Back to top

Fellesgjeld: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om fellesgjeld? Lurer du på hvordan du kan sikre deg drømmeboligen til tross for høy fellesgjeld? I denne artikkelen gjør vi rede for hva fellesgjeld er, og hvordan du selv kan undersøke hva denne gjelden innebærer og innbefatter. Er du klar over at høy fellesgjeld ikke nødvendigvis er et problem? Og at noen borettslag tilbyr individuell nedbetaling av fellesgjeld? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om fellesgjeld.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

1. Hva er fellesgjeld?

Fellesgjeld er den gjelden som et borettslag, eventuelt et sameie eller boligaksjeselskap, har tatt opp for å dekke ulike kostnader. Kostnadene knytter seg gjerne til bygging, oppussing eller vedlikehold av bygningsmassen. Alle som bor i borettslaget er ansvarlige for å betale ned på fellesgjelden. De ulike boseksjonene betaler imidlertid ulik sum. Når borettslaget skal finne ut hvor stor del av felleslånet den enkelte beboer er ansvarlig for, deles beløpet på antall boenheter. I tillegg benyttes som regel en fordelingsnøkkel, som tar hensyn til hvor store leilighetene er. Dersom du eier en større leilighet enn naboen er det også mer naturlig at du er ansvarlig for en større del av lånet.

Når du kjøper bolig i et borettslag, overtar du ansvaret for å betale en andel av renter og avdrag på fellesgjelden. Hvor stor fellesgjelden er skal opplyses om ved et boligsalg. Selger er også pliktig til å gi opplysninger om hvorfor fellesgjelden eventuelt er unormalt høy eller lav. Totalsummen for boligen inkluderer fellesgjelden. Dette er det viktig å huske på i en budrunde.

Noen borettslag tilbyr IN-ordning, som innebærer en individuell nedbetaling av fellesgjelden. Du kan velge å betale ned hele med en gang eller ved bestemte avdrag. Dette vil redusere de månedlige kostnadene dine. IN-ordning kan være en god ide dersom du har mulighet til det økonomisk. Samtidig bør du være klar over at dersom du betaler ned din andel og borettslaget går konkurs, vil også din andel være tapt. Som boliglag er dere ansvarlige for gjelden sammen. Det er svært sjelden at boliglag går konkurs i Norge, men det er lurt å sjekke boliglaget sin økonomi før du eventuelt bestemmer deg for å benytte IN-ordningen.

Fellesgjelden inngår i dine månedlige fellesutgifter. Fellesutgiftene dekker blant annet forsikringer, vaktmestertjenester, vedlikehold og kommunale avgifter. Det er styret som betaler regningene, men utgiftene dekkes av beboerne i fellesskap.

Finansiering av borettslag skiller seg noe fra finansieringen av et sameie. Et borettslag finansieres av et felles lån med sikkerhet i borettslagets eiendom, og delvis av et innskudd som betales av boligkjøperen. Hvis det er behov kan borettslaget ta opp et nytt felles lån for å finansiere utgifter til for eksempel vedlikeholdsarbeid eller nye balkonger. Fordi en del av kjøpesummen er finansiert med fellesgjeld, og fordi offentlige avgifter som regel er en del av felleskostnadene i et borettslag, ser gjerne felleskostnadene høyere ut i borettslag enn i sameier.

Et sameie er ikke et selskap, men en sammenslutning av eiere. Dette kalles selveierboliger eller eierseksjoner. Når du kjøper deg inn eier du din seksjon av eiendommen. Dersom det skal gjøres oppgraderinger i fellesarealene må hver av eierne ta opp personlige lån med sikkerhet i egen bolig. Man betjener altså lånet selv. Dette er gjerne med på å gjøre oppgraderinger i et sameie til en mer omstendelig prosess. Som beboer i et sameie må du betale månedlige felleskostnader som skal dekke sameiets felles utgifter til strøm, offentlige avgifter og annet. Denne summen er dog lavere enn i et borettslag.

Mange lurer på hva som skjer med fellesgjelden når den er nedbetalt, om leiligheten blir til en selveier eller om borettslaget fortsatt eier like mye av leiligheten. Det eneste som egentlig endrer seg er verdien på leiligheten, som vil stige i takt med mindre fellesgjeld. Eierform endres altså ikke.

Mer om hva fellesgjeld er:

1.1. Les vår komplette guide til borettslag
1.2. Hva bør jeg vite om sameie?
1.3. Alt du må vite om fellesutgifter
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

2. Er det lurt å kjøpe bolig med høy fellesgjeld?

Mange er skeptiske til å kjøpe bolig med høy fellesgjeld. Det er imidlertid ikke sikkert at du trenger å være det. Det aller første du må vurdere er uansett totalprisen på boligen. Har du ikke evne til å betjene både eget lån og fellesgjelden, kan du nødvendigvis ikke kjøpe boligen.

Høy fellesgjeld kan komme av at borettslaget nylig har blitt renovert. Ved kjøp av nybygg vil ikke lånet ha blitt betalt på enda, og naturligvis være relativt høyt. Høy fellesgjeld behøver derfor ikke nødvendigvis å være et faresignal. Ofte kan det bety at borettslaget har et styre som er opptatt av å holde eiendommen ved like. Dette vil gagne deg fremover, da boligen også gjerne stiger i verdi ved oppgraderinger.

Det finnes borettslag som har gått konkurs på grunn av høy fellesgjeld, som andelseierne ikke har klart å betjene. Dette er imidlertid uvanlig. Ønsker du å kjøpe en bolig med høy fellesgjeld kan det uansett være lurt  å sjekke om borettslaget er medlem av en sikringsordning. Dersom borettslaget er sikret, innebærer det at du er sikret mot å bli ansvarlig for naboens felleskostnader dersom han eller hun plutselig ikke kan betjene sin del. Det skal være opplyst i salgsinformasjonen om borettslaget er medlem i et sikringsfond eller sikringsordning. Er du usikker, kan du sjekke med med megleren.

I de tilfellene der borettslaget er dårlig vedlikeholdt, men allikevel har høye fellesutgifter, bør du finne ut av hva som ligger bak. Det kan være at borettslaget er dårlig styrt eller det kan hende det er planlagt arbeid, som gjør at utgiftene vil stige eller synke over tid. I salgsprospektet ligger gjerne siste referat fra styrets generalforsamling. Dette anbefaler vi at du leser. Fremtidige oppgraderinger kan gi store utslag på din økonomi.

Heldigvis finnes det en maksgrense for hvor mye fellesgjeld et borettslag eller sameie kan ha. Dette ble først og fremst innført for å redusere muligheten for spekulasjon i nybygde lavinnskuddsboliger, samt for å sikre kjøper og andre andelseiere. Maksgrensen, også kalt sikringsregelen, har 70% som maksgrense for gjeld. Dette kan du lese mer om i Burettslagslova.

I 2011 kom det en rekke nye krav til boligbransjen. Disse kravene innebærer blant annet at det  skal legges frem en bygge- og finansieringsplan ved boligens stiftingsdokument. Det er også lovpålagt å opplyse om totalpris, kvadratmeterpris og forventet kostnadsutvikling. Noe av grunnen til at reglene ble innført var fordi det ble avdekket spekulasjon i boligmarkedet, som gikk ut over vanlige låntakers innskudd. Man anså det særlig viktig å kontrollere fellesgjelden, på bakgrunn av risikoen for at andelseiere måtte betale ut en nabo. Å være en del av et sikringsfond har nå blitt vanlig praksis. Som medlem i en sikringsordning vi du aldri måtte stå ansvarlig for en nabos manglende innbetalinger.

Når du skal kjøpe bolig er det viktig å ta med i betraktningen at renten kan gå opp. Dette vil bety høyere utgifter for deg, gjennom fellesgjeld og/eller ditt private banklån. Merk at det er fullt mulig å kontakte styret og høre om de har noen planer ved en renteøkning. Vil felleskostnadene øke eller har de andre tiltak i bakhånd? Husk også å regne på om det er inngått avdragsfrihet på lånet ditt. Mange får seg en overraskelse når denne avdragsfriheten oppheves.

Mer om å kjøpe bolig med høy fellesgjeld:

2.1. Alt du må vite om kjøp av andelsleilighet
2.2. Hva skal prospektet inneholde?
2.3. Hva er en aksjeleilighet?

3. Borettslag, felleskostnader, IN-ordning: de viktige begrepene

Fellesgjeld: Fellesgjelden er borettslagets lån, som har pant i borettslagets eiendom. Andelseierne i borettslaget betaler renter og fradrag på deres andeler av fellesgjelden. Denne betalingen skjer gjennom felleskostnadene. Fellesgjelden følger med boligen, slik at når du selger boligen vil kjøperen ta over gjelden.

I‍N-ordning: IN står for individuell nedbetaling. Med en slik ordning står du fritt til å betale ned borettslagets fellesgjeld om du ønsker det. Du kan betale alt med én gang eller du kan nedbetale gjelden på bestemte forfall. Dersom du har oppsparte midler kan det i noen tilfeller være lurt å nedbetale fellesgjelden, noe som vil redusere de månedlige utgiftene dine. Ikke alle borettslag tilbyr denne ordningen.

Borettslag:‍ Et borettslag er et boligselskap med formål å gi deres andelseiere bruksrett til en bestemte andeler i borettslagets eiendom. Et borettslag fungerer ut i fra et brukereieprinsipp. Etter dette prinsippet skal andelseierne selv bo i borettslaget. Burettslagslova gir imidlertid unntak fra brukereieprinsippet i enkelte tilfeller.

Felleskostnader: Felleskostnadene i et borettslag inkluderer blant annet utgifter til drift (strøm i fellesarealer, vedlikehold, trappevask, kommunale avgifter osv), avdrag på borettslagets lån og renter. Det inkluderer gjerne også TV og internett, men dette bør du sjekke ut i hvert enkelt tilfelle. Hvordan felleskostnadene fordeler seg på de ulike andelseierne skal fremgå i bygge- og finansieringsplanen, som du finner i stiftelsesgrunnlaget for borettslaget. Som regel fordeles felleskostnadene i forhold til verdien på boligene. Felleskostnader skal betales en gang per måned. 

Sikringsordning: Mange borettslag er i dag tilknyttet en sikringsordning. Sikringsordningen fungerer som en garanti for at de andre andelseierne ikke blir økonomisk ansvarlige for andres mislighold av fellesgjeld.

Mer om de viktige begrepene knyttet til fellesgjeld:

3.1. Alt om verdivurdering, prisantydning og forkjøpsrett
3.2. Hvordan skjer taksering av bolig?
3.3. Alt du trenger å vite om selveierleilighet
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

4. Taktikk for å avsløre manipulering av fellesutgifter

De senere årene har man sett tilfeller der fellesutgiftene har blitt manipulert for at objekter skal fremstå enda mer attraktive. Kommer du over en bolig med mistenksomt lave fellesutgifter bør du derfor undersøke dette nøye. Manipulering av fellesutgifter er særlig gjeldende for boliger rettet mot førstegangskjøpere og nybygg. I enkelte tilfeller blir boliger formidlet med svært lave felleskostnader fordi fellesgjelden har vært avdragsfri de første årene. Slik fremstår fellesutgiftene, som i realiteten består av renter, uforholdsmessig lave. Når avdragsfriheten oppheves og felleskostnadene skyter i været er det mange som føler seg lurt. Vær derfor obs på dette, og be alltid om å få informasjon om rentesatsen og den økonomiske planen for borettslaget.

Det har også blitt avdekket tilfeller der borettslag har valgt den laveste renten på fellesutgiftene når de selger. Fastrente med kort bindingstid har for eksempel lavere rente enn fastrente med lang bindingstid. Den eventuelle renteendringen vil da komme senere, og kan innebære en økning på flere tusen kroner i måneden i fellesutgifter. Man ser også tilfeller der borettslag har anslått vedlikeholdsutgifter svært lavt. Dette fører til at fellesutgiftene øker når borettslaget må ta opp mer lån enn hva som var stipulert.

Dersom du kjøper deg inn i et borettslag som har vært godt driftet over flere år, vil som regel fellesgjelden fremstå realistisk. Hverken styret eller megler bør ha motiver for å manipulere disse utgiftene, på tross av at det er planlagt større vedlikeholdsprosjekter i nærmeste fremtid. For de fleste vil det viktigste være å ha kontroll på om deler av fellesgjelden er avdragsfri, og hva en renteendring eller påkostning på bygget gjør med utgiftene dine fremover i tid.

Mer om fastsetting av fellesutgifter:

4.1. Vår komplette guide til egenkapital
4.2. Hva er et finansieringsbevis?
4.3. Alt du bør vite om høy og lav fellesgjeld

5. Hvordan gå frem for å kjøpe bolig med fellesgjeld

Det første du må gjøre dersom du ønsker å kjøpe bolig, er å gå på visning og sette deg grundig inn i salgsprospektet. Er du førstegangskjøper er det flere ting å sette seg inn i, men du kan få god hjelp av megler dersom det er ting du lurer på. Ta også gjerne med en mer erfaren boligkjøper på visning.

Hva angår fellesgjeld er det viktig at du får oversikt over hva gjelden inkluderer, hva som er rentesatsen og om det er planlagt vedlikehold i fremtiden. Hva du kan forvente når det kommer til salgspris og takst kommer helt an på beliggenhet, standard og markedet. Merk at det til syvende og sist er du som må vurdere om prisen er verdt det.  

Fellesgjelden er en del av borettslagets månedlige felleskostnader. Dette dekker som regel  vaktmester, husforsikring, strøm til fellesrom, offentlige avgifter, kabel tv, internett, vedlikehold, drift og fellesgjeld. Husk at husforsikringen kun dekker vegger og tak, altså selve strukturen. Du må derfor tegne egen innboforsikring.

Generelt kan det være lurt å skaffe seg oversikt over det elektriske anlegget, bad og kjøkken så snart som mulig. Dersom noe av dette må byttes eller vedlikeholdes i nærmeste fremtid vil det by på større kostnader. Dersom dette er oppgraderinger som gjøres i regi av borettslaget vil mest sannsynlig fellesgjelden øke, som også vil innebære at de månedlige fellesutgiftene øker. 

Dersom borettslaget har gjennomført oppgraderinger og fellesgjelden er høy på grunn av dette, må du kartlegge om du har råd til fellesutgiftene på toppen av ditt private lån i banken. Det kan også være lurt å be om innsyn i hvem som har utført de ulike arbeidene. Er det gjort av autoriserte fagfolk? Det finnes tilfeller der borettslag har benyttet seg av billig arbeidskraft, som  til sist viser seg å ikke holde den lovpålagte standarden. Dersom man må gjøre arbeidet på nytt vil fellesutgiftene naturligvis øke på ny. Husk imidlertid at høy fellesgjeld på grunn av oppgraderinger også øker standarden på eiendommen.

Mer om å kjøpe bolig med fellesgjeld:

5.1. Alt du behøver å vite om visning
5.2. Våre beste råd til budrunden
5.3. Den viktige tilstandsrapporten
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

6. Våre beste råd om fellesgjeld

De aller fleste som er eiere av en andelsleilighet, betaler ned på borettslagets fellesgjeld. Du trenger ikke nødvendigvis å bekymre deg for denne gjelden, men det er måter du kan undersøke om fellesgjelden står i tråd med det du faktisk får av boligen. Under finner du våre beste råd når du skal kjøpe bolig med fellesgjeld.

  • Pass på at du har råd til å betjene både fellesgjelden og ditt private lån før du kjøper. Ta høyde for renteøkning.
  • Undersøk om det er gjort vedlikeholdsarbeid i senere tid, eller om det er planlagt større arbeider i nærmeste fremtid. Dette vil potensielt kunne øke fellesgjelden.
  • Vær spesielt obs på standarden på kjøkken, bad og det elektriske anlegget. Dette er nødvendige oppgraderinger som kan bli svært høye. 
  • Sjekk rentesatsen på fellesgjelden!
  • Undersøk borettslagets økonomi.
  • Sjekk om borettslaget er medlem i et sikringsfond.
  • Undersøk hvorfor fellesgjelden er uforholdsmessig høy eller lav. Har det blitt gjort oppgraderinger nylig? Er rentesatsen stabil?
  • Pass på at selger og megler gir fullstendige opplysninger om boligens tilstand. Som regel oppgis all informasjon i en boligsalgs- eller tilstandsrapport utført av en takstmann. Foreligger ikke dette dokumentet bør du vurdere å skygge unna. Mangelfulle opplysninger kan innebære at selger må stå ansvarlig overfor avhendingsloven.


Mer om våre beste råd om fellesgjeld:

6.1. Vår komplette guide til boligsalgsrapporten
6.2. Hva er forskjellen på takst og verdivurdering?
6.3. Hva er et P-rom?

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Her gir vi deg svar på et utvalg spørsmål som mange boligkjøpere stiller seg:


Spørsmål:

Hvordan finner jeg renten på fellesgjelden i borettslaget? Og kan jeg gjøre noe med denne?

Svar: 

For å finne renten på fellesgjelden kan du ta kontakt med styreleder i borettslaget. Du står selvsagt fritt til å høre med styreleder om en eventuell reforhandling av renter med banken, eventuelt å flytte lånet til en bank med bedre betingelser. Dette er det imidlertid styret som avgjør. Les vår komplette guide til borettslag.

Spørsmål:

Jeg ønsker å kjøpe leilighet i nybygg, og har funnet en jeg liker godt. Det er svært høy fellesgjeld, men med bakgrunn i prisen tror jeg det er innenfor hva jeg kan håndtere. Hvordan går jeg frem for å få lån i banken? Er det noe jeg bør tenke på?

Svar:

Det er svært vanlig at nybygg har høy fellesgjeld, noe bankene er klar over. Banken vil uansett se på totalprisen når de beregner hvor mye du kan få i lån, så her er det bare å ta kontakt med de. Les gjerne også vår dedikerte artikkel om hvordan du får finansieringsbevis.


Spørsmål:

Jeg har vunnet budrunden på en leilighet i et borettslag. Jeg har nå fått beskjed om at jeg må vente i ca. en måned før jeg får vite om jeg faktisk har kjøpt leiligheten pga forkjøpsrett. Jeg var ikke klar dette. Er dette riktig?

Svar:

Det kan være svært frustrerende å stå i fare for å miste boligen basert på forkjøpsrett, men dette er en svært vanlig praksis. En forkjøpsrett gir de med denne retten tilgang til å tre inn i en avtale om kjøp av bolig, på samme vilkår som noen andre har fremforhandlet. De med forkjøpsrett er gjerne de som allerede bor i borettslaget eller er medlem av boligbyggelaget. Ordinær forkjøpsrett har imidlertid en meldefrist på 20 dager. Her er det mulig at megleren har vært utydelig, så jeg ville tatt kontakt på ny og forhørt meg om dette. På Meglersmart kan du lese alt du trenger å vite om forkjøpsrett.

Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

8. Videre lesning

Når man ser etter sin første bolig, lurer man gjerne på hva fellesgjeld er, og hvorfor borettslag overhodet har dette. Kort sagt så tar borettslag opp gjeld i forbindelse med bygging og vedlikehold av boligene. Som andelseier i borettslaget må du derfor også betale en viss andel av denne gjelden. For førstegangskjøpere er det viktig å forstå at denne gjelden kommer på toppen av ditt private lån.

I boligmarkedet kan det gå hett for seg. Derfor anbefaler vi at du setter deg nøye inn i hvordan en salgsprosess fungerer før du kaster deg ut i det. På Meglersmart kan du lese et fyldig magasin med gode råd til boligkjøpet. Norsk Eiendomsmeglerforbund har også laget en oppdatert liste med gode råd til potensielle boligkjøpere.

Når du har sikret deg drømmeboligen, havner du gjerne på flyttefot. Det kan være flere ting å tenke på i en slik prosess, og derfor anbefaler vi deg å ta en titt på Flyttesmart sine guider til en god flytteprosess. Her kan du lese alt du trenger å vite om flyttehjelp, hva koster flyttebil i Oslo og våre beste tips om flytting.

Har du kjøpt bolig, men trenger å oppgradere deler av den, finner du gode råd og tips om oppussing og renovering på Boligsmart. Les hva det koster for totalrenovering og 20 ting du må vite når du skal pusse opp.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her