Back to top

Hvordan selge bolig: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om hvordan å selge bolig? I denne artikkelen får du en grundig innføring i boligsalg, med spesielt fokus på hvordan du kan selge uten megler, hvordan du bør gå frem, hvilke dokumenter du bør skaffe deg, og hvilke forsikringer som er lure å ha. Visste du at du kan spare inntil 200.000 kroner på å selge boligen din uten eiendomsmegler? I denne artikkelen tar vi deg med gjennom prosessen for å verdivurdere og annonsere boligen din selv - helt uten hjelp fra megler. Og visste du at du via noen enkle tips kan heve verdien på boligen din betraktelig, og at det er visse tider på året da det er spesielt gunstig å selge? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om hvordan å selge bolig.

1. Hvorfor selge bolig selv?

Det er mange som vurderer å selge bolig uten hjelp fra en eiendomsmegler, men som ikke helt vet hvor de skal begynne. Det kan være lett å tenke at det å selge boligen selv er en stor og uoverkommelig jobb, men det er faktisk noe de aller fleste kan få til. Spesielt hvis du har litt god tid og det ikke haster med å selge, så er dette en prosess som det er mulig å ta steg for steg over en lengre periode. I tillegg til at du får kontroll på hele prosessen fra A til Å, kan du også spare ganske mye penger. Avhengig av verdien på boligen din, kan du faktisk spare så mye mye som mellom 80 og 130.000 kroner på å selge selv. Det er som regel to ting du behøver for å lykkes med å selge bolig selv; det ene er tid, og det andre er kunnskap.

Hvis du har mulighet til å sette av tid til å gjøre jobben grundig, er det stor sjanse for at salget går din vei. Jo mer kunnskap du har om både salgsprosessen og markedet du selger i, jo bedre pris kan du få. Men husk at å selge bolig er mer enn bare det å rydde, vaske og holde visning. Det er mye informasjon som må hentes inn før du kan få til et lovlig salg av boligen, og her er det viktig at du jobber systematisk og grundig og gjør ting i riktig rekkefølge.

Mer om hvorfor du bør vurdere å selge selv:

1.1. Hvordan taksten beregnes
1.2. Hvordan du kan planlegge et boligsalg
1.3. Ulike måter å beregne boligens verdi på

2. Hvor mye koster det?

Selv om du kan spare mellom 80 og 130.000 (eller en til tre prosent av salgssummen) på ikke å bruke en eiendomsmegler, er det heller ikke gratis å selge selv. Selv om flere av de obligatoriske papirene du må gå til anskaffelse av, sånn som tilstandsrapport, grunnboksutskrift og prospekt, er ulikt prissatt, vil de til sammen utgjøre en reell utgift. En tilstandsrapport med verditakst koster for eksempel ofte et sted mellom 7000 og 15.000 kroner, avhengig av størrelsen på boligen, mens grunnboksutskrift som regel koster under hundrelappen. Dersom du skal lage prospekt og holde visning selv, kan du også regne på hvor mange timer du bruker på dette, og eventuelle utgifter du har i forbindelse med det.

For å nå så mange potensielle kunder som mulig bør du også regne med å bruke litt penger på annonsering. Det er lurt å regne med å annonsere både på internett og i for eksempel lokalaviser, samtidig som du bør bruke ditt eget nettverk. Gode naboer kan spre ordet, og venner, familie og kolleger kan fungere utmerket for å finne de rette kjøperne. Å annonsere på internett eller i lokalavisa koster ikke en formue, men det er allikevel en utgift å regne med. 

Å gjøre boligen klar for visning kan også være en kostbar affære. Her er det viktig å bruke tid på å rydde og vaske ordentlig slik at det er mulig for potensielle kjøpere å komme inn i hjemmet ditt og se for seg en fremtid der. Det kan være litt vanskelig hvis det er fullt av private bilder og lignende. Det er også mange som kjøper inn nye møbler for å vise til hvordan ting kan se ut for de som kjøper, og dette er en utgift du kan regne med vil være på flere tusen kroner. Hvis du i tillegg må oppbevare møbler og personlige eiendeler på et lager mens du holder visning og får flyttet inn i et nytt hjem, er dette også en budsjettpost. 

Til slutt er det selve oppgjøret som man generelt rådes til å søke hjelp til. Dette koster også penger, men avhenger fullstendig av bankens, advokatens eller meglerens honorar.

Mer om hva det koster å selge bolig:

2.1. Hva koster det å bruke megler?
2.2. Lær mer om hvordan du forbereder deg til visning
2.3. Hva koster det å skaffe en tilstandsrapport?

3. Sentrale begreper ved salg av bolig

Dersom du skal selge bolig på egen hånd, er det et par ord og uttrykk det er lurt å kjenne til på forhånd. Det første er grunnbokutskrift, som også er det første du må få tak i før du kan begynne prosessen med å selge selv. En bekreftet grunnboksutskrift får du fra Kartverket, og det skal inneholde et register over tinglyste dokumenter ved fast eiendom. 

Når denne er på plass bør du kontakte en takstmann som kan skrive en tilstandsrapport på boligen din. Denne rapporten er ment å skulle avdekke alt av feil og mangler ved boligen, og må være klar før boligen legges ut på markedet. Ifølge avhendingsloven er du forpliktet til å presentere all relevant informasjon om boligens tekniske standard til eventuelle kjøpere, og det kan best og enklest gjøres med en tilstandsrapport. 

Et prospekt, eller salgsoppgave, er det du deler ut på visning og som interesserte kan laste ned fra internett. Dersom du ikke selv er spesielt god på grafisk utforming bør du få noen til å hjelpe deg med dette. Dette er en viktig del av salgsprosessen da den visuelle utformingen her kan være utslagsgivende for hvor interesserte folk blir. 

Når du går til anskaffelse av en verdivurdering av boligen, så vil denne kunne gi et inntrykk av hva boligen er verdt, selv om det ikke nødvendigvis er dette den blir solgt for. En verdivurdering er basert på en rekke ulike faktorer som inngår i meglers vurdering, og er ikke noe man kan utføre selv. Prisantydning på den andre siden, kan man være med og sette selv. Prisantydningen skal være basert på verdivurderingen av boligen, med tillegg for det det selger ønsker å få for boligen. 

Det er Norges Eiendomsmeglerforbund som har utarbeidet reglene for budgivning. Denne formaliserte prosessen, som ofte kalles budrunden, følger bestemte regler, som for eksempel at alle bud skal være skriftlige og må bli loggført i en budjournal sammen med nøyaktig tidspunkt, beløp og akseptfrist med mer. Alle bud er bindende.

Når du kommer til salgsdelen så er det viktig å få på plass en kjøpekontrakt som skal dekke alle juridiske forhold. Her er det mange som benytter seg av en advokat eller megler for å få ting riktig, men det er også mulig å benytte seg av en mal. 

Et skjøte er et dokument som viser til eierskiftet av boligen. Dette kalles også tinglysning av eierskifte, og består i all hovedsak om å registrere et eierbytte i de offentlige arkivene.

Mer om sentrale begreper knyttet til boligsalg:

3.1. Hva bør tilstandsrapporten inneholde? 
3.2. Eierskifteforsikring er en trygghet for både selger og kjøper
3.3. Lover og regler i forbindelse med budrunden

4. Tips for å heve verdien på boligen 

Det er flere gode tips å ta med seg før du legger boligen din ut på markedet. Det første du bør gjøre er å få god oversikt over hvordan boligmarkedet ser ut i ditt område, og legge deg på et prisnivå som matcher dette. Prøv å være så realistisk som mulig for å unngå å sette prisen for høyt og drive bort potensielle kjøpere. Det er et par ting som er med på å drive prisen for boligen opp uavhengig av område, og disse kan det være lurt å ta seg tid til å bli kjent med. 

Dersom det er få tegn på umiddelbare oppussingbehov, vil det være et stort pluss. Dersom du planlegger å pusse opp før salg, så bør du la hele salgsprosessen vente til du er ferdig med det. Hvis også boligen har generelt lavt vedlikeholdsbehov, vil dette også kunne presse prisen oppover. Dersom både bad og kjøkken må pusses opp kan du forvente at prisen vil gå ned relativt raskt. Det er fordi dette er store rom som ofte krever større investeringer og da ønsker ikke potensielle kjøpere å bruke opp all kapitalen sin på selve kjøpet. Hvis du kan dokumentere at renovering av våtrom og kjøkken er gjort av fagfolk, vil dette være med på å øke verdien. Ha gjerne disse papirene klare før du får potensielle kjøpere innom, det vil gi de en følelse av at du har kontroll og er ærlig om tingenes tilstand. 

Det er som regel alltid et pluss dersom boligen din befinner seg i et område med lite støy fra trafikk og næringsvirksomhet. De steder hvor dette kombineres med enkel tilgang til butikk eller et bysentrum, har gode forhold for å få en god pris. En balkong eller terrasse er også alltid et pluss, og dersom den i tillegg er holdt ved like så vil kjøpere ofte strekke seg litt ekstra for det, spesielt dersom det er gode solforhold. En utleiedel og / eller garasje er også alltid positivt. 

Mer om hvordan du kan heve verdien på boligen:

4.1. Lover og regler ved salg av oppussingsobjekt 
4.2. Hvordan du best kan forberede deg før boligsalget
4.3. Hvordan du best kan style boligen før salg

5. Steg for steg mot boligsalg

I dette avsnittet skal vi forsøke å gi deg en så god oversikt som mulig over de ulike stegene du kan ta mot å selge boligen din selv. 

Det først du må gjøre er å innhente bekreftet grunnboksutskrift. Grunnboken er som nevnt ovenfor å finne i et offentlig register og inneholder forpliktelser, rettigheter og eventuelle heftelser som henger ved eiendommen. Dersom det finnes rettigheter eller andre heftelser som kun følger en avtale med naboen, må du innhente opplysninger om også dette ved et salg. Ved siden av dette bør du innhente informasjon fra kommunen om det er relevante reguleringsplaner for eiendommen i den nærmeste fremtid. 

Deretter er du klar for å bestille en teknisk tilstandsrapport. En teknisk tilstandsrapport er en rapport som beskriver boligens tekniske og vedlikeholdsmessige stand, og utføres av en takstmann. Denne rapporten kan være behjelpelig ved en eventuell konflikt i etterkant av salget dersom det viser seg at boligen har feil eller mangler. Dette ligger også under avhendingsloven som sier at du er pliktig å opplyse kjøper om alle sider ved boligen, også eventuelle feil eller svakheter. Tilstandsrapporten vil også inneholde opplysninger om bruksrom, P-rom og S-rom. Her kan du lese mer om hva disse ulike begrepene betyr. 

Når tilstandsrapporten er på plass bør det være mulig å si noe om verdien på eiendommen eller leiligheten. Du kan selv sjekke i området ditt hva som er vanlig og legge deg omtrent i samme prissjikte, eller du kan leie inn en takstmann til å gjøre den jobben for deg. Takstmannen som skriver tilstandsrapporten bør ha et godt utgangspunkt for å kunne gjøre dette. 

Når du har verdien klar kan du begynne å tenke på å få boligen ut på markedet. Her er det lurt å fra første stund tenke på presentasjonen av boligen for å tiltrekke flest mulig potensielle kjøpere. Boligen bør fremstå innbydende på bildene du tar til salgsoppgaven, og gjerne inneholde så få private eiendeler som mulig. Det er viktig å bruke god tid på utarbeidelsen av salgsoppgaven, da det kan fremstå useriøst og påvirke prisen om det ikke ser profesjonelt ut. Dersom du ikke har kunnskap om grafisk design kan det lønne seg å betale noen for å utarbeide denne for deg. Det er viktig å få med all relevant informasjon om boligen i salgsoppgaven. Dersom noe blir utelatt kan du bli møtt med mangelskrav fra kjøper i ettertid. 

Når salgsoppgaven er klar kan du legge ut en annonse med visningsdager som interesserte kan komme og se. Du kan annonsere på finn.no, i lokalavisen, i sosiale medier, oppslag på butikken eller andre steder. Jo flere potensielle kjøpere du når, jo bedre. 

Nå er du endelig klar for visning. Det er utrolig viktig å gi et godt førsteinntrykk av boligen, så sørg for at alt er vasket og klart og at alle rom er presentable. Rydd vekk eiendeler som ikke skal være der, og plasser de for eksempel på et lager i mellomtiden. Svar på spørsmål interesserte har, men gi også folk rom til å kikke på egen hånd. 

Budrunden følger nært etter visning, og når budene kommer er du pliktig å føre en budlogg over hvem som er budgiver, tidspunktet for budet, hvilket beløp som er bydd og hva som er akseptfristen. Når du har fått budet du ønsker og aksepterer dette, er dette en bindende avtale for begge parter og dere kan inngå en skriftlig kjøpekontrakt. Her anbefales det å kjøpe tjenesten fra en advokat eller eiendomsmegler for å være sikker på at alt er i orden. Det er snakk om store verdier og mange plikter og rettigheter på begge sider.

Etter at boligen er overført til nye eier (tidligst når hele kjøpesummen er overlevert), må skjøtet tinglyses over til kjøper. Dette er offisielle papirer som dere får tak i hos Statens Kartverk, og som også skal sendes tilbake dit.


Mer om hvordan du går frem for å selge:

5.1. Hva en takstmann ser etter under verdivurderingen
5.2. Vet du hvordan en budrunde foregår?
5.3. Denne informasjonen bør du finne i tilstandsrapporten

6. Gode råd på veien

Selv om du planlegger å selge boligen din selv, så er det flere ting du kan få hjelp til gratis. For det første så tilbyr de fleste eiendomsmeglere gratis verdivurdering. Dette vil selvfølgelig også innebære at de ønsker at du kjøper flere tjenester av de, men du har full rett til å si nei. Noen ganger kan det hende man forstår at det er lurt å få litt hjelp likevel, og da kan du bruke denne personen til det. 

Ved siden av eiendomsmeglere så er det også flere andre rundt deg du kan lene deg på for å få litt hjelp hvis du skal selge alene. Dersom du kjenner noen som er rå på grafisk design, kan det være lurt å spørre om å enten få gratis hjelp av de eller betale en sum for hjelp med salgsoppgaven. Å snakke med venner og naboer før du skal selge er også lurt, da de vil kunne spre det videre i sine nettverk og kanskje tiltrekke flere til visningene dine. 

De samme naboene og vennene kan også bli invitert på en prøvevisning, for å hjelpe deg å forstå hvordan boligen ser ut fra utsiden. Her kan du plukke opp mange råd og tips til hvordan du kan style boligen enda bedre til de ordentlige visningene. Dersom naboene dine vet når du har visning så kan det hende de ønsker å være behjelpelige med å holde oppgang eller uteområder ekstra ryddige disse dagene også.


Mer om gode råd for deg som skal selge:

6.1. Hvor mye koster det å bruke en megler?
6.2. Hva boligselgerforsikringen dekker
6.3. Hvordan du kan lage din egen salgsoppgave 

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Spørsmål:

Hva er fordelene med å bruke en eiendomsmegler? 

Svar:

En god megler har som regel bedre oversikt over prisstatistikken i området du skal selge i, da de mest sannsynlig jobber med det på en daglig basis. De vet også mer om hva som er populært i ditt område, samtidig som de kan hjelpe deg med ulike tips og triks for å heve verdien på boligen enkelt. Til slutt er det også en stor fordel at de har all kunnskap som er nødvendig for å foreta et lovlig og godt salg. Det vil si at de kan ordne med skjøter, kontrakter, overføring av penger og lignende, og du slipper å tenke på dette selv. Her kan du lese om hvordan du finner en eiendomsmegler som passer for deg.

Spørsmål:

Hvordan går jeg frem i en budrunde?

Svar:

Det finnes mange ulike personligheter som kommer frem i en budrunde. Noen velger tidlig å legge inn et skambud i det håp at selger ønsker å selge raskt, mens andre vil heve prisen med 50.000 kroner per bud, og fortsette i det som kan virke som en evighet. Dette kan være en taktikk for å skremme bort andre budgivere, da det kan se ut som de har lenge igjen til de har nådd maksgrensen sin. Det viktigste for deg som selger er å forhold deg rolig til hele situasjonen, velge det budet som er høyest, eller som kommer fra de kundene du ønsker å gjøre forretning mer. Husk at det er mange ulike budfrister å forholde seg til, som gjelder også for deg som selger. 


Spørsmål:

Er det nødvendig med eierskifteforsikring? 

Svar:

En eierskifteforsikring er ikke påbudt ved lov, men det kan fort være en god investering. Forsikringen gjør at selger ikke står personlig økonomisk ansvarlig dersom det blir oppdaget feil eller mangler i ettertid. Det betyr at dette er en forsikring som er spesielt lur for deg som selger alene å kjøpe. Dersom du ikke har forsikring og det oppdages feil eller mangler i prospekt eller kontrakt, kan du bli holdt lovlig ansvarlig for det i ettertid. 


Spørsmål:

Hvordan foregår egentlig oppgjøret?

Svar:

Etter at du har godtatt budet har du og kjøper inngått en avtale som er like bindende som en annen skriftlig avtale, og dere kan begynne å gjøre dere klare for å overføre penger og husnøkler. Det er anbefalt å ha med seg en megler eller advokat når det kommer til denne delen, fordi det er mange lover og regler som gjelder ved overtakelse. Det kan være en god ide å skrive en overtakelsesprotokoll i tillegg til den skriftlige kjøpekontrakt før eiendommen offisielt overføres til nye eier. Dette gjøres, i tillegg til å underskrive disse papirene, ved å melde inn eierskifte til Statens Kartverk. Dette kalles også å tinglyse skjøtet over til kjøper. Du kan lese mer om hvordan overtakelse av ny bolig kan gjøres her.

8. Videre lesning

Å selge bolig på egen hånd uten hjelp fra en megler er altså fullt mulig, men det krever litt ekstra innsats fra din side. Å få tak i offisielle papirer fra Statens Kartverk og lignende er sjelden vanskelig og heller ikke dyrt, men gangen i salget kan noen ganger være litt forvirrende. Om du ikke har holdt en budrunde før, kan kanskje også dette virke litt overveldende. Det er allikevel viktig å understreke at det finnes flere ulike måter du kan få meglere eller andre til å hjelpe deg, uten å gi fra deg hele salget av den grunn. Kanskje du ønsker å få hjelp til prissetting og kontraktskriving for eksempel? Det er fullt mulig.

I boligmarkedet som ellers er det også forskjellige årstider som er bedre å selge på enn andre. Dette kommer ofte an på både type bolig, beliggenhet, og ikke minst når det passer for deg. Det er allikevel ikke til å komme unna at det mellom påsken og starten på påskeferien at det selges flest boliger i Norge. Det er ofte rundt disse tidene at prisveksten er på sitt høyeste, mens markedet roer seg igjen i november og desember. Hvis du er usikker på hva boligen din er verdt kan du lese om hva takstmenn ser etter når de prissetter boliger her. 

Når du har solgt boligen og må flytte alle tingene dine, kan det være at du behøver et lager eller bare hjelp med å flytte tingene dine. Det er mange ulike tilbydere å velge mellom i begge bransjer, og derfor har vi samlet all informasjon du behøver om flyttetransport her, og lagertjenester her

Husk at du må være tilgjengelig under hele budrunden. Du vet aldri når du får melding eller telefon fra megleren med nye bud du er nødt til å ta stilling til. Noen ganger er det svært korte frister, som vil si at du har knapt med tid til i det hele tatt å vurdere budene og eventuelt rekke å legge inn et høyere bud. Det finnes allikevel viktige regler ved budfrister som alle må forholde seg til. Vi kan også hjelpe deg å finne gode tilbydere av ulike vasketjenester du kan trenge til leiligheten du flytter ut av, eller tips og triks for en enkel visningsvask av den gamle leiligheten din.