Back to top

Sameie: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om sameie? Lurer du på om det er lønnsomt å bo i et sameie? I denne artikkelen gjør vi rede for hva som menes med både sameie og fellesgjeld, og du får svar på hva felleskostnadene vanligvis dekker. Er du klar over at borettslag og sameie ikke er det samme? Og at vedtektene i sameiet kan avgjøre hvem du har lov til å leie ut til? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om sameie.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

1. Sameie er en svært vanlig eierform

Sameie innebærer at to eller flere personer går sammen om å eie en eiendom med flere separate seksjoner, såkalte eierseksjoner. Dette kan være både rekkehus og blokk. Eierne i sameiet har eksklusiv bruksrett til sin eierseksjon, og kan disponere denne etter eget ønske så lenge det ikke forårsaker ulemper for andre i sameiet, eller påvirker byggets konstruksjon eller fellesarealer. Det vil altså si at du kan selge, kjøpe, leie ut, belåne, pantsette eller pusse opp akkurat som du vil. Enkelte ting kan imidlertid være regulert i vedtektene.

Alle i sameiet har like stor rett til å benytte seg av fellesarealene, og det sameiets ansvar at dette vedlikeholdes. Boligsameie reguleres av både eierseksjonsloven og sameieloven. 

Vedlikeholdsansvar i sameie

Mye av vedlikeholdet i et sameie skal dekkes av fellesutgiftene, og du vil vanligvis ikke ha ansvar for å skifte for eksempel ytterdør, vinduer, rør og ledninger som er bygget inn i den bærende konstruksjonen, reparere eller bytte tak og lignende. Hvordan vedlikeholdsansvaret er fordelt vil vanligvis være fastsatt i sameiets vedtekter.

Det vedlikeholdet du vanligvis er ansvarlig for selv inkluderer det som befinner seg innvendig i boligen din, herunder også rør og ledninger som ikke befinner seg i den bærende konstruksjonen, samt innvendige dører, apparater og skillevegger. 

Sameie er ikke det samme som borettslag

Sameie og borettslag har flere likhetstrekk, men det er også et par vesentlige forskjeller som kan være avgjørende for deg som kjøper.

En av hovedforskjellene er at i et sameie så eier du en del av eiendommen. I et borettslag eier du derimot en andel i borettslaget, og borettslaget eier selve eiendommen. Dette innebærer at man ikke trenger å betale dokumentavgift, da den kun gjelder overføring av fast eiendom. Siden borettslaget alltid er eier av eiendommen vil det altså ikke gjelde for borettslag.

Dersom du kjøper selveierleilighet i et sameie vil du derimot måtte betale dokumentavgiften, som er på 2,5 prosent av kjøpesummen. For en leilighet til 4 millioner må du altså betale dokumentavgift på 100.000 kroner i tillegg.

En annen vesentlig forskjell er knyttet til utleie. I et sameie står du i utgangspunktet fritt til å leie ut til hvem du vil, så lenge du vil. Enkelte forbehold kan være nedfelt i vedtektene, men du kan ikke nektes utleie uten saklig grunn. I et borettslag er reglene langt strengere, så dersom du kjøper med planer om å leie ut vil det nok lønne seg å gå for sameie fremfor borettslag.

Mer om sameie som eierform:

1.1. Loven om eierseksjoner (eierseksjonsloven)
1.2. Lov om sameige (sameigelova)
1.3. Hva er dokumentavgift
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

2. Fellesutgiftene kan endre seg over tid

Dersom du skal kjøpe en del av et sameie, er det viktig at du tar hensyn til fellesgjeld og felleskostnader, da disse vil komme i tillegg til det du må betale for selve boligen.

Felleskostnadene vil vanligvis inkludere strøm i fellesarealene, vaktmestertjenester, vedlikehold, kabel-tv, internett, offentlige avgifter og forsikring. Dette kan imidlertid variere en del fra sameie til sameie. For eksempel har det blitt mer og mer vanlig at el-billadere inkluderes i felleskostnadene. I alle tilfeller burde du undersøke nøye hva som skal dekkes, og hva som eventuelt faller utenfor.

Fellesgjelden kommer i tillegg til det lånet du må ta opp for å kjøpe boligen, men er et felles ansvar for alle i sameiet. Likevel må du ha nok inntekt til å kunne betjene begge lånene, da du ikke får ekstra lån av banken til å dekke fellesutgifter. Dersom fellesgjelden er veldig høy tyder det på at boligen er relativt ny eller nyoppusset, men det er viktig at du undersøker hva som ligger bak i tilfelle det skyldes andre forhold.

I salgsprospektet vil du ofte finne informasjon om hva som har blitt avgjort på siste årsmøte, og dette lønner det seg å lese. Der kan du sjekke om sameiet har planlagt felles utbedringer eller oppgraderinger i fremtiden som kan påvirke felleskostnadene eller fellesgjelden. Det kan for eksempel være at fasaden må fornyes eller at store deler av vinduene må byttes ut. Dersom du ikke finner denne informasjonen i prospektet kan du forhøre deg med megler.

Mer om utgifter i forbindelse med sameie:

2.1. Egenkapital til bolig
2.2. Guide til finansieringsbevis
2.3. Hvordan budrunden foregår

3. Viktige begreper om sameie

Styret: Det er beboerne i sameiet som velger styret, og disse har ansvar for å forvalte felleskostnadene og eiendommen forøvrig. De har også ansvar for den daglige driften, og kan kalle inn til årsmøte i sameiet.

Årsmøte: Selv om det er styret som avholder årsmøte har alle sameierne rett til å tale og komme med forslag. Som navnet antyder avholdes dette møtet én gang i året, men dersom det er behov kan styret også innkalle til ekstraordinært årsmøte.

Vedtekter: Alle borettslag og sameier er pålagt å ha vedtekter, og disse er ofte relativt omfattende. De skal regulere de grunnleggende områdene i sameiet, som borett, forkjøpsrett, utleieregler, vedlikeholdsplikt og så videre. Dersom man skal gjøre endringer i vedtektene gjøres det på årsmøte, og det kreves minimum to tredjedels flertall.

Ordensregler: Dette er regler som går mer på de hverdagslige spørsmålene. For eksempel om det er lov med kjæledyr, hvor man kan parkere, når det skal være stille om kvelden og så videre. Her kreves det bare alminnelig flertall for å vedta nye regler.

Fellesutgifter: De aller fleste sameier har fellesutgifter som betales av beboerne. Dette skal gå til drift av sameiet i form av renhold, vedlikehold og eventuelle avgifter. 

Fellesgjeld: Som navnet antyder er dette en gjeld som er felles for alle beboerne. Siden eierne i et sameie eier hver sin seksjon har de ikke anledning til å ta opp felles lån for å dekke utgifter, men må ta opp private lån på egen seksjon som de selv betjener. Dette kan gjøre det litt mer utfordrende å finansiere større prosjekter i et sameie sammenlignet med et borettslag. 

Eierseksjon: Dette er den delen av sameiet som du eier. Hver selveierenhet i sameiet er en egen eierseksjon, resten regnes som fellesarealer.

Eksklusiv bruksrett: Dette innebærer at du har enerett til å bruke din eierseksjon slik du vil, så lenge du følger gjeldende lover og vedtekter i sameiet. Dette innebærer for eksempel at du i utgangspunktet har lov til å leie ut boligen din til den du vil, så lenge du vil.

Dugnad: For å holde felleskostnadene ned er det vanlig at beboerne går sammen om å utføre en jobb uten at de får betalt for dette. Ofte dreier det seg om renhold, rydding og enkelt vedlikehold av eiendommen og fellesarealer.

Oppløsning: Det er ingen som kan tvinges til å forbli i et sameie dersom dette ikke fungerer, og da vil oppløsning av sameiet bli aktuelt. Dette kan enten gjøres frivillig, eller ved å begjære oppløsning i tingretten. Oppløsningen innebærer at hele boligen selges, eller at de andre eierne kjøper ut den som ønsker oppløsning, og deretter danner et nytt sameie.

Forkjøpsrett: Når en del av et sameie skifter eier, altså at noen ønsker å selge sin del, så har medeierne forkjøpsrett. Dette følger av sameieloven. Dersom sameiet reguleres av eierseksjonsloven foreligger det ikke automatisk forkjøpsrett, men det kan likevel fastsettes i vedtektene.

Eierskifte: Når en eierseksjon bytter eier kan sameiet kreve et gebyr fra selger, for å dekke utgiftene til arbeidet med å regne ut felleskostnader, besvare forespørsler fra megler og lignende.

Mer om viktige begreper knyttet til sameier:

3.1. Hvordan forkjøpsrett fungerer
3.2. Hva fellesgjeld innebærer
3.3. Hva du kan regne med at fellesutgiftene dekker
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

4. Det finnes flere ulike eierformer

Det finnes flere ulike eierformer i Norge, og det er ikke alltid like enkelt å forstå hva forskjellen er. Derfor har vi laget en oversikt over de vanligste eierformene her slik at du kan finne ut hva som passer deg best.

Borettslag: I et borettslag kjøper du ikke en leilighet, men en andel i borettslaget som videre gir deg bruksrett til en leilighet. Det du kjøper er altså en andelsleilighet, og du slipper dermed å betale dokumentavgift til staten. Dette er også kjent som andelsleilighet. Siden du ikke kjøper den faktiske leiligheten innebærer det langt flere reguleringer knyttet til for eksempel utleie. Derfor er det vanligvis ikke anbefalt å kjøpe leilighet i borettslag uten at du planlegger å bo der selv. 

Aksjeleilighet: Ved å kjøpe en aksjeleilighet kjøper du egentlig en aksje i et boligselskap, og dette gir deg bruksrett til en leilighet. Denne eierformen ligner ellers veldig mye på borettslag, der utleie er strengt regulert. I tillegg slipper du også her å betale dokumentavgift til staten i forbindelse med kjøp og salg, da det er snakk om aksjer og ikke fast eiendom. 

Tomtefeste: Denne eierformen innebærer at man eier selve boligen, men at man leier tomten som boligen står på. Forholdet mellom grunneier og boligeier reguleres av Tomtefesteloven

Obligasjonsleilighet: Kjennetegnet på en obligasjonsleilighet er at leieren betaler en fast sum til eier for å få lov til å leie boligen. Det er ikke lenger lov til å gjøre slike avtaler, og eierformen er derfor ikke relevant for nye boligeiere.

Mer om andre relevante eierformer:

4.1. Vår guide til aksjeleiligheter
4.2. Alt du trenger å vite om borettslag
4.3. Hva er mest lønnsomt av borettslag og sameie?

5. Ordensregler og vedtekter

Før du bestemmer deg for å kjøpe burde du undersøke hvilke regler og vedtekter som gjelder i sameiet, og om disse er forenelig med den livsstilen du ønsker. Mange sameier har for eksempel begrensninger på dyrehold, eller regler som sier at du ikke kan vaske klær etter klokken seks om kvelden. I vedtektene kan sameiet også begrense utleiemulighetene dine. Grove og gjentatte brudd på ordensregler eller vedtekter kan medføre at du blir tvunget til å selge boligen og flytte.

Ordensregler

Reglene vil kunne gi det et visst inntrykk av hvordan det er å bo i det aktuelle sameiet, for eksempel om beboerne der er svært følsomme for bråk. Alle som bor i sameiet har forpliktet seg til å følge disse reglene, uavhengig av om de er enig i reglene eller ikke. For å endre ordensreglene trenger man bar alminnelig flertall på årsmøte, så det kan lønne seg å engasjere seg litt dersom du ønsker å endre reglene som foreligger.

Vanlige punkter i ordensreglene kan være:

  • Når det skal være stille om kvelden
  • Om det er lov til å ha dyr
  • Hvordan man benytter fellesarealene
  • Hvor man kan parkere 
  • Om man kan grille eller røyke på terrassen
  • Montering av antenner, markiser eller andre ting på fasaden
  • Rydding og renhold av fellesarealer
  • Regler knyttet til dugnad

Det vil variere mye fra sameie til sameie hva de anser som nødvendig å ha med i ordensreglene, men hensikten er å opprettholde ro og orden, samt en god relasjon mellom beboerne. Ordensreglene kan imidlertid ikke gripe inn i den private sfæren på en urimelig måte, men hva som regnes som urimelig er stadig oppe til debatt, og har også vært behandlet i rettsvesenet opp til flere ganger.

Vedtekter

Alle sameier er pålagt å ha vedtekter som blant annet regulerer grunnleggende plikter og rettigheter for alle parter i sameiet. Disse kan bare endres eller vedtas på årsmøte, og endringene krever vanligvis to tredjedels flertall eller mer.

I enkelte tilfeller kan det være krav om full enighet, altså at alle seksjonseierne har gitt samtykke. Da er det gjerne snakk om svært inngripende endringer, for eksempel store endringer i hvordan man fordeler fellesutgiftene.

Du kan også lese mer om vedtekter hos Huseiernes Landsforbund.

Vanlige punkter i vedtektene kan være:

  • Hvem som har tillatelse til å eie en seksjon
  • Hvor mange seksjoner en enkeltperson kan eie
  • Regler knyttet til overføring av eierskap
  • Regler knyttet til forkjøpsrett
  • Regler knyttet til utleie
  • Hva som er lov til å forandre rent bygningsmessig
  • Beboernes vedlikeholdsplikt
  • Sameiets vedlikeholdsplikt
  • Fordelingen av felleskostnader
  • Konsekvensene dersom vedtektene brytes
  • Regler som gjelder for styret og på årsmøte

Mer om ordensregler og vedtekter:

5.1. Mer om tinglysning og eiendomsrett
5.2. Mer om sentrale begreper tilknyttet sameie og selveier
5.3. Viktig å vite dersom du skal leie ut bolig
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

6. Fordeler og ulemper med sameie

Å bo i sameie fører med seg både fordeler og ulemper, og det er du som må vurdere hva som er viktig for deg i boligjakten. Det som er en fordel for noen andre kan være en ulempe for deg, det er helt avhengig av hvordan du har tenkt å bruke boligen.

En klar fordel med sameie sammenlignet med for eksempel borettslag er at du i et sameie kan leie ut boligen mer eller mindre som du vil. Ofte vil det være enkelte regler knyttet til dette, som at du ikke kan gjøre om leiligheten til et studentkollektiv, eller at styret må godkjenne den som skal flytte inn. Det skal imidlertid mye til før styret kan nekte deg å leie ut, da det må foreligge en saklig grunn. Hvis du skulle havne i den situasjon at du har leid ut til en leietaker som like fullt viser seg å bli et problem, vil vi tipse om vår artikkel om hvordan du, i verste fall, kaster ut leietakeren.

På en annen side kan dette også være en ulempe, da det kan føre til større gjennomtrekk av beboere og mindre deltagelse på dugnad. Siden dugnad per definisjon er frivillig, kan man heller ikke tvinge noen til å delta. En måte mange løser dette på, er å sette en bestemt pris på det arbeidet som skal gjøres, og bake dette inn i fellesutgiftene. De som deltar på dugnad, slipper unna utgiftene, og det blir en form for lovlig, myk tvang. 

Husk at det ikke er eierformen som først og fremst burde være avgjørende når du skal velge bolig. Det er mye viktigere at du er fornøyd med utforming, beliggenhet og andre egenskaper du setter høyt.

Mer om fordeler og ulemper med sameier:

6.1. Hva du burde se etter på visning
6.2. Våre beste råd om utleie av leilighet
6.3. Hva det koster å bruke utleiemegler

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Spørsmål:

Jeg ønsker å installere varmepumpe i leiligheten min, men i følge vedtektene til sameiet kan jeg ikke installere luft-til-luft-varmepumpe. Kan de faktisk nekte meg dette?

Svar:

Når du kjøper en seksjon i et sameiet vil fasaden regnes som fellesareal, og du kan dermed ikke ta deg til rette og installere den varmepumpen du vil. Vi anbefaler at du leser vår artikkel om varmepumper for å lære mer om de ulike typene. Kanskje du kan installere luft-til-vann-varmepumpe? I alle tilfeller må du sannsynligvis søke om tillatelse fra styret.


Spørsmål:

Jeg har nylig flyttet inn i en eldre leilighet i et sameie, og det er svært dårlig isolert mellom etasjene slik at jeg hører mye bråk fra naboen over meg. Sameiet ser ut til å mene at det er mitt eget ansvar å betale for lydisolering av taket, kan det stemme?

Svar:

I utgangspunktet er du selv ansvarlig for vedlikehold ut utbedringer i din seksjon, og dette inkluderer også taket i leiligheten så sant det ikke er snakk om vedlikehold av bærende konstruksjoner. 

Dersom flere beboere har samme problem kan dere vurdere å gå sammen om å lydisolere samtlige leiligheter, men dette må tas opp på et eventuelt årsmøte. Utgiftene vil da bli en del av fellesutgiftene til hele sameiet. På Boligsmart kan du lese mer om hva det koster å etterisolere boligen.


Spørsmål:

Da jeg kjøpte leilighet i sameie fikk jeg bestemt inntrykk av at alle kommunale avgifter var inkludert i felleskostnadene, dette står også i prospektet. Til tross for dette har jeg fått en faktura fra kommunen på eiendomsskatt. Er ikke dette en del av de kommunale utgiftene? Moren min bor i borettslag, og der er eiendomsskatt inkludert i fellesutgiftene.

Svar:
I et borettslag eier du egentlig ikke selve boligen, men retten til å bo, dermed vil eiendomsskatten tilfalle borettslaget og bli en del av fellesutgiftene. I et sameie er det derimot du som står som eier av din seksjon, og markedsverdien eller ligningsverdien på seksjonen er med på å avgjøre hvor mye du skal betale i eiendomsskatt. Det er derfor naturlig at det er du som eier som får regningen, og ikke sameiet i fellesskap. Les mer om ligningsverdi på Meglersmart.

Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

8. Videre lesning

Dersom du er på boligjakt, anbefaler vi at du sjekker artiklene våre på Meglersmart, slik at du får oversikt over noen av de viktigste momentene. Vet du for eksempel hvordan du leser et prospekt? Eller hva som er viktig å huske når du skal hive deg inn i en budrunde? Du finner også artikler om eierskifteforsikring og boligkjøperforsikring, der sistnevnte er en rettshjelpsforsikringe ment til å dekke kostnadene dersom det skulle oppstå konflikter etter overtakelse.

Med mindre dette er ditt første boligkjøp skal du sannsynligvis også selge den andre boligen din. Enten du skal selge selv eller få hjelp av en megler, kan artiklene våre være til stor hjelp. Vi har flere artikler om hvordan du selger bolig eller leilighet, og hva som er viktig å huske på overtakelsen.

For å forsikre deg om at du presenterer boligen din på best mulig måte til potensielle kjøpere, kan du vurdere om du skal leie inn en boligstylist, eller om du skal leie inn et vaskebyrå for å ta seg av visningsvasken. På Vaskesmart kan du legge oppdraget ditt ut på anbud slik at du kan sammenligne relevante aktører i ro og mak. 

Dersom du har bestemt deg for å selge uten megler, kan det lønne seg å rådføre seg med en advokat underveis i prosessen. På Advokatsmart kan du komme i kontakt med rett advokat for jobben, i tillegg til at du kan lese om hva du for eksempel må gjøre dersom du har leietakere boende i salgsobjektet.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her