Back to top

Meglerhonorar: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om meglerhonorar? Skal du selge bolig, er det mange ting å sette seg inn i. Hva koster det egentlig å bruke en megler? Hva er dyrt og hva er rimelig? Og hva skjer dersom det ikke ender med salg? Vi forteller deg mer om hvilke garantier du har når du hyrer en megler og gir deg noen gode tips for å finne den beste megleren. Hvor mye sparer du egentlig på å selge privat? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om meglerhonorar.

1. Hva er et meglerhonorar?

Enkelt forklart er meglerhonoraret betalingen megleren får etter at jobben med å selge en eiendom er gjennomført. Honoraret er en bestemt prosentandel (provisjon) av den faktiske salgssummen. Jo høyere pris boligen selges for, desto mer tjener både du som selger og megleren.

Alternativt kan du betale megleren en timepris for jobben vedkommende gjør eller avtale en fastpris. Enten du velger provisjon, fastpris eller timepris, kommer det en del andre utgifter i tillegg, som oppstartsgebyr, oppgjørsgebyr, annonsering med mer.

Selv om det er fullt mulig å selge bolig privat, velger det store flertallet av nordmenn å benytte seg av meglertjenester, enten til hele eller deler av jobben. En av fordelene med å selge via megler er at du sparer masse tid. En annen fordel er at du slipper risikoen for å gjøre kostbare strategiske eller juridiske feil, som alltid er en fare hvis man selger som privatperson med begrenset erfaring. Og ikke minst: De aller fleste potensielle boligkjøpere foretrekker å kjøpe via en megler fremfor en privat selger.

Eiendomsmeglerne har utdannelse i faget og kompetanse som ikke bare inkluderer alle formaliteter rundt boligsalg, men også innsikt i markedet. Dette er avgjørende for å sette rett pris på boligen.

Underkapitler om hva et meglerhonorar er:

1.1. Vår komplette guide til meglerhonorar
1.2. Kan jeg selge uten megler?
1.3. Salg av arvet bolig

2. Pris og betaling

Størrelsen på meglerhonorarer vil variere ut fra konkurransesituasjon mellom meglerne, hvor attraktiv boligen din er, det vil si om den anses som et lettsolgt eller et mer usikkert objekt. Hvilket betalingsalternativ du velger vil også spille inn. Prisen for å selge en bolig varierer gjerne mellom 90.000 og 180.000 kr. 

Som regel kan du velge mellom tre alternative betalingsmodeller:

Provisjon - som er det vanligste - betyr at megleren får en på forhånd avtalt prosentandel av boligens salgssum. Størrelsen på provisjonen varierer, men ligger gjerne på ca 2%. Selger du en bolig til 6 millioner og har avtalt en provisjon på 2%, vil honoraret til megleren bli 120.000 kr. 

Har du en bolig som er ettertraktet og har gode muligheter for å bli solgt både raskt og til høy pris, vil du ofte kunne forhandle deg frem til en lavere prosentandel. Men det er også en rekke andre faktorer som spiller inn som geografi, om det er kompliserte forhold ved eiendommen, forventet arbeidsmengde med mere.

Fastpris er et annet alternativ. Du som selger blir enig med megleren om en fast sum for salgsoppdraget uavhengig av hvilken pris boligen din ender på. Noen ganger er det også mulig avtale en minimumsprovisjon som betyr at summen ikke kan bli lavere enn et på forhånd avtalt beløp.

Timepris er en betalingsmodell som alle meglere er pålagt å tilby sine kunder. Gjennomsnittlig timepris på en megler ligger på 1.500 til 2.500 kr. I motsetning til provisjonsmodellen, har megleren ikke noe økonomisk insentiv til å oppnå en så høy pris som mulig for boligen. 

Hvor stort meglerhonoraret blir, kommer an på hva megleren er villig til å akseptere og hvor mye selgeren er villig til å gi. Det er altså en forhandlingssituasjon og det er alltid et godt råd å hente inn tilbud fra flere meglere for å kunne ha et sammenligningsgrunnlag. 

Andre utgifter. Vær ellers oppmerksom på at selv om meglerens honorar er den største utgiftsposten, tilkommer det flere gebyrer og utgifter. Dette dreier seg om administrasjonsgebyr, oppgjørshonorar, tinglysningsavgift, tilretteleggingsgebyr og oppstartsgebyr. Noen av disse er faste utgiftsposter. 

Likevel hender det at megleren gir rabatter på slike poster. Det er da verdt å merke seg at slike rabatter som regel utgjør helt marginale beløp sammenlignet med det du betaler i provisjon. De store besparelsene gjør du ved å fremforhandle en lavere provisjon, selv bare en marginalt lavere provisjonsprosent vil kunne bety titusenvis av kroner. 

En boligselgerforsikring er en annen utgift som kommer på toppen. Med en slik forsikring reduserer du sjansene for å bli holdt økonomisk ansvarlig hvis det skulle oppstå en konflikt med kjøper. For eksempel hvis kjøperen etter overtagelse oppdager feil eller mangler som han / hun mener skulle vært opplyst om i salgsoppgaven. 

Det er også anbefalt at du betaler for å få utarbeidet en takstrapport eller boligsalgsrapport. Dette er ikke lovpålagt, men er vanlig og ofte noe potensielle kjøpere forventer siden det gir trygghet og reduserer risikoen for ubehagelige overraskelser. Det er kun takstmenn som kan utarbeide slike rapporter og det er en tjeneste du må betale for. De fleste meglere har mer eller mindre faste takstmenn som de kan kontakte på vegne av deg.

Markedsføring. En god markedsføringsplan er avgjørende for å kunne nå ut til potensielle kjøpere og lokke dem til å komme på visning. Jo flere som kommer og melder sin interesse, desto større muligheter har du for at det ender med en god budrunde. Særlig i perioder hvor det er mange tilsvarende boliger til salgs i samme område, er det viktig at man klarer å være synlig og får frem boligens fortrinn. Gode bilder, tydelige og selgende tekster er viktig, det samme er synligheten på nettsider og i eventuelle printmedia.

De forskjellige meglerne tilbyr ofte markedsføringspakker av ulikt omfang og i ulike prisklasser. For mange kan det være tilstrekkelig med en standardpakke mens for andre kan det være smart å betale for video, dronefoto, styling og så videre. Du og megleren diskuterer dere frem til hva som vil være hensiktsmessig for akkurat din bolig. 

Når du sammenligner meglere er det et godt råd og se på hva slags markedsføringsløsninger de tilbyr og hva de koster. I tillegg til ulike pakker er det også som regel mulig å betale for individuelle markedsføringsaktiviteter. 

Meglerne har ofte faste samarbeidspartnere som tilbyr fotografering, styling og utforming av salgsoppgaver.

Underkapitler om pris og betaling:

2.1. Alt om prisen på verdivurdering
2.2. Kan jeg få gratis verdivurdering?
2.3. Hva med verdivurdering på nett?

3. Sentrale begrep

Selv om du velger å overlate salgsjobben til en megler, er det greit å ha oversikt over de mest sentrale begrepene.

Her er noen av dem:

  • Provisjon / meglerprovisjon - den prosentandelen av boligens salgssum som megleren får etter at salget er gjennomført.
  • Verdivurdering - noe av det første megleren gjør er å beregne hvor mye det er realistisk å få for boligen i markedet.
  • Prisantydning - det konkret beløpet megleren har kommet frem til gjennom verdivurderingen. 
  • Prospekt - en presentasjon av boligen med bilder og all vesentlig informasjon om boligen. Prospektet deles ut til potensielle budgivere på visning og legges på meglerens nettsider. 
  • Salgsoppgave - et annet ord for prospekt
  • Tilstandsrapport - en rapport som utarbeides av en takstmann etter befaring av boligen. Rapporten dokumenterer boligens tekniske tilstand.
  • Akseptfrist - tidsfristen budgiver gir selger til å akseptere et bud.  
  • Lukket / hemmelig bud - budgiver setter som betingelse for budet at det ikke skal meddeles de andre som er med i budrunden. Praksisen er lovlig, men generelt mislikt av meglere.  
  • Skambud - et bud som er betydelig lavere enn prisen som er oppgitt i prospekt
  • Oppgjørshonorar - beløpet megleren tar for å håndtere transaksjonen mellom kjøper og selger.
  • Tilretteleggingsgebyr - utgiftspost som kan inneholde diverse utgifter til administrasjon, kopiering, informasjonsinnhenting og planlegging. Hva posten rommer, kan variere fra megler til megler.

Underkapitler om sentrale begrep knyttet til meglerhonorar:

3.1. Hva innebærer en tilstandsrapport?
3.2. Hva er lånetakst?
3.3. Burde jeg prøve meg på et skambud?
3.4. Alt du bør vite om boligsalgsrapporten

4. Tips, taktikker, strategi

Et av de viktigste tipsene for deg som skal selge bolig er å kontakte flere meglere for å få deres verdivurdering. Inviterer du for eksempel tre meglere fra ulike meglerhus, vil du kunne ha et rimelig godt sammenligningsgrunnlag. Skulle alle tre komme med noenlunde like verdivurderinger, er det stor sannsynlighet for at denne er riktig. Skulle en av dem skille seg markant fra de øvrige to i den ene eller andre retningen, bør du forsøke å finne ut hva vurderingen er basert på. Eventuelt kontakte enda en megler. 

Dyktige meglere som kan vise til at de har oppnådd høye priser for sine kunder kjenner sin verdi. De kan da ta seg bedre betalt enn yngre og mer uerfarne meglere. Fordelen med en “dyr” og erfaren megler er at det gir en viss trygghet for deg som skal selge. Du kan, i alle fall i teorien, regne med at det er lønnsomt å betale litt ekstra. 

På den andre siden kan du da ikke regne med at megleren er så forhandlingsvillig på pris som en mer uerfaren kollega. Hva som er det smarteste valget er det imidlertid ikke noe fasitsvar på. En ung og / eller uerfaren megler kan for det første være villig til å jobbe ekstra hardt for å få til et vellykket salg og i tillegg være mer villig til å redusere sitt honorar. I alle tilfeller kan det være store beløp å spare hvis du får prutet ned honoraret, særlig i storbyene der det ofte er tøff konkurranse mellom meglerne.

Vær imidlertid oppmerksom på at bare ca en tredjedel av meglerhonoraret går til megleren. Megleren har altså kun denne tredjedelen å forhandle med, i alle fall under vanlige omstendigheter. De øvrige to tredjedelene av honoraret går til meglerhuset megleren jobber for. 

Valget av megler går ofte ut på å finne en balansegang mellom pris og forventet kvalitet / resultat, men uten at du får svaret på om valget ditt er smart før salget faktisk er gjennomført. Se derfor ikke utelukkende på meglerens prisnivå, men dann deg et inntrykk av vedkommende som person. Tror du megleren kan presentere boligen din på en god måte? Svarer megleren raskt når du ringer eller sender mail? Og hvis det var du selv som møtte megleren på visning - får du et tillitsvekkende inntrykk?

Underkapitler om tips, taktikker og strategier:

4.1. Vår komplette guide til verdivurdering
4.2. Når på året bør man selge bolig?
4.3. Hvordan velge rett megler?
4.4. Alt om prisene på meglertjenester
4.5. Forbrukerrådets beste tips

5. Steg for steg

Første steg i salgsprosessen er å ta kontakt med en eller flere meglere. Bruk gjerne litt tid på å orientere deg på forhånd. Er det noen meglerhus som stikker seg ut i ditt nabolag? Kjenner du noen som har solgt bolig i det siste som kan dele sine erfaringer? Et generelt råd er å velge meglere som som kjenner ditt nabolag godt. 

Når du har bestemt deg, tar du ganske enkelt kontakt via e-post, nettsiden til meglerhuset eller telefon. Dere blir deretter enige om et tidspunkt for verdivurdering, med andre ord et fysisk besøk i boligen din.  

Når megleren kommer på befaring, vil dere diskutere den videre prosessen og du vil få tips og råd om hvilke grep du bør gjøre med boligen, for eksempel oppussing. Under dette møtet får du også dannet deg et inntrykk av megleren. Opplever du vedkommende som kunnskapsrik, troverdig, imøtekommende? Virker han / hun genuint interessert i å få oppdraget? 

Etter dette besøket vil megleren samle sammen alt av informasjon som har betydning for verdivurderingen og sende deg en E-takst. Verdivurderingen - altså den antatt oppnåelige prisen som er oppgitt i E-taksten - kan du også bruke hvis du skal refinansiere eller ta opp mer lån for å finansiere din neste bolig.  

Når du har bestemt deg for hvilken megler du vil gi oppdraget til, skriver dere en avtale. Les nøye gjennom før du signerer. I avtalen vil det stå hvilke forpliktelser begge parter har og hva som skal skje ved en eventuell konflikt eller hvis salget ikke skulle lykkes. Er det noe du ikke forstår eller som er uklart, så spør megleren. Vanligvis har slike avtaler en tidsfrist på 6 måneder. Dette er altså tiden megleren har på seg til å gjennomføre salget. 

Når avtalen er signert, går du inn i en ganske intens praktisk fase. Du må rydde, vaske og forberede boligen til visning. For mange betyr det også oppussing i større eller mindre grad. Akkurat hvilke grep som er hensiktsmessige er noe du diskuterer med megleren. 

Megleren går nå i gang med å fremskaffe en del offentlig dokumentasjon. Dette dreier seg om grunnkart fra kommunen, informasjon om eventuelle reguleringsplaner, arealplan, godkjente bygningstegninger, ferdigstillingsattest, informasjon om pant, eiendomsskatt med mere. Megleren henter også ut en grunnboksutskrift fra Staten kartverk. Dette er som regel ikke noe du trenger å forholde deg aktivt til, men megleren vil også søke informasjon om boligen fra deg. Har du for eksempel renovert våtrom eller gjort andre større arbeider på boligen, er det en fordel om du har dokumentasjon på dette. 

Deretter ordner megleren med fotografering av boligen og eventuelt også boligstyling. Så setter dere datoer for visninger og megler lager salgsoppgaver / prospekt og legger ut annonser. 

Antall visninger varierer ut i fra temperaturen i markedet. Er interessen stor og mange skriver seg på liste på første visning, er det ikke sikkert det trengs flere. Hvis interessen er laber, vil det være behov for flere visninger og kanskje også en justering av annonsene. I verste fall må man kanskje konkludere med at man utsetter hele salget til markedet har tatt seg opp igjen.

Deretter kommer det nervepirrende høydepunktet: budrunden. Det praktiske rundt dette tar megleren seg av, men det er bare du som kan akseptere bud. Når du har akseptert et bud ordner megleren det praktiske med kontrakt og selve oppgjøret.


Underkapitler om veien frem mot et boligsalg:

5.1 Alt du bør vite om budrunden!
5.2. Få tilbud fra flere meglere nær deg
5.3. Hva om jeg vil selge huset privat?
5.4. Hva er e-takst?

6. Gode råd

Forkjøpsrett. Skal du selge en borettslagsleilighet må du ofte forholde deg til forkjøpsretten. Den betyr at en av dine naboer har rett til å tre inn i det budet du har akseptert. Med andre ord kjøpe boligen din i stedet for vedkommende som vant budrunden. Du kan lese mer om hvordan dette fungerer i praksis i denne artikkelen.

Selge uten megler. Det er ingenting som hindrer deg i å selge boligen din uten megler. Du bør imidlertid være forberedt på at det innebærer en god del papirarbeid og at du påtar deg flere juridiske forpliktelser med tilhørende risiko. Skulle det for eksempel oppstå en konflikt mellom deg og kjøper, vil du være ansvarlig i fem år. 

Når det er sagt, så er det stadig flere som velger å selge bolig privat, enten ved å gjøre hele jobben selv eller ved å sette bort akkurat de oppgavene som de er usikre på. Årsaken til dette er at det i løpet av de siste årene har vokst frem en rekke nettbaserte tjenester som gjør hele prosessen langt enklere og tryggere. Mange av disse nettstedene tilbyr forskjellige pakkeløsninger som gjør at du kan sy sammen et opplegg som passer akkurat deg.

Salgsgaranti. De fleste meglere tilbyr salgsgaranti. Det betyr at hvis megleren ikke lykkes med å selge boligen din, eller ikke oppnår en pris som er akseptabel, så slipper du å betale megleren. Alternativt kan du trekke deg fra salget uten at det koster deg noe. Du må imidlertid  fortsatt belage deg på betale for de tjenestene som megleren kjøpte fra eksterne leverandører som for eksempel takstmann, fotograf og boligstylist.

Skatt og skattefradrag. Boligsalg kan ha mye å si for dine skattemessige forhold. Hvor lenge du har eid eller bodd i boligen er her viktige faktorer. Har du har bodd eller eid boligen i over 12 av de siste 24 månedene, vil salget i utgangspunktet ikke påvirke skatten din. Hvis du derimot har bodd i eller eid boligen i en kortere periode, er du pliktig til å melde Skatteetaten om en eventuell gevinst du sitter igjen med etter salget. Denne skal du nemlig skatte av. Kan du dokumentere at du har solgt med tap kan det gi deg rett til skattefradrag.

Skatten på en eventuell gevinst er i skrivende stund 22 prosent. Hvis du kjøpte boligen din for 3 millioner og selger den for 3,5 millioner, betyr det at du sitter igjen med en skattbar gevinst på 500.000 kr og må ut med 110.000 kroner til Skatteetaten..

Vær oppmerksom på at du kan redusere gevinsten ved å føre opp diverse fradrag for utgifter. Det betyr at du kan kreve fratrekk for utgifter til megler, markedsføring, samt alle gebyrer knyttet til dokumentinnhenting, taksering med mere.

Underkapitler om gode råd angående meglerhonorar:

6.1. Hva vil det si å ha forkjøpsrett?
6.2. Hva om jeg må selge med tap?
6.3. Hva hvis jeg må selge boligen innen ett år?
6.4. Alt om skatt ved boligsalg

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Vanlige spørsmål i forbindelse med boligsalg og meglerhonorar:


Spørsmål:

Jeg har fått verdivurdering fra flere meglere, men vurderingene spriker mye. Hva gjør jeg?

Svar:

Til tross for at ordningen med E-takst har standardisert prosessen, er det fortsatt mange vurderinger som skal gjøres og få av disse er 100% objektive. Selv dyktige og erfarne meglere kan derfor komme til ulike konklusjoner. Spør meglerne om hvordan de har tenkt. Vær åpen om de andre meglernes vurderinger. Og hent gjerne inn en megler til for å få ytterligere en verdivurdering.

Spørsmål:

Meglerhonorarene virker urimelig høye. Vil det ikke lønne seg å selge på egen hånd?

Svar:

Det er et komplisert spørsmål. Selv om du ved å selge uten megler unngår store utgifter, må dette ses i sammenheng med 1) arbeidsmengden det medfører, 2) muligheten for å gjøre kostbare feil og 3) sjansene for å oppnå en like god pris som med megler. Les ellers vår artikkel om temaet.

Spørsmål:

Hvor mye kan jeg prute på meglerens honorar?

Svar:

Det kommer helt an på flere faktorer som konkurransesituasjonen mellom meglerne, hvor attraktivt salgsoppdraget er og hvor mye megleren har å gjøre. Men husk at megleren kun har ca en tredjedel av honorarsatsen å forhandle med. 

8. Videre lesning

Desto mer du vet om meglertjenester, boligsalg og markedet forut for boligsalget, desto større er sjansene dine for å gjøre gode vurderinger og ikke minst sitte igjen med en pen gevinst.

Bruk derfor litt tid på å lese deg opp. Et godt sted å begynne er å klikke deg videre inn på våre nettsider Meglersmart og Boligsmart. Her har vi nemlig samlet en stor mengde artikler med nyttig - og potensielt lønnsom - informasjon om mange og varierte tema som vedrører bolig og boligsalg. Hva bør du egentlig vite om å selge bolig? Hva med deg som skal kjøpe bolig, har du satt deg inn i alt du bør vite? Og hva gjør du hvis du faller pladask for et oppussingsprosjekt?

Forbrukerrådets guide til boligsalg er også en side vi gjerne anbefaler.