Back to top

Leie ut leilighet: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om å leie ut leilighet? Lurer du på hvordan du kan sikre deg gode ekstrainntekter på leiemarkedet? I denne artikkelen gjør vi rede for utleiemarkedets fordeler og fallgruver, og du får svar på hvordan du best går frem når du skal leie ut leilighet. Er du klar over at du kan leie ut en del av egen bolig skattefritt? Og at du kan hyre en megler til å ha overoppsyn med leieforholdet? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om det å leie ut leilighet.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

1. Hva du bør gjøre før du leier ut

Utleie kan være en svært god måte å tjene penger på. Det er allikevel flere ting du bør kartlegge før du påtar deg utleieransvaret. Skal du leie ut i kort eller lang tid? Hvilken kontrakt skal du benytte deg av? Skal du leie ut gjennom et utleiefirma? Hvilke bestemmelser ønsker du å tilføre kontrakten? Skal det være lov med kjæledyr eller røyking inne? Jo flere spørsmål du har avklart før du går i gang, jo bedre blir leieopplevelsen for både deg og leietaker.

Det er strenge regler for hva slags rom som kan leies ut. Takhøyde, areal og tilgang på rømningsveier er noen av faktorene som avgjør om du har en leilighet eller et rom som er egnet for utleie. I utgangspunktet kan du leie ut det du har av ekstra rom i boligen, så lenge det er godkjent for varig opphold. Typiske rom som er godkjent for varig opphold er stue, kjøkken og soverom. Dersom rommet du planlegger å leie ut allerede oppfyller kravene som stilles for varig opphold, behøver du ikke å søke myndighetene om å leie ut dette. Hvis du derimot planlegger å leie ut kjelleren eller loftet, må du forsikre deg om at disse rommene er godkjent til formålet. Noen av de viktigste kravene er at rommet må ha en takhøyde på minimum 2,20 meter, godkjente rømningsveier og vindu som går til friluft. Dersom du må bygge om deler av boligen din for å tilby utleie utløses flere tekniske krav. Disse kan du lese mer om i byggesaksforskriften (SAK10) § 2-2. Så fort boenheten er godkjent for varig opphold, kan du leie den ut. 

Å drive med utleie medfører en del merarbeid i form av å lage annonser, holde visninger, ordne med kontrakt, klargjøre leilighet, vedlikehold og lignende. Det er derfor viktig at du vet så mye som mulig om det ansvaret du påtar deg ved å leie ut. Du kan også sette bort arbeidet til en utleiemegler. 

Går du med planer om å investere i en ny bolig for å leie den ut, kan det lønne seg å regne på lønnsomheten av prosjektet. Du må uansett sette deg inn inn i de forskjellige reglene for skatter, plikter og regler. I denne artikkelen gir vi deg den informasjonen du trenger å vite om utleie. Det første du må sette deg inn i, er om du overhodet har lov til å leie ut, som du kan lese mer om i denne artikkelen.

Mer om det å leie ut bolig:

1.1. Alt du trenger å vite om å leie ut bolig
1.2. Hva går egentlig fellesutgiftene til?
1.3. Burde jeg vurdere å selge i stedet?
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

2. Hvordan bestemme leiepris, og hvordan er skattereglene?

Prisen du kan ta for utleie, avhenger av både størrelse, beliggenhet og standard. Det første du kan gjøre er derfor å sjekke hva andre utleieboliger i ditt område går for. Dette finner du relativt enkelt på nett. Du kan også forhøre deg med eventuelle naboer eller ta kontakt med en utleiemegler. En utleiemegler kjenner både markedet og området godt, og kan derfor gi deg en god pekepinn på hva du kan forvente. Det er til syvende og sist du som setter leieprisen, men det er viktig å huske på at det i følge husleieloven er forbudt å avtale leie som er urimelig, sett i forhold til markedet.

Du bør verken sette en for høy eller en for lav pris. Dersom du priser leiligheten for høyt, kan du få problemer med å få leid ut overhodet. Dersom du underpriser leiligheten, kan du få enormt mange henvendelser, noe som vil skape svært mye merarbeid. Husk at du ønsker at leietakeren skal ha kapasitet til å betale den faktiske leien. I alle tilfeller lønner det seg derfor å sette en realistisk og gjennomsnittlig pris.

Hvor mye du må betale i skatt, er avhengig av flere faktorer, som for eksempel om du selv bor i boligen, om det er kort- eller langtidsleie samt hvor mye husleie du får inn. Hovedregelen i skattereglene er at alle inntekter fra utleie er skattepliktige, men det finnes flere unntak. Bor du i huset du leier ut selv, kan du leie ut alt som er mindre enn halve boligens verdi skattefritt. Med andre ord: bor du i hoveddelen av boligen, kan du leie ut en del skattefritt. Det er imidlertid viktig at du regner ut delene etter utleieverdien. Dersom du for eksempel kunne leid ut den delen av boligen som du bor i selv for 20.000 kroner per måned, og utleiedelen for 12.000 kroner per måned, skal du ikke betale skatt. For å slippe å betale skatt er det også viktig å merke seg at du må leie ut sammenhengende i minst 30 dager. Dersom du over en kortere periode ikke skal bo i boligen selv, kan du fortsette å leie ut skattefritt så fremt summen ikke overstiger 20.000 kroner per inntektsår. Forutsetningen her er at det ikke er snakk om korttidsleie. Oppfyller du ikke disse kravene må du skatte rundt 23 prosent av overskuddet (avhengig av gjeldende satser). Overskuddet innebærer brutto leieinntekter, minus fradragsberettigede kostnader. Om du leier ut for 100.000 i året, har 20.000 i utgifter til kommunale avgifter og forsikring, så skal du altså skatte 23 prosent av 80.000. Hvis du ikke selv bor i huset der du leier ut, er det skatteplikt fra første krone.

Hva angår korttidsleie, som for eksempel utleie gjennom Airbnb, ble dette fra 1. januar 2018 regnet som skattepliktig inntekt. Reglene er uavhengig om du bor i boligen selv. De første 10.000 kronene er imidlertid skattefrie, mens av alt du tjener over dette beløpet regnes 85 % som skattepliktig inntekt.

Mottar du leieinntekt fra en flermannsbolig, er dette alltid skattepliktig. En flermannsbolig er en bolig med tre eller flere familieleiligheter. Det kan også være to familieleiligheter og en selvstendig hybel. Det er viktig å merke seg at selv om du bor i flermannsboligen selv er leieinntekten alltid skattepliktig.

Leier du ut en bolig du ikke bor i selv, er utleien alltid skattepliktig. Da beskattes leien med ca. 23 prosent, etter gjeldende satser. Til gjengjeld får du fradrag for kostnadene du har til utleie. Hvis du vil vite mer om skatteregler for utleieboliger, kan du ta en titt på Skatteetatens hjemmesider.

Mer om leiepriser og skatteregler:

2.1. Hvordan finner jeg en dyktig megler?
2.2. Hva koster det å benytte en eiendomsmegler?
2.3. Hvor enkelt er det å få finanseringsbevis?

3. Sentrale begreper om utleie

Er du utleier eller leietaker er det flere begreper det er nødvendig å ha kontroll på. Her redegjør vi for noen av disse:

Depositum: Depositum er en sikkerhet for utleieren, som sørger for at vedkommende får dekket ubetalt husleie eller skader på utleieenheten, dersom dette er nødvendig. Det finnes ikke et minstebeløp for depositum, men Husleieloven fastslår at det ikke er tillatt å kreve depositum som overskrider den samlede inntekten for seks måneders utleie. Det vanligste er imidlertid tre måneders depositum. En depositumskonto opprettes i banken i leietakers navn. Denne kontoen er sperret. Eventuelle oppsparte renter fra kontoen skal betales til leietaker ved leieforholdets opphør, hvis ikke annet er avtalt. Dersom leietakeren har bidratt til at leiligheten har fått store skader dekkes dette gjerne av depositumet. Man kan derimot ikke bruke depositumet for å dekke vanlig slitasje og vedlikehold. Hvis leietaker må kastes ut ved tvang, gjelder egne regler for depositumet.

Fravikelsesklausul: Dersom leiekontrakten inneholder en fravikelsesklausul betyr det at det er en bestemmelse i leiekontrakten som gjør at utleier har rett til å kaste ut leietakeren. Klausulen må beskrive hvilke tilfeller som gir grunnlag for utkastelse. Denne typen spesifisering gjør det enklere å kaste ut en leietaker som, for eksempel, ikke betaler husleie eller foretar endringer av leieobjektet uten tillatelse.

Husleieloven: Husleieloven regulerer plikter og rettigheter i forholdet mellom leier og utleier av boliger. Som utleier er det særlig viktig at du setter deg godt inn i hvilke lover og regler som gjelder.

Utleiemegler: En utleiemegler er en megler som arbeider i utleiedelen av boligmarkedet. Utleiemegleren opererer som mellommann mellom utleier og leietaker, og følger hele utleieforholdet fra begynnelse til slutt. Dette innebærer også praktiske ting som annonsering, visning, leiekontrakt og depositum.

Mer om sentrale begreper knyttet til utleie:

3.1. Hva innebærer høy fellesgjeld?
3.2. Hvorfor er fellesutgiftene så høye?
3.3. Hva er en sekundærbolig?
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

4. De beste strategiene for lønnsom utleie

Dersom du vurderer å investere penger i en bolig for å leie den ut, kan det være greit å vite at  boligutleie regnes som en av de mest arbeidskrevende formene for pengeplassering. Boligutleie innebærer både en del administrativt arbeid og en del vedlikeholdsarbeid. For å lykkes med utleie er det derfor viktig at du vurderer lønnsomheten av investeringen, både økonomisk og tidsmessig. 

For å kjøpe en utleiebolig må du som regel ha 15% i egenkapital, slik det er for andre boliger. I Oslo er imidlertid kravet på hele 40%, dersom du kjøper kun for å leie ut. I tillegg til selve kjøpesummen må du også betale dokumentavgift på 2,5 prosent ved de fleste boligkjøp beregnet for utleie. Eventuelle kostnader for å klargjøre boligen for utleie kommer nødvendigvis også i tillegg. 

Ifølge loven er det utleier som må stå for vedlikehold av både husrommet, bygningen og utearealet. Man kan gjøre avtaler med leietaker dersom det er ønskelig, men det er lurt å tenke gjennom hva en faktisk er villig til å overlate til leietakeren. Dersom du skal gjøre særlige avtaler er det et godt råd å presisere nøyaktig hva som for eksempel skal skal vedlikeholdes av hvem. Er det eventuelle tidsfrister som må å overholdes? Det koster altså både tid og penger å drive med utleie. Du bør derfor ha overskudd av begge deler.

Dersom du må ta opp lån når du skal kjøpe bolig, er det viktig at du inkluderer lånerentene når du skal regne på lønnsomheten. Velger du fastrente kan du fjerne noe av usikkerheten om det skulle komme en renteoppgang. Samtidig er gjerne det mest gunstige en flytende rente. Dette er ting å ta med i betraktningen når man vurderer lønnsomheten ved utleie. I Norge har boligkjøp historisk sett vært en god investering. Som regel kan man regne med en verdiendring som stiger omtrent i takt med lønningene. Det er uansett viktig at man har evne til å betjene renteendringene.

Dersom du kjøper leilighet i et borettslag eller sameie med tanke på utleie, er det det viktig å ha god oversikt over felleskostnadene. Disse ligger gjerne på flere tusen i måneden, og kan gjøre lønnsomheten av utleie mindre. Merk dog at andelsleiligheter i borettslag ikke nødvendigvis egner seg som utleieobjekter. Restriksjonene som finnes på utleie i borettslag gjør andelsleiligheter relativt uegnet til formålet. Det finnes imidlertid noen unntak. Merk at du i alle unntakstilfeller må få godkjent utleie av styret i borettslaget.

Her er noen unntak det er lurt å være oppmerksom på:

  • Dersom du har bodd i leiligheten i minst ett av de to siste årene, kan du overlate leiligheten til andre i opptil 3 år
  • Dersom du har juridisk bakgrunn
  • Dersom du skal være borte som følge av arbeid, militærtjeneste, utdanning, sykdom eller andre tungtveiende grunner
  • Dersom et av medlemmene i husstanden er din ektefelle eller slektning. Dette gjelder også fosterbarn av deg eller ektefellen.
  • Dersom det foreligger bruksrett etter ekteskapslovens §68 eller husstandsfellesskapsloven § 3 andre ledd

Vær oppmerksom på at dersom du overlater leiligheten til andre, så fritar ikke det deg for plikter overfor borettslaget.

Dersom du ikke har kapasitet til å drive boligutleie selv, kan et godt grep være å leie inn en utleiemegler. Dette vil nødvendigvis gi deg ekstra kostnader, men det kan også bety mindre risiko og mindre tidsbruk. Dersom du benytter en utleiemegler, må du regne med å måtte betale ca 10% av leieinntektene til megleren. I tillegg kommer eventuelle etableringskostnader og markedsføringspakker for annonsering. En utleiemegler hjelper deg med fakturering av husleien, betalingspåminnelser og indeksreguleringer. De vil også være behjelpelige dersom du kommer i en situasjon der du trenger juridisk bistand. Dersom du velger å benytte en utleiemegler, vil du som regel ha full innsikt i leieforholdet gjennom en web basert portal. Her kan du se betalingsstatus og få tilgang til alle nødvendige dokumenter. En stor fordel med å benytte en utleiemegler er at de er godt drevet i kvalitetssikring av potensielle leietakere. Dette innebærer blant annet at får hjelp til både kreditt- og referansesjekker. Å velge leietaker er til syvende og sist ditt valg, men en megler vil kunne hjelpe deg med å kartlegge de som synes best egnet. Det vil således være mindre risiko for at man velger en person som for eksempel ikke kan innfri kontrakten økonomisk.

Underkapitler om de beste strategiene for lønnsom utleie:

4.1. Det du trenger å vite om lønnsom utleie
4.2. Vår komplette guide til egenkapital
4.3. Alt du behøver å vite om andelsleiligheter

5. Hvordan går jeg frem for å leie ut?

Det første du bør gjøre, er å finne ut hva du kan få i leieinntekter for boligen. Prisen er avhengig av både størrelse, beliggenhet og standard. Sjekk gjerne andre utleieobjekter i området eller hør med en utleiemegler. 

Når du har fastsatt utleieprisen, lager du en boligannonse. For best mulig respons er det viktig at du fremstiller leiligheten så bra som mulig, og med så tydelig informasjon du kan. Merk at det er viktig at du fremstiller leiligheten realistisk. Du bør ha gode bilder, som viser leiligheten slik den faktisk ser ut. Ikke fall for fristelsen å fikse for mye på bildene. Standarden på boligen bør komme godt frem. Ta bilder av alle rom, informer om størrelse, hva som er inkludert i leieprisen og beliggenhet. Når annonsen er klar kan du publisere den på relevante utleiesider på nett og  i sosiale medier. Presiser i annonsen om du ønsker kort- eller langtidsleie, samt hvordan og når du ønsker å bli kontaktet.

Hva angår visning velger mange å sette opp en eller flere felles visninger. Andre gjennomfører visninger privat etter avtale. Det kan være fordeler og ulemper med begge fremgangsmåtene. I annonsen er det lurt at du også opplyser om den informasjon du ønsker av de som kommer på visning. Det være seg arbeid, referanser, alder osv. På visningsdagen er det lurt at du har klargjort boligen så godt som mulig. Pass på å lufte ut og sørg for at leiligheten er ren og ryddig. Det er lurt å registrere alle oppmøtte på visning. Dette kan du for eksempel gjøre ved å legge frem et ark der de oppmøtte fyller ut navn, telefonnummer, e-post, referanser og eventuelt jobb/ studier. 

Noen opplever enorm interesse når de skal leie ut boligen sin. Det kan være fordi den befinner seg i et veldig populært nabolag eller fordi standarden er høy. For å finne din ideelle leietaker kan det være en god ide å sortere ut noen interessenter på forhånd. Dette kan du gjøre ved å foreta en grundig referansesjekk samt be om et leietakerbevis før visningen.

Når du har funnet rett leietaker, må dere skrive leiekontrakt. Benytt gjerne Forbrukerrådets standard-leiekontrakt. Formålet med en leiekontrakt er å regulere forholdet mellom utleier og leietaker. Kontrakten ivaretar således begge parters rettigheter.

I kontrakten må du definere depositumets størrelse, lengden på leieforholdet og hva som eventuelt skal til for å bryte kontrakten. Vanligvis er depositumet på 3 ganger husleien, men du kan be om inntil 6 måneders husleie dersom du ønsker. Et alternativ til depositum er depositumsgaranti. Dette gir samme type sikkerhet, men er et rimeligere tilbud for leietaker. I kontrakten er det viktig å føre opp når husleien skal innbetales og til hvilket kontonummer.

Når leieperioden starter, er det lurt å gjøre en befaring av leiligheten i fellesskap. Slik sikrer man en felles forståelse for leilighetens generelle tilstand og man får oversikt over eventuelle avvik. Dersom man oppdager avvik, bør dette dokumenteres med bilder og beskrivelser. Før dette gjerne inn i en overtakelsesprotokoll. Ved overtakelse bør leietaker informeres om praktiske forhold ved boligen, som sikringsskap, strømmåler og vannstopper m.m. Før nøkkelen overleveres er det lurt å sjekke at depositum og første husleie er innbetalt.

Underkapitler om hvordan du går frem for å leie ut:

5.1. Gode råd når du skal holde visning
5.2. Våre beste tips når det gjelder boligstyling
5.3. Vår komplette guide til overtakelse
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

6. Våre beste råd om utleie

Som utleier er det fort å ta forhastede og, i verste fall, dårlige beslutninger som kan få kjipe følger både for deg og leietakeren. Her lister vi opp de vanligste feilene, og følger opp med våre beste råd om utleie:

Feil leietaker: Den aller vanligste feilen er å velge feil leietaker. Undersøkelser viser at få utleiere sjekker referanser de får tilsendt, og enda færre gjennomfører kredittsjekk. Et godt tips er derfor å sjekke referanser og møte leietaker personlig. Om du likevel skulle havne i en uhåndtrlig situasjon som tilspisser seg, kan det være aktuelt å få leietaker kastet ut. Da bør du først huske å sende et utkastelsesvarsel.

Depositum: Noen utleiere lar leietakeren flytte inn uten å betale depositum. Dette er ikke lurt. Dersom leietaker har problemer med å skaffe depositum på kort varsel er det bedre at dere blir enige om depositumsgaranti. Depositumsgaranti gir samme sikkerhet som ved et ordinært depositum.  

Overtakelsesprotokoll: Det er mange som ikke benytter seg av overtakelsesprotokoll ved innflytting. Dette er heller ikke en god ide. Det er svært viktig at dere går gjennom leiligheten sammen, tar bilder og skriver ned funn for å dokumentere tilstanden til boligen. Gjør du ikke dette kan det bli utfordrende å avdekke hva som var mangler før, og hva som eventuelt har oppstått under leieforholdet.

Tap av husleie: Dessverre er det slik at flere huseiere sliter med å få inn husleie regelmessig. Dette kan føre til egne betalingsproblemer, og i verste tilfelle gi større finansielle tap. Dersom du benytter utleiemegler har du en garanti i disse tilfellene.  

Indeksregulering av leie: Det er mange utleiere som glemmer å indeksregulere husleien, noe som gjør at man går glipp av mulige inntekter. Som utleier kan du kreve økning i husleie i samsvar med konsumprisindeksen en gang i året. 

Rot i dokumentene: Dokumenter som husleiekontrakt, depositumsavtale og overtakelsesprotokoll er det viktig at man ikke roter bort. Et godt tips er å samle disse i en samlet mappe ved leieforholdets begynnelse. Dette er også dokumenter som nå både kan oppbevares og signeres elektronisk. Dette gjør det enklere, både for deg og utleier.

Rettigheter: Mange huseiere kjenner ikke til hvilke rettigheter som gjelder når en leietaker for eksempel ikke gjør opp for seg. Dette kan du sette deg inn i gjennom husleieloven

Lar objektet stå tomt: Det er mange utleiere som av ulike årsaker lar utleieboligen stå tom over flere måneder mens de leter etter ny leietaker. Dette innebærer at man går glipp av betydelige leieinntekter. Et godt råd er derfor å begynne prosessen så raskt som mulig etter tidligere leietakers oppsigelse. Du kan også sette en utleiemegler på saken, dersom du ikke har tid eller kapasitet.

Mer om våre beste råd om utleie:

6.1. Alt du bør vite om eierformen sameie
6.2. Fordeler og ulemper med å bo i borettslag
6.3. Hva er en aksjeleilighet?

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Her gir vi deg svar på et utvalg spørsmål vedrørende utleie av leilighet.


Spørsmål:

Jeg har funnet et godt leieobjekt, men utleieren godtar kun at depositumet overføres til hans private konto. Hva gjør jeg?

Svar:

Dette skal du ikke finne deg i. Det er ulovlig for utleier å motta depositum til sin private konto. Depositumet skal stå på en depositumskonto opprettet i en godkjent finansinstitusjon. Denne kontoen oppretter dere sammen, men dersom det påløper kostnader i forbindelse med opprettelsen er det utleier som skal betale for det. Beløpet står fastlåst på konto til leieforholdet utløper. Etter dette skal beløpet betales tilbake til leietaker. Kun et dokumentert søksmål kan stanse denne utbetalingen. Les mer om depositum.


Spørsmål:

Lønner det seg å benytte en utleiemegler til å håndtere leieforholdet?

Svar:

Det er mange grunner til at en utleiemegler kan lønne seg. Den aller største fordelen er nok at dersom det skulle oppstå uforutsette situasjoner med leietaker, har du en megler i ryggen som vil ordne det praktiske for deg. På den andre siden kan en megler koste relativt mye penger. Det er derfor en vurderingssak. Vi anbefaler at du setter deg inn i fordeler og ulemper ved å benytte utleiemegler på Meglersmart.


Spørsmål:

Hva er vanlig husleie for en 2-roms i Oslo sentrum på rundt 30 kvm?

Svar:

Dette spørsmålet er det svært vanskelig å gi et entydig svar på. Det er store variasjoner hva angår beliggenhet, standard og etterspørsel. For å finne svar må du ta kikk på liknende leiligheter i det spesifikke området eller ta kontakt med en utleiemegler. Du kan også finne gjennomsnittspriser på Statistisk Sentralbyrå.

Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

8. Videre lesning

Som eier av en utleieleilighet kan man med noe innsats høste gode inntekter. Dersom alle avtaler følger ordinær standard, man har gjort grundig research vedrørende leietaker, samt undersøkt partenes plikter og rettigheter, er det ingen grunn til at man skal være bekymret for utleie. I noen tilfeller går det imidlertid galt, og da er det lurt at man på forhånd har satt deg inn i hvilke regler som gjelder. På Advokatsmart kan du lese en komplett guide til utkastelse, samt få gode råd om tvangsutkastelse. Alle regler vedrørende utleie er også nedfelt i husleieloven. Ta gjerne også en kikk på Regjeringens enkle informasjonsbrosjyrer viet ulike temaer innen utleie.

Når leieavtalen opphører er det flere ting som må ordnes før en ny leietaker kan flytte inn. Som leietaker er du ansvarlig for at leiligheten er i samme stand som når du flyttet inn, sett bort ifra naturlig slitasje. Det er som regel også ditt ansvar å rengjøre leiligheten. På Vaskesmart finner du et omfattende magasin med gode råd og tips vedrørende renhold. Les vår komplette guide til flyttevask, hvordan vaske ut leilighet og hva renholdstjenester koster. På Flyttesmart finner du flere gode tips til flytting. Les også hvordan du får den beste flyttehjelpen.

Som utleier er du ansvarlig for at leiligheten opprettholder en viss standard, og på noen tidspunkter vil du måtte gjøre både oppussing og renoveringsarbeid. På Bolismart finner du mange råd til oppgraderinger av bolig. Les 10 smarte tips til når du skal pusse opp leiligheten og vår prisguide til oppussing. Du kan også lese våre beste råd til å bygge hus med utleiedel.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her