Back to top

Egenkapital bolig: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om egenkapital? Når man undersøker mulighetene for å kjøpe sin egen bolig, støter man stadig på begrepet egenkapital. Enkelt forklart er egenkapital penger man har spart selv, som skal bidra til at man ikke låner mer penger av banken enn man kan betale tilbake. Regelen tilsier at man må ha minst 15% egenkapital for å få et lån, men heldigvis finnes det også andre løsninger enn å stille opp med oppsparte midler. Hvordan kan man skaffe egenkapital? Hvor mye trenger man egentlig? Må man ha egenkapital, eller kan man låne hele beløpet? I denne artikkelen gjør vi rede for hva som kvalifiserer som egenkapital, og du får svar på hvor mye du trenger. Er du klar over at det finnes unntak til regelen om 15 % egenkapital? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om egenkapital.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

1. Hva er egenkapital?

Når man vurderer å kjøpe bolig, vil spørsmålet om hvor mye egenkapital man har eller trenger dukke opp gjennom hele prosessen. Hvor mye egenkapital man har, er lett å få oversikt over; det er enkelt og greit penger man har på konto som kan brukes til boligkjøp. For de som skal inn på boligmarkedet for første gang, kan det for eksempel være oppsparte midler, forskudd på arv, gaver, eller kanskje en lottogevinst. Det viktigste er at pengene er tilgjengelig når man skal legge inn bud på bolig, og at de ikke trenger å betales tilbake.

Hvor mye egenkapital man trenger, er derimot litt vanskeligere å svare på. Finansdepartementet har fastsatt et krav om egenkapital ved boligkjøp som per dags dato er minst 15 % av kjøpesummen for boligen, resterende 85% kan man låne av banken. Hvis man kjøper en bolig med fellesgjeld, må denne også regnes med i kjøpesummen. Eksempelvis må man ha 450.000 kroner i egenkapital for å kunne kjøpe en bolig til 3 millioner.

Kjøper man en bolig som krever at man betaler dokumentavgift, som i dag er på 2,5% av kjøpesummen, kommer dette i tillegg og må derfor betales med egenkapital. Det vil si at man ikke kan låne penger av banken til å betale dokumentavgiften. For en bolig på 3 millioner kroner må man betale 75.000 kroner i dokumentavgift, og man må dermed ha 525.000 kroner i egenkapital for å imøtekomme kravet.

Dersom man allerede har en bolig og ønsker å kjøpe en sekundærbolig, gjelder andre regler.

Mer om hva som menes med egenkapital:

1.1. Sats på borettslag hvis du har lite egenkapital
1.2. Hvordan slipper man unna dokumentavgift?
1.3. Alt du må vite om fellesgjeld
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

2. Må man ha egenkapital?

Kravet om 15% egenkapital er politisk vedtatt og formulert i boliglånsforskriften. Det er med andre ord ikke noe banken selv har bestemt. Kravet gjelder i utgangspunktet for alle som søker boliglån, og skal sikre at bankene ikke gir kundene større lån enn de klarer å betjene.

Jo større egenkapital man klarer å opparbeide seg, desto lavere rente kan man generelt regne med å få. Siden en høyere egenkapital betyr at man eier en større andel av boligen går bankens risiko ned. Har man for eksempel 40% egenkapital er man en sikrere kunde enn om man så vidt klarer 15%.

Det er verdt å merke seg at egenkapital ikke nødvendigvis betyr at man må ha penger på konto. En annen form for egenkapital er å stille noe annet av verdi som sikkerhet. For førstegangskjøpere innebærer dette ofte at foreldre (eller andre nære personer) stiller sin egen bolig som sikkerhet. Foreldrene stiller altså som kausjonister og lar banken ta pant i boligen de eier.

En tommelfingerregel er at man kan låne ca. fem ganger årsinntekt. Det vil si at dersom man tjener 500.000 kr i året, kan man i utgangspunktet regne med å kunne låne 2.500.000 kr. Dette skal redusere risikoen for at man ikke kan betjene lånet dersom det skulle skje endringer i økonomien, som for eksempel at rentene stiger og kanskje blir værende på et høyt nivå over tid.

Det er imidlertid ikke bare egenkapital og inntekter som blir vurdert når bankene beregner kundens evne til å betjene lån. Selv om man har både egenkapital og høye inntekter kan forhold som forsørgeransvar, annen gjeld eller usikre jobbutsikter gjøre at man får mindre lån enn tallene skulle tilsi. Kan man derimot vise til at man kan forvente høy fremtidig inntekt har banken mulighet til å gjøre skjønnsmessige vurderinger, og de kan blant annet fravike regelen om 15 % egenkapital.  Dette kan for eksempel gjelde de som er i sluttfasen av en utdannelse som vil lede til et godt betalt yrke.

Mer om kravet om egenkapital:

2.1. Hva forteller prisantydningen?
2.2. Hvor mye egenkapital trenger man ved kjøp av bolig?
2.3. Hva kan man forvente å få dekket av fellesutgiftene?

3. Sentrale begreper knyttet til boliglån

Alle som vurderer å ta opp boliglån, bør sette seg inn i hva lånet innebærer, og hvilke alternativer som finnes. Nedenfor følger en liten oversikt over ord og uttrykk som gjerne blir nevnt i forbindelse med boligkjøp og -lån.

Boligsparing for ungdom (BSU) er en svært gunstig spareform for de som er under 33 år. BSU gir høy rente på sparepengene samt 20% skattefradrag for det beløpet man sparer årlig, begrenset til 5500 kroner.

Belåningsgrad er den prosentandelen man ønsker å låne sett i forhold til verdien på boligen. Ved boligkjøp er det kjøpesummen som er verdien på boligen. Har man 15% egenkapital av verdien på boligen, blir belåningsgraden 85%. Boliglån blir ofte billigere, jo lavere belåningsgraden er.

Dokumentavgift er en avgift som betales til staten ved tinglysing av dokument som overfører hjemmel til fast eiendom. Dokumentavgiften er på 2,5% av eiendommens salgsverdi på tinglysingstidspunktet.

Fellesgjeld er sameiets, borettslaget eller boligaksjeselskapets gjeld, og det er som regel gjeld tatt opp i forbindelse med bygging og vedlikehold av boligene. Fellesgjeld blir fordelt ut på boligene i selskapet etter en bestemt fordelingsnøkkel. Når man kjøper en bolig med en fellesgjeld, betaler man en salgssum, men man overtar også boligens andel av fellesgjelden. Man regner derfor med både salgssum og fellesgjeld inn i totalprisen for boligen.

Finansieringsbevis, også kalt lånebevis, er et skriftlig bevis fra banken på hvor mye de er villig til å låne mottaker. Beviset er gyldig i 3 måneder, og dersom man finner en bolig man vil ha i løpet av denne perioden kontakter man banken for å gå videre til å søke om selve boliglånet.

Prisantydning er den prisen som selgeren og eiendomsmegleren forventer å få ved salg av en bolig. Den endelige kjøpesummen kan bli både høyere og lavere enn prisantydning. Dette kommer an på hvor stor interesse det er for boligen, og hva kjøperen er villig til å betale. I tilfeller der det er flere budgivere presses prisen ofte opp fra den opprinnelige prisantydningen.

Renter er kostnaden man betaler for å låne penger. Man kan ofte se begrepene nominell rente og effektiv rente når man leser om ulike lån. Nominell rente er renten på selve lånet, altså rentesatsen som långiver oppgir. Effektiv rente er den nominelle renten pluss alle gebyrene man må betale i forbindelse med lånet, som for eksempel etableringsgebyr og termingebyr. Renten oppgis i prosent, og skrives som X % p.a. (pro anno).

Mer om sentrale begreper knyttet til boliglån:

3.1. Hva forteller lånetaksten?
3.2. Hva er sameie og hvordan fungerer det?
3.3. Hvordan fungerer forkjøpsrett?
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

4. Få oversikt over privatøkonomien

Alle som vurderer å kjøpe bolig, må først skaffe seg god oversikt over sin egen økonomi. Det samme gjelder dersom man skal prøve å spare penger til egenkapital. De fleste passer på at inntektene er høyere enn utgiftene, altså at man ikke går i minus, men hvordan står det til ellers? Det nytter ikke å søke om boliglån uten å vite hvor mye man tjener, hvor mye man har i gjeld, eller hvor mye man sitter igjen med på kontoen når måneden er over.

Heldigvis kan det være mye å spare dersom man følger disse tre enkle tipsene:

  1. Før regnskap over alle utgifter. En god start for å forstå sin egen økonomi er å føre regnskap. Ved å skrive ned og kategorisere alle inntekter og utgifter får man god innsikt i hva man bruker penger på. På denne måten ser man hvor det er rom for justeringer dersom man har behov for å spare penger. Eller kanskje oppdager man at det rett og slett ikke er mulig å kutte ned på utgiftene, og at man allerede lever på et stramt budsjett. Forhåpentligvis vil et godt regnskap gi svar på om man har mulighet til å ta på seg et boliglån på nåværende tidspunkt.
  2. Rydd opp i økonomisk rot. Dersom man syns økonomi og penger er vanskelig, skal det ikke så mye til før man mister oversikten over hva man driver med. Er man i den situasjonen, bør man rydde opp i alt som leder til forvirring og/eller mislighold. Klipp kredittkort, og betal ned alle smålån så fort det lar seg gjøre. Finn et godt system for å betale regninger før forfallsdatoen. Man må ha full kontroll på privatøkonomien før man søker om boliglån.
  3. Ta valg som gagner privatøkonomien. Man velger ofte det alternativet som er mest lettvint, men det kan være lurt å tenke over om det finnes løsninger som er mer økonomiske. Kan man bytte til et billigere mobilabonnement? Trenger man medlemskap på treningssenter, eller blir det billigere å betale per besøk? Det betyr ikke at man alltid må velge det billigste alternativet, men i enkelte tilfeller kan alle alternativene være gode, og da er det jo en selvfølge å velge det billigste.

Mer om hvordan man holder styr på privatøkonomien:

4.1. Hva gjør du når du må selge bolig med tap?
4.2. Når trenger man finansieringsbevis?
4.3. Hva må du tenke på før du leier ut leilighet?

5. Hvordan skaffe egenkapital

Det første skrittet på veien til å kjøpe sin egen bolig er anskaffelse av egenkapital. Dersom man har null kroner på sparekontoen, kan det virke urealistisk å skaffe flere hundre tusen i løpet av kort tid, men det er ikke umulig.

Nedenfor følger noen forslag til måter å skaffe egenkapital og realisere boligdrømmen:

  • Den mest åpenbare måten å skaffe seg egenkapital på er å ha fast inntekt over tid og sette av penger hver måned. De fleste har mulighet til å kutte i småutgifter og redusere det daglige forbruket slik at man kan spare litt hver måned. Det kan være lurt å sette pengene rett inn på en egen sparekonto for ikke å miste oversikten. Da ser man også hvordan beløpet vokser over tid.
  • Bruk BSU hvis det er mulig. Man kan spare i BSU til og med det året man fyller 33, noe som gir høy rente på sparepengene samt skattefradrag for 20% på årets innskudd begrenset oppad til 5500 kroner.
  • Undersøk mulighetene for å øke inntektene. Er det mulig å be om lønnsforhøyning eller å bytte til en bedre betalt jobb? Eller har man kapasitet til å ta en ekstrajobb? Å ta mer utdannelse kan også lede til høyere lønn. Det kan riktignok ta både tid og penger, men vil generelt lønne seg over tid.
  • Frigjør verdier ved å selge unna eller bytte til billigere alternativer. Ved å frigjøre midler og/eller spare utgifter vil man raskt kunne skaffe seg egenkapital som kan brukes til bolig. Kanskje har man ting av verdi som kan selges, eller en dyr bil som kan byttes inn i en rimeligere?
  • Dersom man har tenkt å kjøpe alene kan man i utgangspunktet klare seg med en mindre bolig enn hvis man skal bo sammen med en partner, men det veier likevel ikke opp for den økonomiske fordelen av å være to. En løsning som velges av stadig flere er å kjøpe bolig sammen med venner eller søsken. På denne måten kan man få en større bolig og/eller bedre beliggenhet med mindre egenkapital. Dersom man ønsker å satse på denne muligheten er det lurt å få profesjonell hjelp til å sette opp en kontrakt på forhånd som dekker scenarioer som kan oppstå. Bli enig om hva man gjør hvis én ønsker å flytte, selge eller ikke kan betjene lånet. 
  • Kjøp bolig med mulighet for utleie. Leieinntektene vil som regel være skattefrie, samtidig som renteutgiftene kan trekkes fra på skatten. Det innebærer at selv om man tar opp mer i lån og dermed får både høyere rentekostnader og fellesutgifter så kan man gå med overskudd. Boligen vil med andre ord være med på å finansiere seg selv.
  • Tenk over hvor det kan være aktuelt å bo. For mange er det attraktivt å bo så sentralt som mulig, hvor prisene er langt høyere enn i utkanten av sentrum. Det er ikke sikkert man skal så langt ut av sentrum før prisene er mer overkommelige. Kanskje kan man tåle å bo en buss- eller togtur unna der ting skjer, hvis det betyr at man faktisk kan komme seg inn på boligmarkedet
  • Spør om hjelp hjemmefra. Nesten halvparten av de under 30 år får hjelp fra foreldre for å komme inn på boligmarkedet. Hjelpen er ofte at man låner eller får penger til egenkapital, eller forskudd på arv. En annen form for hjelp er at foreldrene eller besteforeldre stiller som kausjonister og garanterer at boliglånet blir betalt hvis man ikke klarer det på egenhånd. Man snakker da gjerne om såkalt realkausjon hvor banken får en ekstra sikkerhet i boligen til kausjonistene.
  • Undersøk mulighetene for startlån. Mange kommuner har ordninger for å hjelpe folk inn på boligmarkedet. Startlån er et tilbud til de som ikke kan få kausjonist, ikke har realistiske muligheter til å legge seg opp tilstrekkelig egenkapital, eller av andre årsaker har problemer med å få vanlig boliglån i banken. Man må imidlertid kunne vise til at man har nok inntekt til å betjene lånet.

Mer om hvordan man kan skaffe egenkapital:

5.1. Slik får du en konfliktfri overtakelse
5.2. Les dette før du legger inn bud
5.3. Alt man må vite før man kjøper selveierleilighet
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

6. Viktig å vite

Å spare opp egenkapital kan virke som et forsinkende element på veien til boligdrømmen. Hvorfor skal man bruke tid på å spare penger til egenkapital når man like gjerne kan ta opp lån og bruke pengene til å betale ned på lånet? Det kan virke fristende å hoppe over denne delen, men søkeprosessen for boliglån er ikke stedet for å ta snarveier.

Man må aldri legge inn bud på en bolig uten å ha skaffet finansieringsbevis på forhånd. Selv om man anser at man har god økonomi, og er sikker på å få innvilget det lånet man trenger, kan det være forhold man ikke har tatt med i beregningen som gjør at banken ser ting annerledes. Skulle man vinne en budrunde, noe som er en bindende avtale, og så få problemer med å få nok lån, vil dette kunne skape store problemer.

Dersom det bare er noen tusenlapper som hindrer boligdrømmen i å gå i oppfyllelse, er det fristende å se seg rundt etter raske løsninger, og det kan være lett å la seg lokke av tilbud om usikrede lån i form av forbrukslån eller kredittkort. Dette kan imidlertid være nok til at banken avslår lånesøknad eller trekker tilbake finansieringsbevis. Bankene vil undersøke hvor mye gjeld man har ved å sjekke gjeldsregisteret, og usikret gjeld vil ikke godkjennes som egenkapital.

Det beste man kan gjøre dersom man føler at drømmeboligen er innenfor rekkevidde, er å gå i dialog med banken. Hvis man viser at man tar sin egen privatøkonomi på alvor og forstår at det ikke er lurt å velge raske penger, kan det hende banken er villig til å strekke seg litt lenger enn de ellers ville gjort.

Mer om hva som er viktig å vite om egenkapital:

6.1. Hvordan sikre seg vinnerbudet
6.2. Hva dekker en boligkjøperforsikring?
6.3. Dette må du huske før budrunden begynner

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Her gir vi deg svar på et utvalg spørsmål knyttet til egenkapital ved boligkjøp:

Spørsmål:

Kan man få et større lån ved å ha mer egenkapital?

Svar:

Kravet om 15% egenkapital gjør at bankene i utgangspunktet kun har muligheten til å gi lån basert på hvor stor egenkapital man har. Oppsparte midler er derfor avgjørende for hvor mye boliglån banken kan gi. Hvis man tar beløpet man har satt av til egenkapital og deler det på 0,15 finner man ut hvor stort boliglån man er kvalifisert til å få. Det betyr ikke at man kan få et enormt lån hvis man har veldig mye egenkapital, man må selvfølgelig også ha fast inntekt som kan forsvare nedbetalingen av lånet.

Spørsmål:

Kan man komme seg inn på boligmarkedet selv om man ikke har egenkapital?

Svar: 

Det er nærmest umulig å kjøpe bolig i dag som kun er finansiert av lån. Dersom man ønsker å kjøpe bolig, men ikke har mulighet til å skaffe egenkapital, bør man vurdere følgende alternativer:

  • Kausjonist
  • Forskudd på arv
  • Kjøpe sammen med noen
  • Startlån fra kommunen

Spørsmål:

Hvor mye må man spare for å kunne skaffe nok egenkapital samtidig som boligprisene stiger fra år til år?

Svar:

For å ha en sjans til å kjøpe sin første bolig i en av de store byene, uten hjelp fra foreldre, bør man ha en årslønn på ca. 567.000 kroner, og i tillegg spare rundt en halv million kroner selv. Ønsker man å kjøpe bolig i et populært område, der man kan forvente stabil prisstigning, risikerer man at man aldri klarer å spare nok. Stigende boligpriser betyr at de som står på terskelen til boligmarkedet aldri helt slipper inn. Det kan selvfølgelig være frustrerende for de det gjelder, men boligsituasjonen kan endre seg, så man skal ikke gi opp håpet.

Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

8. Videre lesning

Å komme seg inn på boligmarkedet kan virke nærmest uoppnåelig, og kravet om egenkapital fremstår som en hindring laget for å holde folk på utsiden. Mange opplever at første møte med banken ikke går som forventet, og man får beskjed om å komme tilbake på et senere tidspunkt. Men så snart man oppfyller kriteriene banken stiller, og man kvalifiserer til å ta opp boliglån, er skoen på den andre foten. Nå er det banken som må bevise at den er god nok for deg! Boliglånskunder er attraktive for banken, da de som regel representerer kundeforhold som varer mange tiår. Det er også grunnen til at bankene tilbyr ekstra gunstige betingelser til unge kunder eller de som skal kjøpe sin første bolig. For deg betyr det at du bør hente inn lånetilbud fra flere banker før du bestemmer deg. På nettet finner du ulike tjenester som lar deg sammenligne bankenes tilbud.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her