Back to top

Kjøpe seg inn i bolig: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om å kjøpe seg inn i bolig? Lurer du på om dette er noe som kan lønne seg for deg? I denne artikkelen gjør vi rede for hva du kan gjøre dersom du mangler egenkapital, og du får svar på hvorfor dere burde tinglyse skjøtet når den ene parten kjøper seg inn. Er du klar over at du ikke automatisk arver boligen til samboeren din selv om dere har bodd sammen i flere tiår? Og at dere alltid burde skrive en samboerkontrakt dersom dere ikke er gift? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om å kjøpe seg inn i bolig.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

1. Unngå samboerfella

Du har endelig funnet din drømmepartner, og tilfeldigvis eier også han eller hun allerede drømmeboligen. Du flytter gladelig inn, og umiddelbart dukker det opp en del praktiske og økonomiske problemstillinger som dere må ta stilling til.

For hva skal dere gjøre med boligen? Er det greit at bare en ene eier? Skal du betale husleie? Er det egentlig nødvendig å gjøre noe med dette nå, når dere er nyforelsket og ikke kan se for dere at dette kan ende med samlivsbrudd? Det handler til syvende og sist om å sikre begge parter økonomisk dersom det skulle ende med brudd, og dette er kjedelige ting å snakke om når forholdet er ferskt. Det gjør det imidlertid ikke mindre viktig.

Selv om dere begge kanskje er rause akkurat nå, og dere begge anser det som en felles bolig som begge har like stor rett til, er det ikke slik det fungerer i praksis. Den som ikke står som eier av boligen vil i realiteten stå på bar bakke dersom forholdet ryker, og kommer dermed svært dårlig ut av det økonomisk. Det samme gjelder dersom samboeren som eier boligen dør, da man ikke automatisk har rett til å arve samboeren sin.

Dersom du ikke er medeier i boligen er du nemlig i praksis å regne som en leieboer, uten noen form for utvidede rettigheter. Kanskje har du også betalt leie, som gjør at du indirekte har vært med på å betale ned boliglånet. Kanskje du trodde at dette på en eller annen måte gå deg større rettigheter til boligen, men det stemmer ikke. Det er dette som på folkemunne omtales som “samboerfella”. Når et samboerpar eier boligen sammen er det liten tvil om at forholdet blir mer likeverdig.

Mer om å kjøpe bolig sammen:

1.1. Det er lettere å få nok egenkapital når man er to
1.2. Skaff finansieringsbevis sammen
1.3. Hvordan få solgt boligen du allerede eier
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

2. Er det lønnsomt å eie bolig sammen?

Boligmarkedet i Norge har, med få unntak, hatt en stigende kurve gjennom flere år, og det er liten tvil om at de aller fleste nordmenn foretrekker å eie egen bolig fremfor å leie. Man snakker ofte om konseptet å “spare i egen bolig”, som enkelt forklart betyr at det du betaler ned på boliglånet er å regne som sparepenger, siden verdien på boligen er forventet å øke.

Dersom du ikke er medeier i boligen dere som ektefolk eller samboere disponerer, vil du heller ikke tjene noe på denne verdiutviklingen. Det vil si at du ikke har krav på noe av gevinsten fra salget dersom boligen selges i fremtiden. Selv om du kanskje har betalt alle strømregningene, kjøpt en bil som begge bruker, eller stått for alle matutgiftene, vil ikke dette ha noen betydning for eierskap til selve boligen.

Det som også er spesielt med samboere, i motsetning til ektefeller, er at samboere som ikke har barn sammen ikke har en lovbestemt arverett etter hverandre. Selv om dere har bodd sammen i flere tiår risikerer du altså å stå på bar bakke dersom den andre parten dør, og det ikke foreligger et testament.

Dere må imidlertid ta høyde for dokumentavgiften, som for øyeblikket er på 2,5 prosent av kjøpesummen. Dersom du skal kjøpe deg inn i en bolig med 2 millioner kroner innebærer dette altså en avgift på 50.000 kroner i tillegg. Det finnes måter å unngå denne avgiften på, dersom dere velger i ikke tinglyse eierskifte, men dette er på generelt grunnlag ikke anbefalt.

Et annet viktig poeng er at det som regel vil lønne seg å dele på kostnadene som oppstår i forbindelse med vedlikehold og oppussing, samt selve lånet.

Mer om hvorvidt det lønner seg å eie bolig sammen:

2.1. Vår guide til dokumentavgift
2.2. Fellesutgifter og andre kostnader
2.3. Hva innebærer høy fellesgjeld?

3. Begreper du burde kjenne til

Det er mye å sette seg inn i når du skal kjøpe deg inn i en bolig. Her har vi samlet noen av de begrepene du sannsynligvis kommer til å møte på, sammen med en kort forklaring. Dette er begreper det er veldig greit å ha kjennskap til uansett om du er den som eier boligen eller er i ferd med å kjøpe deg inn.

Medeierskap innebærer at to eller flere personer formelt eier noe sammen, for eksempel en leilighet eller et hus. Husk at du ikke regnes som en medeier av boligen før dette har blitt gjort offisielt. Det holder ikke at du har bodd lenge i boligen eller betalt for store deler av oppussingen.

Egenkapital viser til penger du har spart opp eller arvet, og en viss egenkapital vil ofte være en forutsetning for at du skal få huslån i banken.

Tinglysing er en offentlig registrering av en avtale mellom partene, for eksempel i forbindelse med kjøp og salg av fast eiendom. Dette innebærer at du blir oppført som eier i grunnboken til Kartverket, og anses dermed offisielt og juridisk som eier av den aktuelle eiendommen.

Skjøte er selve dokumentet som tinglyses hos kartverket, som skal dokumentere at en overføring av eiendom har funnet sted.

Dokumentavgift er en avgift som må betales når et eierskifte skal tinglyses. Denne er i dag på 2,5 prosent av kjøpesummen.

Urådighetsklausul er en metode som ofte brukes av samboere for å unngå dokumentavgiften. Dette innebærer en urådighetserklæring som sier at den ene parten ikke kan selge eller pantsette eiendommen uten den andres samtykke. Dette gir imidlertid ikke samme juridiske beskyttelse som en tinglysing.

Verdivurdering av bolig innebærer at en megler eller en takstmann foretar en befaring av boligen for å deretter kunne si noe om boligens tekniske verdi eller markedsverdi. Det finnes ulike typer verdivurderinger som vil passe ulike formål, og de vil være basert på ulike typer statistikk og data.

E-takst er bransjestandarden for verdivurdering gjort av megler, og skal gi et verdianslag basert på både befaring, opplysninger fra deg som boligeier, og statistikk over andre boliger i området. Dersom du skal dokumentere boligens verdi overfor banken er det e-takst som vanlgivis benyttes.

Ligningsverdi er det samme som formuesverdi, og beregnes ut ifra blant annet verdien på boligen man eier. Dette kan videre ha betydning for hvorvidt du skal betale formuesskatt.

Mer om begreper du burde kjenne til:

3.1. Vår guide til verdivurdering
3.2. Hva er e-takst?
3.3. Hva bør du vite om ligningsverdi?
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

4. Aktuelle lover og regler

Mange har en oppfatning av at dersom man har bodd sammen lenge, og kanskje i tillegg har felles barn, har man også rett til å kjøpe seg inn i boligen som eies av samboeren. Dette er altså feil. Hvorvidt du kan kjøpe deg inn i boligen eller ikke, er helt opp til den som juridisk og offisielt står som eier av boligen.

Det vil også si at dersom boligen skal selges, enten det er som en følge av samlivsbrudd eller av økonomiske årsaker, har du i utgangspunktet ingen krav på gevinsten. Dette er uavhengig av om dere har barn sammen eller ikke.

Dersom du har bidratt til å øke verdien på boligen, for eksempel gjennom renovering eller oppussing, vil du imidlertid ha krav på en eller annen form for kompensasjon. Dette vil ofte være komplisert å beregne i praksis, og det vil i alle tilfeller som regel være snakk om småpenger i forhold til den faktiske verdien av boligen. Legg til at dette sannsynligvis blir aktualisert når dere begge står midt i et samlivsbrudd eller i økonomiske vanskeligheter, og du har oppskriften på en krangel.

Nettopp derfor rådes alle samboere til å opprette en samboeravtale i form av en samboerkontrakt, som skal regulere hvordan eierskapet til for eksempel bolig skal fordeles dersom det skulle gå mot samlivsbrudd. Hvis du kjøper deg inn i boligen burde altså samboeravtalen gjenspeile den aktuelle eierbrøken, slik at det går tydelig frem hvem som eier hva, og hvor mye.

Dette vil gjøre det langt enklere å fordele verdiene når den ene skal kjøpe ut den andre. I avtalen kan dere også regulere hvem som har førsteretten til å overta boligen, og hvordan dere skal bli enige om verdien. Her kan for eksempel begge parter få en uavhengig verdivurdering av takstmann eller megler, og bruke gjennomsnittet av de to vurderingene som grunnlag. I noen tilfeller kan det være tilstrekkelig med en gratis verdivurdering. Av konkrete regelverk vil både husstandsfellesskapsloven og sameieloven kunne ha betydning for samboere.

Mer om aktuelle lover og regler:

4.1. Sentrale begreper knyttet til boligsalg
4.2. Hva skjer når du selger bolig med tap?
4.3. Hvordan foregår egentlig en verdivurdering av bolig?

5. Slik kjøper du deg inn i bolig

Det første dere må gjøre når dere har blitt enige om at dere skal eie boligen sammen, er å finne ut hvor mye boligen er verdt. Det finnes mange måter å skaffe seg en verdivurdering på, men den formen som er mest brukt i forbindelse med verdivurdering av bolig er e-takst.

Eksempel: Egil eier en bolig som har en verdivurdering på 4 millioner, og med 2,5 millioner i lån. Dersom Anders kjøper seg inn med 1 million kroner, vil han eie 25 prosent av boligen, og Egils gjeld er redusert til 1,5 millioner.

Deretter må dere bli enige om hvordan lånekostnadene skal fordeles, da det ikke er gitt at dere skal betale like mye. Dersom dere eier like store deler av boligen er det nok mest naturlig å dele det likt, slik at eierbrøken også opprettholdes. I realiteten er det imidlertid ofte slik at den ene parten har større betjeningsevne, og dersom denne betaler en større del av lånet burde dette også reflekteres i eierbrøken.

Dette kan fort bli kompliserte regnestykker som kan danne grunnlag for fremtidige konflikter og usikkerhet. For å sikre at fordelingen blir mest mulig rettferdig kan det lønne seg å involvere banken eller en advokat. På Advokatsmart finner du flere advokater som er spesialister på eiendomsrett samlet på ett sted.

En advokat kan også bistå i arbeidet med å skrive en samboeravtale. Denne burde oppdateres kontinuerlig for å gjenspeile eventuelle endringer i eierbrøk eller andre forhold. Det kan for eksempel være at dere kjøper bil, båt, hytte eller andre større investeringer.

Å kjøpe seg inn i foreldrenes bolig

Dersom du skal kjøpe deg inn i dine foreldres bolig, er det en del ting du burde tenke over på forhånd for å unngå konflikter. Det er også viktige forskjeller på å kjøpe seg inn i boligen og å overta den som forskudd på arv.

For deg som har foreldre som fortsatt er oppegående og aktive må dere bli enige om i hvor stor grad du kan ta over boligen. Kan du gjøre egne valg og vurderinger med tanke på oppussing og renovering, eller vil du bare få et større ansvar for vedlikehold? Hva er bakgrunnen for at du skal kjøpe deg inn i boligen, og hva vil dette ha å si for andre eventuelle arvinger?

Dersom dere er flere søsken, er det viktig at overdragelsen foregår på en rettferdig måte, slik at dere unngår fremtidige konflikter rundt arveoppgjøret. Unngå hjemmelagde kontrakter og snill prisantydning. Det beste er om dere kan involvere en utenforstående, for eksempel en megler eller advokat, som kan være en nøytral tredjepart. På den måten sikrer dere at prosessen blir mest mulig rettferdig for alle parter.

Mer om arv og bolig:

5.1. Hva bør jeg vite om å selge en arvet bolig?
5.2. Overdragelse av bolig mellom søsken
5.5. Kan jeg selge til egne barn?
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

6. Ulike måter å regne ut eierandel på

De fleste vil nok ta sikte på at begge skal eie like mye av felles bolig, men det er ikke sikkert at dette er økonomisk mulig. Den som skal kjøpe seg inn må ha egenkapital og betalingsevne nok til å ta over halvparten av lånet. Dersom dette ikke lar seg gjøre vil det være naturlig å kjøpe seg inn i en mindre del av boligen, og heller øke eierandelen over tid. Husk at det er bedre å eie 20 prosent av boligen enn å ikke eie noe i det hele tatt.

Det finnes flere måter å regne ut eierandelen på, basert på egenkapital og inntekt. Her har vi skissert fire eksempler basert på følgende utgangspunkt:

Petra og Pelle skal flytte sammen, og Pelle ønsker å kjøpe seg inn i Petras bolig. Boligens verdi er satt til 2 millioner, med 1,5 millioner i boliglån, hvorav de 500.000 som utgjør nettoverdien er Petras egenkapital.

Lik egenkapital innebærer at de kan eie hver sin halvpart av boligen, og være ansvarlig for en like stor del av gjelden.

Ulik egenkapital, men de ønsker fortsatt å ha likt ansvar for selve gjelden. Dersom Pelle har bare 250.000 kroner i egenkapital, går denne til nedbetaling av Petras lån. Restlånet er dermed på 1.250.000, som må deles på to. Da har Pelle gått inn med 875.000 kroner, og Petra med 1.375.00 kroner. Eierbrøken blir henholdsvis 43,75 og 56,25 prosent.

Pelle har ikke egenkapital, men skal fortsatt være med å betjene lånet. Det vil si at han må overta halvparten av nåværende gjeld på 1,5 millioner, og får dermed en total eierbrøk på 37,5 prosent. Petras eierandel vil bli redusert til 62,5 prosent.

Pelle har ikke egenkapital, men bedre betalingsevne enn Petra. Da kan Pelle overta en større andel av lånet, og betjene en større del av renter og avdrag. Han kan for eksempel få gjeldsansvar på to tredjedeler av låner, mens hun tar den resterende andelen. Dersom de skal selge vil Pelle og Petra motta halvparten av salgssummen, minus sin del av boliglånet.

Mer om måter å regne ut eierandel på:

6.1. Vår guide til finansieringsbevis
6.2. Hva bør du vite om egenkapital til bolig?
6.3. Hva er egentlig lånetakst?

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Spørsmål:

Det går mot samlivsbrudd mellom meg og samboeren min. Vi har bodd sammen i hans hus i over 20 år, og jeg har lagt igjen en god del penger i oppussing. Er dette penger jeg kan få tilbake eller må jeg anse de som tapt?

Svar:

Du kan ha krav på vederlag dersom dine utgifter har bidratt til å øke verdien på boligen, men dette kan være svært vanskelig å bevise, og ikke minst vil det være vanskelig å beregne. Dersom det foreligger en tilstandsrapport fra før oppussingen fant sted, kan du vurdere å få utarbeidet en ny tilstandsrapport for sammenligningsgrunnlag, i tillegg til at dere burde få tak i en oppdatert verdivurdering

Når det kommer til ditt vederlag er dette helt klart en sak for advokater. På Advokatsmart kan du finne advokater i hele landet, og hente inn uforpliktende tilbud fra aktuelle tilbydere nær deg.


Spørsmål:

Jeg skal kjøpe meg inn i borettslagsleiligheten til samboeren min, og har forstått det slik at jeg ikke trenger å betale dokumentavgift. Vil det si at det heller ikke er nødvendig å tinglyse andelen min hos Kartverket? Vil ikke tinglysingen gjøre at vi må betale dokumentavgift likevel?  

Svar:

Det er ingen dokumentavgift på borettslagsleiligheter, så du har helt rett i at du ikke trenger å betale dokumentavgift. Vil vil likevel anbefale at dere tinglyser din eierandel hos kartverket. Dette medfører ikke dokumentavgift, men dere må regne med å betale et gebyr på et par hundre kroner. Dersom dere ikke tinglyser din eierandel hos Kartverket vil du heller ikke regnes som eier av boligen i juridisk forstand. 

Du kan lese mer om overføring av eiendom mellom samboere på nettsiden til Kartverket.


Spørsmål:

Kjæresten min ønsker å kjøpe seg inn i boligen min, men han er akkurat ferdig med studiene, og har verken egenkapital eller fast jobb. Selv mener han at det ikke betyr noe, men jeg synes det virker risikabelt. Hva kan jeg gjøre?

Svar:

Det er ingen grunn til å tro at han får lån av banken dersom han verken har egenkapital, jobb eller kausjonist. Du kan lese mer om egenkapital til bolig hos Huseierne dersom du vil vite mer om hvilke krav som gjelder. Se også vår guide til egenkapital på Meglersmart.

Du har nok rett i at det ville vært risikabelt å ha en medeier som i bunn og grunn ikke har betalingsevne, men den gode nyheten er at du ikke trenger å gjøre noe som helst. Han vil ikke få lån i banken, og kan følgelig heller ikke kjøpe seg inn i boligen. Til syvende og sist er det også helt opp til deg som boligeier om du vil la han kjøpe seg inn i din bolig.

Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

8. Videre lesning

Dersom du skal selge din egen bolig for å kjøpe deg inn i boligen til din fremtidige samboer, anbefaler vi at du sjekker artiklene våre på Meglersmart for gode tips og råd om hele salgsprosessen. Vet du for eksempel hvordan du burde håndtere skambud? Eller når på året det er best å selge bolig?

Du burde du få bistand av en megler eller en advokat til deler av prosessen. Det gjelder spesielt om dette er første gangen du selger bolig, men vi har også nyttige artikler for deg som vurderer å selge privat. Les våre guider om hvordan du lager et prospekt, eller hva boligstyling egentlig innebærer. Du kan også lese om hvordan du forbereder deg best mulig til visningsdagen, og hvorfor det kan lønner seg å ha eierskifteforsikring.

Å kjøpe seg inn i en bolig innebærer ofte flytting, og da kan artiklene våre på Flyttesmart være til stor hjelp. Enten du vurderer å leie flyttebyrå eller bare en flyttebil vil det lønne seg å undersøke hvilke tilbydere som finnes i lokalområdet. Når du registrerer oppdraget ditt hos oss kan du motta uforpliktende tilbud på akkurat de tjenestene du trenger.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her