Back to top

Selge hus privat: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om å selge hus privat? Lurer du på hvordan du selger boligen din uten hjelp fra megler? I denne artikkelen gjør vi rede for alt du trenger å vite om private boligsalg, og du får svar på hva som er dine rettigheter og plikter som selger. Er du klar over at mange boligkjøpere unngår privat boligsalg? Og at loven stiller andre krav til eiendomsmeglere enn til deg som privatperson? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om å selge hus privat.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

1. Hva innebærer det å selge hus privat?

De aller fleste boliger som selges i Norge selges ved hjelp av en eiendomsmegler, og for mange er det rett og slett helt utenkelig å skulle begynne å selge huset sitt på egen hånd. Det er liten tvil om at det er mye å sette seg inn i dersom du bestemmer deg for å selge uten megler, men det er ikke dermed sagt at det er umulig. Det finnes flere eksempler på vellykkede boligsalg som har blitt gjennomført uten megler involvert.

Dersom du vurderer å selge bolig privat må du forsikre deg om at du kan sette av nok tid. Det er fort gjort å undervurdere hvor mye arbeidet som egentlig ligger bak et vellykket boligsalg. Du må også spørre deg selv om du har de egenskapene som kreves for å gjøre en god jobb, eller om du må vurdere å leie inn hjelp til deler av jobben. Er du en god selger? Har du peiling på interiør eller fotografering? Vær ærlig med deg selv, og sett bort de oppgavene du vet at du ikke håndterer.

Mer om hva det innebærer å selge hus privat:

1.1. Vår store guide til boligsalget
1.2. Hvordan finner du ut hva boligen din er verdt?
1.3. Viktig å huske på når du selger uten megler
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

2. Utgiftene du må regne med

Du kan spare en god del penger på å selge uten megler, men husk at det likevel koster en god del å selge et hus. Mange av utgiftene slipper du helt enkelt ikke unna - en del av dem er til og med knyttet til lovpålagte elementer, som offentlige dokumenter.

Relevante utgiftsposter kan blant annet være:

  • Dokumenter fra kommunen og Kartverket
  • Boligsalgsrapport fra takstmann
  • Eierskifteforsikring
  • Verdivurdering
  • Fotograf og/eller boligstylist
  • Design og utskrift av salgsoppgave
  • Annonsering og markedsføring
  • Utgifter i forbindelse med visning
  • Advokat- eller meglerutgifter i forbindelse med oppgjøret
  • Uforutsette utgifter

Det er viktig at du forsøker å kartlegge alt av potensielle utgifter som boligsalget medfører. Her vil kostnadene kunne variere relativt mye, avhengig av hva slags bolig du selger og hvor stor del av jobben du velger å gjøre helt selv. Dersom du setter opp et budsjett kan du på en enkel måte få oversikt over de aktuelle kostnadene. Du kan med fordel få en fagperson til å se over budsjettet ditt for å sikre at det er realistisk, og at du ikke har glemt vesentlige kostnader. Generelt vil et boligsalg fort koste fra 50.000 kroner og oppover, selv uten bruk av megler.

Er det egentlig lønnsomt å selge privat?

Det finnes ikke noe entydig svar på om det er lønnsomt å selge uten megler eller ikke, da det er svært avhengig av din egeninnsats og hva slags marked du selger i. Enkelte boliger er også mer lettsolgt enn andre, men det er selvsagt vanskelig å si på forhånd om du hadde fått enda høyere bud dersom du brukte megler.

Du sparer selvsagt en god slump penger dersom du ikke bruker megler, men samtidig kan du gå glipp av verdifulle kunnskaper om markedet. I tillegg kan megleren hjelpe deg med å øke verdien på boligen ved hjelp av enkle grep, og gi råd om hvordan du best gjennomfører visningen. Ikke minst kan meglerens erfaring fra tidligere budrunder utgjøre en god del, du skal ikke undervurdere verdien i å ha en nøytral sparrepartner som klarer å holde hodet kaldt når budene begynner å komme.

Mer om utgiftene du må regne med:

2.1. Det er ikke bare billig å selge bolig privat
2.2. Hvordan du kan få gratis verdivurdering
2.3. Hva må du betale for en takstmann?

3. Viktige begreper

Dersom du skal selge uten melger, er det viktigere enn noen gang at du har kontroll på hva alle begrepene du møter på betyr. Husk at du står både juridisk og økonomisk ansvarlig for hele prosessen, og det nytter derfor ikke å bare krysse fingrene og håpe at det går bra til slutt. Er du i det minste tvil om hva et ord eller uttrykk betyr, så burde du undersøke det!

Her har vi samlet noen av de begrepene som ofte brukes og misforstås:

Verdivurdering kan vise til litt ulike ting, men handler i bunn og grunn om å vurdere boligens verdi etter gitte kriterier.

E-takst er bransjestandarden for verdivurdering fra melger, og er basert på omsetningstall, eksterne kilder og statistikk, samt meglers eget skjønn.

Prisantydning er en sammensetning av meglers vurdering av hva som er boligens markedsverdi, og hva selger er villig til å selge boligen for.

Salgsoppgave eller prospekt er en utfyllende beskrivelse av salgsobjektet bestående av tekst, bilder og eventuelt tegninger. 

Boligsalgsrapport er en tilstandsrapport som utarbeides av takstmann, og legger spesielt vekt på byggetekniske forhold som er relevante i forbindelse med eierskifte.

Overtakelsesprotokoll er et dokument som fylles ut og signeres av kjøper og selger i fellesskap ved overtakelsen. Den er ikke obligatorisk dersom det er snakk om kjøp og salg av brukt bolig, men vi anbefaler på det sterkeste at denne fylles ut.

Anmerkninger er eventuelle feil og mangler ved boligen som merkes av i overtakelsesprotokollen. Det kan for eksempel dreie seg om manglende rengjøring eller andre feil som oppdages på overtakelsesdagen.

Eierskifteforsikring er en forsikring som tegnes av selger, og som skal dekke selgers økonomiske ansvar overfor kjøper.

Boligkjøperforsikring er en forsikring som tegnes av kjøper, og som skal dekke utgiftene til juridisk bistand dersom det skulle oppstå en tvist med boligselger.

Om du ønsker en mer omfattende liste over begreper tilknyttet boligsalg, kan du se på Finanstilsynets liste over ord og uttrykk i eiendomsmegling.

Mer om viktige begreper:

3.1. Forskjellen på verdivurdering og takst
3.2. Alt du bør vite om boligkjøperforsikring
3.3. Hva du må huske når du selger selv
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

4. Dine plikter som boligselger

Hvilke plikter du har som boligselger er først og fremst regulert i Avhendingsloven. Den fastslår at du som selger skal oppgi korrekte opplysninger om boligen, inkludert alle forhold som kan påvirke prisen eller kjøpsavgjørelsen.

Det finnes ikke et enkelt fasitsvar på hva som regnes som relevante opplysninger i den sammenhengen, men det er i alle tilfeller snakk om aspekter ved boligen som ikke er åpenbare for kjøper. For eksempel at det er fukt i kjelleren, at du har en nabo som er veldig plagsom, et rørsystem som er moden for utskifting, oppussing som ikke har blitt gjort av fagfolk og lignende.

Dersom du er usikker på noen av opplysningene er det altså bedre at du skriver at du ikke vet, enn at du gjetter eller lyver. Hvis det oppstår konflikter i etterkant av salget, og det kan bevises at du ga mangelfulle eller feilaktige opplysninger, kan dette få store konsekvenser. Du kan for eksempel måtte betale for å utbedre mangler, sette ned salgsprisen, eller betale kompensasjon. I alvorlige tilfeller kan det medføre at den andre parten krever hele kjøpet hevet.

En eierskifteforsikring vil helt eller delvis dekke det ansvaret du har overfor selger, og er veldig god å ha dersom det skulle oppstå konflikter. Dersom du skal selge en eldre bolig eller en bolig du ikke kjenner godt, er det en relativt stor risiko for skjulte feil og mangler. Med forsikring vil eierskiftet være tryggere for både deg og kjøper.

Mer om dine plikter som boligselger:

4.1. Alt du trenger å vite om eierskifteforsikring
4.2. Dine plikter under overtakelsen
4.3. Skal du selge bolig med skjeggkre?

5. Boligsalget steg for steg

Det er svært mye å huske på når du selger bolig, og vi anbefaler at du lager deg en detaljert plan over alt som må gjøres. Der kan du også notere deg når de ulike stegene må gjøres, og når du forventer å være ferdig med hver enkelt del.

Forberedende papirarbeid

Du må være forberedt på en god del papirarbeid, enten du selger selv eller via megler! Som selger er du også forpliktet til å informere om alle relevante aspekter ved boligen til potensielle kjøpere. Før du legger boligen ut for salg burde du skaffe:

Grunnboksutskrift fra Statens Kartverk: Dette gjelder uansett hva slags bolig du skal selge. Der finner du opplysninger om eventuelle heftelser som er tinglyst på eiendommen, og hvem som er tinglyst som eier.

Oversikt over servitutter som ikke er tinglyst: Dette kan for eksempel være gangrett, veirett, båtrett eller lignende. Informasjon om dette kan du få av naboer eller tidligere eier.

Informasjon om boligen fra kommunen: Dette gjelder blant annet reguleringsplaner, ferdigattest, midlertidig brukstillatelse, målebrev, pålegg fra offentlige myndigheter, informasjon om ligningsverdi, og oversikt over kommunale avgifter.

Teknisk tilstandsrapport: I forbindelse med salg av bolig er det mest vanlig å benytte en boligsalgsrapport. Denne formen for tilstandsrapport er spesielt tilpasset boligsalg, og føler en bestemt standard der forhold som er spesielt relevant for boligsalg er vektlagt. Dette er ikke påbudt når man selger bolig, men vi vil absolutt anbefale det da det er tryggere for både deg og kjøper å få frem så mye informasjon om boligen som mulig.

Grunnlag for prisantydning: Setter du prisen for høyt så priser du deg ut av markedet, og dersom prisen er for lav kan du tape penger. Det er altså helt avgjørende for salget at du setter riktig pris, og her må du rett og slett ta deg tid til å gjøre litt grundig research. Se på annonsene til lignende boliger i samme område, og bruk gjerne en takstmann til å verdivurdere boligen.

Eierskifteforsikring: Dette må gjøres før du starter markedsføringen av boligen, og bestilles via megler eller advokat. Dersom du ikke får solgt boligen, vil du heller ikke behøve å betale for forsikringen, så du risikerer ingenting med å forhåndsbestille.

Les gjerne også Forbrukerrådets sjekkliste for salg av bolig på egen hånd.

Annonsering og visning

Neste del av prosessen vil være annonsering og visning, og det er nå du skal få boligen til å skinne og vise seg fra sin beste side. Det som er viktig å huske, er å:

Sette prisantydning: Når megler setter prisantydning, er det på grunnlag av boligens standard, størrelse og beliggenhet, i tillegg til stemningen i markedet. Dine ønsker som selger skal også tas hensyn til så langt det går. Dersom du synes det er vanskelig å sette prisantydning kan du selvsagt få en eiendomsmegler til å hjelpe deg.

Lage salgsoppgave: Salgsoppgaven skal inneholde all relevant dokumentasjon og informasjon om boligen, og på den måten gi en sannferdig beskrivelse ved hjelp av bilder, tekst og eventuelt tegninger. Det er veldig viktig at du ikke oppgir feilaktige eller mangelfulle opplysninger i salgsoppgaven. Dersom kjøper vil rette mangelkrav mot deg som selger etter overtakelsen, vil salgsoppgaven kunne være en avgjørende faktor.

Klargjøre boligen for fotografering og visning: Du kan vurdere om det er nødvendig å leie en boligstylist, eller om du har nok interesse og blikk for interiør til at du kan gjøre det selv. I tillegg kan det lønne seg å få en profesjonell fotograf til å ta bildene.

Lage boligannonse: Se hvordan det har blitt gjort i andre annonser som allerede ligger ute. Studer bildebruk, utforming og tekst. Pass også på at du ikke pynter på sannheten, bare skriv ting du kan stå inne for.

Arrangere visning: Sett av god tid til å holde visning, og vær forberedt på at mange interessenter vil etterspørre privat visning. Svar ærlig på eventuelle spørsmål som måtte komme, og prøv å unngå å gå i forsvarsposisjon.

Budrunde og oppgjør

Det er mange regler og formaliteter knyttet til budrunden og oppgjøre som det er svært viktig at du følger. For både kjøper og selger er det ofte mange følelser i sving, men det er viktig at du prøver å holde hodet kaldt. Det er sterkt anbefalt at du benytter megler eller advokat til å ta seg av oppgjøret, det vil si kjøpekontrakten, tinglysing av eierskifte og overføring av pengene via en klientkonto. De viktigste stegene i denne delen av prosessen er:

Budrunde: Alle budene du får burde være i skriftlig form, og du burde alltid forsikre deg om at budgiveren har finansieringen i orden før du aksepterer budet. Husk at med en gang du har akseptert et bud er dette en bindende avtale. Du kan med fordel føre en logg over budene du får, med navn på budgiver, tidspunkt, akseptfrist og beløp.

Formalisering av avtalen med kjøpekontrakt: Kjøpet er bindende uten kjøpekontrakten, dette er en formalisering av avtalen som skal sørge for en trygg og sikker avslutning på handelen for begge parter. Den skal dermed dekke alle juridiske forhold, og fylles ut og signeres i fellesskap. Forbrukerrådet har en egen mal for kontrakt som du kan bruke, men anbefaler også at man bruker megler eller advokat til denne delen av salgsprosessen.

Tinglysing av eierskifte: For at boligen offisielt skal skifte eier må det tinglyses hos Kartverket. Dette er altså en offentlig registrering av avtalen mellom deg som selger og kjøperen. Skjemaet for eierskifte finner du hos Kartverket.

Utbetaling av oppgjør: Pass på at den avtalte summen har kommet inn på kontoen din. Kjøper kan ikke kreve å overta boligen før du har pengene på konto.

Overtakelsen: Du og selger vil vanligvis avtale datoen for overtakelsen i kjøpekontrakten. Da møtes dere i boligen og fyller ut en overtakelsesprotokoll, samt leser av strømmen. Du burde rengjøre boligen før overtakelsen.

Som du ser, er det mye å huske på når du skal selge bolig, og det er ikke nødvendigvis slik at det vil lønne seg å gjøre absolutt alt selv. Ta en skikkelig vurdering av hvorvidt dette er noe du egentlig får til, og har tid til, eller om det kunne vært bedre å leie fagfolk til hele eller deler av jobben. Og husk: det er ingen skam å snu, om du kjenner at du trenger hjelp likevel. Forarbeidet du har gjort, kommer garantert til nytte i løpet av salgsprosessen!

Mer om boligsalget steg for steg:

5.1. Hvordan budrunden går for seg
5.2. Hva er P-rom?
5.3. Hva skal være med i prospektet?
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

6. Fordeler og ulemper med privat boligsalg

Det er både fordeler og ulemper knyttet til det å selge uten megler. Her har vi samlet en enkel oversikt over viktige poeng fra begge sider. Ofte kan det lønne seg å få hjelp til enkelte av oppgavene underveis, enten av megler eller en annen fagperson.

Fordeler:

  • Du sparer penger på meglerhonoraret
  • Du kan leie inn egne fagpersoner som ikke går via eiendomsmeglerfirma
  • Du får fullstendig oversikt over hele salgsprosessen, og kan bestemme alt selv
  • Det kan bli en morsom og lærerik opplevelse
  • Du kan spare mye på annonseringen, da det finnes flere måter du kan annonsere gratis som privatperson, for eksempel gjennom sosiale medier

Ulemper:

  • Du går glipp av meglerens kompetanse, kunnskaper om markedet, og eventuelt nettverket ut mot potensielle kjøpere
  • Boligsalg er krevende, med mange lover og regler som skal følges som du er forpliktet å sette deg inn i
  • Det er en tidkrevende prosess som potensielt kan stjele veldig mye energi
  • Du alene er ansvarlig for det juridiske aspektet ved salget
  • Mange kjøpere er skeptiske til privat boligsalg, og foretrekker at megler er involvert

Dersom du har tid og vet hva som kreves, er det absolutt en del penger å spare på å gjøre jobben selv. Problemet er at selv om du sparer meglerhonorar, så risikerer du også at mange potensielle kjøpere hopper over nettopp din bolig, og dermed kan du tape flere hundre tusen i budrunden. Du må rett og slett veie alle fordelene opp mot ulempene og ta en beslutning ut ifra dine egne forutsetninger.

Mer om fordeler og ulemper med privat boligsalg:

6.1. Når på året er det best å selge bolig?
6.2. Hvordan selger du bolig uten megler?
6.3. Hva du gjør om du må selge med tap

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Her har vi samlet noen spørsmål og svar som ofte dukker opp i forbindelse med privat boligsalg.


Spørsmål:

Dersom jeg velger å bruke megler når jeg selger, er det da megleren som overtar min opplysningsplikt til kjøper?

Svar:

Nei. Som eier og selger av boligen er det til syvende og sist ditt eget ansvar at opplysningene i salgsoppgaven og annonsen stemmer overens med virkeligheten. Det er bare du og kjøper som er part i saken, og en eventuell eiendomsmegler er bare innleid hjelp. Megler er altså ikke ansvarlig for feil eller mangler ved selve eiendommen som selges. Dette er hjemlet i Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova).

Du kan lese mer om dine plikter og rettigheter som selger i vår artikkel om eierskifteforsikring


Spørsmål:

Vi har tenkt å selge hytten vår, og siden den ligger i et svært populært område vurderer vi å selge uten megler. Vi har solgt helårsbolig tidligere og føler oss ganske trygge på prosessen, men er det noe spesielt vi må tenke på når vi skal selge hytte?

Svar:

Å selge hytte eller fritidsbolig skiller seg ikke spesielt mye fra å selge helårsbolig. Det som ofte er det største skillet er kjøperens motivasjon og tidshorisont. Hytter og fritidsboliger er mer luksuskjøp, med kresne kjøpere som gjerne tar seg god tid, og som kan vente til de finner den perfekte hytta. I vår komplette guide til salg av hytte kan du lese mer om både skatteregler og hva som er viktig å huske på. I likhet med salg av helårsbolig vil vi også her anbefale at en megler eller advokat tar seg av kjøpekontrakten og det økonomiske oppgjøret.


Spørsmål:

Er det påbudt å bruke megler eller advokat til oppgjøret? Jeg føler at jeg har ganske god kontroll på regelverket, og tenker at dette burde være enkelt å gjøre selv?

Svar:

Det er ikke påbudt å bruke fagfolk til oppgjøret, men det er sterkt anbefalt. Det er store verdier som skal bytte hender, og med en profesjonell mellomperson minimerer du risikoen for konflikter. Det kan være så enkelt og så vanskelig som at kjøper ikke vil overføre penger før selger har overført eiendommen, og motsatt. En advokat eller megler vil kunne håndtere denne typen problemstillinger på en hensiktsmessig måte.

På Advokatsmart finner du flere advokater som er eksperter på eiendomsrett i vår database. Dersom du foretrekker megler, kan du registrere oppdraget ditt på Meglersmart for å motta uforpliktende tilbud fra opptil fem ulike meglerkontorer.

Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

8. Videre lesning

Som du ser er det mye å huske når du skal selge bolig privat, men også en god del penger å spare. Nøkkelen er å sortere ut de oppgavene du vet at du mestrer, og leie inn fagfolk til å ta seg av resten. Det samme prinsippet gjelder også flytting og vasking, to ting som fort blir veldig sentralt i forbindelse med boligsalg. 

I nettmagasinet vårt på Flyttesmart finner du mange smarte artikler om flytting, både for deg som er ute etter å leie flyttebyrå og for deg som vil gjøre mest mulig selv. Visste du for eksempel at du kan leie bare flyttebilen? Eller at flyttebyrået også kan hjelpe deg med rydding og pakking?

Hvis du er mer opptatt av hvordan du skal gjøre det med renhold, som visningsvask eller nedvask, er det nok Vaskesmart som er det naturlige stoppestedet. I nettmagasinet finner du for eksempel en egen guide til visningsvask, i tillegg til artikler om både fasadevask og flyttevask. Vi redegjør også for priser på flere ulike renholdstjenester, slik at det blir lettere for deg å ta økonomiske valg.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her