Back to top

Selge bolig med tap: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om å selge bolig med tap? Lurer du på om tapet vil være fradragsberettiget? I denne artikkelen gjør vi rede for hva det innebærer å selge bolig med tap, og du får svar på hvordan du burde føre opp tapet i skattemeldingen din - og hvordan du kan forsøke å unngå å selge med tap. Er du klar over at sjansen for å selge med tap øker jo kortere tid du har eid boligen? Og at det ofte ikke er snakk om at boligen har tapt seg i verdi, men at kostnadene ved salget er høyere enn verdistigningen? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om å selge bolig med tap.

1. Det er ikke alltid gevinst på boligsalg

Boligpriser er alltid et stort tema, og om man leser i mediene kan man få inntrykk av at boligprisene alltid stiger, og at du alltid kommer til å gå i pluss når du selger. Mange boliger selges også til langt over takst. Det er dermed ikke sagt at alle boliger på markedet blir solgt for mer enn de i sin tid ble kjøpt for. Relativt mange ender opp med å selge boligen sin med tap, og det er mer sannsynlig at det skjer jo kortere tid du eier boligen.

Som regel er det unge boligselgere som selger med tap, og dette har sannsynligvis sammenheng med at de ikke har anledning til å vente på verdistigningen. Kanskje de må flytte på grunn av jobb, eller har akutt behov for større plass på grunn av at familien vokser. Eldre boligselgere har som regel litt flere bein å stå på, slik at de kan vente på neste opptur i boligmarkedet.

Dersom du skal selge bolig og vet at det er en viss risiko for at du kommer til å selge med tap, burde du sette deg inn i hvilke regler som gjelder for skatt og fradrag. Da kan du legge forholdene til rette for at beløpet du taper, blir så lavt som mulig.


Mer om gevinst på boligsalg:

1.1. Vår guide til verdivurdering av bolig
1.2. Viktig å huske om du må selge bolig før ett år
1.3. Hva bør du vite om hvordan prisantydningen settes?

2. Boligsalg er aldri gratis

Utgifter i forbindelse med boligsalg vil som regel overstige 100.000 kroner totalt, litt avhengig av den endelige salgssummen og hvor mye arbeid som kreves. Inkludert i denne summen er en del faste utgifter, som som innhenting av informasjon fra kommune og kartverk, markedsføring, tilstandsrapport og eventuell eierskifteforsikring, i tillegg til meglerhonoraret. Før vi går mer inn på skatt og fradrag vil vi redegjøre nærmere for disse utgiftene.

Det er som regel meglerhonoraret som utgjør den aller største utgiftsposten, og det aller vanligste er at megleren tar betalt i form av provisjon. I henhold til gjeldende regelverk er meglerne også pålagt å tilby deg timebetaling. Om det er timebetaling eller provisjon som er mest lønnsomt for din del er det umulig å gi et klart svar på. Ved første øyekast kan timebetaling se billigere ut, men det er vanskelig å forutse hvor mange timer som egentlig går med til boligsalget. I alle tilfeller burde du etterspørre et detaljert prisoverslag som inkluderer absolutt alle tjenestene du betaler for.

Timebetaling er et alternativ dersom du ikke ønsker provisjonsbasert betaling, men er ikke nødvendigvis billigere. Normal timepris for en megler er omtrent 2.000 kroner, i tillegg til at mange opererer med en minimumshonorar på 40.000 kroner eller mer.

Provisjon av salgssummen vil si at meglerens lønn øker i takt med salgssummen på eiendommen. Denne provisjonen ligger vanligvis på 1 - 4 prosent av salgssummen, og kan dermed bli relativt høy.

Ikke inkludert i honoraret til megleren

Det kan være litt utfordrende å sammenligne priser innenfor eiendomsmegling, og mye av grunnen til dette er at det varierer mye hva som bakes inn i meglerhonoraret og hva som kommer i tillegg. Her gir vi deg en oversikt over hva du bør ha i bakhodet når du vurderer meglerpriser!

Følgende er ofte ikke inkludert i meglerhonoraret:

  • Tilretteleggingsgebyr, oppstartsgebyr eller planleggingskostnader
  • Fysiske kopier av prospektet til å dele ut på visning
  • Markedsføring og annonsering
  • Fotografering og boligstyling
  • Oppgjørsgebyr
  • Tilstandsrapport eller boligsalgsrapport
  • Visning, ofte er bare en eller to visninger inkludert i prisen, eller ingen
  • Tinglysing og innhenting av relevant informasjon fra kommunen og Kartverket

Mer om kostnader ved boligsalg:

2.1. Prisoverslag for meglertjenester
2.2. Alt du trenger å vite om meglerprovisjon
2.3. Hva boligstyling pleier å koste

3. Viktige begreper

Når du selger bolig med tap, er det mange begreper innenfor både beregning av skatt og selve boligsalget som kan bli relevant. I denne delen av artikkelen forklarer vi de mest sentrale begrepene for deg.


Følgende begreper er spesielt relevante i forbindelse med beregning av skatt:

Eiertid regnes fra og med den datoen du overtar boligen, enten det er snakk om kjøp, arv eller gave, og viser dermed til den tiden du offisielt har eid boligen.

Botid/brukstid viser til den tiden du fysisk har bodd i boligen, men det trenger ikke å være sammenhengende. Dersom det er flere botidsperioder innenfor samme eiertid legges disse sammen.

Skattepliktig inntekt er inntekter som skal inngå i beregningsgrunnlaget for alminnelig inntekt. Det kan for eksempel gjelde gevinst ved boligsalg.

Fradragsberettigede kostnader er kostnader som gir rett til fradrag i skattemeldingen. Det vil si at summen du skatter av blir lavere.

Skattemelding gir en oversikt over dine inntekter, fradrag, formue og gjeld for ett kalenderår. Det er dette som danner grunnlaget for skatteoppgjøret. Tidligere ble dette kalt selvangivelse.

Inngangsverdien viser til boligens opprinnelige kjøpesum, i tillegg til andre kostnader knyttet til overtakelsen. Dokumentavgift eller tinglysingsgebyrer er eksempler på slike kostnader.

Utgangsverdien er det du tjener på å selge boligen. Utgifter du har hatt i forbindelse med salg av boligen, for eksempel meglerhonorar og annonsekostnader, kan trekkes fra utgangsverdien for å gjøre den lavere.

I forbindelse med selve salget av boligen er det også en del begreper å holde styr på. Her vil eiendomsmegleren din også kunne hjelpe deg dersom du lurer på hva noe betyr. Vi skal bare ta for oss de aller viktigste.


Begreper knyttet til selve boligsalget:

Prisantydning er den summen boligen markedsføres med, og vil dermed være utgangspunktet i en eventuell budrunde. Dette beløpet skal gjenspeile hva megler tror du kan få for boligen, hva du ønsker å selge den for, og den reelle markedsverdien.

E-takst har blitt eiendomsmeglernes nye bransjestandarden for verdivurdering av eiendom, og baserer seg på statistikk og en rekke faste kriterier. Dersom du skal forhandle med banken i forbindelse med boliglån er det e-taksten de legger til grunn.

Boligsalgsrapport utarbeides av en takstmann i forbindelse med eierskifte av bolig, der hensikten er å unngå konflikter mellom kjøper og selger. Dette er en form for tilstandsrapport som skal informere om blant annet branntekniske forhold, status på det elektriske anlegget, fuktskader og annet relevant informasjon. Boligsalgsrapport anbefales av fagfolk, men det er ikke lovpålagt.

Kjøpekontrakten burde fylles ut med megler eller advokat til stede, og fylles ut av selger og kjøper i fellesskap. Den skal dekke alle de juridiske forholdene som er knyttet til handelen.

Skjøte dokumenterer eierskifte av eiendommen, og er rett og slett en offentlig registrering av avtalen som ble formalisert i kjøpekontrakten. Skjøte sendes til Kartverket, og dette kalles formelt for tinglysing av eierskifte.

Mer om viktige begreper knyttet til salg med tap:

3.1. Ulike former for verdivurdering og takst
3.2. Vår komplette guide til e-takst
3.3. Flere sentrale begreper når det gjelder boligsalg

4. Skattefradrag om man selger med tap

Å selge med tap innebærer altså at kjøpesummen overstiger salgssummen. På fagspråket sier man at inngangsverdien overstiger utgangsverdien, og da inkluderes alle kostnader man har hatt i forbindelse med kjøp og salg av boligen. Det er sjelden det er ønskelig å selge med tap, og det kan ha store konsekvenser for privatøkonomien.

Det er dessverre en utbredt misforståelse at man automatisk får skattefradrag (og dermed -fordeler) dersom man selger bolig med tap, men reglene for skatt og fradrag i forbindelse med boligsalg er rimelig klare. Dersom du har eid og bodd i boligen i minst ett av de siste tre årene, så behøver du ikke å skatte av gevinsten, og du vil heller ikke få fradrag for et eventuelt tap. Dette kalles kravet om eie- og brukstid.

I utgangspunktet er skattereglene utformet på denne måten for at folk skal slippe å betale skatt av overskuddet når de selger sin egen bolig. Dersom du ser for deg at du kommer til å selge med tap, må du altså snu litt på det. For å få skattefradrag for tapet blir det nemlig helt omvendt: Du må flytte ut, og deretter vente et helt år før du selger.


Mer om salgsgevinst og skattefradrag:

4.1. Boplikt og eiertid og andre viktige begreper
4.2. Alt om å beregne gevinst eller tap ved boligsalg
4.3. Skatteregler ved kjøp av oppussingsobjekt

5. Hvordan gjennomfører du boligsalget?

Selv om du er mer eller mindre sikker på at du kommer til å selge med tap, er det viktig at du gjør ditt beste for å sikre at salgssummen blir høyest mulig slik at du i alle fall minimerer tapet. Det er mye som skal gjøres når du selger bolig, og selv om du kan spare penger på å gjøre store deler av jobben selv, anbefaler vi at du bruker megler til de mest kritiske delene.

Fase 1: Papirarbeid og andre forberedelser

Vanligvis vil megleren ta seg av mesteparten av papirarbeidet, men det er viktig å huske at det til syvende og sist er ditt eget ansvar at alle opplysningene stemmer.

Megleren vil vanligvis skaffe:

  • Grunnboksutskrift fra Statens Kartverk
  • Oversikt over servitutter som ikke er tinglyst 
  • Relevant informasjon om boligen fra kommunen
  • Grunnlag for prisantydning

Det du må ta stilling til, er om du ønsker at takstmannen utarbeider en boligsalgsrapport, og om du mener det er nødvendig med eierskifteforsikring. Forsikringen må vanligvis kjøpes via megler eller advokat. Dette gjøres vanligvis som en del av det avsluttende oppgjøret.

Fase 2: Markedsføring og visning

Noe av det viktigste du skal gjøre i denne delen av prosessen er å sørge for at boligen viser seg fra sin beste side når den skal fotograferes, og når potensielle kjøpere kommer på visning. I den forbindelse kan du vurdere om du skal leie en boligstylist. 

Hva megleren vanligvis vil ta hånd om:

  • Sette prisantydning
  • Lage salgsoppgave
  • Lage boligannonse
  • Arrangere visning

Dersom du vil spare penger, er det mye du kan gjøre selv. Du kan for eksempel holde visning uten megleren, ta egne bilder og lage salgsoppgave selv. Bare husk at det ikke nødvendigvis er så enkelt som det ser ut. Du kan ende opp med å tape en del penger dersom boligen ikke presenteres på en profesjonell måte.

Fase 3: Budrunde og oppgjør

Når budrunden er i gang, er du inne i den mest nervepirrende fasen for alle parter. Det er mange regler og formaliteter som skal følges for å sikre en trygg og rettferdig handel, og de aller fleste kjøpere foretrekker at budrunden arrangeres av megleren.

De mest sentrale punktene i denne delen av prosessen er:

  • Budrunden
  • Formalisering av avtalen med kjøpekontrakt
  • Tinglysing av eierskifte
  • Utbetaling av oppgjøret
  • Overtakelsen

Vi vil sterkt anbefale at du bruker megler eller advokat i denne avsluttende fasen, slik at både du og kjøper kan være trygge på at alt går riktig for seg. Dette gjelder spesielt oppgjøret, altså kjøpekontrakten, tinglysing av eierskifte og overføring av pengene via en klientkonto.

Mer om hvordan du gjennomfører boligsalget:

5.1. Overtakelsen steg for steg
5.2. Vår store guide til budrunden
5.3. Hva som skal være med i et prospekt

6. Utleie av boligen i mellomtiden

Dersom du er helt sikker på at du kommer til å måtte selge med tap, burde du vurdere om du skal gjøre noen grep for å sikre at dette tapet blir fradragsberettiget. Et godt alternativ her kan rett og slett være at du flytter ut av boligen og heller leier den ut i ett år, slik at du ikke lenger oppfyller kravet for botid. Da må du imidlertid være oppmerksom på at du også må skatte av gevinsten dersom du ender opp med å gå i pluss.

I tillegg må du ta hensyn til at du også må skatte av leieinntektene dersom fortjenesten overstiger 20.000 kroner i året. Denne skatteprosenten ligger på rundt 22 prosent. Til gjengjeld får du også fradrag for eventuelle kostnader du har til utleie, så det er bare den rene fortjenesten du skal skatte av.

Huskeliste når du leier ut

Det er mye å tenke på når du skal leie ut bolig, og i denne korte huskelisten har vi samlet en oversikt over de viktigste punktene:

Finn ut hva du kan ta i leie. Dersom du sjekker annonser på Finn kan du få et godt inntrykk av hva som er rimelig leie. Du kan også forhøre deg med eiendoms- eller utleiemegler. Husk at du i følge Husleieloven ikke kan inngå en avtale med en urimelig høy leiepris.

Finn leietaker. Du kan annonsere utleieenheten din selv, eller sjekke annonser fra folk som er ute etter leiebolig. Vi anbefaler at du ber om referanser fra tidligere leieforhold før du eventuelt inviterer på visning, slik at du kan foreta en bakgrunnssjekk av aktuelle kandidater.

Skriv kontrakt. Det er viktig at dere skriver en god kontrakt som ivaretar rettighetene til begge parter. Både Huseiernes Landsforbund og Forbrukerrådet har maler du kan bruke. Hvis du av ulike årsaker må si opp kontrakten, er det viktig at du setter deg inn i reglene for oppsigelse av leiekontrakt likeså.

Opprette depositumskonto. Penger på depositumskontoen garanterer deg økonomisk dersom leietakeren ikke kan betale husleien. Denne summen tilsvarer vanligvis tre husleier, og betales tilbake til leietakeren når leieforholdet opphører.

Gjennomfør en formell overtakelse. Det kan være lurt at dere i fellesskap dokumenterer boligens tilstand og noterer eventuelle avvik. Det er også nå du informerer om praktiske ting og overleverer nøklene til den nye leieboeren.

Mer om utleie av boligen i mellomtiden:

6.1. Vår store guide til utleie av bolig
6.2. Hva koster en utleiemegler?
6.3. Hva bør jeg vite om å leie ut en leilighet?

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Her har vi samlet noen spørsmål som ofte kan melde seg i forbindelse med boligsalg, og svar som kan hjelpe deg på vei:


Spørsmål:

Vi fikk endelig solgt leiligheten vår, men boliglånet vårt er høyere enn gevinsten fra salget. Hvilke konsekvenser vil dette ha for resten av lånet? Kommer vi til å kunne få et nytt boliglån?

Svar:

Du risikerer at resten av lånet blir omgjort til et ordinært lån, da med helt andre rentebetingelser. Dette er imidlertid helt avhengig av hvilken avtale du har med banken, størrelsen på lånet, og hvordan økonomien din ser ut på generelt grunnlag. Vi anbefaler at du tar kontakt med din saksbehandler i banken. I tillegg kan du lese mer om egenkapital i guiden vår på Meglersmart.


Spørsmål:

Jeg tror jeg kommer til å selge med tap dersom jeg må bruke penger på megler. Kan jeg gjøre hele jobben selv eller er det ulovlig å selge uten en eiendomsmegler?

Svar:

Du er ikke lovpålagt å bruke megler når du selger bolig, men svært mange kjøpere er skeptiske til å kjøpe bolig privat. Det kan være spesielt nyttig at megler er involvert i verdivurderingen, budrunden og oppgjøret. Du kan lese mer om hva som er viktig å tenke på i artikkelen vår om hvordan du selger bolig uten megler


Spørsmål:

Jeg er nysgjerrig på om jeg kan selge nå uten å gå i tap, men jeg er usikker på hvordan jeg skal finne ut om boligen min har steget i verdi uten å betale for mye. Må jeg bruke takstmann?

Svar:

Dersom du bare er ute etter en uformell verdivurdering og ikke e-takst, kan du sjekke om du har noen meglere i nærheten som tilbyr gratis verdivurdering. Bare pass på at du får med deg hvilke vilkår som gjelder, da et slikt tilbud ofte vil ha enkelte forbehold. Du kan lese mer om hvordan du får en gratis verdivurdering i artikkelen vår om samme tema. Du trenger i alle tilfeller ikke å bruke penger på en takstmann.

8. Videre lesning

Dersom du skal selge bolig er nettmagasinet vårt på Meglersmart et helt utmerket sted å starte, uansett om du velger å benytte megler eller selge privat. Du kan også lese om hvorfor det kan lønne seg med eierskifteforsikring, og hva som er vanlig pris for takstmann og boligsalgsrapport.

Har du bestemt deg for å selge uten megler? Vi anbefaler at du lar en advokat ta seg av kontrakter og det økonomiske oppgjøret. Bla deg gjennom vårt register over advokater på Advokatsmart, og få tilbud på de tjenestene du trenger. Vi har også et innholdsrikt nettmagasin med artikler om blant annet eiendomsrett og arverett, eller du kan lese om hva det innebærer å heve et boligkjøp.

For deg som vurderer å leie et flyttebyrå kan det lønne seg å ta turen innom nettmagasinet vårtFlyttesmart. Det er utrolig hvor mye et flyttebyrå faktisk kan hjelpe deg med. Visste du for eksempel at flyttebyrået også kan hjelpe deg med flyttevasken? Eller at du kan leie flyttebil både med og uten mannskap? Sjekk våre artikler for tips og råd til hele flytteprosessen.