Back to top

Tilstandsrapport: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om tilstandsrapport for bolig? Lurer du på hvordan en tilstandsrapport kan hjelpe deg i prosessen med kjøp og salg av bolig? I denne artikkelen gjør vi rede for forskjeller mellom tilstandsrapporter, boligsalgsrapporter og verditakster, og du får svar på hvordan du går frem for å innhente en tilstandsrapport. Er du klar over forskjellene mellom tilstandsrapporter og rapporter? Og vet du hvordan en tilstandsrapport kan hjelpe deg med å øke boligens verdi? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om tilstandsrapport for bolig.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

1. Hva er en tilstandsrapport for bolig?

En tilstandsrapport er en rapport som skal beskrive den generelle tilstanden til en konkret bolig. Det er mange grunner til folk bestiller en tilstandsrapport for å få en vurdering av hvilken forfatning boligen egentlig er i. Det kan for eksempel være i forbindelse med salg av bolig, der en trenger en uavhengig fagperson til å foreta en gjennomgang og kartlegge boligens tilstand og mulige mangler (og styrker). Noen velger å bestille en tilstandsrapport for å få vite mer om eiendom de har arvet, mens andre trenger tilstandsrapporten i forbindelse med en forsikringssak.

En tilstandsrapport utarbeides av en takstmann som vurderer byggverk og bygningsdeler. Når takstmannen gjør sine undersøkelser, går han eller hun gjennom en lang sjekkliste med ulike punkter der det skal vurderes om deler av boligen har behov for utbedringer, vedlikehold eller reparasjon. Tidligere har ikke tilstandsrapporter fulgt en standard, slik at alle tilstandsrapporter kunne være ulike. Fra og med 2013 har det derimot blitt brukt en felles standard for boligsalgsrapporter som skal sikre at de samme kriteriene gjennomgås når er en bolig vurderes i forbindelse med en tilstandsrapport. 

Standarden heter NS 3600 og inkluderer disse punktene:

  • Byggteknisk tilstand
  • Forenklet analyse av elektrisk anlegg
  • Forenklet analyse av branntekniske forhold
  • Vurdering av dokumentasjon på geologiske forhold (skred og flom)
  • VVS-tekniske anlegg
  • Måling av areal
  • Rømningsveier, takhøyde for primære rom, lysflater
  • Vurdering av dokumentasjon knyttet til radon
  • Egenerklæringsskjema fra eier
  • Fremlagt dokumentasjon

Når takstmannen går gjennom de ulike delene av boligen, vil han bruke et system der han vurderer tilstandssvekkelse på en skala med tilstandsgrader fra 0 til 3:

  • TG0: Ingen tegn til tilstandssvekkelse.
  • TG1: Vanlig slitasje og vedlikehold.
  • TG2: Vesentlige avvik, vesentlige skader eller redusert funksjon. Dette kan bety at vedlikehold er mangelfullt eller gjennomført på feil måte. TG2 kan også gis der det mangler viktig dokumentasjon. Ved TG2 vil det være behov for å gjennomføre tiltak i løpet av de kommende årene.
  • TG3: Alvorlige avvik der funksjonssvikt er nært forestående. Det kan være fare for liv og helse, og strakstiltak må gjennomføres.

Selv om en tilstandsrapport er grundig og inneholder en vurdering av nesten alle delene av boligen, er det også noen områder der takstmannen mangler kompetanse for å kunne gjøre en god nok vurdering. Dette kan for eksempel gjelde boligens elektriske anlegg. Trenger man en vurdering utover det som gjelder sikringsskap, sikringer og samsvarserklæring fra elektriker, må man få en elektriker til å gjennomføre undersøkelser av det elektriske anlegget.

Mer om tilstandsrapport for bolig:

1.1. Hvordan gå frem for å få best mulig pris for boligen din
1.2. Hvordan boligens verdi bestemmes
1.3. Slik finner du en dyktig eiendomsmegler
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

2. Hva må jeg betale for en tilstandsrapport?

Prisen for en tilstandsrapport vil avhenge av flere faktorer, og det er derfor vanskelig å fastslå en pris på forhånd. For eksempel vil boligens størrelse være av stor betydning for prisen. Der en tilstandsrapport for en liten leilighet kan koste så lite som 5000 kroner, kan en tilstandsrapport for en stor enebolig koste så mye som 25.000 kroner. De store prisforskjellene mellom ulike boligstørrelser gjenspeiler tidsbruken som kreves i forskjellige prosjekter og viser hvorfor det er vanskelig å si for mye konkret om pris før man vet mer om den spesifikke boligen. Hvis boligen består av flere boenheter, som en hybel i underetasjen eller andre arealer som kjeller, loft, garasje eller uthus, kan dette bidra til å presse opp prisen. Merk at avstanden fra takstmannen til boligen din også kan være betydning. Store avstander kan føre til økt tidsbruk og bompenger. Dette vil vanligvis ikke utgjøre store deler av totalkostnadene.

For å kunne utarbeide en tilstandsrapport, må takstmannen ha tilgang til ulike dokumenter som tegninger, årsberetning fra borettslag, opplysninger fra forretningsfører og lignende. Hvis du har dette fra før, kan du spare litt penger. Hvis du ikke har tilgang til alt du trenger av dokumentasjon, må du selv betale for eventuelle gebyrer som påløper for å hente inn dette. Hvis du må innhente dokumenter fra kommunen i denne forbindelse, kan takstmannen gjøre det for deg mot ekstra betaling.

Mulighetene for å spare penger på tilstandsrapport er imidlertid begrenset. Hvis du trenger tilstandsrapporten i forbindelse med salg av bolig, vil dette uansett være en viktig utgiftspost som kan spare deg for problemer i etterkant. En tilstandsrapport inneholder nyttig informasjon både for kjøper og selger av bolig og kan redusere risikoen for at uenigheter oppstår etter at salget er gjennomført. Til sammenligning vil ikke en verditakst være like grundig som en tilstandsrapport. Mulighetene for å spare penger ligger derfor i det å finne et rimelig takstselskap. Det finnes visse prisforskjeller mellom ulike takstselskap og det lønner seg derfor å sjekke prisene hos flere tilbydere slik at du kan sammenligne og finne det tilbudet som tjener deg best. Det er imidlertid ikke sikkert at det billigste alternativet er det beste. For å få en grundig tilstandsrapport, er det minst like viktig at du finner en takstmann med høy kompetanse og helst en del års erfaring. Noen ganger er det mulig å forhandle litt om prisen, men de fleste takstselskap har egne prislister som de forholder seg til.

Mer om hva man må betale for tilstandsrapport:

2.1. Hva må jeg betale for en tilstandsrapport?
2.2. Hvordan du kan få en rimelig verdivurdering av boligen din
2.3. Alt du trenger å vite om visninger

3. Avklaring av viktige begreper

Det finnes mange begreper som er knyttet til ulike vurderinger av bolig. Det er ikke uvanlig å se at begrepene brukes om hverandre selv om begrepene kan ha svært ulike betydninger og omtale forskjellige forhold. Nedenfor gjør vi rede for noen av de mest sentrale begrepene som ofte kan forvirres med en tilstandsrapport.

Boligsalgsrapport: Både boligsalgsrapport og tilstandsrapport handler om boligens tekniske tilstand og det er derfor ikke så rart at begrepene ofte brukes om hverandre. Selv om en boligsalgsrapport også er full av detaljer på samme måte som en tilstandsrapport, vil en boligsalgsrapport være mer fokusert på det som handler om salg og eierskifte, da formålet med boligsalgsrapport er nettopp boligsalg. En tilstandsrapport brukes også ofte i forbindelse med boligsalg, men ikke nødvendigvis. Tilstandsrapporten skal først og fremst gi nyttig informasjon til boligeier om behov for vedlikehold og utbedringer av boligens tilstand i nær fremtid.

Verdivurdering: Som navnet tilsier er dette en vurdering av verdien på en bolig i boligmarkedet. Man utfører verdivurderinger for å kunne antyde prisen på en bolig og verdivurderingen kan kun utføres av en autorisert eiendomsmegler. Eiendomsmegleren forsøker altså å finne ut hvor mye potensielle kjøpere er villige til å betale. Verdivurderingen baseres på ulike forhold som beliggenhet, solforhold, standard på bolig, antall rom, størrelse på tomt, nærhet til offentlige tilbud eller butikker og lignende. E-takst har siden 2016 vært en bransjestandard for verdivurderinger i Norge.

Verditakst: En verditakst har samme utgangspunkt som en E-takst i det den skal inneholde vurderinger av forhold som kan påvirke boligens verdi, for eksempel beliggenhet, avstand til offentlige tjenester, buss og butikker. I tillegg skal verditaksten inneholde en vurdering av boligens tekniske tilstand som er nokså overfladisk og mindre grundig sammenlignet med en tilstandsrapport. Eksempelvis vil det fremgå av en verditakst dersom isolasjonen i veggene er dårlig, og eventuelle konsekvenser dette har for verdien. En tilstandsrapport er til sammenligning mye mer grundig når det kommer til det rent tekniske. En verditakst og en tilstandsrapport kan sammen gi et godt bilde av boligens verdi.

Mer om viktige begreper knyttet til tilstandsrapport:

3.1. Hva omhandler en boligsalgsrapport?
3.2. Hovedforskjellene mellom verdivurdering og takst
3.3. Priser for takst på hus og hvordan du kan spare penger
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

4. Strategi for bruk av tilstandsrapport

For å få en god tilstandsrapport er det viktig at du finner en god takstmann. I Norge er ikke takstmann en beskyttet tittel, noe som innebærer at det ikke er noen formelle krav til en spesifikk utdanning for de som ønsker å jobbe som takstmenn. Vanligvis er det imidlertid slik at de fleste takstmenn har rikelig med erfaring fra den bransjen de jobber innenfor. Det vil si at en takstmann som utarbeider tilstandsrapporter på bolig eller jobber med bygg og eiendom, som regel har relevant utdanning og erfaring knyttet til byggebransjen. Takstmannens kan eksempelvis være utdannet ingeniør, arkitekt eller byggmester. For å være trygg på at du velger en takstmann med tilstrekkelig kompetanse, bør du sjekke om vedkommende har SETA-sertifisering. I Norge er DNV GL en uavhengig tredjepart som tar seg av sertifisering av takstpersonell.

En tilstandsrapport kan brukes til flere formål. Dersom du har planer om å kjøpe ny bolig og i den forbindelse mottar en salgsoppgave med tilstandsrapport, er det viktig at du går grundig gjennom rapporten. Øverst i rapporten finner du en oversikt over takstmannens hovedfunn knyttet til boligens tilstand og oppgraderinger som er gjort. Det er likevel lurt å gå gjennom alle punktene og se om takstmannen har kommet med noen anmerkninger. Vær ekstra oppmerksom på områder som kan være kostbare å utbedre eller oppgradere i fremtiden. Dette kan for eksempel gjelde tilstanden til våtrom, bad, tak, rør, drenering eller elektrisk anlegg. Hvis noe er galt her, eller noen av disse områdene trenger snarlige forbedringer, må du ta dette med i betraktningen når du vurderer om du skal kjøpe boligen, alternativt er det noe du kan vurdere å utbedre før du selger. Husk imidlertid på at takstmannens graderinger er anslag og antakelser, og at disse ikke alltid er 100% riktige. For eksempel er det ikke umulig at taksteinens levetid er lengre enn hva takstmannen har anslått.

Du kan også hente inn en tilstandsrapport for å finne ut hva du trenger å gjøre av forbedringer i tiden som kommer. Det er vanlig å hente inn tilstandsrapport når man skal selge boligen, men selv om du ikke har planer om å selge den umiddelbart, men kanskje noen år frem i tid, kan det være nyttig å hente inn en tilstandsrapport for å finne ut hva slags oppgradering som trengs. Da unngår du at eventuelle feil først dukker opp rett før boligen legges ut for salg og at dette får negative konsekvenser for prisen på boligen. Det vil også kunne hjelpe deg å vite hvilke tiltak du kan gjøre for å øke boligens verdi. Når man selger en bolig, har man opplysningsplikt knyttet til boligens tilstand. Dersom man ikke overholder opplysningsplikten, risikerer man i verste fall å bli erstatningspliktig dersom mangler dukker opp etter at salget er gjennomført og disse ikke har blitt opplyst om. Ved å hente inn en tilstandsrapport, vil du langt på vei kunne unngå slike uheldige situasjoner.

Mer om strategi for bruk av tilstandsrapport:

4.1. Viktigheten av tilstandsrapport i forbindelse med salg
4.2. Dine plikter som selger av bolig
4.3. Hva betyr de ulike tilstandsgradene?

5. Slik er prosessen for å få tilstandsrapport

Ovenfor har vi skrevet om viktigheten av å finne en kvalifisert takstmann til å utarbeide tilstandsrapporten, samt å undersøke prisnivåene hos flere takstselskap for å finne en aktør som tilbyr en god kombinasjon av pris og kvalitet. Når du omsider har funnet rett takstmann for jobben, blir dere enige om hvordan dere skal gå videre og dere avtaler et tidspunkt for gjennomgang av boligen. Hvor lang tid det tar, vil kunne variere fra sak til sak. Takstmannen begynner med å gjøre målinger av areal, samt å finne ut hva som er boligens primærrom og sekundærrom. Primærrom er de rommene hvor beboerne oppholder seg mesteparten av tiden, som stue, soverom, kjøkken og bad. Dette i motsetning til sekundærrom som balkong, kjeller, boder og lignende. Takstmannen går grundig gjennom og vurderer både primærrom og sekundærrom.

Selv om boligen ikke trenger å være helt strøken, er det likevel lurt å forberede seg litt på takstmannens ankomst. Rydding og en vanlig vask bør imidlertid være tilstrekkelig. Sørg for å rydde godt på områder der det er sannsynlig at takstmannen kommer til å bruke mye tid eller der han må komme til for å kunne undersøke som trengs. For eksempel bør det være enkel tilgang til rør både på bad og kjøkken. Dessuten kan sluk på våtrom med fordel renses før takstmannen kommer. Hvis du har lagret mange gjenstander på loft eller i kjeller, eller hvis det bare er veldig rotete der, bør du ta en liten gjennomgang og sørge for at det blir lett å komme til på disse stedene. Takstmannen må også ha tilgang til ulike typer dokumentasjon for å kunne gjøre sine vurderinger. Dette kan for eksempel være knyttet til strømforbruk eller informasjon om kommunale avgifter. Noen ganger vil takstmannen gir beskjed i forkant om hvilke opplysninger han trenger. Hvis han ikke gjør det, kan du selv spørre slik at du får tid til å finne frem det som trengs.

https://www.boligsmart.no/info/takst#hkap2

Mer om prosessen for å få tilstandsrapport:

5.1. Fordeler med å engasjere takstmann
5.2. Kostnader ved innhenting av takst
5.3. Forskjellen på lånetakst og verditakst
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

6. Gode råd om tilstandsrapport

En tilstandsrapport kan gi nyttig informasjon til deg som boligeier eller potensiell boligkjøper. Nedenfor har vi samlet noen gode råd om bestilling av tilstandsrapport.

Unngå potensielle konflikter

Som selger av bolig har du plikt til å opplyse kjøper om mangler ved boligen. Det er fullt mulig å selge boligen uten en tilstandsrapport, og tilstandsrapporten erstatter ikke opplysningsplikten din, men det anbefales likevel å skaffe til veie en slik rapport for å unngå potensielle uenigheter og konflikter etter salg, slik at du gjør det du kan for å opplyse om boligens tilstand. Dette vil gi en ekstra trygghet både for selger og kjøper.

Bestille tilleggsoppdrag

Hos mange takstselskap er det mulig å bestille ulike tilleggsoppdrag, eksempelvis for å utrede energiforbruk, støy, lydforhold, klima innendørs, energimerking, vibrasjoner, samt muligheter for ombygging eller ulike former for innredning. Det er ikke uvanlig å få klager knyttet til disse forholdene etter at salget er gjennomført og da er det nyttig å kunne dokumentere at du har opplyst om dette så langt det lar seg gjøre.

Finn en takstmann der du bor

For å få en god pris lønner det seg alltid å hente inn pristilbud fra flere takstselskap, slik at du kan sammenligne priser. Dette kan du for eksempel gjøre enkelt ved å ta i bruk anbudstjenester. Når du mottar pristilbud, er det lurt å se hvor takstmannen holder til og helst velge en som ikke bor så langt unna deg. Da unngår du ekstra kostnader knyttet til reise over lange avstander. I tillegg vil takstmenn i nærområdet ditt sannsynligvis ha mer kunnskap om boligmarkedet der du bor.

Mer om bestilling av tilstandsrapport:

6.1. Når det lønner seg å selge boligen din
6.2. Hvorfor du som kjøper bør vurdere boligkjøperforsikring
6.3. Hvordan du vinner budrunden

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

I denne seksjonen gir vi deg svar på spørsmål mange stiller seg i forbindelse med tilstandsrapporter:

Spørsmål: 

Hva er egentlig forskjellen på en boligsalgsrapport og en tilstandsrapport?

Svar:

Ofte vil du se at ordene boligsalgsrapport og tilstandsrapport brukes om hverandre, gjerne i forbindelse med salg av bolig. Likevel er det vesentlige forskjeller på de to. En boligsalgsrapport er hovedsakelig fokusert på salg av bolig og danner grunnlaget for et salg. Boligsalgsrapporten skal omfatte hele boligen. En tilstandsrapport derimot har som navnet tilsier, sitt hovedfokus på boligens tilstand. Den er mer utfyllende når det kommer til det rent tekniske og den kan omfatte hele eller deler av boligen, avhengig av formålet med bestillingen.

Spørsmål:

Hvor lang tid tar det å få tilstandsrapporten ferdigstilt?

Svar:

Hvor lang tid det tar å ferdigstille en tilstandsrapport, avhenger av hvor omfattende rapporten er. Som regel vil det ta noe lenger tid å utarbeide en tilstandsrapport for en liten leilighet sammenlignet med en stor enebolig. Vanligvis tar det mellom tre dag og én uke. Tidsbruken avhenger også av takstmannens tilgjengelighet.

Spørsmål:

Jeg har allerede en verditakst for boligen jeg skal selge. Er det nok?

Svar:

Du trenger ikke nødvendigvis en tilstandsrapport for å selge boligen, så det er mulig å selge boligen med bare verditakst. Som regel vil det imidlertid lønne seg å kunne legge frem både tilstandsrapport og verditakst. Disse utfyller hverandre og det gir ekstra trygghet både for deg som selger og for kjøperen. En tilstandsrapport er mye mer detaljert om den tekniske tilstanden på boligen din, mens verditaksten hovedsakelig konsentrerer seg om forhold som avgjør verdien av boligen din. I denne artikkelen hos boligsmart kan du lese mer om oppussing i hjemmet som kan bidra til å øke verdien av boligen din.

Spørsmål:

Kan en tilstandsrapport fortelle meg hva jeg bør gjøre for å øke verdien av boligen min?

Svar: 

Ja! En tilstandsrapport er riktignok ikke særlig fokusert på boligens verdi, men gir en detaljert beskrivelse av tilstanden på alle deler av boligen din. Dette vil gi deg nyttig innsikt i boligens forbedringspotensiale og du får vite om eventuelle svakheter og forhold som må forbedres. Ved å gjennomføre tiltak som forbedrer boligens tilstand, kan du øke verdien på boligen din. Her kan du lese om 20 ting du bør tenke på før du pusser opp i boligen.

Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

8. Videre lesning

Når en skal i gang med å kjøpe eller selge bolig, er det mye å tenke på. Det å innhente en grundig tilstandsrapport er en viktig del av dette, men det er enda mye mer å ta hensyn til i denne prosessen. Ved å lese våre artikler på Meglersmart, får du nyttig informasjon om alt du trenger å vite om kjøp og salg av bolig. På den måten får du gjennomført alt som trengs, før overtakelsen.

Hvis du allerede er på flyttefot, kan du også se nærmere på artiklene våre på Flyttesmart. Her kan du lese mer om alt du må huske på når du skal flytte, hvordan du kan få flyttehjelp fra et profesjonelt flyttebyrå til en rimelig penge, og hvordan du kan få hjelp til å gjennomføre flyttevasken mens du konsentrerer deg om alt det andre som skal ordnes.

Ved å følge våre råd, unngår du problemer i etterkant. Hvis du likevel skulle være så uheldig å ende i konflikt med kjøper eller selger på grunn av uenigheter, kan du ta en nærmere titt på artiklene våre på Advokatsmart. Her kan du eksempelvis lese mer om hva som skal til for å kunne heve et boligkjøp.

Avslutningsvis vil vi anbefale deg å se nærmere på Forbrukerrådets sjekkliste for bruk av takstmann. Her vil du kunne få nyttige tips om hvordan du bør gå frem for å finne den rette takstmannen til å utarbeide tilstandsrapport til deg.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her