Back to top

Borettslag: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om borettslag? Ordet borettslag er nok kjent for de fleste, men mange hadde kanskje stusset hadde de blitt bedt om å forklare hva et borettslag innebærer. For hva er egentlig et borettslag? Kanskje melder det seg flere spørsmål enn svar når man hører at en bolig er en del av et borettslag. Hva er fordelene med å bo i et borettslag, og finnes det noen ulemper? Hva er forskjellen på sameie og borettslag? Hva er fellesgjeld, og hvilke andre utgifter påvirkes av borettslaget? Når kan man klage til borettslaget? Hvem sitter i styret, og hva kan de bestemme? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om borettslag.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

1. Hva er et borettslag?

Enkelt sagt er et borettslag et samvirkeforetak som eies av beboerne. Dersom man kjøper seg inn i et borettslag, blir man andelseier av en eiendom, for eksempel en boligblokk, og som andelseier har man bruksrett til en bolig i eiendommen. Som beboer i et borettslag eier man altså ikke selve boligen, man eier en andel i et borettslag med bruksrett til en bestemt bolig.

Som andelseier i et borettslag har man ansvar for vedlikehold og orden i boligen man har bruksrett til, slik at forhold i boligen ikke forårsaker skader eller andre ulemper hos de andre andelseierne i borettslaget. Til gjengjeld har borettslaget ansvar for vedlikehold i fellesarealer både innvendig og utvendig, samt inngangsparti, fasader, tak og lignende.

Borettslag ledes av et styre. Styret bestemmes av generalforsamlingen. Generalforsamling er et møte som finner sted minst en gang i året. Alle andelseierne i borettslaget har rett til å delta på dette møtet, samt å komme med forslag eller å stemme over saker som tas opp. Styret er ansvarlig for den daglige driften av borettslaget, men alle avgjørelser må være i tråd med borettslagsloven og vedtekter fattet på generalforsamlingen.

De fleste borettslag baserer seg på brukereieprinsippet. Dette prinsippet innebærer at man som andelseier har både rett og plikt til å bruke boligen man har bruksrett til. Dersom man ønsker å flytte må man selge sin andel i borettslaget, og bruksretten til boligen faller bort. Muligheten til å leie ut boligen er derfor noe begrenset i borettslag. Hovedregelen er vanligvis at man må ha samtykke fra styret dersom man skal leie ut boligen. Styret kan nekte utleie av bolig uten å oppgi begrunnelse. Det finnes unntak til brukereierprinsippet som gir rom for at man kan la andre bo i boligen. Man kan leie ut boligen i 3 år eller mindre, men dette forutsetter at man som andelseier har bodd i leiligheten man har bruksrett til i minst ett av de to siste årene. Vær oppmerksom på at det kan kreves at styret skal godkjenne leietakeren. Dersom det blir avslag må det være saklig begrunnet.

Mer om hva et borettslag er:

1.1. Hvilke viktige begreper om borettslag bør du kjenne til?
1.2. Alt du bør vite før du leier ut en bolig
1.3. Vår komplette guide til salg av leilighet
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

2. Økonomiske fordeler og ulemper med borettslag

Et av hovedargumentene for å velge borettslag er at man slipper å betale dokumentavgift når man kjøper andelsleilighet i et borettslag. Årsaken til at man ikke må betale dokumentavgiften er at boligen ikke skifter eier. Den eies enda av borettslaget, kjøper har kun skaffet seg bruksrett til boligen. Dokumentavgiften utgjør for tiden 2.5% av kjøpesummen. Eksempelvis må man betale 75.000 kr i dokumentavgift dersom man kjøper en selveierleilighet til 3 millioner kroner. For mange utgjør dette en betydelig sum som man heller kan bruke på en litt dyrere andelsleilighet.

Det er ikke bare kjøpesummen som bør være avgjørende når man bestemmer seg for om man ønsker å kjøpe en andelsleilighet. Før man kjøper en bolig i borettslag må man også finne ut hvor høy fellesgjelden er. Det kan være lurt å sette seg godt inn i borettslagets økonomi og organisering. Finn ut om borettslaget har en sunn økonomi og organisering, hvor høy renten på gjelden er, og hvordan gjelden finansieres. Noen borettslag tilbyr IN-ordning som innebærer at man kan betale ned sin del av fellesgjelden, og dermed få lavere husleie.

Det er også viktig å skaffe seg en oversikt over alle fellesutgiftene og hva de dekker. Vanlige utgifter som vaktmestertjenester, strøm i fellesarealer, trappevask, kommunale avgifter og lignende er som regel inkludert i fellesutgiftene. Undersøk om borettslaget har planer om å gjennomføre oppgraderinger i fremtiden som kan få konsekvenser for fellesutgiftene? Hvis dette ikke fremgår i salgsoppgaven, bør man spørre megler om det foreligger slike planer.

Hvis man har planer om å kjøpe en leilighet for utleie, bør man styre unna borettslag. De fleste borettslag har restriksjoner knyttet til utleie. Unntaket er dersom utleien ikke overstiger 3 år, men da må man ha hatt bruksrett til og bodd i leiligheten i minst ett av de to siste årene. I andre tilfeller kan styret nekte utleie uten å oppgi noen begrunnelse. Hvis formålet med kjøp av leilighet er å leie den ut, vil det mest sannsynlig være mer lønnsomt å kjøpe en selveierleilighet hvor man står fritt til å leie ut slik man selv ønsker.

I praksis er det ikke så store forskjeller mellom andelsleilighet i borettslag og selveierleiligheter, med mindre man har konkrete planer om å leie ut leiligheten. Selve eierformen behøver derfor ikke være en avgjørende faktor når man skal kjøpe ny bolig. Viktigere enn eierform er at man finner en leilighet som man er fornøyd med, og som oppfyller de kravene man har satt. Deretter kan eierform være en av flere faktorer som kan dreie valget i den ene eller den andre retningen. De viktigste forskjellene når det kommer til lønnsomhet er imidlertid knyttet til dokumentavgiften og muligheten for utleie.

Mer om økonomiske fordeler og ulemper med borettslag:

2.1. Hvorfor bør man velge selveierleilighet?
2.2. Hvor mye egenkapital trenger man ved kjøp av bolig?
2.3. Hva innebærer dokumentavgiften?

3. Sentrale begreper knyttet til borettslag

Nedenfor følger en oversikt over noen av de mest sentrale begrepene knyttet til borettslag og kjøp av andelsleilighet:

Felleskostnader er det andelseierne betaler for å dekke borettslagets løpende utgifter. Felleskostnadene dekker vanligvis driftsutgifter som strøm i fellesarealer, vedlikehold, trappevask, kommunale avgifter, avdrag på borettslagets lån, og renter. Fordelingen av felleskostnadene på de ulike andelseierne skal fremgå i bygge- og finansieringsplanen i stiftelsesgrunnlaget for borettslaget, og som regel fordeles felleskostnadene i forhold til verdiene på boligen. Felleskostnader skal betales en gang per måned. Flytter man inn i et helt nytt borettslag, vil man få avdragsfrihet på fellesgjelden de første fem årene.

Fellesgjelden er borettslagets lån med pant i borettslagets eiendom. Andelseierne i borettslaget betaler renter og avdrag på sin respektive del av fellesgjelden, og betalingene skjer via felleskostnadene. Man får rentefradrag på fellesgjeld på samme måte som med privat lån. Fellesgjelden følger med boligen, så dersom man selger sin andel vil kjøper overta fellesgjelden.

Dokumentavgift er en avgift som betales ved tinglysing av dokumenter som overfører hjemmel til fast eiendom. Når man kjøper andelsleilighet i borettslag overføres ikke hjemmel til fast eiendom fordi borettslaget både før og etter salg vil stå som eier av eiendommen. Kjøperen kjøper ikke selve eiendommen, men en andel i borettslaget. Man slipper derfor å betale dokumentavgift når man kjøper andelsleilighet. Dokumentavgiften er på 2.5% av eiendommens markedsverdi, og man sparer derfor en betydelige sum på å kjøpe leilighet i borettslag.

Boligbyggelag er et samvirkeforetak som bygger, forvalter og omsetter boliger for medlemmer av samvirkeforetaket. Boligbyggelag er ofte organisert som et borettslag, men de kan også organiseres som et sameie. Mange boligbyggelag gir en rekke fordeler og rabatter på varer og tjenester til sine medlemmer, i henhold til avtaler boligbyggelaget har med ulike aktører. Boligbyggelaget tilbyr som regel også tjenester knyttet til rådgivning, kursing eller forretningsførsel for boligselskaper og styremedlemmer. En av de viktigste årsakene til at mange velger å bli medlem av boligbyggelag er at man som medlem får forkjøpsrett på boliger som er tilknyttet boligbyggelaget. Det største boligbyggelaget i Norge er Obos.

Forkjøpsrett gir medlemmer av boligbyggelag mulighet til å kjøpe en andel i borettslaget til samme sum og vilkår som selger har mottatt fra en annen kjøper. Dette innebærer at dersom et medlem og et ikke-medlem byr samme sum for en andelsleilighet vil den som er medlem vinne budrunden på grunn av forkjøpsrett. Dersom begge er medlem vil den som har lengst ansiennitet, altså den som har vært medlem lengst, vinne budrunden.  Et borettslag kan fatte vedtak om forkjøpsrett, men dette er ikke en lovfestet rettighet og den gjelder kun der det er bestemt av borettslaget.

Mer om sentrale begreper knyttet til borettslag:

3.1. En komplett guide til fellesutgifter
3.2. Alt du må vite om fellesgjeld før du kjøper ny bolig
3.3. Hvordan fungerer forkjøpsrett?
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

4. Sjekkliste før man kjøper seg inn i et borettslag

Det er mye å ta stilling til når man skal kjøpe bolig, og man kan lett bli overveldet av alle valgene man må ta. Det anbefales imidlertid å ikke legge alt for mye vekt på eierform. Først og fremst må man sørge for å finne en bolig man trives med. Når man har funnet et utvalg aktuelle boliger, kan man sette opp en liste med fordeler og ulemper knyttet til eierform og finne ut hva som passer best.

Nedenfor følger en sjekkliste for boliger i borettslag:

  • Er prisen avgjørende for boligkjøpet? Man slipper å betale dokumentavgift dersom man kjøper borettslagsbolig eller aksjeleilighet. Dette er derfor gode alternativer dersom man ønsker å spare penger på selve boligkjøpet. Dokumentavgiften er såpass høy at man fort kan ta seg råd til å betale mellom 50.000 - 100.000 kroner mer for en bolig som kan kjøpes uten dokumentavgift. Mange synes dette i seg selv er god nok grunn til å velge borettslag fremfor selveierleilighet eller andre eierformer.
  • Hva er maksgrense for månedlige utgifter? Et veldig viktig element er å skaffe seg oversikt over fellesgjeld, renter på fellesgjelden, hvor høye fellesutgiftene er, og om det eventuelt tilkommer andre faste utgifter. Det siste man ønsker er å bo seg fattig ved at de månedlige utgiftene overskrider det man har råd til.
  • Er utleie aktuelt nå eller i fremtiden? I et borettslag er det ikke alltid mulig å leie ut leiligheten, og man må forholde seg til restriksjoner og regler som gjelder i det aktuelle borettslaget. Det betyr ikke at det er helt umulig å leie ut en leilighet i et borettslag, men dersom man ser for seg at utleie er aktuelt bør man forhøre seg med megler om hvilke regler som gjelder før man bestemmer seg for å legge inn bud.
  • Er dyrehold aktuelt nå eller i fremtiden? Før man legger inn bud bør man finne ut hvilke vedtekter som er fattet i borettslaget. Det er ikke uvanlig at borettslag har egne regler knyttet til dyrehold eller andre forhold som kan ha betydning for boligkjøper. Ved å sette seg inn i dette på forhånd, kan man unngå en ubehagelig overraskelse etter at kjøpet er fullført.

Mer om hvordan man kjøper seg inn i borettslag:

4.1. Hva kan man lese i boligsalgsrapporten?
4.2. Når trenger man finansieringsbevis?
4.3. Hva må du tenke på før du leier ut en leilighet?

5. Alternativer til borettslag

Andelsleilighet i borettslag er en av de mest populære boligformene i Norge, men det finnes også andre eieformer på det norske boligmarkedet. Nedenfor følger en oversikt over de viktigste eieformene:

Sameie innebærer at selve bygningen og tomten er eid av flere seksjonseiere. I et sameie kjøper man en ideell andel av sameiets eiendom. Det vil si at dersom man kjøper 1/20 av bygget og tomten, så er eier man 1/20 av sameiet. Seksjonseiere har eksklusiv bruksrett til sin seksjon, noe som innebærer at man som eier av en selveierleilighet har sterkere juridiske rettigheter fordi man har tilnærmet ubegrenset råderett over leiligheten. Man kan selge, pantsette og leie den ut som man selv ønsker.

Aksjeleilighet er boligen man får bruksrett til når man kjøper en aksje i et boligaksjeselskap. Denne eierformen er veldig lik borettslag. Som eier av en aksjeleilighet må man forholde seg til begrensninger i forhold til utleie og bestemmelsesrett og man slipper å betale dokumentavgiften på 2.5%, i likhet med kjøp av andelsleilighet i borettslag. Det er ikke lengre mulig å opprette nye boligaksjeselskap, men man kan kjøpe en aksjeleilighet i et allerede eksisterende boligaksjeselskap.

En mer sjelden eierform er obligasjonsleilighet. Det som kjennetegner en obligasjonsleilighet er at det gis et lån til eier for å få rett til å leie. Eieren får disposisjonsrett over de innbetalte pengene. Samtidig får leieren pantesikkerhet for innskuddet, og leieforholdet kan ikke sies opp før det er gått fem år og ikke før innskuddet er tilbakebetalt. Ulempen med en slik avtale er at leietakeren ikke kan dra nytte av eventuell prisstigning på boligen, da vedkommende kun har krav på å få tilbakebetalt samme beløpet som ble innbetalt ved inngåelse av avtalen. Dette er en av hovedårsakene til at det ofte oppstår konflikter i tilknytning til obligasjonsleilighet, og det er på generelt grunnlag anbefalt å styre unne denne type eierform.

Tomtefeste er en annen sjelden eierform. Ved tomtefeste eier man selve boligen, men leier tomten der boligen står. Eierformen reguleres av tomtefesteloven, men det er ikke uvanlig at det oppstår uenigheter knyttet til råderett.

Mer om alternativer til borettslag:

5.1. En komplett guide til sameie
5.2. Lær mer om fordeler og ulemper med aksjeleilighet
5.3. Hvordan du forbereder en bolig til visning
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

6. Viktig å vite

Mange er bekymret over kostnader og bestemmelsesrett knyttet til borettslag. Kanskje har man hørt skrekkhistorier fra borettslag der det er satt i gang kostbare prosjekt som ingen egentlig ønsker men alle må betale for. Hvorvidt felleskostnadene i et borettslag skal økes eller reduseres, bestemmes av generalforsamlingen og styret i borettslaget. Som andelseier har man rett til å være med å diskutere og stemme over om store prosjekter skal igangsettes. Når det kommer til vedlikehold og utbedringer holder det med alminnelig flertall i generalforsamlingen for at prosjektet skal godkjennes. For prosjekt som krever drastisk endring av eiendommen kreves det 2/3 flertall.

Dersom borettslaget er en del av et boligbyggelag kan de som regel bistå styret med faglige vurderinger og forslag knyttet til borettslagets økonomi, men ansvaret hviler til syvende og sist hos styret. Er man bekymret for økte felleskostnader i borettslaget bør man spørre megler om det foreligger planer eller diskusjoner om å sette i gang større prosjekt i nærmeste fremtid. Eksempelvis kan det være vanskelig å si nei til oppgraderinger i tilknytning til brannsikkerhet, selv om flesteparten av andelseierne ikke ønsker økte fellesutgifter.

Det er også mange som er bekymret for at de øvrige andelseierne i borettslaget må betale mer i felleskostnader dersom naboen ikke er i stand til å betale for seg. De fleste borettslag er tilknyttet boligbyggelag som har sikring og forskutteringsordninger. Dette innebærer at borettslagets felleskostnader dekkes i slike tilfeller, slik at økonomisk trygghet og stabil drift sikres selv om noen andelseiere unnlater å betale.

Mer om hva som er viktig å vite om borettslag:

6.1. Hvordan gjennomføre en god overtakelse av bolig
6.2. Hva dekker en boligkjøperforsikring?
6.3. Når trenger man eierskifteforsikring?

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Her gir vi deg svar på et utvalg spørsmål mange har, når de vurderer å kjøpe andelsleilighet i borettslag:


Spørsmål:

Hva er forskjell på borettslag og sameie?

Svar:

I Norge har vi to hovedmåter å organisere det å eie bolig i blokk eller rekkehus; borettslag og sameier. I et borettslag kjøper man bruksrett til en andelsbolig, men det er borettslaget som eier selve eiendommen. I et sameie eier man en ideell andel i hele eiendommen til sameiet, for eksempel 1/30 av bygget og tomten, og man har bruksrett til en selveierbolig.

Når man kjøper en selveierbolig i et sameie må man normalt skaffe til veie hele kjøpesummen selv. Andelsleiligheter i et borettslag er i all hovedsak finansiert i med innskudd og fellesgjeld. Innskuddet må man som kjøper selv skaffe til veie. Fellesgjelden er et langsiktig lån tatt opp av borettslaget, med pant i borettslagets eiendom. Som eier av en andelsleilighet i borettslaget betaler man renter og avdrag for sin del av denne fellesgjelden gjennom de månedlige fellesutgiftene. Det er veldig viktig å ta hensyn til fellesgjelden når man legger inn bud på andelsleilighet.

Spørsmål:

Hva gjør man hvis det er konflikter og uenighet mellom andelseierne i borettslaget?

Svar: 

Nabokrangler kan være en plage, og i verste fall føre til redusert livskvalitet. Det er ikke dumt å undersøke hvordan det står til i borettslaget man ønsker å flytte til. Litt gnisninger må man forvente når mange med ulik bakgrunn bor tett på hverandre, men dersom det har vært langvarige problemer i borettslaget har selger plikt til å informere om dette. I så fall bør man nok være innstilt på at dette ikke vil løse seg med det første. Dersom det oppstår alvorlige konflikter er det greit å vite at man kan kontakte tredjepart for å få bistand til å løse problemene. Boligbyggelaget, konfliktrådet eller advokat vil være mest aktuelt i et slikt tilfelle.

Spørsmål:

Er det lov å øke fellesutgiftene mer enn det andelseiere har råd til å betale?

Svar:

Fellesutgiftene vil endres over tid da det må foretas justeringer for å dekke kostnader forbundet med eiendommen. Det er styret og/eller generalforsamlingen som bestemmer om vedlikehold skal gjennomføres, og det kreves kun alminnelig flertall for å få godkjent vedtaket. Mindretallet er nødt til å forholde seg til flertallets vedtak. Utgifter til akutt vedlikehold kan komme uten særlig forvarsel og kan i noen tilfeller bli relativt høye. I slike tilfeller vil styret inndra ekstraordinære tilskudd for å dekke kostnadene, noe som kan føre til en stor økning i felleskostnadene som kan bli vanskelig å bære for andelseierne. I verste fall vil ikke andelseierne greie å betale sin del, men de fleste borettslag vil strekke seg langt for å unngå en slik situasjon. Dersom man er bekymret for borettslagets økonomistyring kan man undersøke dette på forhånd. Det kan blant annet være relevant å spørre om det settes av midler for fremtidige utbedringer på eiendommen.

Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

8. Videre lesning

Å kjøpe bolig kan være stressende, da det som regel er mye penger involvert, og det er mange valg å ta stilling til. For mange er et boligkjøp den største investeringen man gjør i løpet av livet, men det er betryggende å vite at det ikke behøver å være en permanent bolig. Det er selvfølgelig mulig å selge boligen videre dersom man ikke er fornøyd med valget. Dersom man må selge med tap er det også mulig å innrette seg slik at tapet blir minst mulig.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her