Back to top

Overtakelse: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om overtakelse? Lurer du på hva du må huske på før, under og etter overtakelsen? I denne artikkelen gjør vi rede for alle punktene du burde gå gjennom før du signerer overtakelsesprotokollen, og du får svar på hva som er forskjellen på et nøkkelferdig hus og en bolig under oppføring. Er du klar over at du kan reklamere i fem år etter overtakelsen? Og at overtakelsesprotokoll ikke er påbudt når du kjøper og selger bruktbolig? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om overtakelse.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

1. Alt om den viktige overtakelsen

Endelig har du funnet drømmeboligen, vunnet budrunden og signert kjøpekontrakt. Alt som gjenstår er selve overtakelsen og tinglysing av skjøte, så er boligen offisielt din. Selv om du på dette tidspunktet er ivrig etter å bli ferdig er det viktig at du ikke forhaster deg, og tar deg god tid når du skal gå gjennom boligen sammen med selger og eventuelt megler. 

Det er vanlig at megler er med på overtakelsen, og både kjøper og selger vil vanligvis få god informasjon i forkant om hva som kommer til å skje. Megler må også kontrollere at kjøpesummen er betalt til en klientkonto. 

Som kjøper skal du blant annet gå gjennom boligen og sjekke at ingenting har endret seg siden visningen, lese av strøm, signere overtakelsesprotokollen, få alle nøklene du skal ha, og eventuelt få praktisk informasjon av selger.

Det kan lønne seg å forberede seg godt

Du burde forberede deg litt før overtakelsen slik at du ikke blir overveldet og glemmer noe essensielt. Vi anbefaler at du noterer ned alt du har av spørsmål til selger, megler eller entreprenøren slik at du ikke glemmer hva du lurte på. Skriv også ned en huskeliste med alt du skal sjekke på befaringen før du signerer protokollen. Ta gjerne med deg en venn eller et familiemedlem du stoler på, men unngå å ta med hele storfamilien. Det er viktig at du fokuserer på det du skal gjøre og ikke blir distrahert. Når alle formaliteter er tatt hånd om kan du vise frem boligen din til så mange du orker.

Mer om den viktige overtakelsen:

1.1. Sett deg inn i overtakelsesprotokollen
1.2. Hvordan du vinner budrunden
1.3. Hvordan du leser et prospekt
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

2. De økonomiske aspektene ved overtakelsen

I utgangspunktet påløper det ingen kostnader på selve overtakelsesdatoen, men det er flere økonomiske aspekter knyttet til overtakelse som det lønner seg å være klar over. Dette er primært relatert til feil, mangler og reklamasjon. 

Feil og mangler på bolig under oppføring

Dersom du oppdager feil og mangler på en bolig som er under oppføring, har du primært tre muligheter: 

  1. Entreprenøren har rett til muligheten til å rette opp i det som er feil, så lenge dette ikke tar urimelig lang tid eller er til betydelig ulempe for deg. De fleste feil og mangler kan rettes opp i på denne måten.
  2. Entreprenøren kan tilby deg avslag i prisen, tilsvarende den summen du må betale for å rette opp i feilen selv.
  3. Du kan holde tilbake pengene selv, men ikke mer enn det vil koste å rette opp i feilen. I verste fall kan du heve hele kjøpet dersom avtalen er vesentlig misligholdt. Dersom du har lidd økonomisk tap som en følge av mangelen kan du også kreve erstatning. Det kan for eksempel være at du har hatt utgifter til hotell fordi du ikke kunne flytte inn som forventet.

Lang reklamasjonsrett

Ofte oppdager man ikke feil og mangler før man har bodd i boligen en stund, og da er det viktig å vite at du fortsatt har rett til å klage. Det er en klar forutsetning av feilene ikke kan skyldes din egen slitasje på boligen. Du kan klage i opptil 5 år etter kjøpet, og vi anbefaler at du klager med en gang du oppdager feil. Dersom du venter med å melde inn feil og mangler risikerer du at klagen din ikke blir tatt til følge. Denne klageretten gjelder for både nybygg og brukte boliger.

Forsinkelser fra entreprenørens side

Dersom du har avtalt med en entreprenør at boligen skal ferdigstilles innen en gitt dato, kan du kreve dagmulkt eller erstatning. Dagmulkten er 1 promille av prisen på boligen, så en bolig til 5 millioner vil kunne gi en dagmulkt på 5.000 kroner per dag. Dersom prisen også inkluderer kjøp av tomt, vil dagmulkten være på 0,75 promille av kjøpesummen. 

Her er det imidlertid viktig at avtalen mellom deg og entreprenøren er veldig tydelig. Dersom ordlyden i avtalen sier at boligen er “planlagt ferdigstilt” til en gitt dato vil ikke dette være tilstrekkelig. Datoen må være tydelig, boligen “skal være ferdigstilt”, helt uten rom for tolkning eller slingringsmonn. 


Mer om de økonomiske aspektene:

2.1. Hva som skal til for å heve et boligkjøp
2.2. Dette hjelper deg med å håndtere feil og mangler
2.3. Boligen min er full av skjeggkre, hva gjør jeg?

3. Nyttige begreper

Overtakelsesprotokoll fylles ut og signeres av kjøper og selger i forbindelse med overtakelsen. Den er obligatorisk i forbindelse med kjøp og salg av nybygg, og sterkt anbefalt ved kjøp og salg av brukt bolig. 

Overtakelseserklæring er rett og slett et annet ord for overtakelsesprotokoll. 

Overtakelsesforretning er den prosessen som skjer den dagen man overtar boligen. Dette omtales også ofte som ferdigbefaring, spesielt når det er snakk om nybygg.

Anmerkninger er feil og mangler ved boligen som skal være med i overtakelsesprotokoll. Det kan for eksempel være mangelfull rengjøring eller andre ting som blir oppdaget på befaring.

Nøkkelferdig hus viser til et nybygg som er klart for innflytting umiddelbart. Dette velges ofte av de som ønsker et splitter nytt hus, men som ikke har tid eller interesse for å delta i selve byggeprosessen.

Bolig under oppføring er en bolig som enda ikke er ferdigstilt. Det vil si at du som kjøper ikke har anledning til å se boligen i virkeligheten før du kjøper, men må ta utgangspunkt i tegninger, planer og illustrasjonsbilder. Som en følge av dette vil du også ha enkelte utvidede rettigheter.

Brukt eiendom viser til eiendom som ofte, men ikke alltid, omsettes mellom privatpersoner. Her har du også mulighet til å dra på visning og sjekke salgsobjektet grundig før du eventuelt kan bestemme seg for å gi bud.

Bustadoppføringslova regulerer byggekontrakter på nybygg.

Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av brukt bolig.

I besiktiget stand innebærer at boligen ser ut som den gjorde på visning, og som det er avtalt i kjøpekontrakten.

Mer om nyttige begreper knyttet til overtakelse:

3.1. Hvor mye koster det å selge et hus?
3.2. Alt du trenger å vite om å selge bolig
3.3. Hva du burde se etter på visning
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

4. Huskeliste for overtakelse

Vi anbefaler at du setter av god tid til å gå gjennom boligen, og at det gjøres i dagslys. Da vil du lettere kunne se om det er dårlig rengjort eller om det er andre feil og mangler som kan være vanskeligere å se i mørket. Det er mye å huske på når man skal kjøpe ny bolig, så her har vi samlet det viktigste du må huske på overtakelsen:

  • Pass på at alt som skal følge med boligen faktisk følger med. Hva som skal være med vil fremgå av kjøpekontrakten.
  • Sjekk om boligen er rengjort som avtalt.
  • Undersøk hvordan det ligger an med postkasse, søppelkasser og eventuelle fellesarealer.
  • Finn ut hvor de tekniske installasjonene befinner seg, som sikringsskap og varmtvannstank, og spør hvordan de fungerer dersom du er usikker.
  • Se til at bod og garasje er tømt og rengjort.
  • Led av strømmåleren, og noter avlesning i protokollen. 
  • Lag en avtale med selger om hvordan dere gjør det med fellesutgifter og strømforbruk.
  • Pass på at du får alle nøkler du trenger, også til bod og garasje.
  • Ikke nøl med å notere ned det du finner av avvik i overtakelsesprotokollen. Som kjøper er det bedre å notere noen punkter for mye, heller en for lite.

Dersom det er snakk om ferdigbefaring for en bolig som er under oppføring, burde du også sjekke følgende punkter:

  • Se til at vannkarner, toalett og dusj fungerer som de skal. Sjekk at hellingen i gulvet på badet er god nok til at vannet renner uhindret ned i avløpet.
  • Sjekk om gulvet og veggene er rette ved å bruke en vater.
  • Undersøk om det er skader i overflater, fliser, parkett, glass eller tak.
  • Kontroller om dører og vinduer kan åpnes og lukkes uten problemer, og uten at de knirker.
  • Undersøk om kjøkkenet har alt du bestilte, inkludert riktig antall skuffer og skap. Sjekk om de sitter godt fast i veggen, og om skuffer og skap kan åpnes og lukkes uten problemer.
  • Sjekk om fugene er rene og hele.
  • Finn ut om alle lys fungerer som de skal.
  • Undersøk om du har fått det antallet med stikkontakter som du bestilte, og at disse er plassert på riktig sted.
  • Sjekk om klimaanlegget, varmepumpen og/eller viften på kjøkkenet fungerer som forventet, og om de lager mye støy.

Sist men ikke minst må skjøtet tinglyses. Når dette er gjort, vil du motta et dokument som sier at eiendommen er overført til deg, og at du er rettmessig eier. Selv om det virker selvsagt at eiendommen du nettopp betalte for, er din eiendom, er ikke offisielt din eiendom før skjøte er tinglyst. Det vil si at dersom selger i verste fall har solgt til to personer, såkalt dobbeltsalg, så er det den som først får tinglyst skjøtet, som vil stå som eier av eiendommen.

Hvis du er usikker på om alt går eller har gått riktig for seg, anbefaler vi vår dedikerte artikkel om temaet eiendomsrett.

Mer om hva du må huske før overtakelsen:

4.2. Hvorfor tegne boligselgerforsikring
4.2. Hvorfor du burde vurdere boligkjøperforsikring
4.3. Husk dette når det gjelder budfristen

5. Fylle ut overtakelsesprotokoll

Overtakelsesprotokollen fylles vanligvis ut den dagen boligen formelt skifter eier. Normalt vil protokollen inneholde: 

  • Dato og klokkeslett for overtakelsen
  • Hvem som var til stede på overtakelsen
  • Om boligen er tilstrekkelig og tilfredsstillende ryddet og rengjort
  • Om alle nøkler er overlevert til ny eier
  • Avlesning av strøm- og vannmåler
  • Eventuelle feil og mangler som dukker opp på siste befaring
  • Eventuelt beløp som blir holdt igjen frem til utbedringer har blitt gjort

Kjøper og selger bestemmer imidlertid helt selv hva protokollen skal inneholde utifra hva de føler er relevant, men det lønner seg nok også å høre på meglerens råd. Det er først og fremst kjøper og megler som har nytte av overtakelsesprotokollen, da det gir kjøper dokumentasjon på feil og mangler. Begge parter må imidlertid være nøye på å lese godt igjennom hva de skriver under på. Dokumentet kan veie svært tungt i en reklamasjonssak, da den dokumenterer at begge parter er inneforstått med boligens tilstand på overtakelsestidspunktet.

Ved kjøp av brukt bolig

Kjøper og selger møtes i boligen som skal overtas, og går gjennom boligen i fellesskap mens de fyller ut protokollen. Her er det viktig å være veldig nøye, spesielt for kjøper. Hensikten er først og fremst å avdekke eventuelle feil og mangler ved boligen. Dersom kjøper slurver kan det bli krevende og kostbart i ettertid dersom det skulle dukke opp alvorlige feil.

Et godt tips kan være å støtte seg til en megler eller en annen fagperson som som har kunnskap og erfaring med denne prosessen. Selv om dere ikke er pålagt å fylle ut overtakelsesprotokollen er det sterkt anbefalt av både meglere og jurister. Det er vanligvis megleren som stiller med overtakelsesprotokollen, og den kan være både elektronisk og på papir.

En typisk formulering i overtakelsesprotokollen du får av megler er at boligen er “gjennomgått og overtatt i kontraktsmessig stand”, og du kan krysse av for at det ikke er feil eller mangler i boligen. Husk at dersom du signerer på dette innebærer det at megler ikke har mer ansvar dersom det skulle oppstå en reklamasjonssak. Vær bevisst på hva protokollen inneholder, og ikke nøl med å spørre megler dersom du er usikker på hva noe betyr.

Ved kjøp av nybygg

Dersom du kjøper nybygg er det påbudt å fylle ut en overtakelsesprotokoll, og entreprenøren vil ofte gjennomføre en ferdigbefaring en stund i forkant av overtakelsesdatoen. På den måten får de tid til å rette opp i eventuelle feil og mangler som føres inn i overtakelsesprotokollen. Befaringen gjøres sammen med en representant fra entreprenøren.

Mer om utfylling av overtakelsesprotokoll:

5.1. Våre beste råd for en vellykket overtakelse
5.2. Hva bør jeg vite om boligstyling?
5.3. Hvorfor det er anbefalt å ha eierskifteforsikring
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

6. Lover og regler

Hvilke lover som gjelder for overtakelsen er avhengig av slags bolig du kjøper. Bustadoppføringslova gjelder for boliger som er under oppføring, og det er den som skal regulere forholdet mellom deg som forbruker, og entreprenøren som har ansvar for boligprosjektet. Dersom du kjøper en nøkkelferdig eller brukt bolig, er det Avhendingsloven som gjelder.

Det som er viktig å være oppmerksom på her er spesielt punktet om opplysningsplikt. Dette følger av avhendingsloven § 3-8 som sier at selger er forpliktet til å gi riktige opplysninger om eiendommen. Denne plikter gjelder imidlertid bare så langt selgers kunnskap strekker seg, altså opplysninger som vedkommende kjente til eller burde kjent til. I tillegg må de manglende opplysningene har virket inn på avtalen for at det skal ha noen betydning. 

Dersom selger for eksempel opplyser om at badet er pusset opp av fagfolk, og dette senere viser seg å ikke stemme, kan det gi grunnlag for et mangelskrav. Det kan være at selger har pusset opp selv, eller at de såkalte fagfolkene manglet nødvendige kvalifikasjonene. 

Som kjøper har du ulike krav dersom du skulle oppdage feil eller mangler:

  • Du kan kreve at kjøper retter opp i mangelen så lenge dette ikke medfører urimelige kostnader eller ulemper. Du kan også holde tilbake en rimelig del av kjøpesummen frem til feilen er utbedret dersom dette er praktisk mulig.
  • Dersom selger nekter å rette opp i feilen så kan du kreve avslag i prisen, men dette avslaget skal ikke overstige kostnadene for å rette feilen det er snakk om.
  • Dersom mangelen medfører økonomisk tap for deg, har du krav på erstatning. Det kan for eksempel være at du må leie en separat leilighet mens feilen blir utbedret.
  • Feil og mangler av svært alvorlig karakter kan gi rett til å heve kjøpet og kreve pengene tilbake. Det skal imidlertid ganske mye til for at disse vilkårene oppfylles.

Mer om lover og regler rundt overtakelse:

6.1. Sett deg inn i hva boligen er verdt
6.2. Dette bør du vite om ligningsverdien
6.3. Våre beste tips for å unngå erstatningskrav

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Spørsmål:

Hvor lang tid tar det fra man er på visning, til man kan overta en leilighet?

Svar:

Her er det ingen fasit. Da dette er noe som avtales mellom kjøper og selger i løpet av budrunden. Du kan dermed legge ved ønsket overtakelsesdato når du legger inn bud, men pass på at fristen ikke blir for kort. Det er en del formaliteter som må på plass før overtakelsen som fort kan ta litt tid, som kontraktsmøte og transaksjoner med banken. Her kan du leser mer om finansieringsbevis og egenkapital til bolig.


Spørsmål:

Vi har oppdaget en del feil som ikke ble oppdaget på overtakelsen, er det for sent å klage? Hvordan burde vi gå frem?

Svar:

Aller først kan du sende en skriftlig klage til selger så raskt som mulig. Ta vare på en kopi slik at du kan dokumentere klagen dersom det blir behov for det. Dersom du og selger ikke klarer å bli enig bil neste steg i prosessen være Forliksrådet.

Hvis selger har eierskifteforsikring vil derimot klagen din gå direkte til forsikringsselskapet, og hvis dere ikke kommer til enighet kan du ta saken til Finansklagenemnda.

Dersom du trenger advokathjelp vil vi anbefale en tur innom Advokatsmart. Her kan du komme i kontakt med advokater som eksperter på eiendomsrett. Dersom det er skader som vil koste over 20.000 kroner kan det lønne seg å få juridisk hjelp, men du må vurdere risikoen for å tape opp mot utgiftene du har til advokat.


Spørsmål:

Jeg har akkurat solgt boligen min, men jeg synes kjøper virker som en kranglete type og er derfor bekymret for hva som kan dukke opp av problemer og diskusjoner når vi skal gå gjennom boligen i forbindelse med overtakelsen. Kan jeg be megler om å være med?

Svar:

Du kan godt be megler om å være med på overtakelsen. Megler er ansvarlig for salget helt til skjøtet er tinglyst og du har fått pengene på konto. Det er dermed ingen grunn til at megler ikke skulle være med på overtakelsen som en profesjonell, nøytral tredjepart. Du kan lese mer på Meglersmart om hva du kan forvente av eiendomsmegleren din.

Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

8. Videre lesning

En av de vanligste kildene til konflikt mellom kjøper og selger dreier seg helt enkelt om renhold. Det finnes nemlig ingen offisiell standard på hva som regnes som en bra nedvask, så her er det mye rom for tolkning. Vi har flere artikler om flyttevask og nedvask på Vaskesmart. I vår komplette guide til nedvask får du gode tips til hvordan du burde gå frem, eller kanskje du vurderer å leie vaskebyrå? Dersom du registrerer oppdraget ditt hos oss på Vaskesmart vil du motta tilbud fra flere ulike aktører i nærområdet ditt, slik at du kan velge den som passer deg best.

Dersom du skal flytte og fortsatt er i planleggingsfasen burde du ta turen innom Flyttesmart, der du finner flere artikler med tips og triks som kan gjøre flytteprosessen lettere. Lurer du på hva det koster å leie flyttebyrå? Eller kanskje du vurderer å bare leie flyttebil? Registrer oppdraget ditt hos oss, så får du tilbud om akkurat de tjenestene du trenger uten at du behøver å ringe rundt til alle relevante tilbydere selv.

For deg som ikke bare planlegger flytting, men faktisk skal bygge ny bolig, anbefaler vi å sjekke artiklene våre på Boligsmart. Der finner du artikler om alt fra hvordan du gjør grunnarbeidet, til hvordan du legger takplater. Har du kjøpt et oppussingsobjekt? Vi har artikler om både totalrenovering av hus, oppussig av kjeller og utskifting av fasaden. Med vår store guide til oppussing slipper du å lure på hvordan du skal planlegge prosjektet eller hvordan du skal finne gode faglfolk. 

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her