Dette kan basere seg på fastpris, timebetaling eller provisjon. I denne artikkelen skal det dreie seg om provisjonsbasert lønn. Provisjonslønn innebærer at megleren får en viss prosentandel av den endelige salgssummen, vanligvis ligger denne andelen mellom 1 - 4 prosent.

Det endelige beløpet kan altså variere svært mye. En fordel med provisjonsbasert lønn er at det øker sannsynligheten for at også megleren blir opptatt av at du får en god pris på boligen, men dette kan du ikke ta som en selvfølge. Prøv å finn en megler som er sulten på et godt salg, og ikke en som er fornøyd med å selge under prisantydning. Du kan med fordel be om referanser, og informasjon om tidligere boliger vedkommende har solgt dersom du er usikker.

Det finnes omtrent 50 ulike eiendomsmeglerfirmaer i Norge. Alt fra de store, landsdekkende kjedene med enorme ressurser tilgjengelig, til små lokale firmaer med spesialkompetanse på bestemte områder. Hva som er best å velge av de store og de små avhenger av hva slags bolig du selger, og hvor du prøver å selge den.

Prisen er utvilsomt et viktig element når du skal velge megler, men det er viktig at du ikke ser utelukkende på pris. Sjekk også hva som inkluderes i prisen, da dette ikke nødvendigvis er likt for alle eiendomsmeglere. Du burde også velge en megler som du har god kjemi med og føler du kan stole på, da dere kommer til å ha mye med hverandre å gjøre i tiden fremover.

Mer om kvalitet vs. pris:

1.1. Vår store guide til boligsalget

1.2. Alt du trenger å vite om eiendomsmeglere

1.3. Når på året du burde selge bolig?

Både boligens verdi og beliggenhet vil være med å påvirke den endelige salgssummen, og dermed også lønnen til megleren. Ofte er det slik at erfarne meglere krever mer for å forsikre seg om at de får tilstrekkelig lønn for strevet. Uerfarne meglere vil derimot kunne være mer tilbøyelig til å gi en lavere pris, slik at de kan bygge seg opp erfaring og få gode referanser.

I gjennomsnitt ligger provisjonen på omtrent 2 prosent. Dette vil innebære at en bolig som selges for 3.000.000 kroner gir et meglerhonorar på 60.000 kroner.

Det er imidlertid ikke uvanlig at provisjonen tilpasses hvert enkelt salgsprosjekt. Relevante faktorer kan være forventet salgssum for boligen, stemningen i boligmarkedet, beliggenhet og hvor mye arbeid som forventes. Her er det absolutt mulig å prute, spesielt dersom boligmarkedet der du bor er litt tørt, og megleren ikke får så mange oppdrag.

Andre kostnader du må regne med

I tillegg til meglerhonorar i form av provisjon, har de fleste meglere også egne priser for andre essensielle oppgaver. Dette gjelder for eksempel oppstartsgebyr, oppgjørshonorar, tilretteleggingsgebyr, markedsføringspakker eller administrasjonsgebyr. Enkelte tar også ekstra betalt for å være tilstede på visning. Dersom du skal sammenligne ulike meglere burde du derfor alltid etterspørre et detaljert kostnadsoverslag som inkluderer alle de tjenestene du trenger, og dette burde du få i skriftlig form.

I tillegg ekstrakostnader til megler kan det være at du trenger andre fagfolk, for eksempel takstmann, fotograf eller boligstylist. Meglerkontorene har ofte faste samarbeidspartnere som kan ta seg av slike ting, og her kan du ofte få en bedre pris enn du ville gjort dersom du skulle funnet tilbydere på egen hånd.

‍

Mer om variasjon i provisjonsandelen:

2.1. Hva koster en eiendomsmegler?

2.2. Vår store guide til meglerhonoraret

2.3. Les mer om eiendomsmeglere på fastpris

Dersom du ber om et prisoverslag fra megleren, kan det dukke opp utgiftsposter med navn som kan være vanskelig å forstå. Det er sjelden alle de ulike postene dukker opp i det samme overslaget, da de til dels kan være overlappende. I denne listen tar vi for oss de forskjellige postene og ser nærmere på hva de kan innebære, slik at du stiller bedre forberedt:

Provisjon er som tidligere nevnt en viss prosentandel av salgssummen, og det er dette som først og fremst utgjør lønnen til megleren.‍

Minimumsprovisjon brukes av megler for å forsikre seg om at lønnen blir høy nok, og innebærer at provisjonen ikke kan være lavere enn dette beløpet.‍

Oppstartsgebyret (kalles også etableringsgebyr eller tilretteleggingsgebyr) dekker ofte utarbeidelse av prospekt og visningsmateriell.‍

Kostnader for prospekt kan i noen tilfeller være en egen utgiftspost.

Administrasjonsgebyr kan dreie seg om det samme som oppstartsgebyret, men knyttes også ofte til oppgjørsgebyr. Disse tre begrepene vil ofte overlappe hverandre.

Oppgjørsgebyr er ofte inkludert i oppstartsgebyret eller administrasjonsgebyret, men kan også være en egen post. Dette er da prisen for selve oppgjøret, med utarbeidelse av kjøpekontrakt og overføring av det økonomiske oppgjøret.

Markedsføring er ofte en egen post, og selges som regel i en pakke der alle aktiviteter er inkludert. Fotografering kan være inkludert i en slik pakke, men ikke nødvendigvis.

Visningen kan være inkludert i prisen, men da er det kun et visst antall visninger, og sjeldent privatvisninger. Du betaler da per visning som overstiger antallet som er inkludert i prisen.

Eierskifteforsikring selges av megleren på vegne av et forsikringsselskap, og prisen er en gitt prosentandel av salgssummen for boligen. Prosentandelen ligger mellom 0,2 og 0,6 prosent, og avhenger av boligtype.

Inneståelseserklæring er en lovpålagt garanti fra megler, og skal garantere at den informasjonen som kommer fra megler er korrekt. Dette vil som regel være en egen utgiftspost.

‍

Mer om begreper knyttet til prisoverslag:

3.1. Vår store guide til eierskifteforsikring

3.2. Hva skjer på visningen?

3.3. Alt du trenger å vite om selve overtakelsen

Som vist kan det være dyrt å bruke megler, og mange kvier seg for å bruke en stor del av fortjenesten på boligsalget til dette formålet. Du lurer kanskje på hvorfor det i det hele tatt er nødvendig å bruke megler, og om det egentlig er verdt pengene. Det er imidlertid flere grunner til at det kan lønne seg å bruke megler fremfor å selge privat.

• Du sparer veldig mye tid. Et boligsalg krever ofte mer tid og arbeid enn man tror, og dersom du er i full jobb, har familie og andre forpliktelser, kan det fort bli i overkant travelt.
• Det kreves utdannelse for å kunne kalle seg en eiendomsmegler, og uten megler vil du dermed gå glipp av verdifull fagkompetanse knyttet til boligsalg.
• Mange boligkjøpere unngår private boligsalg, og du kan dermed ende opp med en langt lavere salgssum enn du ville gjort dersom du benyttet deg av en megler.
• En erfaren eiendomsmegler har gjerne et nettverk av potensielle kjøpere, og kan bidra til å skape mer interesse omkring boligen din.

Det er også viktig at du tenker over kvaliteten på arbeidet som blir gjort, og hva som er viktig for deg som selger. Det hjelper ikke å velge den billigste megleren dersom vedkommende ikke gjør en god jobb. Dersom du skal selge i en by der det er stor konkurranse mellom meglerne, som i Bergen eller Oslo, kan du også forsøke å prute. Hvis du like fullt bestemmer deg for å selge boligen din selv, bør du ta en titt på Forbrukerrådets sjekkliste for deg som selger privat.

‍

Mer om hvorfor det lønner seg å bruke megler:

4.1. Hva koster det å selge bolig uten megler?

4.2. Fordeler og ulemper med å selge privat

4.3. Vår sjekkliste til deg som skal selge bolig selv

Oppgavene til eiendomsmegleren er mange og varierte, men det vil variere litt hva som inngår i prisen. Vi anbefaler at du er veldig tydelig på behovene dine hele veien slik at det ikke oppstår misforståelser. Du kan for eksempel ikke anta at megleren kommer på overtakelsesdagen dersom dette ikke er spesifikt avtalt. 

Oppgavene til megleren kan blant annet inkludere:

• Verdivurdering av boligen basert på befaring, statistikk og kunnskaper om det lokale markedet
• Tilrettelegging og presentasjon av boligen
• Bistå med styling og fotografering av boligen, eller sette seg i kontakt med fagfolk som kan hjelpe deg
• Utvikling av salgsstrategi, herunder utarbeiding av markedsmateriell og annonse
• Lage salgsoppgave
• Arrangere og gjennomføre visning, også privat visning
• Administrere budrunde, være rådgiver og sparrepartner for selger
• Hente inn offentlige dokumenter, sørge for tinglysing og kontrakter
• Håndtere det økonomiske oppgjøret mellom kjøper og selger

Her går vi kort gjennom hele salgsprosessen slik at du kan avgjøre selv hvor du føler du har aller mest bruk for megleren. Det kan være til hele eller deler av prosessen, det velger du helt selv. Hvis du vil vite mer, anbefaler vi også Forbrukerrådets sjekkliste for valg av megler.

Finn riktig megler

Når du skal selge bolig starter du gjerne prosessen med at du kontakter aktuelle meglere for å forhøre deg om pris og eventuelt arrangere et fysisk møte. Siden det finnes en god del ulik meglerkontorer der ute kan dette fort vise seg å bli en tidkrevende prosess. En enkel og gratis måte å spare tid på er å registrere oppdraget ditt på Meglersmart, og deretter motta uforpliktende tilbud fra opp til fem eiendomsmeglere. 

Dersom du finner en aktuell kandidat, kan du arrangere et fysisk møte, og det er ingenting i veien for å gjøre dette med flere meglere før du bestemmer deg for hvem som får oppdraget. La megleren komme på befaring i boligen slik at du får et inntrykk av hvordan han eller hun ville presentert boligen din, og om dere har kjemi. Når megler kommer på befaring kan dere også diskutere hva som eventuelt kan gjøres med boligen, og du vil få et inntrykk av hva megleren mener den kan være verdt. Mange meglere tilbyr seg å gjøre dette gratis.

Forberedelse til salg

Det er mange forberedelser som må gjøres i forkant av salget, og megler vil kunne være behjelpelig med det aller meste. Disse forberedelse tar gjerne et par uker, og inkluderer innhenting av relevant informasjon fra kommune og kartverk, ta bilder og produsere materiell til markedsføringen. Eiendomsmegleren må også foreta en offisiell verdivurdering i form av e-takt, og sette en prisantydning i samarbeid med deg som selger.

I tillegg må boligen klargjøres for visning og fotografering. Dette er først og fremst din jobb som boligeier, men du kan også leie inn vaskebyrå eller en boligstylist til å ta seg av mesteparten av jobben. Eiendomsmegleren din vil sannsynligvis kunne sette deg i kontakt med en aktuell tilbyder.

Visning og budrunde

Visningen kan du teoretisk sett arrangere selv, men mange foretrekker at megler er tilstede både for å svare på spørsmål og for å vise at fagfolk er involvert i hele prosessen. Hvorvidt du skal være tilstede selv finnes det ikke noe klart svar på. Du må rett og slett spørre deg selv om du tror det vil hjelpe på salget eller ikke. Det kan ofte være litt vanskelig å unngå å gå i forsvarsposisjon når man hører boligen sin bli diskutert på visning, i tillegg til at potensielle kjøpere kan oppleve at din tilstedeværelse hindrer dem i å undersøke boligen så grundig som de ønsker.

Dersom visningen fører til stor interesse, kan du forvente en budrunde i etterkant, og her spiller megleren en svært sentral rolle som mellomperson og informasjonsformidler mellom partene. Du kan for enkelhets skyld la all kommunikasjon gå via megler dersom du ønsker det. 

Oppgjør og overtakelse

Når du endelig har funnet en kjøper og akseptert budet, er det megler som ordner med kjøpekontrakt, tinglysing og det økonomiske oppgjøret. Dersom du velger å selge privat er det for ordens skyld anbefalt å hyre en advokat eller megler til å ta seg av dette.

Megler trenger imidlertid ikke å være tilstede på selve overtakelsen, men også her foretrekker mange å ha med megler som en ekstra trygghet. Du kan avtale hvordan dere gjør dette med din egen eiendomsmegler, men partene kan altså gjennomføre overtakelsen og fylle ut overtakelsesprotokollen uten at megler er tilstede.

‍

Mer om dine utgifter til megleren:

5.1. Hvordan du velger riktig megler

5.2. Vår komplette guide til budrunden

5.3. Hva er budfristen og hvordan overholde den?

Her får du noen kjappe fakta om eiendomsmegling og provisjon som det kan være greit å notere seg bak øret:

Dersom boligen ikke blir solgt vil du kunne bli løst fra kontrakten du har med megler. Når dere skriver kontrakt vil denne ha en tidsfrist, og dersom boligen ikke blir solgt innen fristen er du løst fra avtalen. Tidsfristen er vanligvis på seks måneder.

Mange meglere tilbyr salgsgaranti, som vil si at du ikke trenger å betale megleren dersom boligen ikke selges innen en gitt frist. Du må imidlertid være oppmerksom på at du fortsatt må betale eksterne firmaer som har vært involvert, for eksempel i forbindelse med takst, boligstyling eller fotografering.

Progressiv provisjon har tidligere vært mye brukt, og innebærer at megleren skulle ha mer i provisjon dersom boligen ble solgt til en høy pris. For eksempel 1,5 % opp til en salgssum på 3 millioner kroner, og 4 prosent dersom salgssummen blir høyere enn 5 millioner. Dette er ikke lenger lov i Norge.

Pruting fungerer best i de store byene, da konkurransen mellom meglerne kan være hard. I byer som Oslo, Bergen og Trondheim ligger provisjonen i gjennomsnitt litt lavere enn i resten av landet.

Av hele provisjonen får megleren omtrent én tredjedel. Dette kan det være greit å ha i bakhodet når du forhandler om størrelsen på provisjonen. Det resterende beløpet går til meglerhuset og til daglig drift.

‍

Mer om hva bør du vite om eiendomsmegling:

6.1. Veien fra befaring til taksering

6.2. Når på året bør jeg selge bolig?

6.3. Hva det innebærer å selge med tap

Her har vi samlet noen spørsmål og svar som ofte kan dukke opp når man skal benytte seg av megler:

‍

‍Spørsmål:

Er det slik at megleren får provisjon av å selge boligselgerforsikring?

Spørsmål:

Nei, megleren får ikke provisjon av å selge boligselgerforsikring, da det egentlig ikke er megleren som selger den, men forsikringsselskapet. Megleren fungerer bare som mellommann. Du kunne også brukt advokat. Grunnen til at forsikringsselskapene gjør det på denne måten er at de anser det som en større risiko å forsikre private boligsalg. Et minimumskrav fra forsikringsselskapets side er ofte at megler eller advokat har tatt seg av kjøpekontrakten og oppgjøret.

Du kan lese mer om boligselgerforsikring i prisguiden vår på Meglersmart. 

Spørsmål:

Vi skal selge bolig og har fått et pristilbud fra megler på 3,42 prosent provisjon. Vi synes dette er litt høyt, men har lest at det også skal være mulig å velge timebetaling. Megleren nevnte ingenting om dette da vi forhandlet om pris, men kan vi kreve timebetaling?

Svar:

Eiendomsmeglere er i utgangspunktet pålagt å gi både salgstilbud som er provisjonsbasert, og salgstilbud som er timebasert. Dette følger av Lov om eiendomsmegling (eiendomsmeglingsloven).‍

Du kan lese mer om forskjellen på timebetaling og provisjon i vår guide til meglerprovisjon.

‍

Spørsmål:

Kan jeg være med å bestemme hvordan prospektet skal se ut og hva som skal stå der?

Svar

Ikke bare har du lov til å si din mening, du burde lese prospektet nøye og kritisk, da det er svært viktig at opplysningene som er oppgitt stemmer. Det er ditt ansvar som selger at dette er i orden, og megler skal i utgangspunktet ikke publisere salgsoppgaven før du har godkjent den.

Du kan lese mer om hva prospektet skal inneholde i guiden vår på Meglersmart.

Spørsmål:

Hva skal jeg gjøre dersom jeg er misfornøyd med megleren?

Svar:

I første omgang kan du rette en klage til meglerhuset som megleren er en del av. Dersom dere ikke kan komme til enighet er det Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester du skal kontakte. De behandler klager fra forbrukere mot både meglerforetak, enkeltmeglere, og advokater som driver med eiendomsmegling.

I artikkelen vår om eiendomsmegling på Meglersmart kan du lese mer om hvilke forventninger du kan ha til megleren din.

I denne artikkelen har vi dekket det meste som kan knyttes til meglerprovisjon, men det er mye mer ved eiendomsmegling som ikke har fått plass i dette formatet. Vet du for eksempel hvordan du burde gå frem når du skal selge tomt? Eller at det er egne regler knyttet til salg av gårdsbruk? På Meglersmart har vi artikler som dekker det meste du måtte lure på.

Dersom du heller ønsker at en advokat skal ta seg av de formelle sidene ved boligsalget ditt, kan vi anbefale deg å sjekke Advokatsmart. Der finner du flere advokater som er eksperter på eiendomsrett, og du kan lære mer om for eksempel reklamasjon eller mangler.

Nettmagasinet vårt på Boligsmart vil være et naturlig stoppested for deg som vurderer å pusse opp boligen før du selger. Vi har for eksempel er egen kostnadskalkulator for oppussing av bad, samt en prisguide til deg som vurderer å pusse opp hele leiligheten eller et helt hus.

Kjøp og salg av bolig involverer i de fleste tilfeller flytting, og da kan våre artikler på Flyttesmart være til stor hjelp! Vi har for eksempel artikler om både flyttevask og flyttetransport. Lurer du på hva det koster å leie flyttebil? Eller nøyaktig hva et flyttebyrå kan hjelpe deg med? Vi kan gi deg tips og råd om hele flytteprosessen. I tillegg kan du søke etter et egnet flyttebyrå i databasen vår, det du også kan sammenligne priser og tjenester på aktuelle tilbydere.