Back to top

Selge tomt: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om å selge tomt? Lurer du på om du må betale skatt av gevinsten? I denne artikkelen gjør vi rede for hvilke regler som gjelder for salg av tomt, og du får svar på hva som er forskjellen på regulert og uregulert eiendom. Er du klar over at eiendom med boligbebyggelse kan regnes som tomt i skattemyndighetenes øyne? Og at det er kommunen som avgjør om du kan skille ut en ny tomt på eiendommen din? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om å selge tomt.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

1. Hva innebærer det å selge en tomt?

Når du selger en tomt, selger du i et litt annet marked enn når du selger bolig, og du forbereder seg også på en litt annen måte. Tomter er først og fremst ettertraktet for det potensial de har, altså hva de kan bli og hvordan de kan utvikles. Potensielle kjøpere er ofte profesjonelle utbyggere som er på jakt etter nye eiendommer de kan utvikle, men også privatpersoner som ønsker å bygge bolig fra bunnen av.

Dersom du skal selge deler av tomten du bor på, altså skille ut ny eiendom, innebærer det at dine nye naboer kommer ganske tett på. Det kan derfor lønne seg å tenke seg godt om. Når tomten først er fradelt og solgt har du ikke lenger kontroll på hvem som flytter inn eller hvordan tomten blir brukt.

Huskeliste for salg av tomt:

  • Dersom det er en eller annen form for bebyggelse på tomten, må du undersøke om den kan selges som tomt eller som bolig.
  • Dersom tomten er uregulert, burde du undersøke om det er sannsynlig at det blir godkjent for bygging i fremtiden.
  • Undersøk hvordan det ligger an med vann og avløp, og om dette vil være lett å koble seg til dersom man bygger på tomten.
  • Sjekk om det er mulig å anlegge vei til tomten dersom dette ikke allerede er i orden, og om det er aktuelt med veirett.
  • Velg en megler som har erfaring med å selge tomt!
  • Være nøye når du regner ut skattegrunnlaget, slik at du unngår en eventuell skattesmell.
  • Vurder om du vil taksere eiendommen eller om det er tilstrekkelig med meglers verdivurdering, og husk at begge kan brukes som grunnlag for prisantydning.

Mer om hva det innebærer å selge en tomt:

1.1. Hvordan finner jeg en dyktig megler?
1.2. Les mer om forskjellen på verdivurdering og takst
1.3. Hvordan innhenter jeg takst?
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

2. Kostnader for å selge tomt

Det er en del kostnader du må regne med når du skal selge tomt, først og fremst i forbindelse med å hente inn nødvendig dokumentasjon, markedsføre boligen/tomten, og eventuelle utgifter til megler. Dersom du skal skille ut tomten fra din egen eiendom vil dette også medføre et gebyr til kommunen. Størrelsen på dette gebyret varierer imidlertid mye fra kommune til kommune, så du må rett og slett forhøre deg med din kommune for å få et nøyaktig beløp. I Oslo kan dette gebyret fort komme på opp til 40.000 kroner.

Selge med megler

Meglerhonoraret er vanligvis provisjonsbasert, som vil si at meglerens lønn er en viss prosentandel av den endelige salgssummen. Når det er snakk om tomt, er det ikke alltid salgssummen blir spesielt høy, og det er dermed ikke uvanlig at du og megler avtaler en minimumspris for meglertjenestene. Andre alternativer kan være fastpris, altså en fastsatt sum dere er enige om uansett hva tomten selges for, eller timebetaling. Eiendomsmeglere er påbudt å tilby deg timebetaling som et alternativ, men dette er også en relativt lite forutsigbar betalingsmodell for deg som kunde. Den kan imidlertid være veldig aktuell dersom megler bare skal ta seg av en begrenset del av salgsarbeidet.

Selge via utbygger

En løsning som mange benytter seg av er å la en profesjonell utbygger ta seg av hele salget av tomten. Dette kan regnes som en slags byttehandel, der du mottar gevinsten for salg av tomten, mens utbyggeren vil tjene på å bygge og selge bolig på tomten. Inngår du en slik avtale innebærer det altså at du forplikter deg til å godkjenne at utbyggeren bygger på tomten. Til gjengjeld vil utbyggeren ta seg av alt det praktiske i forbindelse med salg av tomten, inkludert kontakt med potensielle kjøpere.

Selge selv

Dersom du ikke skal benytte megler når du selger kan det likevel lønne seg å få gjennomført en verdivurdering eller tomtetakst, der sistnevnte krever at du bruker takstmann. Denne vurderingen skal ta utgangspunkt i blant annet lokal infrastruktur, tilgang til vei, vann og avløp samt avstand til butikk, skolen og annen relevant bebyggelse. Verditakst på tomt utført av en takstmann koster vanligvis fra rundt 5.000 kroner.

I tillegg burde du ha en megler eller en advokat til å ta seg av kjøpekontrakten, tinglysing av skjøte, og det økonomiske oppgjøret mellom deg og kjøper. Dette vil vanligvis koste mellom 10.000 og 20.000 kroner.

Mer om kostnader for å selge tomt:

2.1. Hva koster det å hyre en takstmann?
2.2. Hvordan beregnes meglerhonoraret?
2.3. Hva koster en eiendomsmegler på fastpris?

3. Sentrale begreper når du selger tomt

Her har vi samlet og forklart noen av de mer uvanlige begrepene du kan støte på i forbindelse med kjøp og salg av tomt:

Matrikulering vil si at en ny eiendom føres inn i matrikkelen, altså inn i det offisielle eiendomsregisteret. Dette innebærer at eiendommen måles opp, og får et eget bruks- og gårdsnummer.

Inngangsverdi er den summen du betalte for eiendommen, i tillegg til andre kostnader som kan knyttes til dette kjøpet. Inkludert utgifter til megler, dokumentavgift og lignende.

Utgangsverdi er summen du selger eiendommen for.

Reguleringsplan viser til en politisk vedtatt plan over et bestemt område, og sier noe om hva som kan gjøres på området og hvilket formål eiendommen har. Du kan for eksempel ikke bygge bolig på en eiendom som er regulert for næring.

LNF-område er forkortelse for landbruks-, natur- og friluftsområer. Dersom et område er regulert som LNF er det dermed store begrensninger for hva som kan bygges i området.

Tomtetakst viser til verditaksering av ubebygd tomt, og skal si noe om tomtens tekniske verdi.

Festetomt er en tomt der det foreligger en leieavtale mellom grunneier og en leietaker, der leietaker for eksempel kan bygge bolig eller garasje på tomten.


Mer om sentrale begreper når du selger tomt:

3.1. Forskjellen på festetomt og tomt
3.2. Flere begreper du burde kunne når du selger eiendom
3.3. Begreper som brukes i forbindelse med taksering
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

4. Selge med eller uten megler?

Det er aller mest vanlig å benytte megler når man selger fast eiendom, og dette gjelder også for salg av tomt. Selve prosessen der tomten bytter eier er veldig lik et ordinært boligsalg, blant annet kreves det en del papirarbeid, og her kan det være veldig greit å få hjelp av en megler. Her skal vi vise tre eksempler på hva det vil kunne innebære å selge tomt, for å illustrere hvorfor det kan lønne seg å få hjelp av megler:

Salg av uregulert tomt: Dersom du skal selge en tomt som er uregulert vil det kunne medføre en del ekstra papirarbeid, da det i praksis innebærer at det ikke er lov til å bygge noe på tomten. Siden en fremtidig kjøper sannsynligvis har planer om å bygge på tomten vil det være vanskelig å få gjennom et salg dersom kommunen ikke vil gi unntak fra bygging på uregulert grunn. Vær derfor tidlig ute med å ta kontakt med kommunen for å forhøre deg om hvorvidt det vil bli mulig å bygge på tomten i fremtiden.

Salg av tomt som ikke er skilt ut: Selv dersom tomten ligger i et regulert område der det i utgangspunktet ikke skal være problematisk å bygge kan du ha en stor jobb foran deg. Dette gjelder spesielt dersom tomten ikke er skilt ut fra øvrig eiendom enda. Da det nemlig settes i gang en prosess med kommunen for å få tomten målt opp, slik at den kan få eget bruks- og gårdsnummer. Dette kalles matrikulering. I tillegg må du hente inn karttegninger, arealbekreftelser og målebrav, samt dokumentere hvor vann og avløp er plassert i forhold til tomten. Alle tidligere søknader til kommunen som omhandler tomten må også skaffes til veie.

Salg av regulert, frittstående tomt: Det krever ikke fullt så mye papirarbeid å selge en tomt som er ferdig regulert og fradelt øvrig eiendom, men det kan fortsatt være aspekter ved salget som det kan lønne seg å involvere megler i. Dette gjelder spesielt dersom du skal ha visning og budrunde, som megler typisk vil ta seg av.

Salg av tomt kan altså være en tidkrevende prosess, spesielt dersom det foreligger mye dokumentasjon som må hentes inn og søknader som må fylles ut. Hvis du er usikker på om dette er noe du har overskudd eller tålmodighet til å ta deg av kan det nok være lurt å bruke en melger. Dette vil riktignok koste litt, men for mange er det verdt de, da megler tross alt tar seg av mesteparten av jobben med å selge tomten.

Mer om salg med eller uten megler:

4.1. Hvordan selger jeg uten megler?
4.2. Hvordan velger jeg megler?
4.3. Alt du trenger å vite om budrunden

5. Hvordan gjennomføre salg av tomt

Salg av tomt innebærer mange av de samme stegene som et ordinært boligsalg, der både markedsføringen, visningene og budrunden kan være avgjørende komponenter for å sikre et godt salg. Dersom du ikke har bestemt deg for å selge selv, anbefaler vi at du starter med å kontakte aktuelle meglere, og at du velger en megler som har erfaring med å selge tomt spesifikt.

Dokumentasjon og formaliteter

For deg som har en stor eiendom som du ønsker å selge deler av, må du først fradele ny eiendom. Dette må godkjennes av kommunen, og det er også de som vil måle opp arealet og gi tomten et eget gårds- og bruksnummer. Hvordan dette gjøres rent praktisk varierer litt mellom de ulike kommunene, da enkelte kommuner vil ha et lettere byråkrati enn andre. Det kan imidlertid være ganske stor forskjell på gebyrene du må betale for fradelingen.

Deretter må det hentes inn følgende opplysninger og dokumenter: 

  • Alle tidligere søknader til kommunen i tilknytning til tomten
  • Kart-tegninger, areal og målebrev
  • Reguleringsbestemmelser og reguleringskart
  • Hvordan tilgangen til tomten er
  • Opplysninger om vann og avløp

Markedsføring

Akkurat som med en ordinær bolig burde også tomten markedsføres dersom du ønsker en aktiv budrunde. Som tidligere nevnt vil du ha en litt annen type kjøpere når du selger tomt enn du ville hatt ellers, og en megler vil kunne hjelpe deg med å nå ut til riktig målgruppe. 

Det som er fint med markedsføring av tomt, er at du ikke trenger å gjøre de helt store forberedelsene. Skal du selge bolig burde du rydde og vaske, bruke tid på boligstyling og leie en fotograf for å ta fine bilder. Tomten vil i langt større grad kunne selges akkurat som den er. Det er ikke dermed sagt at du ikke får noe igjen for å ta gode bilder, men det kommer rett og slett ikke til å koste deg like mye.

Visning, budrunde og oppgjør

Du må regne med at potensielle kjøpere vil komme på visning, blant annet for å sjekke sol- og vindforhold, beliggenhet og adkomst, utsikt, samt faktisk størrelse på tomten. Dette er noe megleren godt kan ta seg av. Det samme gjelder budrunden, som med fordel kan administreres av en nøytral tredjepart.

Overtakelsen vil ikke være like omfattende som ved et boligsalg, men det kan for ordens skyld lønnes seg at begge er tilstede og inspiserer eiendommen på overtakelsesdatoen. Deretter gjenstår bare det økonomiske oppgjøret og papirarbeid i forbindelse med eierskifte. Dette anbefaler vi at gjøres av advokat eller megler.

Mer om å gjennomføre salg av tomt:

5.1. Vår store guide til selve overtakelsen
5.2. Hva bør du få med i overtagelsesprotokollen?
5.3. Lær mer om ulike begreper knyttet til salg av tomt
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

6. Skatteregler for salg av tomt

Når det kommer til skatt skiller salg av tomt seg fra salg av øvrig eiendom, da gevinsten for salg av tomt er skattepliktig. For ordens skyld innebærer dette også at et eventuelt tap fra tomtesalg vil være fradragsberettiget.

For å finne ut hvor mye gevinsten er på må du trekke inngangsverdien fra salgssummen. Det vil si det du en gang betalte for eiendommen og andre utgifter du har hatt i forbindelse med tomten, i tillegg til eventuelle kostnader for eiendomsmegleren. Differansen mellom salgssummen og inngangsverdien er altså den delen er skattepliktig. For salg av tomt ligger skattesatsen på 22 prosent, og skattlegges dermed som alminnelig inntekt.

Men hva regnes som tomt?

Enkelt forklart er tomt et ubebygd areal, og en forutsetning for salg vil ofte være at det er egnet for å bygge bolig eller fritidsbolig. I noen tilfeller er det ikke helt åpenbart om tomten som selges regnes som en tomt eller som bolig, og dette vil ofte vurderes i hvert enkelt tilfelle. Det hender faktisk at eiendommer med bolighus på beskattes som tomt dersom det er åpenbart at kjøperens motivasjon er tomten og ikke bebyggelsen. For eksempel kan det være at byggene er i såpass dårlig forfatning at det er rimelig å anta at de skal rives, eller du selger en eiendom med enebolig til en utbygger som skal erstatte huset med en blokk.

Dersom du er usikker på hvordan eiendommen vil bli vurdert av skattemyndighetene kan det lønne seg å sette av 25 prosent av gevinsten til et eventuelt skattekrav. Det beste er imidlertid om du tar kontakt med ditt nærmeste skattekontor for å være på den sikre siden. Regelverket er i stor grad skjønnsbasert.

Mer om skatteregler for salg av tomt:

6.1. Hvor mye egenkapital bør jeg beregne?
6.21. Hvordan er reglene for botid og eietid?
6.3. Hva om jeg selger med tap?

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Her har vi samlet noen aktuelle spørsmål og svar:


Spørsmål:

Vi vurderer å selge deler av tomten vår til naboen, men vi er redde for at det på sikt vil bli bygget et nytt hus der. Kan vi selge deler av tomten med forbehold om at det ikke bygges bolig der?

Svar:

Ja, dere kan tinglyse heftelser på tomta, men dere har ingen garantier for at naboen ikke etterhvert går rettens vei for å fjerne servituttene i etterkant. I tillegg vil tomten ha mindre verdi som salgsobjekt med slike heftelser. 

Du kan lese mer om dette i artikkelen vår om servitutt.


Spørsmål:

Far ga i sin tid naboen bruksrett på en vei som går over eiendommen. Dette ble tinglyst. Nå er han død, og arvingene har havnet i konflikt med denne naboen. Arvingene ønsker å selge denne delen av eiendommen som en egen tomt, men dette vanskeliggjøres av at naboen har bruksrett på veien. Naboen mener at bruksretten følger eiendommen, mens arvingene mener at avtalen opphører idet den som signerte på avtalen døde. Hvem har rett?

Svar:

Her er det nok naboene som har retten på sin side. Heftelser som er tinglyst får automatisk rettsvern, og det innebærer at ny eier, også når det er snakk om arvet bolig, må respektere disse. 

Dette kan du lese mer om dette i guiden vår om veirett.


Spørsmål:

Hagen min er litt for stor, og naboens er litt for liten. Naboen min vil gjerne kjøpe litt av min hage, men vi er ikke helt sikre på hvordan vi skal gå frem. Trenger vi å bruke eiendomsmegler eller advokat?

Svar:

I første omgang kan du kontakte kommunen og forhøre deg om hvordan dere burde gå frem. Det er ikke sikkert at det er mer enn en enkel grensejustering som er nødvendig, og ta behøver dere verken advokat, megler eller tinglysing. Hos flere kommuner er grensejustering også helt gratis. 

Du finner mer informasjon om tomtegrenser og grensejustering i artikkelen vår om tomtegrenser på Advokatsmart.

Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

8. Videre lesning

I denne artikkelen har vi først og fremst fokusert på det du trenger å vite for å selge tomt, men vi har også flere artikler som passer til deg som heller er ute etter å kjøpe tomt.

Vet du for eksempel hvordan du leser et prospekt? Eller hvordan du betaler dokumentavgift? Du finner masse informasjon om dette i magasinet vårt på Meglersmart. Vi har også flere artikler som omhandler budrunden, men det som er mest aktuelt for deg som kjøper er nok den store guiden til å gi bud, samt artikkelen vår om budfrist. I tillegg kan det være en fordel å lese seg opp på lover og regler knyttet til egenkapital, samt hvordan du skaffer deg et finansieringsbevis.

Dersom du skal kjøpe tomt går du kanskje med planer om å bygge deg ny bolig helt fra grunnen av? Da er boligsmart.no et perfekt sted å starte. Uansett hvor i prosessen du er og hva slags bolig du planlegger å bygge finner du en relevant artikkel i magasinet vårt.

Skal du tegne hus og lurer på hva det koster? Sjekk for eksempel prisguiden vår til arkitekttegnede hus. Er du i gang med grunnarbeidet og trenger noen smarte tips har vi artikler om både grunnmur, fundament og forskaling. Har du en tomt som ser litt merkelig ut? Vi viser deg hvordan du bygger hus på skrå tomt.

Hvis du er i gang med å bygge en helt ny bolig, har du en klar fordel med tanke på at du kan tilpasse hele boligen etter dine behov. Dersom du vurderer jordvarmepumpe eller bergvarmepumpe, anbefaler vi at du også inkluderer dette i planleggingen tidlig i prosessen. Det samme gjelder for eksempel takstein med solceller.

For deg som har kommet enda litt lenger i planleggingen er du kanskje mer interessert å lese om hvordan du bygger enebolig eller tomannsbolig? Vi forteller deg hva det koster å bygge funkishus, og vi har 20 gode råd både for elementhus og hus med utleiedel.

Uansett hvilket prosjekt du har, kan vi hjelpe deg med å beregne kostnader og finne de riktige faglfolkene til jobben.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her