Back to top

Hvordan velge megler: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om å velge megler? Og hva kjennetegner en dyktig eiendomsmegler? Lurer du på hvordan du finner den beste megleren til ditt boligsalg? Store verdier står på spill når man skal selge bolig. Forskjellen på en god og dårlig megler kan utgjøre betydelige summer for den som selger. Å velge rett person til oppdraget er med andre ord særdeles viktig. Hva skal du legge vekt på, og hvilke tabber må du styre unna? I denne artikkelen gjør vi rede for hvordan en megler jobber, og du får svar på hvor mye det koster å hyre en. Er du klar over at man ikke må betale prosentvis provisjon av salgssummen til megler? Og at man kan stå for det meste av forberedelsene selv? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om å velge megler!

1. Hva gjør en eiendomsmegler?

Boligen utgjør den største delen av formuen til de fleste nordmenn, og det er derfor vanlig å være både nervøs og spent når man skal selge den. Fordi et boligsalg er relativt omfattende velger de fleste å ansette en eiendomsmegler for å hjelpe med salget. Man håper jo selvfølgelig at man skal gjøre et godt salg, og at alt skal gå etter planen. Det er naturlig å tenke at en god eiendomsmegler er avgjørende for en god salgsprosess. Hvordan finner du den eiendomsmegleren som passer best til akkurat din bolig? Siden man bare skal selge boligen én gang får man jo aldri svar på om en annen megler kunne gjort en bedre jobb. I jakten på en god megler er det to faktorer man bør se etter. For det første må man påse at megleren har riktig kompetanse for å selge akkurat denne boligen. Kanskje enda viktigere er det at man får en god tone slik at samarbeidet går bra, og at man har tillit til at megleren gjør en god jobb.

Eiendomsmegleren sin oppgave er å sikre handelen mellom kjøper og selger. For å bli eiendomsmegler må man ta en bachelorgrad i eiendomsmegling. Deretter må man fullføre to år med praksis før man kan søke om meglerbrev, som er den bevilgningen man trenger for å drive som eiendomsmegler.

Det er vanlig at selger og megler starter samarbeidet med et kundemøte, hvor man avtaler pris for meglertjenestene og veien videre for selve salget. Deretter blir det foretatt en verdivurdering av boligen, man anskaffer nødvendig dokumentasjon, og salget og visning blir markedsført via annonser. Megleren kan organisere disse trinnene i salgsprosessen, men det er det påfølgende trinnet som er meglerens egentlige styrke, nemlig budrunden. Megleren skal påse at budrunden blir gjennomført i henhold til regelverket, at alles interesser blir ivaretatt og i tillegg prøve å få høyest mulig pris for sin oppdragsgiver. Når budrunden er over, og selger har valgt det vinnende budet, bistår megleren med å fullføre papirarbeidet slik at salget og overføringen blir korrekt utført.

Å ansette en megler er med andre ord det beste valget hvis man vil gjøre minst mulig selv.

Underkapitler om hva en eiendomsmegler gjør:

1.1. Gode råd til deg som skal selge bolig
1.2. Hva innebærer en gratis verdivurdering?
1.3. Velg riktig megler for deg

2. Hva koster en eiendomsmegler?

Prisen for meglertjenester er avhengig av mange faktorer. Det er i utgangspunktet ikke hensiktsmessig å se etter et generelt prisoverslag i denne sammenhengen, men man kan si at et boligsalg sjelden koster under 100.000 kroner. Boligens beliggenhet, størrelse og standard er helt avgjørende for hvor mye det vil koste å selge den. For å vurdere hvor mye det koster å ansette en eiendomsmegler må man derfor se hver situasjon for seg. De fleste meglere inkluderer flere ulike kostnader i sitt pristilbud. Det kan derfor være nyttig å sette opp en tabell for å få full oversikt over totalprisen. På denne måten ser man hvordan de faste kostnadene og de variable kostnadene vil påvirke totalprisen. Som kunde har man også mulighet til å velge mellom ulike betalingsmodeller.

Tre vanlige alternativer er som følger:

  • Standard praksis i meglerbransjen er å ta prosentvis provisjon av salget, ofte kalt meglerhonorar. Meglerens provisjon ligger vanligvis mellom 1 og 3,5 prosent av salgsprisen. Det innebærer at meglers fortjeneste vokser i takt med salgsprisen. Det kan kanskje virke litt ufortjent at meglers fortjeneste er knyttet til hva kjøper er villig til å betale, ikke til innsatsen som blir gjort. Fordelen med en slik avtale er at megleren også har personlig utbytte av å jobbe for høyest mulig pris for boligen. I områder der det er stor konkurranse mellom meglere vil det være mulighet for å forhandle om provisjonen, og det er en av de beste metodene for å spare penger på boligsalget.
  • Fastpris på provisjonen kan også være et alternativ. Meglerhonoraret er dermed uavhengig av salgssummen, og man har en konkret sum å forholde seg til. En slik betalingsmodell kan føre til at megleren først og fremst jobber for å få solgt boligen så fort som mulig, fremfor å anstrenge seg for å oppnå høyest pris, fordi et raskt salg vil gi den beste timeprisen for megler.
  • Betaling basert på timepris. Vanlig timepris ligger på rundt 1500 til 2000 kroner. Med denne betalingsmodellen er det vanskelig å forutse totalprisen, og den gir heller ikke megler insentiv til å oppnå maksimal pris eller få jobben gjort raskt og effektivt.

Uansett hvilken betalingsmodell man velger, vil alle meglere sette et minimumsbeløp for salg av boligen. Noen meglere har også diverse gebyrer, som for eksempel oppstartsgebyr og administrasjonsgebyr. I tillegg kommer utgifter til diverse tjenester, som for eksempel visning, taksering, fotografering, annonsering, produksjon av prospekt og lignende. Man må også inkludere de faste satsene til staten for informasjonsinnhenting og tinglysing.

Når man skal regne ut prisen for meglertjenester, er det viktig at man inkluderer alle utgifter knyttet til salget. Man bør be om en spesifisert kostnadsoversikt når man får et pristilbud fra en megler, slik at man kan se akkurat hva det er man betaler for. Dette gir også best grunnlag for å sammenligne priser fra ulike eiendomsmeglere.

Underkapitler om hva en eiendomsmegler koster:

2.1. Hva gjør en eiendomsmegler?
2.2. Taktikker og strategier til budrunden
2.3. Hvordan beregnes boligens verdi?

3. Sentrale begreper ved boligsalg

Før man kontakter megler, er det greit å sette seg inn i begreper og uttrykk som ofte benyttes i sammenheng med boligsalg. Nedenfor følger en oversikt over noen uttrykk som kan dukke opp når man inngår avtale med megler:

Verdivurdering utføres som regel av megler eller takstmann, og gir en anslag for hvor mye boligen er verdt. Den baserer seg på relevante salg som er gjort i området i nyere tid, samt ikke-målbare forhold som kan gi utslag på salgssummen, som for eksempel inventar, utsikt, parkering, og utearealer.

Prisantydning er den prisen eiendomsmegleren forventer at man kan oppnå ved salg av en bolig. Sluttsummen kan bli både høyere og lavere enn prisantydning. Dette kommer an på hvor stor interesse det er for boligen, og hva kjøperen er villig til å betale.

Salgsoppgave, også kalt prospekt, er et dokument med relevant informasjon om boligen. Den deles ut på visninger og legges ut på meglerens nettsider. Her kan man blant annet finne bilder og en generell beskrivelse av boligen, lovpålagte opplysninger, og informasjon om byggtekniske forhold.

Tilstandsrapport er en teknisk vurdering av boligen som utarbeides av en takstmann og har fokus på tekniske forhold ved boligen. Det er ikke en verdivurdering, da den ikke inneholder informasjon om boligens verdi i kroner. Tilstandsrapporten skal dokumentere feil eller mangler ved boligen som ikke er synlig ved kun observasjon.

Boligsalgsrapport utføres av en takstmann og hensikten er at både selger og kjøper skal få mer informasjon om boligen før salget. Den utformes ved å følge en fast mal og den skal blant annet inneholde informasjon om det elektriske anlegget, ventilasjonsanlegg, og ferdigattester. Dette skal minimere sjansene for at det oppstår konflikter mellom kjøper og selger etter salget.

Eierskifteforsikring, også kalt boligselgerforsikring, er en forsikring selger kan tegne i forbindelse med boligsalg. Forsikringen gjør at selger slipper å stå personlig økonomisk ansvarlig dersom det oppdages feil eller mangler etter salget. I tillegg slipper man selv å være involvert i saken, da man kan overlate alt av kommunikasjon og ansvar til advokater som har lang erfaring med tilsvarende saker.

Underkapitler om sentrale begreper ved boligsalg:

3.1. Er boligsalgsrapporten verdt prisen?
3.2. I hvilke tilfeller trenger man en tilstandsrapport?
3.3. Hva er e-takst og når trenger man det?

4. Gode råd når man skal velge megler

Det er flere ting man selv kan gjøre for å prøve å få et godt tilbud på boligsalget:

Bestill gratis verdivurdering. Det kan til tider være hard konkurranse i eiendomsbransjen, noe som har ført til at mange tilbyr gratis verdivurdering for å komme i kontakt med potensielle kunder. Undersøk hvem som tilbyr en uforpliktende verdivurdering, og inviterer vedkommende på en befaring. Megleren vil presentere sine planer for boligsalget, og mest sannsynlig anslå en prisantydning. Man kan invitere flere meglere til å vurdere boligen. Da får man et inntrykk av hvordan de er som personer, og hvordan de vil representere boligen din. Vær oppmerksom på at ikke alle som gratis verdivurderinger er uforpliktende. I noen tilfeller er det kun gratis dersom man velger den megleren for salget.

Ikke la prisantydningen bestemme. Det kan være fristende å velge den megleren som kommer med den høyeste prisantydningen, men husk at dette bare er en kvalifisert gjetning. Det er ikke uvanlig at en alt for optimistisk prisantydning skremmer folk fra å komme på visning. En høy prisantydning kan i verste fall føre til at man får mindre for boligen enn hvis prisantydningen var satt lavere.

La megleren vite at du sammenligner priser. Hvis konkurransen i det lokale markedet er hard, vil det være rom for å forhandle om priser og provisjon. Vær oppmerksom på at de mest rutinerte meglerne ikke er like villige til å forhandle som de nyutdannede som trenger erfaring.

Undersøk om du kan gjøre deler av jobben selv. Det kan være penger å spare på å organisere deler av salgsprosessen selv. Hvis man kjenner en dyktig fotograf kan man kanskje få en god pris på bilder til prospekt, eller kanskje man har en venn som liker interiør og kan style boligen før visning. Man trenger ikke å kjøpe full pakke, det er fullt mulig å ansette megler til å utføre deler av salgsprosessen. 

Vurder mulighetene for å selge uten megler. Det er ingen lover som hindrer privatpersoner fra å selge bolig på egenhånd. Velger man å selge selv vil man spare betydelige beløp. En forutsetning for å lykkes med salget er at man har nok tid, og evner til å sette seg inn i alt det praktiske og formelle. Det er også mulig å selge bolig uten megler, men likevel få hjelp til deler av prosessen. Det er for eksempel anbefalt at en advokat eller megler bistår med budrunden og formaliseringen av salget.

Underkapitler om gode råd når man skal velge megler:

4.1. Hvem trenger finansieringsbevis?
4.2. Slik skaffer du deg en korrekt verdivurdering
4.3. Vår store guide til salg av bolig

5. Hvordan finner jeg riktig megler?

Man trenger ikke bare sammenligne priser når man skal velge megler. Det finnes også andre faktorer man kan vektlegge for å finne en megler man er fornøyd med:

  • Erfaring og/eller entusiasme er viktige egenskaper for en megler. Nyutdannede meglere er kjent for sin entusiasme og stå-på-vilje, og unge og uerfarne meglere vil også ofte være villig til å godta en noe lavere provisjon for å sikre seg oppdraget. I utgangspunktet er det ingenting som tilsier at en ung og fersk megler ikke kan gjøre en like god jobb som en som har vært tjue år i bransjen. Dersom boligen er lettsolgt vil det mest sannsynlig lønne seg å ansette en nyutdannet megler til lavere pris. Hvis boligen derimot ikke tiltrekker seg så mange interessenter, bør man vurdere en med mer erfaring. En megler som har vært lenge i bransjen har et større kontaktnett, og vil som regel ha opplevd lignende situasjoner før.
  • Referanser og anbefalinger kan være en god måte å finne en dyktig megler. Hør med naboer eller kjente som har solgt hva slags erfaringer de har med megleren de brukte. Kundeomtaler på nettet kan også være nyttig, men vær oppmerksom på at det er mer vanlig å skrive en negativ anmeldelse enn en positiv, så de er kanskje ikke alltid representative for meglers innsats. Man kan også gå på visninger i nabolaget, og snakke med meglerne. Gjør de en god jobb med en annen bolig, kan de gjøre det for deg også. Eller overlater de visningene til unge assistenter med begrensede kunnskaper?
  • Megleren må ha tid og kapasitet til å organisere et godt salg. Spør gjerne om megleren har ansvar for mange andre boligsalg i samme tidsperiode som man selv skal selge, og hvordan vedkommende eventuelt skal distribuere sin tid. Dersom megleren har mye på gang kan det hende viktige oppgaver, som for eksempel visningene, blir delegert til mindre erfarne assistenter. Hvis megleren ikke har noen andre oppdrag å vise til kan det også være litt bekymringsverdig. Kanskje vedkommende ikke er spesielt dyktig eller engasjert i jobben sin.
  • Lokalkunnskap kan være utslagsgivende for å oppnå riktig pris for boligen. Følg med på annonser om boligsalg i nærområdet ditt, og undersøk hvordan salget gikk. Slik kan man også finne ut om noen meglere er spesielt aktive i området. Mange som kommer på visning har spørsmål om nærområdet. Hva finnes av sosiale tilbud, kaféer, treningsmuligheter, kollektivtilbud eller utbyggingsprosjekter? Dette bør megleren kunne svare på. En megler som har solgt mange boliger i nabolaget vil som regel ha bedre forutsetninger for å svare godt på slike spørsmål, enn en som for det meste opererer på en annen kant av byen.
  • Personlighet og utstråling kan være avgjørende. Fremstår megleren som troverdig? Er vedkommende flink med mennesker og gir god kontakt? Forholdet mellom selger og megler er også viktig. Hvis man reagerer negativt på noe er det kanskje bedre å velge en annen megler. Det er lov å lytte litt til magefølelsen.

Underkapitler om å finne riktig megler:

5.1. Alt du må vite om prospektet
5.2. Hva dekkes av fellesutgiftene?
5.3. Slik regner du ut dokumentavgiften på din bolig

6. Viktig å vite når man skal velge megler

Eiendomsmegling som yrke blir regulert av Eiendomsmeglingsloven, som fastsetter meglers ansvar i forhold til markedsføringen av boligen, budgiving og oppgjør. Utover dette har ikke megleren noe ansvar knyttet til selve salget. Meglerens rolle i boligsalget er å være bindeleddet mellom selger og kjøper. Det er derfor sjelden megler blir involvert eller har noe ansvar dersom det skulle oppstå problemer etter at salget er gjennomført. Ironisk nok har megleren heller ingen meglerrolle i uenigheter som skulle oppstå ved boligsalg.

Det er dessverre ikke uvanlig at det oppstår konflikt mellom selger og kjøper etter at et boligsalg er fullbyrdet. Slike konflikter dreier seg ofte om feil og mangler ved boligen som kjøper mener det ikke ble opplyst om i løpet av salgsprosessen. Megleren har plikt til å videreformidle alle opplysningene vedkommende har om boligen, men det er selger som har opplysningsplikt. Det er derfor selger som blir stående som ansvarlig i tvistesaker knyttet til boligsalg. Slike saker faller inn under avhendingsloven. Denne loven har blitt kritisert for å legge alt for mye ansvar på selger, mens de profesjonelle aktørene, som megler og takstmann, slipper unna. Som selger har man også få muligheter til å klage på eller fremme erstatningskrav til de profesjonelle aktørene. Ønsker man som selger å sikre seg mot erstatningskrav bør man kjøpe en forsikring som dekker slike krav. 

Underkapitler om hva man bør vite når man skal velge megler:

6.1. Råd til deg som må selge bolig med tap
6.2. Les dette før du leier ut boligen
6.3. Skaff deg nok egenkapital

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Her gir vi deg svar på et utvalg spørsmål mange har om eiendomsmeglere:

Spørsmål:

Har man noen mulighet til å klage dersom man mener en eiendomsmegler ikke har utført jobben sin riktig?

Svar:

Hvis man er misfornøyd med jobben eiendomsmegleren har utført, må man først klage til megleren. Dersom man ikke når frem med en muntlig beskjed, bør man sende en skriftlig klage. På den måten sikrer man seg dokumentasjon for eventuell videre behandling av klagen. Hvis man ikke kommer til enighet på egenhånd kan man bringe klagen inn for Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester.

Spørsmål:

Hva tjener en eiendomsmegler?

Svar: 

De aller fleste eiendomsmeglere lever av provisjon av gjennomførte salg. For å tjene en gjennomsnittlig årslønn må en megler selge 2 til 4 eiendommer i måneden. Av provisjonen man får innbetalt, går cirka én tredjedel til eiendomsmegleren. Den resterende delen går til meglerfirmaet. Mange meglere lever kun av provisjon, og derfor vil lønnen kunne variere veldig fra megler til megler. De som står på, og jobber både tidlig og sent, kan tjene svært godt. Hvis man sliter med å få oppdrag, kan man tjener så lite at man må ha en ekstrajobb.

Spørsmål:

Hvorfor er det så få som selger bolig uten megler?

Svar

Det er veldig få boliger som blir solgt av privatpersoner i Norge, selv om både Forbrukerrådet og Konkurransetilsynet mener det er trygt å selge boligen selv, så lenge man involverer megler eller advokat til oppgjøret. Fordelen med å selge selv er naturlig nok at man sparer penger på meglerhonorarer, men de fleste er skeptisk til om de klarer å få like høy pris som en eiendomsmegler hadde klart å få for boligen. Når det er sagt så har det de siste årene kommet flere tilbydere av ulike pakkeløsninger som skal gjøre privat boligsalg så enkelt som mulig, blant annet ved hjelp av digitale løsninger. Prisen for slike pakker starter på et par tusenlapper, og selv med den dyreste løsningen kan man bruke 50.000 kroner mindre enn hva et megleroppgjør havner på. Det er derfor ikke usannsynlig at man vil se flere boliger til salgs uten at megler er involvert i tiden fremover.

8. Videre lesning

Går man i tanker om å selge bolig, er det mye å sette seg inn i. Da kan våre artikler på Meglersmart og Boligsmart være til hjelp. Å selge bolig innebærer også at man selv må flytte til et nytt sted. Da er det lurt å lese tips og råd for flytteprosessen

Mange opplever at man skal selge sin gamle bolig og kjøpe en ny bolig i samme tidsperiode, og det finnes mange ulike boligformer å velge mellom. Vet du forskjellen mellom en selveierleilighet, andelsleilighet og aksjeleilighet? Hva skal man velge hvis man ønsker å leie ut boligen om noen år?