Back to top

Verdivurdering bolig Oslo: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om verdivurdering av bolig i Oslo? Lurer du på om det er forskjell på verdivurdering og e-takst? I denne artikkelen gjør vi rede for hva verdivurdering egentlig innebærer, og du får svar på hvilke forberedelser du burde gjøre før megler komme på befaring hos deg. Er du klar over at e-takst er den nye bransjestandarden for verdivurdering innen eiendomsmegling? Og at du er avhengig av å innhente e-takst dersom du skal forhandle med banken om et lån? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om verdivurdering av bolig i Oslo.

1. Verdivurdering på ulike måter

Begrepet verdivurdering kan ha litt ulike betydninger, og i dagligtalen kan det fort oppleves som et noe uklart begrep. I korte trekk går det ut på å vurdere boligens verdi, og dette kan gjøres av både takstmann og megler. Du kan også selv gjennomføre en uformell verdivurdering av egen bolig dersom du ønsker det, men den vil ikke nødvendigvis være så veldig nyttig eller nøyaktig.

Dersom en takstmann skal vurdere boligens verdi, er det som regel snakk om å fastsette en såkalt verditakst eller lånetakst. Dette er en teknisk vurdering av boligen som tar utgangspunkt i hva det ville kostet å bygge en tilsvarende bolig etter tilsvarende standard. En takstmann vil også kunne utarbeide en tilstandsrapport eller boligsalgsrapport, men disse sier først og fremst noe om boligens tilstand rent teknisk, ikke verdien i kroner og ører.

Verdivurdering som gjøres av eiendomsmeglere, kalles e-takst, og det er stor sett dette som menes med verdivurdering av bolig. Følgelig er det også dette som vil være hovedfokuset i denne guiden.


Mer om ulike former for verdivurdering:

1.1. Forskjellen på verditakst og lånetakst
1.2. Hva jobber egentlig en takstmann med?
1.3. Alt du bør vite om takst på bolig

2. Gratis verdivurdering og innhenting av e-takst

Boligmarkedet i Oslo står i en særstilling i forhold til resten av landet. Ikke bare er gjennomsnittsprisen høy, og dessuten den som øker mest i hele landet, det er også her det aller størst konkurranse mellom både meglerhusene og de enkelte meglerne. For deg som skal selge bolig er dette gode nyheter, da det vil si at det er meglerne som sannsynligvis må konkurrere om å få lov til å selge boligen din.

Denne konkurransen kan bidra til å holde prisene nede, og betyr også at de fleste meglerne i byen tilbyr gratis verdivurdering av boligen din. De håper selvsagt på å få salgsoppdraget dersom du velger å selge, men som regel er ikke dette en forutsetning for at du skal få verdivurderingen. Her er det imidlertid verdt å merke seg at dersom du får en gratis verdivurdering er det som oftest snakk om en uformell variant som ikke kan brukes i for eksempel banken. Den kan imidlertid være nyttig dersom du først og fremst er ute etter å sondere terrenget.

Der meglerne tilbyr gratis verdivurdering kan du med fordel invitere flere meglere på separate besøk. Det gjør at du får god oversikt over hvordan boligens verdi vurderes av ulike meglere, i tillegg til at du kan sammenligne hvordan de ulike meglerne kommuniserer, hvordan de beskriver boligen din, og hvordan de svarer på spørsmål.

E-takst er sjelden gratis

Når megler utarbeider e-takst er det som regel snakk om en betalt tjeneste, selv om du også her kan finne tilbydere som markedsfører seg med gratis verdivurdering. Slike tilbud dukker ofte opp i perioder der boligmarkedet er tregt og det er stor konkurranse mellom meglerne. Her er det imidlertid viktig å være oppmerksom på vilkårene slik at du ikke ender opp med å måtte betale deg ut av en forpliktende avtale meg meglerhuset.

Prisen for e-takst vil normalt sett ligge et sted mellom 1.000 - 5.000 kroner. Relevante faktorer som påvirker prisen kan være størrelsen på boligen som selges, om det er snakk om hus eller leilighet, om boligen ligger langt unna meglerkontoret, og om det er stor konkurranse mellom meglerne på grunn av tørketid i boligmarkedet. Dersom du kjøper e-takst som en del av en større meglerpakke kan prisen ofte bli litt lavere.

Mer om verdivurdering og innhenting av e-takst:

2.1. Hva koster e-takst?
2.2. Hva må jeg betale for verdivurdering av bolig i Oslo?
2.3. Hva innebærer en gratis verdivurdering?

3. Ulike begreper du kan støte på

Her har vi samlet noen viktige begreper som ofte dukker opp i forbindelse med verdivurdering av bolig, slik at du vet hva du har å forholde deg til:

E-takst er den formen for verdivurdering som har fått størst fokus i denne artikkelen. Det er denne taksten som brukes dersom du skal forhandle med banken om lån, og den følger relativt strenge formkrav.

Tilstandsrapport er en samlebetegnelse for rapporter som sier noe om objektets tekniske og vedlikeholdsmessige tilstand. Ofte er det snakk om boliger eller eiendom, men det kan også gjelde kjøretøy eller andre ting.

Boligsalgsrapport er en type tilstandsrapport som er mye brukt i forbindelse med kjøp og salg av bolig. Hensikten er å gjøre boligsalget trygt for både kjøper og selger, og rapporten er dermed spesielt tilpasse Avhendingsloven.

Gratis verdivurdering er som regel en uformell vurdering av boligens verdi i markedet. Mange meglere tilbyr gratis verdivurdering som et ledd i å markedsføre seg selv, men du kan også benytte deg av boligpriskalkulatorer på internett.

Prisantydningen er basert på både e-takst, forhold som ikke dekkes av e-takst (blant annet utsikt og lysforhold), og selgers ønsker. Prisantydningen kan dermed skille seg fra e-taksten i større eller mindre grad.

Verdi- og lånetakst utarbeides av takstmann, og skal si noe om boligens tekniske verdi. Verditaksten skal fortelle noe om hva det ville kostet å bygge tilsvarende bolig i dag, og det er dette som danner grunnlaget for lånetaksten. Lånetaksten en den maksimale summen banken burde låne ut, basert på takstmannens vurdering av boligen.

Mer om ulike begreper knyttet til verdivurdering:

3.1. Vår guide til tilstandsrapporten
3.2. Hvorfor det kan lønne seg med boligsalgsrapport
3.3. Alt du må vite om prisantydningen

4. Meglerhus i Oslo

Det er svært mange eiendomsmeglere i Oslo, men markedet er likevel dominert av kjente, store aktører. Bakgrunnen for denne dominansen er at det tross alt står store verdier på spill for både kjøper og selger, og det vil dermed være naturlig å velge et merkenavn man er trygg på fremfor en litt mer ukjent aktør.

Noen av de mest kjente meglerhusene i Oslo er: 

  • EiendomsMegler1
  • DNB Eiendom
  • Krogsveen
  • Aktiv
  • Privatmegleren
  • Eie Eiendomsmegling
  • Schala og Partners

Disse meglerhusene har kontorer flere steder i Oslo og i andre norske byer. Siden dette er sterke merkenavn som folk kjenner igjen kan de også virke betryggende for interessenter på boligjakt. Dersom er veletablert meglerhus står bak boligsalget ditt kan det altså bidra til at du tiltrekker deg flere potensielle kjøpere.

Når det er sagt er det sannsynligvis ikke navnet på meglerhuset som vil være mest avgjørende, men hvilken konkret megler du ender opp med å velge. Det er slettes ikke utenkelig at den perfekte megleren for ditt boligsalg jobber for et meglerhus du aldri har hørt om før.

Valg av megler kan bli avgjørende

Som tidligere nevnt kan du med fordel be flere meglere om å komme på befaring slik at du kan vurdere hvem som er best egnet til jobben. Da er det fort gjort å tenke at den som gir deg den høyeste verdivurderingen er det beste valget, men i virkeligheten er det ikke fullt så enkelt. En optimistisk megler er ikke det samme som en kunnskapsrik megler, og en høy verdivurdering er ingen garanti for en høy salgspris. 

Den beste megleren til salgsprosjektet ditt er den megleren som kjenner til både bydelen og nærområdet, og som gjerne har lang erfaring med å selge akkurat din type bolig. Når megler er på befaring burde du dermed benytte anledningen til å oppføre deg som om du er på visning for å sjekke hvordan megler ville oppført seg. Ikke vær redd for å stille vanskelige eller krevende spørsmål.

Siden lokalkunnskap kan være svært viktig for salget er den generelle anbefalingen at man velger et meglerkontor som ligger i samme bydel eller nabolag som der man planlegger å selge. Dette er ikke nødvendigvis en dum taktikk, men dersom du blir tipset om en god megler på andre siden av byen så burde du ikke avskrive vedkommende umiddelbart. Meglere som har en del år i bransjen har gjerne erfaring med å selge i store deler av byen, og kan ha opparbeidet seg et betydelig nettverk på tvers av bydeler som du kan dra stor nytte av.

Et marked i stadig endring

Boligmarkedet i Oslo endrer seg hele tiden, og verdivurdering av bolig er dermed å anse som ferskvare. Det vil si at dersom du fikk en verdivurdering for tre måneder siden og vurderer å selge anbefaler vi at du får en ny vurdering. Prosen kan ha endret seg mer enn du tror på et par måneder, og med en rykende fersk verdivurdering slipper du å prise deg for lavt i markedet.

Om du bare er nysgjerrig på om noe har endret seg de siste månedene kan du også benytte deg av en boligpriskalkulator på nett, men da må du være oppmerksom på at disse ofte er litt unøyaktige. Det er altså ikke er erstatning for en verdivurdering, men den er både gratis og enkel i bruk, og vil kunne gi deg et inntrykk av hvor i prissjiktet boligen ligger.

Mer om meglerhus i Oslo:

4.1. Vår store guide til eiendomsmeglere i Oslo
4.2. Vår komplette guide til meglerprovisjon
4.3. Kostnaden for eiendomsmegling i Oslo

5. Fra befaring til e-takst

Å få verdivurdering fra megler er egentlig mindre komplisert og tidkrevende enn mange tror, enten det er snakk om verdivurdering i form av e-takst eller en noe mer uformell versjon. Du starter helt enkelt med å kontakte aktuelle meglere via telefon eller e-post for å avtale eventuell pris og tidspunkt for befaring.

Det er ikke uvanlig å få flere vurderinger av samme bolig, spesielt dersom megleren tilbyr gratis verdivurdering. Du må imidlertid være oppmerksom på at når det er snakk om gratis verdivurdering vil dette i de fleste tilfeller ikke inkludere e-takst som du kan bruke i forhandlinger med banken. 

Lær så mye som mulig på befaring

På selve befaringen vi megleren gå gjennom boligen sammen med deg og utføre en visuell inspeksjon. Noen meglere tar notater og bilder, og du må også regne med å bli stilt en del spørsmål om boligen. I neste del av artikkelen har vi skrevet litt om hvordan du kan forberede boligen til befaring, og hvordan du kan forberede deg selv på eventuelle spørsmål fra megler.

Når det er sagt er det ikke bare megler som kan få mye informasjon ut av befaringen, du burde også selv benytte anledningen til å stille en del spørsmål til megleren. Han eller hun vil sannsynligvis kunne gi deg gode råd med hensyn til oppussing eller andre grep du kan ta for å øke boligens verdi. Det er nemlig ikke gitt at du vil tjene mer på boligsalget ved å pusse opp for eksempel badet, da prisstigningen ikke nødvendigvis er på høyde med utgiftene du har hatt.

Den formelle verdivurderingen

I løpet av befaringen vil megleren kunne gi deg en grov, uoffisiell verdivurdering eller prisantydning i muntlig form. Denne kan være nyttig dersom du bare er nysgjerrig på hva boligen kanskje kan være verdt. Den formelle verdivurderingen, altså e-taksten, vil du få tilsendt på e-post i etterkant. Siden denne er basert på blant annet statistikk over lignende boliger og andre data kan du regne med at det tar mellom 1 - 5 virkedager før den er ferdigstilt. En utvidet versjon av e-taksten vil også bli gjort tilgjengelig for banken.

Mer om veien fra befaring til takst:

5.1. Hvordan megler utarbeider e-takst
5.2. Forskjellen på verdivurdering og takst
5.3. Hvordan verdivurderingen foregår

6. Gode råd før du får megler på besøk

Det er sjeldent nødvendig å gjøre de helt store forberedelsene før megler kommer på befaring, men enkelte ting kan det være lurt å tenke på.  Her har vi samlet noen punkter som du kan gå ut ifra:

  • Enkle utbedringer kan med fordel gjøres før megler. Det kan for eksempel være en kran som lekker, en manglende list eller en knirkende dør. Dette er ting som er enkelt og fikse, og som kan gjøre mye med det totale inntrykket.
  • Det er en klar fordel om du kan samle sammen det du har av informasjon og dokumentasjon knyttet til boligen før megler kommer på befaring. Dette kan for eksempel være dokumentasjon på at oppussing har blitt gjort av fagfolk, relevante reguleringsplaner,

  • Vent med store oppussingsprosjekter. Megleren vil kunne hjelpe deg å avgjøre om dette er nødvendig eller ikke. Dette gjelder spesielt for rom som er dyre å pusse opp, som badet og kjøkkenet.

  • Du trenger ikke å ta en fullstendig nedvask, men du burde rydde og vaske før megler kommer. Se til at det er lett å komme seg frem i boligen og at det er tilgang til eventuell kjeller og loft.

Mer om hva du bør gjøre før du får megler på besøk:

6.1. Hvordan du kan øke verdien på boligen din
6.2. Hva megler ser etter på befaring
6.3. Vår guide til boligstyling

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Her har vi samlet ofte stilte spørsmål og svar knyttet til verdivurdering av bolig.


Spørsmål:

Jeg er nysgjerrig på om boligen min har steget i verdi, men siden jeg egentlig ikke vurderer å selge vegrer jeg meg for å kontakte megler. Finnes det andre måter jeg kan undersøke dette på? Hva med takstmann?

Svar:

Det er sjeldent det er nødvendig med takstmann for å undersøke om boligen har steget i verdi, det vil være mer relevant dersom du for eksempel vil utarbeide en tilstandsrapport eller boligsalgsrapport. I tillegg vil også en takstmann som regel være dyrere å benytte seg av enn megler.

Dersom du bare er nysgjerrig på om boligen din har steget i verdi finnes det flere måter å undersøke dette på, men ikke alle vil være like nøyaktige. Det du kan gjøre selv er å se hva lignende boliger i nærområdet blir solgt for, eller sjekke prisantydningen til lignende boliger som ligger ute for salg. I tillegg kan du forsøke deg på en boligkalkulator på nett som beregner prisen for deg. Her kan du lese mer om hvordan du kan vurdere boligens verdi uten megler.

Når det er sagt trenger du ikke å planlegge boligsalg for å få verdivurdering fra megler. Flere meglerhus tilbyr gratis og uforpliktende verdivurdering av bolig


Spørsmål:

Vi har fått e-takst av megler, men mener at denne er for lav. Vi ser at andre boliger i nabolaget har hatt høyere prisantydning enn e-taksten vår indikerer, og er redd for at den lave e-taksten kan ha konsekvenser for salgssummen. Har det noen hensikt å få ny e-takst fra en annen megler?

Svar:

Her var det et par ting å ta tak i. For det første kan prisantydningen skille seg en del fra e-taksten, da e-taksten sier noe om den reelle verdien overfor banken, mens prisantydningen sier noe om hva du kan få (eller ønsker å få) for boligen i det åpne markedet. Det vil si at når megler setter prisantydningen skal det også tas hensyn til dine ønsker.

For det andre følger e-taksten en standardisert mal med faste kriterier, og baserer seg i stor grad på statistikk. Du vil sannsynligvis ikke få et annet resultat dersom du velger en annen megler. Noe av hensikten med å innføre e-takst som bransjestandard var nettopp å redusere bruk av skjønn i vurderingen av boligens verdi, e-taksten burde dermed være tilnærmet lik uavhengig av hvilken megler du velger.

Dette kan du lese mer om i vår store guide til e-takst.


Spørsmål:

Jeg synes det er vanskelig å vite hvilket meglerhus jeg skal velge. Det er så mange å velge i, og jeg blir også redd for å gå glipp av et godt tilbud rett og slett fordi jeg ikke vet om det. Hvordan burde jeg gå frem for å skaffe meg oversikt over markedet?

Svar:

I vår database finner du oversikt over de mest populære meglerne i Oslo, og du kan også hente inn uforpliktende tilbud fra hver enkelt av dem. Vi anbefaler også at du leser vår store guide til hvordan du velger megler.

8. Videre lesning

Verdivurdering av bolig kan være relevant i flere ulike sammenhenger, og det er ikke alltid det er snakk om boligsalg og flytting. Det kan også være snakk om samlivsbrudd eller arveoppgjør, eller fordi du planlegger oppussing og er usikker på om det er verdt pengene. Uansett årsak har vi flere artikler som kan være til hjelp i de ulike nettmagasinene våre, både på Advokatsmart, Boligsmart og Flyttesmart.

Dersom det er snakk om arveoppgjør anbefaler vi først og fremst at du leser artiklene våre om arveavgift og arverett. I forbindelse med samlivsbrudd kan guiden vår til separasjon og skilsmisse på Advokatsmart være til stor hjelp.

Hvis du skal pusse opp i håp om å øke verdien på boligen burde du ta turen innom nettmagasinet vårt på Boligsmart. Der kan du benytte deg av vår oppussingskalkualtor for hus eller for leilighet for å se hvor mye du må regne med å betale for prosjektet ditt. Her finner du også mye god informasjon om ulike tiltak du kan gjøre som potensielt kan øke verdien på boligen din. Har du for eksempel vurdert å installere varmepumpe eller solcellepanel? Vi gir deg oversikten over hvilke varmepumper som er best i test i 2021, og hva du har å velge i innenfor solcellepaneler.

For deg som faktisk skal selge og flytte har vi mange gode råd i nettmagasinet vårt på Flyttesmart. Vi forklarer hvordan du leier flyttebil og hva det vanligvis koster, hva et flyttebyrå kan hjelpe deg med, og mange andre tips og triks for hele flytteprosessen. Du finner også en rekke artikler som er spesifikke for Oslo. Vi har for eksempel en helt egen guide til deg som skal flytte fra Trondheim til Oslo, og en temaside med oversikt over aktuelle flyttebyråer i Oslo og omegn.