Back to top

Selge bolig selv: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om å selge bolig selv? Lurer du på om du kan selge bolig uten å bruke eiendomsmegler? I denne artikkelen gjør vi rede for både fordeler og ulemper med å selge bolig privat, og du får svar på alt du måtte lure på om hva det innebærer. Er du klar over hvilke regler som gjelder for private bud? Og vet du egentlig hva en tinglysning er? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om å selge bolig selv.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

1. Hvorfor velger noen å selge boligen sin selv?

Selv om det er aller mest vanlig å få hjelp av megler, er det ikke umulig å selge boligen sin selv. Det krever at du har tid til å sette deg inn i regelverk og hvordan prosessen foregår, men til gjengjeld kan du spare flere tusen kroner på meglerhonorarer. Det er også flere og flere aktører som tilbyr hjelp og støtte til de som ønsker å selge bolig privat, eller gjøre mesteparten av jobben selv. 

Det er som oftest prisen på honoraret som gjør at mange kvier seg for å bruke megler, da dette ofte er på 1 - 4 prosent av salgssummen.  Det er imidlertid viktig å huske at eiendomsmeglere gjør mer enn å lage annonse og gjennomføre visningen. En god megler har både fagkunnskapen og erfaringen som kreves for å gjøre prosessen så smidig som mulig, og sørge for at du får mest mulig valuta for pengene. Selv om du slipper å betale for megler når du selger selv, er det altså ikke gitt at du sparer penger når alt kommer til alt.


Mer om hvorfor noen velger å selge boligen selv:

1.1. Hvordan du går frem for å selge bolig privat
1.2. Hva det koster å selge bolig selv
1.3. Viktig å huske når du selger uten megler
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

2. Det koster penger å selge bolig uansett

Selv om du velger bort megleren, skal du ikke se bort ifra at du vil trenge hjelp fra andre fagfolk, og dette vil medføre utgifter som ofte er bakt inn i en større meglerpakke. 

Dette er noen av utgiftene du må tenke over når du setter opp et budsjett:

  • Grunnboksutskrift og kopi av tinglyst dokument
  • Teknisk tilstandsrapport
  • Utgifter til advokat eller megler i forbindelse med kjøpekontrakt og eiendomsoppgjøret
  • Eierskifteforsikring
  • Utgifter knyttet til visning
  • Annonsering og eventuell hjelp til fotografering og tekstutvikling
  • Verdivurdering i form av e-takst
  • Utarbeiding og design av salgsoppgave
  • Eventuelle uforutsette utgifter

De konkrete summene kan variere svært mye, men det er ikke uvanlig at du havner godt over 50.000 kroner for hele gildet. En av de største utgiftene i den sammenhengen er sannsynligvis advokaten. Hvis du velger å la en advokat ta seg av kjøpekontrakt og oppgjør vil det sannsynligvis koste mellom 10.000 og 25.000 kroner, avhengig av tidsbruken og hvor komplisert oppdraget er.

Mer om hva det koster å selge bolig:

2.1. Dokumentavgift og tinglysing
2.2. Hva du vanligvis må betale for takstmann
2.3. Hvordan finner jeg en advokat som kan hjelpe?

3. De viktigste begrepene du må kunne

Du kommer til å møte mange nye begreper når du skal i gang med å selge bolig, og her har vi samlet noen av de mest brukte.

Tinglysing av eiendom innebærer at eiendommen offisielt bytter eier ved at  dette registreres i grunnboken. Dette er et offentlig register over tinglyste rettigheter og heftelser i fast eiendom og borettslagsandeler.

Skjøte er et dokument som bekrefter overføringen av eiendommen, og skal sendes inn til Kartverket for tinglysing. Det skal inneholde informasjon om eiendommen, kjøper, selger, kjøpesum, og eventuelle rettigheter, heftelser og forpliktelser.

Verdivurdering er et anslag på hva boligen vil være verdt i dagens marked, basert på størrelse, planløsning, standard, beliggenhet og markedsverdien til andre boliger i samme område.

Tilstandsrapport er en teknisk rapport som blir utarbeidet av en takstmann. Den sier noe om boligens byggetekniske standard, fuktskader, branntekniske forhold og det elektriske anlegget. Den tekniske tilstandsrapporten vil være en naturlig del av prospektet. Vi har skrevet en egen artikkel om hva du vil måtte betale for tjenestene til en takstmann.

Kjøpekontrakten fylles ut av selger og kjøper i fellesskap. Denne kontrakten skal dekke alle juridiske forhold med transaksjonen, og det anbefales at den fylles ut i samråd med advokat eller megler.

Skambud er betegnelsen på et bud som er langt under prisantydning. Det er ingen lov som forbyr skambud, det kan dermed i teorien være så lavt som helst. Siden det er avtalefrihet i Norge er det ingen som hindrer deg i å akseptere skambud, men de er nok oftere en kilde til irritasjon enn noe annet.

Salgsoppgave eller prospekt er en sammenfatning av alle relevante forhold ved eiendommen. Dette kan være både tekst, bilder og tegninger. Prospektet deles ut til potensielle kjøpere på visning, eller det kan lastes ned fra nett dersom du tilrettelegger for det.

Mer om de viktigste begrepene du må kunne:

3.1. Hvordan skal du håndtere skambud?
3.2. Prisen for en tilstandsrapport
3.3. Alt du bør vite om tinglysning og eiendomsrett
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

4. Ulempene ved å selge selv og hvordan du håndterer dem

Du som selger er ansvarlig for å gi korrekte og fullstendige opplysninger. Dersom du selger bolig privat er det du som står ansvarlig for både det juridiske og det finansielle med eiendomssalget. Dette er nok en av de aller største ulempene, og en god grunn til at du burde vurdere din egen kompetanse nøye før du begir deg ut på privat boligsalg. Pass på at du er pinlig nøye når du utarbeider prospektet, og ikke vær redd for å bruke fagfolk der det trengs.

Mange kjøpere er redde for å kjøpe privat. Når salgsprosessen ikke styres av et eiendomsfirma kan kjøper fort tvile på at salgsprosessen gjennomføres på en god måte. Det er snakk om store verdier som skal overføres, og det kan derfor være lurt å ha en advokat eller megler til å ta seg av det formelle papirarbeidet og overføringene på slutten. Dette vil bidra til at kjøper føler seg tryggere.

Det kan være vanskelig å holde seg profesjonell. Dersom du for eksempel har bodd i boligen i mange år er det fort gjort å havne i en forsvarsposisjon dersom potensielle kjøpere kritiserer boligen. Du har sannsynligvis ingenting å tjene på dette, og burde etterstrebe en objektiv og nøytral oppførsel på visningsdagen.

Budrunden kan være stressende og overveldende. Kanskje blir du redd fordi budene er for lave, eller du får et godt tilbud som du har lyst til å akseptere med en gang. Men hvordan skal du vite hva som er rett å gjøre? Megler kan være til stor hjelp her, men det kan også hjelpe å ha en venn eller et familiemedlem som sparrepartner. Husk å ha is i magen. Dersom du aksepterer et bud er dette bindende.

Det er tidkrevende å selge bolig. Spesielt når du gjør det uten hjelp fra megler. Det er mye du skal sette deg inn i og du må være tilgjengelig på en helt annen måte enn før når boligen har blitt lagt ut for salg. Du må vurdere nøye om dette er noe du har kapasitet til å gjennomføre, og om du har nok motivasjon.


Mer om å håndtere ulempene ved å selge selv:

4.1. Vår beste guide til budrunden
4.2. Alt du trenger å vite om budfrister
4.3. Vår guide til prospekt

5. Det er mye å huske på når du skal selge selv

Det er en god del formaliteter å huske på når du skal selge bolig. Her vil vi gjøre rede for alle stegene i prosessen slik at du får oversikt over hva som må være på plass.

Innhenting av dokumentasjon

Det første du må gjøre er å fremskaffe en bekreftet grunnboksutskrift fra Kartverket. Her er det opplysninger om hvem som er tinglyst som eier og eventuelle heftelser som er tinglyst på eiendommen. Du må også innhente opplysninger om eventuell forkjøpsrett. Servitutter som ikke er tinglyst, vil imidlertid ikke komme frem av grunnboken, men du har fortsatt opplysningsplikt. Dette kan for eksempel gjelde gangrett, veirett, båtplass og lignende. Du burde dermed forhøre deg med naboer og tidligere eier dersom du ikke har oversikt selv.

Du må også innhente følgende opplysninger fra kommunen:

  • Midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest
  • Reguleringsplaner
  • Ligningsverdi og kommunale avgifter 
  • Pålegg fra offentlige myndigheter som brann- og feiervesen
  • Om et eventuelt utleieforhold er godkjent
  • Målebrev

Teknisk tilstandsrapport

En teknisk tilstandsrapport er ikke påbudt, men mange kjøpere kvier seg for å investere i boliger eller eiendommer der en slik rapport ikke foreligger. En tilstandsrapport avdekker eventuelle feil og mangler ved boligen, og ivaretar dermed dine plikter som selger etter avhendingsloven. Dette vil også bidra til å minske risikoen for konflikter i etterkant av overtakelsen. For å utarbeide en teknisk tilstandsrapport trenger du en takstmann.

Prisantydning

Det er vanligvis megleren som setter prisantydningen basert på eiendommens standard, beliggenhet størrelse og markedet den skal selges i. Dersom du skal gjøre dette på egen hånd burde du kartlegge det lokale markedet ditt. Sjekk hva lignende boliger selges for. Dersom du likevel synes dette er utfordrende er det mange meglere som tilbyr gratis verdivurdering som du kan bruke som grunnlag for prisantydningen.

Salgsoppgave

Salgsoppgaven skal inneholde alt av relevante opplysninger om boligens sterke og svake sider. Det er her du får god bruk for all dokumentasjonen du har hentet inn fra Kartverket, kommunen og tidligere eier. Salgsoppgaven vil vanligvis inneholde både tekst og bilder, samt ha vedlegg som teknisk tilstandsrapport, energimerking og plantegning av boligen.

Det er veldig viktig at salgsoppgaven er korrekt, da det er denne som i stor grad styrer kjøpers forventninger til boligen. Det gjør ingenting at badet har litt fuktskader, så lenge du har opplyst om dette i salgsoppgaven. Dersom du oppgir mangelfulle eller feilaktige opplysninger kan du bli holdt økonomisk ansvarlig for dette. Salgsoppgaven er altså veldig sentral dersom dere havner i en tvist over mangler eller feil ved boligen.

Markedsføring og visning

De fleste boliger legges ut på finn.no, men du må ikke glemme at det finnes en rekke andre kanaler som kan være relevante for deg. Jo flere som ser at boligen er til salgs, jo større sjans er det for å få solgt til en god pris.

Selve jobben med fotografering og annonsering kan ofte med fordel settes bort til profesjonelle, med mindre du er over gjennomsnittet interessert i dette selv. Dårlige fotografier og en annonse med mange skrivefeil eller som flyter dårlig, kan gi et ekstremt dårlig førsteinntrykk for potensielle kjøpere.

På visningsdagen er det viktig at du er tilgjengelig for å svare på spørsmål fra potensielle kjøpere, men pass på at du også gir de rom til å utforske boligen på egen hånd. 

Budrunde

Når du selger eiendom privat er ikke reglene like rigide som når du selger gjennom en eiendomsmegler. Likevel kan det absolutt lønne seg å formalisere budrunden slik at du minsker risikoen for misforståelser og uenigheter.

Alle bud burde være skriftlig, og det burde benyttes et budskjema som inneholder:

  • Navn, adresse og fødselsnummer til budgiver
  • Adresse på eiendommen budet gjelder
  • Størrelsen på budet
  • Eventuelle forbehold
  • Informasjon om finansiering
  • Budgivers underskrift

Husk at alle bud er bindende. Det samme gjelder din akseptering av bud. Det vil si at dersom du har akseptert et bud kan du ikke gå tilbake på dette dersom det kommer et bedre tilbud, selv om det enda ikke foreligger en kjøpskontrakt. Det er ingen angrerett på kjøp og salg av eiendom.

Kjøpekontrakt og oppgjør

Etter at budet er akseptert formaliseres avtalen med en kjøpekontrakt. Forbrukerrådet har utarbeidet en mal for dette som vi anbefaler å bruke.

Oppgjøret i et boligsalg innebærer:

  • Mottak av kjøpesummen
  • Tinglysning av eierskifte
  • Sletting av heftelser som hviler på eiendommen
  • Utbetaling av oppgjør til selger

Denne delen av boligsalget kan med fordel gjøres ved hjelp av advokat eller megler, slik at begge parter er sikker på at prosessen er trygg og følger regelverket. Husk at det kan bli veldig dyrt å gjøre feil i boligsalg.

Mer om alt du må huske på når du skal selge selv:

5.1. Hva er egentlig heftelser og servitutter?
5.2. Hva innebærer en verdivurdering?
5.3. Hvordan finner du frem til prisantydningen?
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

6. Gode råd når du skal ha visning

Legg en plan, og hold deg til den. Det er veldig dumt om du har invitert til visning, også er du midt i en malejobb på stua, eller har fagfolk på besøk som utbedrer oppkjørselen. God planlegging er nøkkelen her.

Pass på at du har alt av nødvendige papirer. Dersom potensielle kjøpere kommer på visning og du ikke har fått tak i kopier av prospektet enda kan det fremstå som useriøst, og i verste fall skremmer du vekk kjøperne.

Husk å rydde og vaske! Og ikke kvi deg for å be om hjelp hvis du føler du trenger det. På våre sider Vaskesmart finner du en grundig guide til den viktige visningsvasken.

Vær tilgjengelig, men ikke pågående. Du burde være tilgjengelig og klar til å svare på potensielle spørsmål, men husk også at mange foretrekker å vurdere boligen i ro og mak.

Vær ærlig om både sterke og svake sider. I det lange løp har du ingenting å tjene på å ikke være ærlig.

Gjør små oppgraderinger, men ikke oppussing. Reparer den dryppende kranen, og mal over veggen som flasser, men ikke riv ut kjøkkeninnredningen for å erstatte den med noe nytt. Du kommer langt med små grep.

Fjern overflødige møbler og nips. Boligen vil fremstå som større og romsligere dersom du har færre møbler og småting. Mange personlige gjenstander kan også gjøre det vanskeligere for potensielle kjøpere å forestille seg at de selv bor der. Ta gjerne en titt på vår utførlige prisguide til boligstyling hvis du trenger noen gode tips og vil vite hva dette koster!

Bruk friske planter og urter. Luft godt i alle rom, og fyr gjerne opp i ildstedet dersom du har det, for å vise at det fungerer. Mange blir tipset om å bruke duftlys eller skape god lukt med ferskt bakverk, men her må du være oppmerksom på at enkelte kjøpere kan tolke det som at du prøver å maskere vond lukt i boligen.

Ikke glem uteområdet og inngangspartiet. Dette er førsteinntrykket, og dersom uteområdet sr bra ut kan det bidra til å øke verdien på boligen.

Sett av tid til privat visning. Det kan godt hende at noen ønsker å se boligen utenom den tiden som er avsatt, og du kan tjene mye på å tilrettelegge for dette.

Mer om gode råd når du skal ha visning:

6.1. Vår komplette guide til boligvisning
6.2. Hva koster boligstyling?
6.3. En god huskeliste før boligstyling

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Spørsmål:

Er det noe jeg ikke har lov til å gjøre selv i forbindelse med boligsalg?

Svar:

Nei, men vi anbefaler at du bruker megler eller advokat for å formalisere kjøpekontrakten og oppgjøret. Bruk gjerne Advokatsmart for å sammenligne advokater i nærområdet ditt.


Spørsmål:

Jeg fikk veldig god kontakt med en familie som kom på visning, men har fått et høyere bud fra en annen kjøper. En del av meg har mer lyst til å selge til den hyggelig familien. Kan jeg takke nei til et bud, selv om dette er det høyeste budet?

Svar:

Ja. Det er i utgangspunktet avtalefrihet i Norge, som vil si at du ikke er forpliktet til å selge til det høyeste budet dersom du av ulike grunner ikke ønsker dette. Du må imidlertid sørge for at å gi et skriftlig avslag på budet som ikke blir akseptert. Husk også at du i henhold til likestillings- og diskrimineringsloven ikke har lov til å avslå et bud på bakgrunn av budgivers etnisitet, nasjonalitet, avstamning, hudfarge, språk, religion eller livssyn.


Spørsmål:

Jeg vet ikke helt når jeg skal flytte ut eller hva som passer for en eventuell kjøper. Hvordan bestemmer vi dato for overtakelse?

Svar:

Du burde tenke godt gjennom når det passer best for deg å flytte ut, før du setter i gang budrunden. Det er gjerne slik at kjøper setter en dato for overtakelse som et forbehold under budrunden. Dersom du godtar budet, godtar du dermed også datoen for overtakelse. Ofte kan du forhandle overtakelsesdatoen med kjøper ved å komme med et motbud, der datoen er endret slik at den passer deg bedre. Du kan lese mer om overtakelse i denne guiden fra Meglersmart.

Spørsmål:

Boligen jeg skal selge, er litt slitt her og der. Spesielt badet begynner å bli veldig umoderne. Burde jeg pusse opp før jeg selger?

Svar:

Det finnes ikke noe entydig svar på dette spørsmålet, men det er sjeldent nødvendig å sette i gang med store prosjekter rett før et salg. Du burde fullføre småjobber som løse listverk eller ledninger som henger og slenger, men ikke begynn å pusse opp badet. Det er stor sannsynlighet for at du vil ha større utgifter i forbindelse med oppussing enn verdistigning, og de fleste som kjøper bolig er nok interessert i å pusse opp etter sin egen smak. Dette gjelder spesielt dersom du selger et oppussingsobjekt.

Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

8. Videre lesning

Som du ser, er det veldig mye du må huske på dersom du skal selge bolig privat, og det er viktig at du setter deg svært godt inn i hele prosessen. Det er flere potensielle problemer du kan møte på. Du burde for eksempel tenke over muligheten for at du kan komme til å selge boligen din med tap, eller hva du skal gjøre dersom kjøper krever å heve boligkjøpet på grunn av feil eller mangler.

Dersom du ombestemmer deg underveis og ønsker å sette bort hele eller deler av jobben til en megler, kan du bruke Meglersmart til å sammenligne tilbud fra flere ulike meglere. Der finner du også artikler om hvordan du velger riktig megler, og hva som ligger til grunn for meglerens provisjon.

Når du forhåpentligvis har fått solgt boligen din er det på tide å flytte. Vi anbefaler at du sjekker artiklene våre om flytting før du tar noen viktige beslutninger. På samme måte som med salg av bolig kan du også her spare mye på å ta mesteparten av jobben selv. Kanskje du bare trenger å leie flyttetransport, eller du trenger en flyttecontainer som også kan fungere som mellomlager? På Flyttesmart finner du tips og råd for alt du måtte lure på, slik at siste del av boligprosjektet ditt blir så enkelt som mulig.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her