Back to top

P-Rom: Alt du må vite

 

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om P-rom? Det er mange som lurer på hva P-rom egentlig er, hvordan disse beregnes, og hvordan man kan bruke dem til å øke verdien på huset sitt før et boligsalg. I denne artikkelen gjør vi rede både for hvordan P-rom beregnes og hvordan de kan bidra til å øke verdien på boligen din samt gir deg gode tips om hvordan du enkelt kan gjøre om et S-rom til et P-rom før salg. Er du klar over at det er P-rom som setter standarden for verdisettingen av hele boligen din? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om P-rom.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

1. Hva er et P-rom, og hva regnes som P-rom?

P-rom viser til det samlede arealet av en boligs oppholdsrom, og dermed hvor mye plass kjøper har å benytte i det daglige. P-rom er også standard informasjon når boliger legges ut for salg. P-rom er et begrep som har vært i bruk i Norge siden 2008, og forteller deg i bunn og grunn hvor mye oppholdsrom en bolig har. P-rom står for “primærrom” og omfatter hovedrommene i boligen, derunder stue, kjøkken, bad, soverom, gang og trapp. P-rom er faktisk et av de viktigste begrepene knyttet til boligareal, noe det er flere grunner til. P-rom arealet er det arealet som brukes i statistikk for boligpriser, og danner dermed grunnlaget for å beregne kvadratmeterprisen. Det er derfor svært viktig å få målt dette nøyaktig, både for å få riktig pris i forhold til areal, men også fordi det også danner grunnlaget for beregningen av boligens verdi. Dette er tall som er særdeles viktig ved utfylling av selvangivelse, og som derfor har innvirkning på økonomien din også utenfor et boligkjøp. 

P-rommenes betydning ligger kanskje litt i navnet, men dette er da de rommene man først og fremst bruker i en bolig. Dette inkluderer gjerne rom som er innredet med tanke på at noen skal oppholde seg der over tid, og de inkluderer derfor gjerne en mulighet for at folk kan sette eller legge seg ned.

Rommene som er inkludert i betegnelsen P-rom, er: kjellerstue, medierom, hjemmekontor, peisestue, TV-stue, kjøkken, loftstue, lekerom, bibliotek, arbeidsrom, PC-rom, bibliotek, omkledningsrom, hobbyrom, trimrom, stue, allrom, bad/dusjrom, toalett, vaskerom, entré, soverom, gang, trapp og allrom. I tillegg regnes gang eller trapp mellom rom også med til P-rom.

Rom som ikke regnes som P-rom, kalles “S-rom”, som er en forkortelse for “sekundærrom”. Felles for sekundærrommene er at de ikke er ment for opphold, og blant disse har vi for eksempel kott, lagerrom, garasje og boder. Sammen utgjør P-rom og S-rom boligens bruksareal (BRA). S-rom og bruksareal blir ogsåoppgitt i takstrapporten ved et boligsalg.

Mer om hva som regnes som P-rom:

1.1. Hvordan taksten fastsettes på bolig
1.2. Verdivurdering og takst: Hva er hva?
1.3. Hvordan prisantydningen settes
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

2. Hvordan kan jeg høyne verdien på P-rommet?

Når man skal selge boligen, er det ikke uvanlig å ønske å skape en verdiøkning ved å øke P-rom så mye som mulig. Jo høyere antall P-rom, jo høyere verdi får boligen på markedet, og en økning kan være gunstig for boligkjøpere både med tanke på egen bruk og senere videresalg. Det er spesielt to måter dette kan gjøres på: enten ved å utvide måleverdig areal i eksisterende P-rom, eller ved å gjøre om S-rom til P-rom.

Før du går igang med dette, kan det være lurt å vite litt om hvordan P-rom beregnes i utgangspunktet. Takstmannen tar utgangspunkt i bruksarealet til boligen, og når man har funnet dette, så trekkes S-rommene fra. Det man står igjen med da, er P-rommene. Rent formularisk vil utregningen se slik ut:

P-rom = Bruksareal ÷ S-rom

Her er det viktig å vite forskjellen på hva som er P-rom og hva som er S-rom, og det er også her man kan høyne verdien om man legger inn litt innsats i å omgjøre S-rom til P-rom. Husk at når du beregner arealet til et S-rom, må du også inkludere plassen som opptas av rommenes innervegger. 

Når det gjelder bruksarealet til en bolig, så beregnes det ut fra alle måleverdige flater innenfor ytterveggene, det vil si alle rom som har gulv og er tilgjengelige via en dør, luke, trapp eller stige. Dette betyr at hvorvidt rommene som måles er lagerrom eller oppholdsrom, spiller ikke noen rolle for målingen av bruksarealet; her skal alt med. Det samme gjelder for hvorvidt rommet er oppvarmet, om det har vinduer eller om det er kjeller eller loft. Det eneste unntaket er dersom takhøyden er under 1,9 meter; da regnes det ikke som en del av i bruksarealet. 

Når man skal høyne verdien gjennom å utvide P-rommene, blir det viktig å fokusere på S-rommene og hvordan de potensielt kan bli regnet som P-rom. Husk at P-rom er de rommene som regnes som oppholdsrom, og et lite kott eller en bod for oppbevaring vil dermed ikke regnes med. Men om du finner måter å inkludere disse i de andre rommene på, så vil de kunne regnes som P-rom allikevel. Det vil si at en bod for eksempel kan innlemmes i gangen ved at man tar av døra eller fjerner en vegg, slik at den blir en del av gangen og blir et oppholdsrom i seg selv. Dersom du har et walk-in-closet med vindu(er), kan dette kanskje også innlemmes i P-rommene, dersom du kan finne en måte å gjøre det om til et omkledningsrom på. 

Det viktigste å huske på er at ved å utvide P-rommene så øker du verdien på hele boligen. Det kan derfor fort lønne seg å bruke litt penger på omgjøring av disse rommene, da du potensielt kan få igjen for dette flere ganger ved et salg.

Mer om hvordan du høyner verdien på P-rommet:

2.1. Utfylling av overtakelsesprotokoll ved salg og kjøp av bolig
2.2. Lønnsomhet knyttet til oppussing
2.3. Hvordan du selger bolig på en gunstig måte

3. Sentrale begreper

Det er mange fremmedord i omløp ved kjøp og salg av bolig og ved omregning av P-rom, så det kan være greit å ha en ordbok å ty til. Under følger en del av de vanligste ordene og uttrykkene som brukes i forbindelse med P-rom:

S-rom: Som nevnt så betyr S-rom sekundærrom. I korte trekk betyr dette rom som det ikke er ment at man skal oppholde seg i over lang tid. Dette er gjerne lagerrom, uinnredede rom og garasjer. Alle rom som ikke er P-rom (primærrom), regnes som S-rom i en bolig.

Bruksareal: Bruksareal er arealet av alle rom som er måleverdige innenfor en boenhets vegger. Bruksarealet består av enten P-rom eller S-rom, og er oppgitt i takstrapporter sammen med disse målene.

Bruttoareal (BTA): Det spesielle med bruttoareal, sett i motsetning til bruksareal, er at plassen som opptas av ytterveggene, også er inkludert. Når man måler opp bruksarealet, tar man med alt arealet fra der ytterveggene begynner, mens bruttoarealet måles fra fra der ytterveggene slutter, altså fra grensen mot friluft. Bruttoareal brukes derfor ofte til å måle hele bygninger.

Himling: Himling er det samme som tak inne i hus. Taket kan være laget av takplater, gips, trepanel eller annet materiale.

Skråhimling eller skråtak: Dette er likt himling som definert over, bare at det er benevnelsen på et innvendig tak som skrår i en eller flere retninger. Dette er vanlig på for eksempel loft, og disse rommene kan være utfordrende å måle på grunn av høydekravet for måleverdig areal.

Bruksenhet: En bruksenhet kan være en enebolig eller en leilighet, og dette er et ord som ofte brukes i takstrapporter i stedet for “bolig”, for å være mer spesifikk. Det betyr da ett eller flere rom som brukes av én bruker eller husholdning. 

Måleverdig areal: Som vi har vært inne på, er det ikke alt som kan måles og inkorporeres i P-rom eller andre rom. Selv om et rom er på et visst antall kvadratmeter og er ment for opphold, kan det for eksempel hende at det er for lavt, (det vil si under 1,90 meter), eller at det er andre grunner til at det ikke er målbart. Målverdig areal representerer derfor kun det arealet som oppfyller kravene til å inkluderes i arealmålet.

Det er også mulig å utvide boligens grunnflate med et tilbygg.

Mer om sentrale begreper knyttet til P-rom:

3.1. Hvordan verdien på en enebolig fastsettes
3.2. Hvordan boligsalgsrapporten kan sikre deg ved kjøp og salg
3.3. Hvordan defineres bruttoarealet?
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

4. Strategier for omskrivning av P-rom

Areal oppgis alltid i m², eller kvadratmeter, og beregnes ut fra de delene av boligen som kan måles. Det er ikke alle rom eller kvadratmeter som kan måles, og for at et areal skal være måleverdig, må det ha en takhøyde på minst 1,90 meter og en bredde på minst 60 centimeter. For deler av boligen med skråtak skal likevel arealet inntil 60 centimeter innenfor høyden på 1, 9 meter tas med i målingen. Det vil si at areal der høyden er lavere enn 1,9 meter taes med i beregningene - inntil 60 centimeter innover mot veggen. Det er derfor det ofte er noe mer utfordrende å måle for eksempel loftsleiligheter enn leiligheter eller hus med rett tak. Disse målereglene kan ikke fravikes og er tatt inn i retningslinjene for markedsføring av boliger. Disse er fastsatt av forbrukermyndighetene.

Det er spesielt to strategier man bør være klar over for å øke P-rommet, og dermed også verdien på boligen. Enten kan du utvide måleverdig areal i allerede eksisterende P-rom, eller du kan begynne på arbeidet med å gjøre S-rom om til P-rom. Det beste du kan gjøre her, er å begynne å tenke på hva du selv har savnet mens du har bodd i boligen din, og så se om det kan være en god investering å forsøke å få til dette før du selger. Husk at selv om dette er noe du ønsker deg, er det ikke sikkert andre vil ønske seg det, og det er heller ikke garantert at du vil få igjen pengene, og ikke minst tiden, du investerer i arbeidet,. Med mindre du bor i en stor by hvor kvadratmeterprisen garantert går oppover, bør du ha kjennskap til både boligmarkedet generelt og kunne beregne ganske nøyaktig hva en eventuell endring vil koste deg.

Et tips for å øke måleverdig areal i allerede eksisterende P-rom, er å heve gesimshøyden, det vil si høyden på det punktet der yttervegg møter tak. Dette kalles også for takopplett, og selv om det høres ut som en veldig stor jobb, kan det faktisk gjennomføres for en relativt rimelig penge. Å heve gesimshøyden kan gjøres i deler av et loft eller over hele lengden, og gjør at deler av loftet nå kan oppfylle kravene for å bli telt med som P-rom. Siden takopplett regnes som en relativt lett gjennomførbar endring av konstruksjonen, er det erfaringsmessig også enkelt å få godkjennelse hos plan- og bygningsetaten.

Mer om strategier for omskrivning av P-rom:

4.1. Hvordan bruksarealet beregnes
4.2. Hvilke regler finnes for meg som bor i borettslag?
4.3. Gode råd om oppmåling av boligens areal

5. Steg for steg for å utvide P-rom

Dersom du vet at boligen din har flere S-rom som potensielt kan bli omgjort til P-rom, så har vi her samlet noen tips om hvordan du kan gå frem for å få til dette. Dersom du har flere sekundærrom i huset, som for eksempel et provisorisk treningsrom eller en walk-in-garderobe, så kan begge disse gjøres om til P-rom med et par enkle triks. Dersom du har løse treningsapparater i kjelleren ved siden av masse lagrede gjenstander, vil dette telle som et sekundærrom. Men om du skrur fast treningsapparater i veggen og flytter alle gjenstandene dine til enten loftet eller en bod, vil du kunne endre kategoriseringen og rommet kan telles som et P-rom.

Når det gjelder walk-in-garderoben, er det mulig å få denne til å telle som et P-rom dersom den er stor nok til å innredes som et omkledningsrom. Alle walk-in-garderober er selvsagt ikke store nok til dette, men om en slik ombygging lar seg gjøre  hos deg, vil du altså kunne øke verdien på boligen din ved å tilføre flere nye kvadratmeter med P-rom, kun gjennom dette nye omkledningsrommet. 

I tillegg til disse rommene kan også en innglasset balkong eller veranda, som i utgangspunktet ikke teller som hverken P-rom eller S-rom, bli en del av den nye P-rom-totalen din. Dersom verandaen ikke har noen form for åpninger mot vær og vind, kan den nemlig telle som et S-rom, og dersom du går inn for det og gjør om denne til en del av stuen, vil den kunne telle som et permanent oppholdsrom og dermed også som et P-rom. Her er det derimot viktig å være klar over at det ikke holder å simpelthen kalle den en del av stuen; du må sørge for at den får fastmontert interiør og behandlede overflater som gjør den til en integrert del av boligens øvrige oppholdsareal.

Med disse enkle triksene kan du høyne verdien på P-rommene i boligen din, noen ganger betraktelig, og du vil kunne legge ut boligen din med en høyere markedsverdi.

Mer om hvordan du utvider P-rom:

5.1. Trenger jeg en tilstandsrapport?
5.2. Hva inneholder egentlig en boligsalgsrapport?
5.3. Alt du må vite om verdivurdering av bolig
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

6. Hva bør du vite om regelverket?

I 2008 ble P-rom en del av standarden for hvordan arealet  i norske boliger beregnes. Det som en erstatning for det tidligere arealmålet boareal (BOA), som fram til da hadde skapt noe forvirring. Alle kan fritt måle opp boligen sin om de ønsker det, men det er takstmannen som vanligvis gjør dette i forbindelse med en tilstandsrapport for salg. Standarden som takstmenn forholder seg til, kalles NS 3940:2012 og omhandler areal- og volumberegninger av bygninger, og den er utviklet av en tverrfaglig komite. Det kan være lurt å ta en titt på denne standarden før man bestemmer seg for om man skal gjøre endringer før salg, og da særlig før planlegging og prosjektering settes i gang. Hvis man tar utgangspunkt i denne før man tar fatt, vil man kunne forsikre seg om at man ikke bryter lover og regler, samt at rommene vil bli anerkjent som P-rom når de står klare. 

Dessuten kan det være greit å være klar over at takstbransjen i tillegg til denne standarden har utarbeidet sin egen veileder for arealmåling som likner, men som har sine egne spesifikasjoner. Formålet med veiledningen er å vise hvilke arealenheter som skal brukes ved kjøp og salg av boliger, og hvordan disse arealene måles. I standarden NS 3940:2012 om areal- og volumberegninger av bygninger, finnes definisjonene på alle areal- og volumbegreper som kan brukes i ulike sammenhenger. Disse retningslinjene brukes også av meglere.

Dersom du går i gang med å omgjøre P-rom til S-rom uten å ha innsikt i disse standardene for å beregne areal, kan det hende at vinninga går opp i spinninga, og spesielt om det er enkelte regler eller unntak til reglene som er viktige for utvidelsen av din bolig. Merk at P-rom beregnes uten hensyn til offentlige byggeforskrifter. Det betyr at for eksempel et soverom kan være regnet som P-rom også om det er så lite eller har så små vinduer at det ikke nødvendigvis er godkjent som dette etter forskriftene.

Mer om hva du bør vite om regelverket rundt P-rom:

6.1. Boligselgerforsikring som en økonomisk trygghet
6.2. Kanskje trenger du boligkjøperforsikring?
6.3. Kunsten å velge riktig eiendomsmegler

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Her følger noen vanlige spørsmål som mange stiller seg i forbindelse med bygging eller utvidelse av P-rom:


Spørsmål:

Hva er egentlig et P-rom? 

Svar:

P-rom er en forkortelse av ordet primærrom, og viser til det samlede arealet av en boligs oppholdsrom. P-rom er en del av standardinformasjonen når boliger legges ut for salg, og er et begrep som har vært i bruk i Norge siden 2008. P-rom inkluderer alle de primære oppholdsrommene i boligen, derunder stue, kjøkken, bad, soverom, gang og trapp. Du kan lese mer om nøyaktig definisjon og beregning av dette viktige arealmålet for boliger i denne artikkelen på våre sider.  

Spørsmål:

Hvordan beregne P-rom? 

Svar:

For å beregne P-rom vil en takstmann ta utgangspunkt i bruksarealet til boligen, og så trekkes fra S-rom (sekundærrom). Det man står igjen med da er P-rom. Rent formularisk vil utregningen se ut sånn her: P-rom = Bruksareal - S-rom

S-rom måles opp ved å inkludere det arealet som opptas av innerveggene rundt rommet. Jo flere P-rom, jo bedre verdivurderingvil boligen din kunne få, og hvordan meglere jobber for å fastsette prisantydning, kan du lese mer om her.  

Spørsmål:

Hvordan kan jeg utvide og forbedre P-rom?

Svar:

Det er spesielt to strategier for å øke P-rommene, og dermed også verdien på boligen. Enten kan du utvide måleverdig areal i allerede eksisterende P-rom, eller begynne på arbeidet med å gjøre S-rom om til P-rom. Dette innebærer at du kan løfte tak, sette inn vinduer eller fastmontere interiør i rommene for å få de omdefinert til P-rom. Hvis du er usikker på om verdien på boligen din vil øke i takt med investeringene dine kan du lese mer om lønnsomheten ved oppussing her. 



Spørsmål:

Hvordan gjøre om S-rom til P-rom?

Svar:

Sekundærrom vil i noen tilfeller kunne gjøres om relativt enkelt, som i eksempelet vi gikk gjennom tidligere i artikkelen, med en walk-in-garderobe som gjøres om til et omkledningsrom. Dersom walk-in-garderoben ikke er stor nok, vil det derimot være vanskelig å få til dette, og det kan hende du må la det bli stående som et S-rom, noe som også kan være tilfellet for andre mindre rom. Det vil derimot være mange muligheter for å løfte tak og endre andre konstruksjoner for å gjøre P-rommene i boligen din større. Se tipsene våre lenger opp i artikkelen under Steg for steg for å utvide P-rom. Om du trenger gode tips og råd om både finansiering og de beste måtene å pusse opp S-rom på, enten du vil endre dem til P-rom eller bare høyne standarden på leiligheten, har vi skrevet denne artikkelen om nettopp oppussingog vi har dessuten denne nyttige artikkelen om hvor mye egenkapital du vil trenge.

Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

8. Videre lesning

I jakten på flere P-rom og dermed høyere verdivurdering av boligen din, er det lett å la seg rive med, og vi anbefaler deg derfor å være helt sikker på hvordan P-rom og S-rom defineres hos for eksempel DnB. På Norsk Takst sine hjemmesider kan du også finne gode tips og kunnskap om hvordan det beregnes av profesjonelle, og her er det også mulig å bli medlem for å sikre sine rettigheter.

Når du er ferdig med å beregne P-rom, er det på tide å finne den megleren som passer best for deg. I denne artikkelen har vi derfor samlet informasjon om både pris, prosessen for å finne en megler og hvordan du kan spare penger i samme slengen. I tillegg er det viktig å finne en megler du kan stole på, som ikke koster mer enn tjenesten er verdt. Dersom du vurderer å selge selv uten megler, er det også en mulighet å vurdere.

Når du endelig har solgt og skal flytte inn i ditt eget drømmehus, betyr det at du må pakke sammen alle tingene dine, vaske ut ditt forrige hjem og komme deg gjennom en flytteprosess. Vi har skrevet en god del artikler om hvordan du på best og billigst måte kan flytte tingene dine, og samtidig være helt sikker på at de blir godt ivaretatt. Vi har også skrevet artikler om hvordan du skaffer utvask av ditt tidligere hjem, enten du skal vaske ut av en leilighet eller trenger nedvask av et helt hus. Hvis du aldri har flyttet før eller føler deg litt overveldet, har vi laget en artikkel som tar deg med gjennom hele prosessen, steg for steg.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her