Back to top

Aksjeleilighet: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om aksjeleiligheter? Visste du at det ikke lenger er mulig å opprette nye boligaksjeselskap? Aksjeleilighet og boligaksjeselskap er en av flere eieformer man kan komme over på det norske boligmarkedet. Lurer du på om det er mer lønnsomt å kjøpe aksjeleilighet enn andre boligtyper? I denne artikkelen gjør vi rede for hvilke fordeler og ulemper man kan forvente ved kjøp av aksjeleilighet, og du får svar på hva som skiller et boligaksjeselskap fra andre eieformer. Er du klar over at man slipper å betale dokumentavgift ved kjøp av aksjeleilighet? Og at det er strenge regler for utleie av aksjeleiligheter? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om aksjeleiligheter.

1. Hva er en aksjeleilighet?

Aksjeleilighet er betegnelsen på den boligen man har bruksrett til når man kjøper en aksje i et boligaksjeselskap. Ved å kjøpe en aksje i et boligaksjeselskap blir man medeier i boligaksjeselskapet og får leierett til en bestemt bolig. Man har også medbestemmelsesrett i selskapet sammen med de andre aksjonærene. Selskapets vedtekter inneholder de bestemmelsene som gir aksjonærene i et boligaksjeselskap rett til å leie en bestemt leilighet.

Ved kjøp av aksjeleilighet kjøper man altså ikke selve boligen, men en aksje som gir rett til å bruke en bestemt bolig. Dette er også årsaken til at man ved ervervelse av en aksjeleilighet slipper å betale dokumentavgiften, som i 2021 er 2.5% av kjøpesummen. Endringer registreres imidlertid hos forretningsfører i aksjeeierboken, og det må derfor betales et gebyr til forretningsfører for denne registreringen. Det er som regel kjøperen som tar regningen for denne registreringen.

En aksjeleilighet i et boligaksjeselskap har mange likhetstrekk med en andelsleilighet i et borettslag. Begge eieformene kommer blant annet med begrensninger knyttet til utleie. Man kan kun leie ut leiligheten i tre år av gangen, og man må ha bodd i leiligheten i minst ett år i løpet av de siste to årene før man kan leie den ut. I tillegg kan det være ytterligere begrensninger på utleie fastsatt i vedtektene.

Boligaksjeselskapet er en slags forløper til borettslagene, og var en vanlig organisasjonsform i mellomkrigstiden. Det finnes relativt få aksjeleiligheter i Norge i dag. Grunnen til dette er at borettslagsloven fra 1960 gjorde det umulig å etablere nye boligaksjeselskap. Unntak fra dette forbudet kom i 1983, men forbudet ble gjeninnført ved revisjon av borettslagsloven i 2003. Det er imidlertid fortsatt mulig å kjøpe en aksjeleilighet i et allerede eksisterende boligaksjeselskap.

Underkapitler om hva en aksjeleilighet er:

1.1. Lær mer om fordeler og ulemper med aksjeleilighet
1.2. Alt du bør vite før du leier ut boligen din
1.3. Hvordan forbereder du boligen til visning?

2. Økonomiske fordeler og ulemper med aksjeleiligheter

Å kjøpe en bolig er for mange en stor investering, og det er derfor naturlig å spørre seg om man gjør et klokt valg når man bestemmer seg for å legge inn et bud. Hvorvidt det lønner seg å kjøpe en bestemt bolig, er avhengig av flere faktorer, hvor de viktigste gjerne er privatøkonomien og formålet med kjøpet. Eieformen i seg selv er nok ikke så viktig for de fleste. Det er i stedet rettigheter og begrensninger knyttet til eieformen som kan være avgjørende.

Nedenfor følger noen punkter man bør være klar over før man kjøper en aksjeleilighet:

  • En av de største fordelene med aksjeleilighet er at man slipper å betale dokumentavgift ved overtagelse. Enkelt forklart vil overdragelse av aksjeleiligheter ikke tinglyses ettersom boligaksjeselskapet er eier både før og etter overdragelsen, noe som fører til at dokumentavgiften bortfaller. Dokumentavgiften er 2.5% av kjøpesummen, som selv for boliger i de laveste prisklassene utgjør en betydelig sum. Eksempelvis må man betale 75.000 kr i dokumentavgift dersom man kjøper en selveierleilighet til 3 millioner kroner.
  • Hvis man vurderer å kjøpe en leilighet i et boligaksjeselskap, må man finne ut om selskapet har fellesgjeld, og hvor høy den eventuelt er. Fellesgjelden er lån med pant i boligaksjeselskapet sin eiendom, og alle medeierne i selskapet betaler renter og avdrag på sin respektive del av fellesgjelden. For å finne totalprisen for boligen må man derfor legge sammen kjøpesummen og fellesgjelden. Har man et finansieringsbevis som sier at man kan kjøpe en bolig til eksempelvis 3 millioner, så må både egenkapital, privat lån og fellesgjeld inkluderes i dette beløpet. Nedbetaling av fellesgjeld skjer via felleskostnadene. Dersom fellesgjelden er høy, vil de månedlige felleskostnadene også være høye. Fellesgjelden følger boligen, så dersom man selger boligen vil den nye eieren overta fellesgjelden. I noen tilfeller tilbyr boligaksjeselskapet IN-ordning for fellesgjelden. Dette innebærer at man kan betale ned sin del av fellesgjelden, og dermed få lavere husleie fordi renter og avdrag er fjernet fra felleskostnadene.
  • For å få en nøyaktig oversikt over ens fremtidige månedlige utgifter, bør man undersøke hva felleskostnadene dekker. Utgifter som vaktmestertjenester, strøm i fellesarealer, trappevask, kommunale avgifter og lignende er som regel inkludert i felleskostnadene. I noen tilfeller kan også oppvarming, TV-abonnement og internett være dekket av felleskostnadene. Som regel vil man betale mindre for disse tjenestene når de betales via felleskostnadene enn om man skulle ha en individuell avtale, og det kan derfor være mye penger å spare over tid i et slikt tilfelle.
  • Dersom selve formålet med boligkjøpet er å leie ut leiligheten, vil det som regel være mer lønnsomt å kjøpe en selveierleilighet. De fleste boligaksjeselskap har restriksjoner knyttet til utleie. Den generelle reglen sier at utleie kan forekomme dersom leieperioden ikke overstiger 3 år, men da må eier i forkant ha hatt bruksrett til og bodd i leiligheten i minst ett av de to siste årene. I noen tilfeller kan boligaksjeselskapet vedtekter legge ytterligere begrensninger på utleie, og styret kan nekte utleie uten å oppgi noen begrunnelse. Oppsummert kan man si at utleie kun for økonomisk vinning mest sannsynlig ikke vil bli godkjent, mens utleie fordi uforutsette omstendigheter gjør at man selv er forhindret fra å bo i leilighetene vil kunne aksepteres.

Underkapitler om økonomiske fordeler og ulemper med aksjeleiligheter:

2.1. Hva indikerer prisantydningen?
2.2. Hvor mye egenkapital trenger man til kjøp av bolig?
2.3. Hva kan man forvente at fellesutgiftene dekker?

3. Sentrale begrep knyttet til aksjeleiligheter

Nedenfor følger en oversikt over sentrale begreper som benyttes i sammenheng med aksjeleiligheter:

Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av bruktbolig. Loven fungerer som et rammeverk ved boligsalg, og supplerer andre skriftlig avtaler kjøper og selger inngår seg imellom. Lovens formål er å redusere antall tvister ved å tydeliggjøre hvilke plikter og rettigheter selger og kjøper har ved et boligsalg. Loven inneholder bestemmelser om forberedelsene til og selve gjennomføringen av salget, og spesifiserer også hva som skal regnes for å være en vesentlig mangel, og dermed kan føre til erstatning eller heving av kjøpet.

Boligbyggelag er et samvirkeforetak som bygger, forvalter og omsetter boliger for medlemmer av foretaket. Boligbyggelag er ofte organisert som et borettslag, men de kan også organiseres som et sameie. En av de største fordelene med å være medlem av boligbyggelag er at man får forkjøpsrett på boliger som er tilknyttet boligbyggelaget.

Dokumentavgift er en avgift man betaler til staten når man tinglyser dokumenter som overfører hjemmel til fast eiendom. Ved kjøp av aksjeleilighet slipper man å betale dokumentavgift fordi man i praksis kun kjøper bruksrett til boligen. Eieren både før og etter kjøp vil fortsatt være boligaksjeselskapet.

Forkjøpsrett er retten til å ta over en eiendom til den prisen og de betingelsene som er oppnådd ved salg til en tredjepart. Forkjøpsrett er et fortrinn man får som beboer eller medlem av boligbyggelag. Forkjøpsretten går alltid etter ansiennitet, så den som har det eldste medlemskapet står først i køen. Det er altså slik at når en bolig har blitt solgt til en kjøper, kan den med lengst ansiennitet melde seg, og dermed bruke forkjøpsretten til å ta over eiendommen for den prisen og de vilkårene kjøper avtalte med selger.

Generalforsamlingen er den øverste myndigheten i boligaksjeselskapet. Alle aksjeeiere har rett til å møte på generalforsamlingen, enten personlig eller ved fullmektig. Generalforsamling skal avholdes minst en gang i året, hvor man blant annet må behandle årsregnskapet og årsberetningen. I tillegg kan man ta opp saker som styret finner nødvendig eller som medeiere har sendt inn.

IN-ordning er en avtale som lar eiere betale ned fellesgjeld individuelt. Dette lønner seg særlig i de tilfellene rentene på fellesgjelden er høy, men som regel vil den være lavere enn den man kan fremforhandle på egen boliggjeld.

Vedtektene i et boligaksjeselskap er bestemmelser som regulerer den daglige driften av selskapet. Vedtektene settes av aksjeeierne i boligaksjeselskapet, og kan endres i den årlige generalforsamlingen der alle medeiere har rett til å delta. I tillegg til å legge føringer for selve selskapet, vil vedtektene vanligvis også inneholde regler knyttet til muligheter for utleie, dyrehold og lignende.

Underkapitler om sentrale begrep knyttet til aksjeleiligheter:

3.1. En komplett guide til fellesutgifter
3.2. Alt du må vite om fellesgjeld før du kjøper ny bolig
3.3. Hvordan skaffer man seg forkjøpsrett?

4. Ulike eieformer i Norge

For å vite hvilken eieform som passer best for det behovet man selv har, er det en fordel å kjenne til de ulike alternativene man kan velge mellom. De to vanligste eieformene i Norge er andelsleilighet i borettslag og selveierleilighet i sameie. Rundt 30 prosent av leilighetene i Norge er selveiere, mens 45 prosent er i borettslag. I tillegg kan man finne aksjeleiligheter i boligaksjeselskap og obligasjonsleiligheter. De to siste eieformene er det ikke lenger lov å etablere, men man kan finne eksisterende avtaler som ble inngått før forbudene ble gjeldende.

Andelsleilighet er navnet på den boligen man får bruksrett til når man kjøper en andel i et borettslag. Ved kjøp av en andel i et borettslag får man altså borett til en definert leilighet, man kjøper ikke selve leiligheten. I likhet med aksjeleilighet slipper man derfor å betale dokumentavgift ved overtagelse av andelsleilighet. . Begge eierformene kommer også med begrensninger knyttet til utleie, da borettslag har også strenge restriksjoner knyttet til utleie av andelsleiligheter. Det er greit å være oppmerksom på at mange borettslag operer med forkjøpsrett ved salg av andeler, enten for andre beboere eller medlemmer av boligbyggelag som borettslaget er en del av.

Selveierleilighet, også kalt eierleilighet eller eierseksjon, er den boligen man får enerett til når man kjøper seg inn i et sameie. Man bestemmer selv hva man skal gjøre med en selveierleilighet, og kan blant annet leie ut, pantsette eller selge slik man selv ønsker. Sameiet kan riktignok bestemme begrensninger for utleie, men styret kan ikke nekte utleie uten saklig grunn. Kjøp av selveierleilighet innebærer en hjemmelsoverføring, og man må derfor betale dokumentavgift ved overdragelse. Et sameie har mulighet til å kreve betaling for høye kostnader, knyttet til vedlikehold eller lignende, som en engangsinnbetaling fra sameierne. Sameie kan også operere med forkjøpsrett ved salg av selveierleiligheter.

Obligasjonsleilighet er en leiebolig hvor leietaker betaler en viss sum for å få rett til å leie boligen. Det blir deretter utstedt en pantobligasjon i bygget, som sikrer leietakeren pantesikkerhet for innskuddet. Fordelen med en slik avtale er at leieforholdet ikke kan sies opp før innskuddet er tilbakebetalt og aldri før det er gått fem år. I tillegg har man utvidet rettssikkerhet som leietaker, sammenlignet med mer ordinære leieforhold.  Ulempen er at utleier kun er forpliktet til å betale tilbake beløpet som ble lånt ut ved inngåelse av avtalen, noe som medfører at leietakeren ikke får noen andel i en eventuell verdistigning på bygget. Utleier har råderett over pengene som er innbetalt, i motsetning til utleie der det betales depositum, og tanken var opprinnelig at disse pengene skulle brukes til utbygging av nye boliger. Man har i senere tid sett at dette behovet ikke lenger er gjeldende, noe som er en av årsakene til at man har avviklet mulighetene til å inngå nye leieavtaler.

Underkapitler om ulike eieformer i Norge:

4.1. En komplett guide til sameie
4.2. Alt du bør vite om salg av leilighet
4.3. Alt man må vite før man kjøper selveierleilighet

5. Kjøp av aksjeleilighet

På veien mot ens nye hjem er det flere prosesser man må gjennom og, etter all sannsynlighet, ikke så rent få utfordringer. Først må man forsikre seg om at finansieringen er i orden, så må man gå på visninger, og forhåpentligvis finner man til slutt en bolig man liker. Før man kaster seg inn i budrunden, er det lurt å sette seg inn i alle forhold som kan påvirke kjøpet og privatøkonomien etter at kjøpet er gjennomført. Dersom leiligheten man ønsker å kjøpe, er en aksjeleilighet, må man undersøke følgende punkter:

  • Finn ut om boligaksjeselskapet har en sunn økonomi og organisering. Har selskapet tatt opp lån, og hva har pengene blitt benyttet til? Er det satt av midler til fremtidige prosjekt? Det kan være lurt å be om å få tilsendt boligaksjeselskapets årsregnskap og referater fra generalforsamlingen.
  • Få oversikt over fellesgjelden. Hvor høy er renten, og hvordan nedbetales lånet? Noen selskap har lån med fastrente på høye nivåer, siden de bandt renta for mange år siden. Man bør også undersøke om det finnes et sikringsfond for gjelden, som tar seg av naboens eventuelle mislighold av fellesutgiftene. Dersom fellesgjelden er veldig høy bør man undersøke hvorfor det er tilfellet. Forhåpentligvis har det nettopp blitt gjennomført oppgraderinger som også kommer nye beboere til gode. Hvis boligaksjeselskapet ikke har fellesgjeld, eller den er veldig lav, bør man også stille spørsmål. Det kan bety at det ikke blir utført regelmessig arbeid, som igjen kan føre til store utgifter hvis vedlikeholdsbehovet blir prekært.
  • Undersøk om borettslaget har planer om vedlikehold eller oppgraderinger i nær fremtid. Dette kan føre til mer fellesgjeld, og dermed få konsekvenser for felleskostnadene. Hvis det ikke fremgår i salgsoppgaven, bør man spørre megler om det foreligger slike planer.
  • Sjekk hvilke vedtekter som gjelder for boligaksjeselskapet. Inneholder vedtektene bestemmelser som ikke er forenlige med den livsstilen man selv ønsker å ha? De fleste boligaksjeselskap har vedtekter med begrensninger for blant annet utleie, dyrehold, og støy. Hvis dette er noe man ikke klarer eller ønsker å etterfølge bør man vurdere å kjøpe en annen bolig.
  • I et seriøst boligaksjeselskap er det vedtektsfestet en binding mellom leiligheten og retten til boligen. Dersom det ikke er en slik klar binding mellom aksje og retten til bolig i vedtektene, så er det ikke en ekte aksjeleilighet og man bør innhente kvalifisert råd for å forsikre seg om at man forstår hva slags avtale man inngår ved kjøp.
  • De fleste bankene gir lån til kjøp av aksjeleiligheter. Men man bør ta en ekstra sjekk med banken om det er tilfellet før man legger inn bud.

Underkapitler om selve kjøpet av aksjeleilighet:

5.1. Hva kan man lese i boligsalgsrapporten?
5.2. Kan man kjøpe bolig uten finansieringsbevis?
5.3. Hva må du tenke på før du leier ut leilighet?

6. Viktig å vite når du skal kjøpe aksjeleilighet

Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av bruktbolig i Norge. Ved kjøp av aksjeleilighet kjøper man en aksje i stedet for en bolig, og salget faller derfor inn under kjøpsloven, ikke avhendingsloven. Det innebærer at kjøpekontrakten må inneholde en egen bestemmelse som regulerer forholdet mellom avhendingsloven og kjøpsloven. Det er imidlertid vanlig å bruke avhendingsloven ved tvister tilknyttet kjøpet, i de tilfellene kjøpsloven kommer til kort. Selve driften av boligaksjeselskaper reguleres dels av aksjeloven og dels av borettslagsloven.

Underkapitler om hva du bør vite når du skal kjøpe aksjeleilighet:

6.1. Hvordan gjennomføre en god overtakelse av bolig
6.2. Hva dekker en boligkjøperforsikring?
6.3. Når trenger man eierskifteforsikring?

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Her gir vi deg svar på et utvalg spørsmål mange går rundt med når de vurderer å kjøpe en aksjeleilighet:

Spørsmål:

Hva er forskjellen på aksjeleilighet og andelsleilighet?

Svar:

Forskjellen mellom en andelsleilighet og en aksjeleilighet er at man ved kjøp av andelsleilighet kjøper en andel i borettslaget, mens man ved kjøp av aksjeleilighet kjøper en aksje i et boligaksjeselskap. I begge tilfellene har man tilegnet seg bruksrett til en bestemt leilighet, og man eier derfor ikke selve eiendommen. I det daglige er det ikke så stor forskjell mellom det å eie en aksjeleilighet og en andelsleilighet.

Spørsmål:

Hvorfor er det ikke lov å opprette nye boligaksjeselskap?

Svar:

Før 1960 var aksjeselskap en kjent selskapsform og utbyggere valgte ofte denne organiseringen av boligselskaper fremfor borettslag, som på den tiden var en ny og ukjent ordning. Borettslagsloven trådte i kraft 1. juli 1960, og det ble ikke lenger mulig å etablere boligaksjeselskaper. I 1983 ble det igjen åpnet for opprettelse av boligaksjeselskap ved oppføring av nybygg, men ikke i eksisterende bygg. Forbudet ble imidlertid gjeninnført i 2003, og i dag er det kun boligaksjeselskap som var lovlig stiftet før borettslagsloven trådte i kraft som kan fortsette driften. En av hovedgrunnene til at man ønsket å forhindre opprettelse av boligaksjeselskap er at aksjeloven ikke er tilpasset det å eie en bolig.

Spørsmål:

Er det noe man må være ekstra oppmerksom på ved kjøp av aksjeleilighet?

Svar: 

Dersom boligaksjeselskapet har få medeiere, bør man være litt på vakt. Det økonomiske ansvaret deles mellom medeierne, og skulle det komme store utgifter som skal deles på få personer, må hver enkelt bære store kostnader. Hvis selskapet har dårlig økonomistyring er risikoen ekstra stor. Det er derfor veldig viktig å forsikre seg om at boligaksjeselskapet tar fornuftige valg når det kommer til selskapets økonomi.

8. Videre lesning

For mange er et boligkjøp den største investeringen man gjør i løpet av livet, og det er derfor viktig å passe på at finansieringen er i orden. Å komme seg inn på boligmarkedet kan virke nærmest uoppnåelig, men det finnes mange gode råd om hvordan man kan opparbeide seg egenkapital.

Oppskriften på et vellykket boligsalg er gode forberedelser. For selgers del er det viktig å velge riktig eiendomsmegler. Eller kanskje man ønsker å prøve å selge på egenhånd? Både kjøper og selger bør etterstrebe å tilegne seg dokumentasjon om boligen, som boligsalgsrapport og/eller tilstandsrapport. Finn ut hva som er den mest gunstige årstiden for

akkurat denne boligtypen. Kanskje trenger boligen en liten oppgradering for å tiltrekke flere interessenter? Ikke glem at boligen trenger en skikkelig rengjøring før overdragelsen. Kanskje frister det å bestille en vaskehjelp?

Å kjøpe en bolig behøver ikke å være et permanent valg. Det er selvfølgelig mulig å selge boligen videre dersom man ikke er fornøyd. Dersom man må selge med tap kan man også prøve å innrette seg slik at tapet blir minst mulig.