Back to top

Verdivurdering på nett: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om verdivurdering på nett? Lurer du på hvordan du kan dra nytte av verdivurderinger på nettet? I denne artikkelen gjør vi rede for forskjellen på boligpriskalkulator og boligverdikalkulator, og du får svar på om og når du burde kontakte en eiendomsmegler. Er du klar over at verdivurdering på nett som oftest er en gratistjeneste? Og at den baserer seg på statistikk fremfor skjønn? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om verdivurdering på nett.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

1. Hva innebærer verdivurdering på nett?

Nettbasert verdivurdering kan være et nyttig verktøy for deg som ønsker å få et inntrykk av hvor mye boligen din kan være verdt. Det gjør du ved å bruke ulike boligkalkulatorer på nett. Enten du skal kjøpe eller selge bolig kan dette være en godt verktøy som kan hjelpe deg med å stake ut veien videre. Du kan fort finne ut om boligdrømmen din er oppnåelig eller ikke, og du en god pekepinn på hvordan du ligger an i forhold til finansiering.

Det finne ulike typer kalkulatorer tilgjengelig som kan si noe om boligens verdi, og mange meglerhus har sine egne kalkulatorer som de bruker i arbeidet sitt. Her kan de legge inn boligens størrelse, adresse, romfordeling, etasje, om det er balkong, utsikt, parkeringsmuligheter eller andre ting. Ulike boligkalkulatorer kan ha litt ulikt fokus, og flere av disse kalkulatorene ligger også tilgjengelig for deg som forbruker.

Boligkalkulator er altså en samlebetegnelse for ulike typer kalkulatorer som har med bolig å gjøre. I sammenheng med verdivurdering av bolig er det først og fremst boligpriskalkulator som vil være relevant. Skatteetaten har også en boligkalkulator, men denne brukes til å beregne formuesverdien på boligen din. Med boligverdikalkulatoren til skatteetaten kan du altså finne ut hvor stor sum av boligen som skal føres inn i selvangivelsen, og om du ligger an til å måtte betale formueskatt.

Mer om hva verdivurdering på nett innebærer:

1.1. Hva bør jeg vite om konseptet verdivurdering?
1.2. Hvordan settes formuesverdien (ligningsverdien)?
1.3. Forskjellen på verdivurdering og takst
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

2. Gratis boligkalkulator

Boligkalkulatorer som du finner på nett vil i det aller fleste tilfeller være gratis, men enkelte kan kreve at du legger igjen kontaktinformasjonen din. Dette gjelder ofte kalkulatorer som tilbys av for eksempel meglerkontorer. Når de ha kontaktinformasjonen din, og gjerne et samtykke om at du godtar at de kontakter deg med tilbud, kan de bruke dette til å markedsføre tjenestene sine til deg i håp om at du velger dem dersom du bestemmer deg for å selge.

I alle tilfeller er det svært uvanlig å måtte betale for å benytte seg av slike kalkulatorer, og der er heller ingen grunn til at dette burde være en betalt tjeneste. Som vi tidligere har vært inne på kan du ikke bruke den nettbaserte verdivurderingen til så veldig mye, men den kan være nyttig i forbindelse med for eksempel forsikring eller arveoppgjør. Utover dette er det nok først og fremst interessant for deg som er nysgjerrig på hvor mye boligen din kan ha steget i verdi.

Når er det nødvendig å betale for verdivurderingen?

Dersom du skal dokumentere boligens verdi overfor banken i forbindelse med refinansiering av lån eller salg av bolig, krever de at du har fått e-takst av en autorisert megler. Selv om mange meglere tilbyr gratis verdivurdering er ikke dette nødvendigvis det samme som e-takst, og i de fleste tilfeller vil sistnevnte være en betalt tjeneste.

En uformell verdivurdering fra megler kan overleveres til deg muntlig, og i stor grad basere seg på skjønn og meglers egne statistiske beregninger. En e-takst vil derimot leveres skriftlig til deg, i tillegg til at banken får tilgang til en utdypende rapport som skal vise at verdivurderingen er basert på mer enn bare meglers skjønn. I e-takts brukes nemlig databasen til Eiendomsverdi som statistisk grunnlag for å gi et realistisk prisestimat.

Mer om bruk av boligkalkulator:

2.1. Hva koster en verdivurdering av bolig?
2.2. Vår guide til gratis verdivurdering
2.3. Hva koster taksering av bolig?

3. Begreper du burde kjenne til

Kjøp og salg av bolig er for de fleste av oss den viktigste økonomiske transaksjonen og investeringen vi gjør i løpet av livet. Derfor er det også ekstra viktig å ha oversikt over prosessen og de begrepene som benyttes, slik at du unngår potensielt dyre fallgruver underveis. Her har vi samlet en del av begrepene som brukes med en kort forklaring, slik at du kan stille godt forberedt når boligen din skal verdivurderes og eventuelt selges:

Boligkalkulator: En samlebetegnelse for nettbaserte kalkulatorer som brukes i forbindelse med bolig og eiendom. Du finner de gjerne i nettmagasiner og nettaviser, eller på hjemmesiden til eiendomsmeglere.

Boligpriskalkulator: Et nettbasert verktøy som gir deg en omtrentlig verdivurdering av boligen din. Utregningen vil være basert på de opplysningene du oppgir, samt salgsstatistikk for tidligere solgte boliger av samme type i samme område.

Boligverdikalkulator: Skatteetaten har en egen kalkulator som benyttes for å beregne formuesverdien til bolig. Denne kalkulatoren oppdateres hvert år.

Boliglånskalkulator: Dersom du lurer på hvor mye du kan få i boliglån kan du godt starte med en boliglånskalkulator. Slike finner du på hjemmesiden til mange banker. De baserer seg på inntekt, egenkapital, gjeld, og sikkerhet i annen eiendom. Husk imidlertid på at resultatet av utregningen ikke er et bindende tilbud fra banken.

Verdivurdering: Som vi har snakket om tidligere er altså verdivurdering meglers vurdering av hva boligen er verdt basert på en befaring av boligen. Dette kan også gjøres ved hjelp av en kalkulator som beregner verdien ut i fra statistikk og faste kriterier. Det finnes flere ulike former for verdivurdering som ofte kan være litt vanskelig å skille fra hverandre.

Prisantydning: Dette er prisen som markedsføres når boligen legges ut for salg, altså den summen du og megler mener er realistisk og ønskelig for boligen. Denne kan i større eller mindre grad skille seg fra verdivurderingen.

E-takst: Du kan se på e-takst som en nedre grense for hva du burde kunne forvente å få for boligen, og det er også denne dokumentasjonen som benyttes i banken i forbindelse med refinansiering av boliglån. Denne taksten lagres i databasen til Eiendomsverdi AS, og baserer seg i stor grad på statistiske fakta for å gi en mest mulig realistisk verdivurdering.

Teknisk verdi: For å beregne boligens tekniske verdi kreves det hjelp av for eksempel takstmann eller en byggmester. Hensikten er å beregne hvor mye det ville kostet å bygge en tilsvarende bolig, etter dagens standard og priser. 

Mer om begreper du burde kjenne til:

3.1. Hva innebærer en prisantydning?
3.2. Vår komplette guide til e-takst
3.3. Hva det koster å hyre en takstmann
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

4. Andre ting du kan gjøre selv

Når du skal vurdere verdien på boligen din vil det være formålstjenlig å bruke mer enn én kilde, slik at du får et mest mulig komplett bilde. Prising av bolig og eiendom nærmest umulig å få helt nøyaktig, og det er ikke uvanlig at meglers vurdering, bankens vurdering og resultatet fra boligpriskalkulatoren spriker i større eller mindre grad.

Dersom du ikke er interessert i å få megler eller takstmann på besøk, og du er redd for at en boligpriskalkulator ikke gir deg hele bildet, finnes det et par steg til du kan ta:

Sjekk tidligere solgte boliger i området. Salgspriser på lignende boliger i samme område vil kunne gi deg en indikasjon på hvor mye din bolig er verdt. Det er imidlertid viktig at du har litt kritisk sans også her, da det er mange ting som til syvende og sist vil påvirke både verdivurderingen og den endelige salgsprisen. Det vil si at to ganske like boliger i samme nabolag kan ende opp med svært ulike salgspris, alt ettersom når boligen blir solgt og hvem sen selges til.

Sjekk prisantydningen til lignende boliger i området: Prisantydningen kan avvike en del fra den endelige salgsprisen, og er den summen megler mener det er mulig å få for en bestemt bolig. På finn.no kan du finne boliger i nærområdet ditt som ligner din egen, og se hva som er satt som prisantydning. På den måten kan du lage din egen verdivurdering ved å sammenligne kvadratmeter, standard og beliggenhet.

Sjekk antatt boligverdi i banken din. Dersom du klikker deg inn i nettbanken og til søknadsvinduet for å øke boliglånet vil du i noen banker kunne se dagens antatte boligverdi på boligen du eier. Denne verdien er basert på salgsverdi og markedsutvikling i området, hentet fra Eiendomsverdi AS.

Mer om andre ting du kan gjøre selv:

4.1. Hva bør du vite om lånetakst?
4.2. Alt du trenger å vite om prisantydningen
4.3. Når på året er det best å selge bolig?

5. Hvordan bruker man boligkalkulatoren?

Det finnes en hel del boligpriskalkulatorer tilgjengelig på nettet, og selv om de fokuserer på litt ulike faktorer, vil de ha det aller meste til felles.

Dette inkluderer:

  • Adresse, inkludert hus- bruks- eller gårdsnummer
  • Boligtype, om det er leilighet, enebolig eller rekkehus
  • Eierform, selveier, andel, eller borettslag
  • Antall kvadratmeter
  • Byggeår
  • Kvalitet på boligen, spesielt kjøkken og bad
  • Om du har fasiliteter som balkong, peis eller garasje/parkering
  • Eventuelle felleskostnader eller fellesgjeld

I tillegg vil det være ulike spørsmål avhengig av om det er snakk om hus eller leilighet. 

Enkelte kalkulatorer er svært enkle i bruk, og vil bare basere prisveksten på et enkelt gjennomsnitt. Ved å velge området du bor i, hvilket år du kjøpte boligen, og hvor mye du kjøpte den for, vil kalkulatoren vise deg hva boligen din burde være verdt i dag dersom den har fulgt gjennomsnittlig prisvekst. Det er mye som ikke blir tatt høyde for i denne typen boligkalkulator, så vi anbefaler at du benytter seg av andre muligheter dersom du vil ha det mest mulig nøyaktig.

Mer om hvordan man kan bruke en boligkalkulator:

5.1. Hvordan skaffe seg finansieringsbevis
5.2. Så mye trenger du i egenkapital
5.3. Våre beste råd om boligsalget
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

6. Faktorer som kan påvirke boligens verdi

Det er flere faktorer som kan påvirke verdien på boligen din i den ene eller den andre retningen, og det er ikke alltid det er ting du kan gjøre noe med. Beliggenhet er kanskje den som er aller mest statisk, og dersom boligen ligge i et attraktivt nabolag vil dette absolutt kunne heve verdien. Andre ting som relateres til beliggenhet er utsikt og uteområde. Det kan dermed også lønne seg å være bevisst på årstid og tidspunkt når du skal forsøke å vise boligen din fra sin beste side. 

Dersom du for eksempel har en vakker hage eller en romslig balkong, er dette noe som kommer aller best til sin rett på vår, sommer eller tidlig høst. Er det midt på vinteren så vil ikke disse tingene ha samme effekt, og du risikere å få en lavere verdivurdering.

I tillegg kan det være forskjell på bygd og by når det kommer til hvilke faktorer som anses som viktige.

Faktorer som vil kunne gi økt boligverdi:

  • Boligens størrelse og standard
  • Du kan dokumentere at våtrom og kjøkken er renovert av fagfolk
  • Boligen har lavt vedlikeholdsbehov
  • Lite støy fra motorvei, næringsvirksomhet og lignende
  • Gode solforhold og utsikt
  • Balkong, terrasse, verandre, platting eller lignende løsninger
  • Godkjent utleiedel i form av et rom, en hybel eller sokkelleilighet
  • Bod med god plass, gjerne flere
  • Garasje eller parkeringsplass, spesielt i by der parkering kan være veldig dyrt
  • Byggtekniske løsninger, gjerne miljøvennlige, som vannbåren varme og energieffektive hus 

I distriktet vil også disse faktorene kunne veie spesielt tungt:

  • Kultur- og sportstilbud i nærområdet
  • Kort vei til skole, barnehage, dagligvarebutikk og lignende
  • Størrelsen på tomten, småbruk er for eksempel veldig populært
  • Tilgang til arbeidsplasser i nærheten

Negative faktorer i distriktet kan være:

  • Lang avstand til skole, barnehage, butikker og idrettsanlegg
  • Dårlig utbygd sentrum
  • Lav standard på boliger og nabolag
  • Vanskeligheter med å få jobb i området

Andre faktorer som kan ha negativ innvirkning på boligverdien på generelt grunnlag kan være:

  • Kjøkken eller våtrom som er modent for oppussing
  • Upraktisk planløsning
  • Utdatert design med hensyn til fargevalg og innredning
  • Vanskelige naboer
  • Dårlig kollektivtilbud
  • Problemer med støy fra vei eller næringsvirksomhet
  • Dårlig dokumentasjon i forbindelse med oppussing og byggtekniske løsninger
  • Reguleringsplaner som kan ha store konsekvenser for ny boligeier, for eksempel planer om å sette opp en vindmøllepark i nærheten

Det finnes flere enkle tiltak man kan gjøre for å øke boligens verdi, for eksempel nye lister eller noen strøk med maling på strategiske steder. Det kan også være penger å tjene på enten å bygge ut kjeller eller å pusse opp kjelleren - slik at du får frem boligens fulle potensial. Før du setter i gang med en storstilt oppussing, vil vi imidlertid anbefale at du forhører deg med noen kyndige fagfolk. Det er ikke gitt at du kommer til å tjene penger på jobben hvis ikke oppussingen holder mål, eller hvis den ender opp med å koste mer enn hva du budsjetterte med.

Mer om faktorer som kan påvirke boligens verdi:

6.1. Hvordan innhenter jeg en tilstandsrapport?
6.2. Hvordan selge et oppussingsobjekt
6.3. Hva innebærer en skyhøy fellesgjeld?

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Spørsmål:

Jeg skal ikke selge boligen min, men jeg er veldig nysgjerrig på om den har steget i verdi. Trenger jeg å betale en takstmann for å finne ut av dette?

Svar:

Det er flere fremgangsmåter som kan hjelpe deg med å finne ut om boligen din har steget i verdi, men alle vil ikke være like nøyaktige. Du kan for eksempel se hva boliger i nabolaget har blitt solgt for, eller sjekke prisantydningen til boliger i nærområdet som ligger ute på Finn.no. I tillegg finnes det selvsagt boligkalkulatorer på nett som du kan bruke. Felles for disse fremgangsmåtene er at de bare vil gi deg en estimert verdi som ikke tar høyde for de faktorene som faller utenfor det standardiserte skjemaet.

Det er imidlertid sjeldent det er nødvendig å leie takstmann i forbindelse med verdivurdering av bolig, det vil være mer relevant for deg som ønsker å få utarbeidet en tilstandsrapport. I de aller fleste andre tilfeller vil det være nok at eventuelt megler komme på befaring for å gi deg en grundigere verdivurdering enn det en kalkulator klarer å produsere. Dette kan du lese mer om i vår guide til eiendomsmeglere. Sjekk gjerne også artikkelen vår om hvordan du velger rett megler til jobben.


Spørsmål:

Et hus i nabolaget ble lagt ut med en prisantydning på 1.500.000 kroner, men andre boliger i området har blitt solgt for minst 2.000.000, ofte mer. Jeg sikret meg finansiering opp til 2.000.000, men i budrunden gikk huset for hele 2.500.000. Hvordan kan forskjellen bli såpass stor?

Svar:

Det er ulovlig for megler å sette en prisantydning som er langt under normalen, såkalt lokketilbud, men det er også viktig å huske at boligmarkedet er i stadig endring. Hvordan budrunden går er også vanskelig å forutse, og mange kjøpere er villig til å strekke seg svært langt for å sikre seg drømmehjemmet. Her kan du lese mer om hva prisantydning er, og hvordan den beregnes.


Spørsmål:

Jeg har nå prøvd flere ulike boligpriskalkulatorer på nett, men jeg får til dels sprikende resultater, hvordan kan jeg vite hva som er nærmest sannheten?

Svar:

Det vil alltid kunne lønne seg å bruke flere kilder når man skal vurdere boligens verdi, og som du selv har erfart er det vanskelig å stole på beregningene til boligpriskalkulatoren. Vi anbefaler at du finner ut hva gjennomsnittet er, og dersom dette er langt høyere eller lavere enn du forventet kan du vurdere om du skal be megler om en grundigere verdivurdering.

Husk at dersom du skal refinansiere lånet ditt i banken så krever de sannsynligvis e-takst. Det er ikke nok at en nettbasert kalkulator sier at boligen har økt i verdi.


Spørsmål:

Tidligere har jeg brukt boligpriskalkulator for å regne ut hvor mye boligen min er verdt, og nå vurderer jeg å pusse opp for å øke verdien. Kan en boligpriskalkulator fortelle meg om oppussingen kommer til å være verdt det?

Svar:

Du kan oppgi opplysninger i boligpriskalkulatorem som om endringene du planlegger allerede har funnet sted, og på den måten se om du vil ende opp med en verdistigning. Kalkulatoren vil imidlertid ikke ta høyde for alle utgiftene du har i forbindelse med oppussingen, og i tillegg er det heller ikke noen garantier for at endringene du gjør faktisk vil føre til en verdiøkning selv om kalkulatoren sier det. 

For å se hvor mye du må regne med å betale for oppussingen kan du sjekke vår oppussingskalkualtor for hus eller for leilighet på Boligsmart. Du må imidlertid være oppmerksom på at dette bare er veiledende priser.

Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

8. Videre lesning

Det kan være flere grunner til at du ønsker en verdivurdering av boligen din, og det er ikke alle forhold vi kan dekke i denne artikkelen. Her har vi derfor samlet noen nyttige pekere til deg som ønsker å lese mer om spesielt oppussing, flytting eller arveoppgjør.

Dersom du ønsker å lese mer om hvordan oppussing kan øke verdien på boligen din anbefaler vi at du tar turen innom magasinet vårt på Boligsmart. Vi har for eksempel samlet 20 ting du må vite når du skal pusse opp, og hva som er viktig å tenke på når du skal pusse opp eller renovere badet. Enten du skal pusse opp leilighet eller et helt hus har vi flere artikler med tips og gode råd

På Boligsmart finner du også informasjon om ulike miljøtiltak du kan gjøre på boligen din som potensielt kan øke verdien. Les foreksempel vår store guide til varmepumper, eller ta en titt på artiklene våre om solceller.

Dersom du trenger verdivurdering i forbindelse med arveoppgjør kan det lønne seg å lese mer om arveoppgjør på Advokatsmart. I magasinet vårt finner du også artikler om odelsrett, og hvordan du gir eiendom som forskudd på arv

For deg som skal selge bolig og er på flyttefot vil vaskesmart ha nyttig informasjon om for eksempel visningsvask eller nedvask. I tillegg finner du artikler på flyttesmart om hvordan du leier flyttebil, hva du vanligvis må betale for et flyttebyrå, og hvordan du kan spare penger i flytteprosessen.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her