Back to top

Verdivurdering vs. takst: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om forskjellen på verdivurdering og takst? Planlegger du å selge bolig og lurer på om det er verdivurdering eller takst du trenger? I denne artikkelen gjør vi rede for hvilke fordeler og ulemper som kan knyttes til verdivurdering og takst, og du får svar på hva du kan bruke de to evalueringene til. Er du klar over at en verdivurdering kan være gratis? Og at taksering alltid skal utføres av en autorisert takstmann? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om forskjellen på verdivurdering og takst.

1. Er ikke taksering en slags verdivurdering?

Det finnes flere situasjoner der det vil være både nyttig og nødvendig å vite hvordan man beregner boligens eller eiendommens verdi, for eksempel i forbindelse med kjøp og salg, samlivsbrudd, arveoppgjør eller refinansiering av lån. Siden det finnes en del ulike metoder for å fastsette verdien av en eiendom vil det lønne seg å ha en viss oversikt over de tilgjengelige alternativene før du velger den metoden du ønsker å benytte deg av.

I dagligtalen brukes ofte verdivurdering og takst om hverandre, og taksering kan nok regnes som en slags verdivurdering. I praksis er det imidlertid snakk om to ulike ting, og de benytter ulike metoder for å anslå boligens verdi.

Verdivurdering er noe som gjøres av en eiendomsmegler, viser i denne sammenhengen til en uformell verdivurdering som kan overleveres til boligeier i muntlig form. Den tar først og fremst utgangspunkt i hva boligen vil være verdt i det markedet den skal selges i. Verdivurdering av boligen din er også noe du kan gjøre selv ved hjelp av kalkulatorer på nett, og gjennom å lese boligannonser.

Taksering kan gjøres av både takstmann og eiendomsmegler, og er et paraplybegrep som rommer flere ulike metoder for å fastsette verdi på for eksempel bolig. De vanligste metodene for taksering av bolig er e-takst, som gjøres av megler, og verdi- og lånetakst, som utføres av takstmann. Takstmann vil også kunne utarbeide en boligsalgsrapport dersom du ønsker det.

Kravene til verdifastsettelse av eiendom pleide å være svært uklare, spesielt gjaldt dette for meglers verdivurdering av eiendom som skulle selges. Det var som oftest opp til den enkelte meglers erfaring og skjønnsmessige vurdering å fastsette verdien. Dette ga til dels svært ulike verdivurderinger på helt like objekter, noe som medførte en økt risiko for både svindel og hvitvasking. I nyere tid har det derfor kommet flere regler og retningslinjer som skal sikre en objektiv og rettferdig verdivurdering av bolig og øvrig eiendom. Utviklingen av e-takst er et av disse tiltakene. Du kan lese mer om retningslinjer dor eiendomsmegling og -salg på 1.1. Finantilsynets hjemmesider.

Mer om taksering og verdivurdering:

1.1. Hvordan få hjelp fra en takstmann?
1.2. Vår guide til verdivurdering av bolig
1.3. Alt du trenger å vite om prisantydning

2. Stor forskjell i pris

Dersom du bare trenger en uformell verdivurdering av boligen din kan du i mange tilfeller få dette gratis av eiendomsmegleren. Hensikten med dette tilbudet fra meglerens side er gjerne å komme i kontakt med potensielle boligselgere i håp om å få nye klienter. I noen tilfeller kan det altså være snakk om et lokketilbud. Vi anbefaler at du tar kontakt med meglerkontoret i skriftlig form for å undersøke hva avtalen egentlig innebærer. Det kan for eksempel være at verdivurderingen er gratis bare dersom boligen selges innen en gitt dato, eller at du forplikter deg til å benytte deg av dette meglerkontoret den dagen du bestemmer deg for å selge.

Med det i bakhodet er det imidlertid ingenting i veien for å kontakte flere ulike meglere for å forhøre deg om det er mulig å få gratis verdivurdering. Dette kan være nyttig dersom det for eksempel er snakk om et arveoppgjør og dere ønsker å høre flere ulike meninger, eller dersom du bare er nysgjerrig på om boligen din kan ha steget i verdi.

I mange tilfeller vil det ikke være nok med en uformell verdivurdering fra megler, spesielt gjelder dette dersom du skal forhandle med banken. Dersom du skal refinansiere boliglånet ditt eller selge boligen din vil det som oftest kreve e-takst, som også danner grunnlaget for prisantydningen. For refinansiering av lån kan også verdi- og lånetakst være aktuelt. I alle tilfeller vil det være snakk om vurdering basert på faste, formaliserte krav, der det er lite rom for skjønnsmessige vurderinger.

E-takst satt av megler vil som regel koste mellom 1.500 og 3.000 kroner.

Verditakst satt av takstmann vil som regel koste mellom 4.000 og 8.000 kroner.

Tips for å spare penger

Det er flere ting du kan gjøre for å spare penger. Her har laget en kort liste med våre beste tips:

Skaff nødvendig dokumentasjon på forhånd. Det er helt klart billigere for deg å innhente nødvendig informasjon selv, før takstmannen kommer. Dette gjelder brukstillatelse, kjøpekontrakt, skjøte, kommunale avgifter, ligningsverdi, forsikringsbevis, målebrev, situasjonskart, plantegninger, og eventuell dokumentasjon på oppussing gjort av fagfolk.

Benytt deg av anbudstjenester. Når du legger oppdraget ditt ut på anbud er det tilbyderne som må konkurrere om å gi deg det beste tilbudet. Husk å undersøke hva som er inkludert i prisen når du sammenligner tilbudene du får, og se opp for ekstra kostnader.

Husk at du kan få fradrag på skatten. Dersom du har betalt for å få takst på eiendommen i forbindelse med refinansiering av boliglånet kan dette gi deg fradrag på skatten. Dette må du fylle ut i selvangivelsen under posten for gjeldsrenter. Husk å inkludere navnet på firmaet og takstmannen.

Mer om forskjeller i pris:

2.1. Hvordan kan du få gratis verdivurdering?
2.2. Hva må jeg betale for e-takst?
2.3. Hva koster det å hyre en takstmann?

3. Viktige begreper knyttet til taksering

Boligsalgsrapport er en form for tilstandsrapport som er spesielt tilpasset kjøp og salg av brukt eiendom. Den sier ikke noe om boligens verdi i kroner og øre, men om byggets tekniske og vedlikeholdsmessige tilstand.

Heftelser er forpliktelser som i noen tilfeller følger med fast eiendom, og som kan ha innvirkning på eiendommens verdi. Hvis du vil vite mer om heftelser og såkalte servitutter, henviser vi til denne artikkelen.

Verditakst  sier noe om markedsverdien, og brukes som grunnlag for å beregne lånetaksten.

Markedsverdien er det megler eller takstmannen mener at boligen kan omsettes for i det åpne markedet.

Lånetaksten sier noe om hvor mye du kan belåne eiendommen med, og vil vanligvis være på omtrent 80-90 prosent av verditaksten.

Skattetakst brukes for å beregne en eventuell eiendomsskatt.

Teknisk verdi skal si noe om hvor mye det ville kostet å bygge tilsvarende bolig med dagens byggepriser, med fradrag for eventuell slitasje.

Prisantydning er det megler mener er mulig å få for boligen i markedet, men den skal ikke settes lavere enn du som selger er villig til å selge boligen for. Dette er også summen som boligen annonseres med.

Salgssummen er det du ender opp med å få for boligen, og kan skille seg fra prisantydningen både i den ene og den andre retningen.

Hvis du vil gjøre det kjent med flere relevante begreper knyttet til taksering, tipser vi om Finanstilsynets ordliste, som har mye god informasjon!

Mer om viktige begreper knyttet til taksering:

3.1. Hva om jeg skal leie ut og ikke selge?
3.2. Hva må jeg betale for en eiendomsmegler?
3.3. Hva mer bør jeg vite om taksering av bolig?

4. Fordeler og ulemper med modellene

Som vi har vært inne på vil de ulike metodene for verdifastsettelse ha mange fellestrekk, og være til dels overlappende i mange situasjoner. Her følger dermed en liten oversikt over fordeler og ulemper med de metodene vi har snakket om tidligere. Vi vil også nevne at det gjelder egne regler for landbrukstakst, som er viktig å være obs på!

Verdivurdering baserer seg på faktorer som beliggenhet, standard, størrelse, solforhold samt nabolag og nærområde. Det innebærer at megler kommer på befaring i boligen og stiller spørsmål til deg som boligeier.

Fordeler:

  • Du kan ta høyde for det som ikke er målbart, for eksempel smarte løsninger i bygget eller et oppsiktsvekkende interiør.
  • Dette er i større grad en dialog mellom deg og megler, og en erfaren megler vil kunne gi deg gode tips som kan øke verdien på boligen før du selger.

Ulemper:

  • Denne vurderingen er i stor grad basert på skjønn, og vurderingen vil dermed kunne variere en del fra megler til megler.
  • Du kan ikke bruke verdivurderingen til å forhandle med banken.

E-takst (elektronisk takst) gir en verdi basert på statistiske data, der blant annet beliggenhet og salgspris for tilsvarende boliger i samme område står sentralt. E-taksten krever at megler besiktiger eiendommen det er snakk om, og det skal legges ved minst tre bilder av eiendommen. Banken får tilgang til e-taksten gjennom en database.

Fordeler:

  • Du kan bruke e-taksten til å refinansiere boliglånet ditt, og få lavere låneutgifter.
  • Det stilles konkrete krav til dokumentasjon, og du unngår skjønnsmessige vurderinger fra megler.
  • Boligverdien kan ikke settes kunstig høyt, og det bidrar til å forebygge svindel og hvitvasking.

Ulemper:

  • Det er sjeldent du får gratis e-takst fra megler, men du kan forhandle om pris.
  • Den vil ikke fange opp boligens tekniske tilstand.
  • E-takst er først og fremst utviklet for å tilfredsstille bankens behov, og de vil dermed få tilgang til en mer utvidet versjon enn du som regel får som privatperson.

Verdi- og lånetakst, ofte omtalt som bare verditakst, tar form av en rapport som sier noe om boligens markedsverdi. Den utarbeides av takstmann på bakgrunn av befaring og oppmåling av boligen, og skal gi en enkel teknisk beskrivelse av boligens tilstand og vedlikeholdsbehov. I tillegg vil andre faktorer som beliggenhet, utsikt og solforhold være relevant.

Fordeler:

  • Den er grundigere enn e-taksten når det kommer til å vurdere boligens tekniske tilstand, da takstmannen som oftest har en helt annen forutsetning enn megleren for å oppdage potensielle feil og mangler.
  • Takstmannen regnes i større grad enn megleren som en upartisk fagperson.

Ulemper:

  • Rapporten er basert på observasjoner, og den avdekker derfor ikke nødvendigvis underliggende problemer.
  • Takstmannen har som regel god kompetanse på boliger, men det kan fortsatt forekomme hull i kunnskapen i tilknytning til for eksempel varmepumper, solceller eller andre moderne installasjoner.
  • Den tekniske gjennomgangen er svært enkel og begrenset, og kan dermed gi kjøper en falsk trygghet.

Mer om fordeler og ulemper med ulike takstmodeller:

4.1. Hva er verdivurdering på nett?
4.2. Alt du bør vite om lånetakst
4.3. Hva er spesielt med landbrukstaksten?

5. Hvordan får du verdivurdering eller takst?

Nå har du kanskje fått en viss idé om hvilken modell som er best egnet for ditt formål. Da er bare spørsmålet hvordan du skaffer de tjenestene du trenger, og om du trenger å gjøre noen forberedelser.

Finn rett fagperson. Enten du skal ha en uformell verdivurdering, e-takst eller annen taksering, så er det avgjørende at du finner riktig fagperson til jobben. Det vil som regel alltid lønne seg å finne en lokalkjent megler eller takstmann som, ideelt sett, vet hva prisene ligger på og har ligget på og hvilke faktorer som kan gjrøe seg gjeldende der nettopp du bor.

Finn relevant dokumentasjon. Ble badet pusset opp av fagfolk? Kan du dokumentere at det elektriske anlegget ble byttet ut for 15 år siden? Finn frem alt du har av relevant dokumentasjon som kan fortelle noe om boligens tilstand og verdi.

Forbered deg på befaring. Uansett hva slags type verdivurdering eller takst du er ute etter vil det involvere en eller annen form for befaring av boligen din. Dette er ikke det samme som en visning, og du trenger derfor ikke å tenke at du må “selge deg inn” hos verken megler eller takstmann. Rydd boligen slik at det er lett å komme seg frem. Dersom du skal ha takstmann på besøk kan det være greit å sikre at det også er lett tilgang til kjeller og loft.

Vær tilgjengelig. Når megler eller takstmann er på befaring er det viktig at du er tilgjengelig for å svare på eventuelle spørsmål om boligen. Hvor lang tid dette tar er avhengig av blant annet størrelsen på boligen og hvor nøye det må undersøkes, men regn med et par timer.

Mer om hvordan du får verdivurdering:

5.1. Hvordan velge megler
5.2. Finn riktig megler for akkurat deg
5.3. Kan jeg selge bolig uten hjelp fra megler?

6. Dokumentasjon på eiendommens tilstand

Selv om låne- og verditakst involverer en teknisk undersøkelse er denne relativt overfladisk, og den endelige rapporten vil inneholde lite informasjon om boligens tilstand. Spesielt i forbindelse med kjøp og salg av bolig vil det kunne være hensiktsmessig å få utarbeidet en eller annen form for tilstandsrapport. 

En tilstandsrapport skal beskrive boligens tekniske og vedlikeholdsmessige tilstand. Det er ikke vanlig å be om denne rapporten i forbindelse med boligsalg med mindre det er mistanke om alvorlige feil med bygningen. Tilstandsrapporten følger ikke en bestemt mal, men tilpasses spesielle forhold avhengig av hva den prøver å avdekke. Det som ofte undersøkes er blant annet bygningskonstruksjonen, takkonstruksjon, kjeller og våtrom.

En boligsalgsrapport er en variant av tilstandsrapport, men denne følger en fast mal slik at det skal være lettere for deg som forbruker å sammenligne rapporter fra ulike boliger. Hensikten med denne rapporten er å gi kjøperen et mest mulig fullstendig og riktig bilde av boligen i forkant av et salg. Sentrale punkter i rapporten er blant annet vurdering av el-anlegg og ventilasjonsanlegg, ferdigattester, og om ting er byggemeldt.

Som boligselger er man ansvarlig for feil og mangler som man burde visst om da boligen ble solgt. Dette innebærer faktisk at du kan bli stilt til ansvar for feil du ikke var klar over. Dette er en svært vanlig kilde til konflikt ved boligsalg, og boligsalgsrapporten bidrar til å forebygge slike problemer.

Mer om dokumentasjon på eiendommens tilstand:

6.1. Alt du trenger å vite om tilstandsrapporten
6.2. Vår guide til boligsalgsrapporten
6.3. Veien fra befaring til taksering

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Her har vi svart på noen vanlige spørsmål knyttet til takst og verdivurdering av bolig.


Spørsmål:

Vi hadde megler på besøk i fjor i forbindelse med at vi vurderte å selge. Han utarbeidet e-takst som vi fikk på e-post, og vi har ikke så lyst til å betale for ny takst dersom det ikke er nødvendig, Hvor lenge er e-taksten vi fikk, gyldig?

Svar:

Du skriver ikke hvor lang tid som har gått siden megler var innom, men takst er uansett ferskvare, spesielt i boligmarkedet. Det kan komme relativt store svingninger på kort tid, så dersom du skal selge bolig anbefaler vi at du ikke bruker takst som er eldre enn 6 måneder uten at du har rådført deg med takstmann eller megler. Hvis du bo i Oslo eller et annet område som er veldig populært anbefaler mange å få ny e-takst enda tidligere.


Spørsmål:

Vi har en innglasset veranda om vi benytter som spisestue. Da takstmannen var på besøk, ble dette klassifisert som S-rom. Vi er uenige i dette, og mener at det benyttes som P-rom og dermed burde regnes som P-rom. Burde vi få inn en annen takstmann?

Svar:

En innglasset veranda kan regnes som P-rom i enkelte tilfeller, men dette krever at den i praksis går i ett med andre oppholdsrom i boligen, som for eksempel stuen. Dette vil være en skjønnsmessig vurdering som gjøres av takstmannen, så det er ikke helt utenkelig at dere vil få en annen vurdering dersom dere får en ny befaring. Dere må nesten vurdere selv hva dere tror er sannsynlig ut ifra hvordan verandaen er innredet. Les gjerne mer om dette i guiden vår til P-rom.


Spørsmål:

Både vi og naboen er i gang med å selge, og husene våre er nærmest identiske både i utseende og alder. Vi har fått tilnærmet helt lik e-takst, men naboen har fått en prisantydning som ligger flere hundre tusen over vår. Kan ulike meglere gi såpass sprikende verdivurderinger?

Svar:

Det e-taksten følger faste kriterier og baserer seg på statistiske data, er prisantydningen i større grad opp til meglerens skjønn. Det innebærer, som du sier, at du kan ende opp med ulik prisantydning på salgsobjekter som er relativt like. Når det er sagt kan det være flere grunner til at naboen har fått en høyere prisantydning. Det kan være kreative løsninger i boligen som du ikke vet om, eller kanskje solforholdene og utsikten er mye bedre. Her kan du lese mer om hva megler ser etter når prisantydningen skal fastsettes.

8. Videre lesning

Taksering av bolig vil kunne være relevant i en rekke ulike sammenhenger, og det er ikke alltid det er snakk om kjøp og salg av bolig. Det kan for eksempel dreie seg om refinansiering av lån eller arveoppgjør, eller det kan være i forbindelse med samlivsbrudd. Uansett hva årsaken er kan du finne en hel del relevant informasjon på både Advokatsmart og Meglersmart.

Dersom det er snakk om arveoppgjør har vi flere nyttige artikler i magasinet vårt på Advokatsmart. Visste du for eksempel at arveavgiften ble opphevet i 2014? Eller at det er forskjell på gave og forskudd på arv? Les også vår store guide til arverett for å unngå de vanligste feilene.

Dersom det er snakk om fordeling av eiendeler i forbindelse med samlivsbrudd, anbefaler vi at du sjekker guiden vår til separasjon og skilsmisse, som inneholder svært mye nyttig informasjon. På Advokatsmart kan du også sammenligne og finne de beste advokatene på skilsmisseoppgjør.