Back to top

Selge bolig før ett år: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om å selge bolig før ett år har gått? Lurer du på om du kan gjøre dette skattefritt? I denne artikkelen gjør vi rede for hvilke skatteregler som gjelder om du selger innen ett år etter kjøp, og du får svar på hvilke andre alternativer du har. Er du klar over hva kravet om eie- og brukstid egentlig betyr? Og visste du at du ikke får fradrag for å selge med tap dersom en eventuell gevinst ikke hadde vært skattepliktig? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om å selge boligen før du har bodd der i ett år.

1. Kort eiertid gir liten gevinst

Det kan være flere grunner til at man ønsker å selge en bolig man har eid i under ett år. Kanskje er det et midlertidig stoppested mens du venter på drømmeboligen, også dukket den opp fortere enn du trodde? Eller dere står foran et samlivsbrudd der dere er nødt til å selge for å kunne fordele verdiene deres?

Uavhengig av hva grunnen er så er skattereglene egentlig ganske enkle: Dersom du selger boligen før det har gått ett år, er gevinsten skattepliktig. All den tid boligprisene er høye og vokser kontinuerlig, kan du ende opp med et relativt stort skattekrav dersom du ikke er årvåken og har oversikt over alle potensielle kostnader. Det finnes metoder for å unngå skattekravet, men alt i alt er det sjelden det lønner seg å selge såpass raskt!

Ser du bort fra eventuell skatt, koster det også penger å kjøpe og selge bolig. Megleren tar en viss provisjon, betaling av dokumentavgift vil kunne bli aktuelt, det tilkommer utgifter i forbindelse med innhenting av dokumentasjon, og flytting til ny bolig er heller ikke gratis. Det skal med andre ord en del til før dette blir lønnsomt for deg, men vi skal gi deg våre beste tips i løpet av denne artikkelen, slik at du slipper å betale for mye!


Mer om gevinst ved kort eiertid:

1.1. Hvor kan jeg spare penger på meglertjenester?
1.2. Spar penger hvis du må selge og flytte fort
1.3. Du kan få gratis verdivurdering

2. Kostnadene er avhengig av salgsprisen

Før vi går nærmere inn på reglene for skatt og fradrag, kommer vi her til å redegjøre for de andre utgiftene som er knyttet til boligsalget. Litt avhengig av salgssummen og hvor mye arbeid som kreves, vil utgiftene i forbindelse med boligsalg som regel overstige 100.000 kroner. Dette inkluderer da en rekke faste utgifter, som innhenting av informasjon fra kommune og kartverk, markedsføring, tilstandsrapport og eventuell eierskifteforsikring. 

Den aller største utgiften er som regel meglerhonoraret, og her er det provisjonsbasert betaling som helt klart er den vanligste betalingsmodellen. I henhold til gjeldende regelverk er meglerne også pålagt å tilby deg timebetaling. Hva som er mest lønnsomt er det vanskelig å gi noe klart svar på, men du gjør lurt i å be om detaljerte prisoverslag som inkluderer absolutt alle tjenestene du betaler for.

Provisjon av salgssummen innebærer at meglers lønn øker i takt med salgssummen på eiendommen. Normal provisjon ligger vanligvis mellom 1 - 4 prosent av salgssummen.

Timebetaling er ikke like vanlig, men kan være et alternativ dersom du ikke ønsker provisjonsbasert betaling. Normal timepris for en megler vil være rundt 2.000 kroner, i tillegg til at mange opererer med en minstepris på 40.000 kroner eller mer. 

Hva kommer i tillegg til meglerhonoraret?

Hva som bakes inn i meglerhonoraret og ikke, vil variere litt fra megler til megler, og dette kan gjøre det utfordrende å sammenligne priser og tjenester. For å hjelpe deg på vei, har vi nedenfor satt opp en veiledende oversikt.

Dette er vanligvis eller ofte ikke inkludert i prisen:

  • Tilretteleggingsgebyr, oppstartsgebyr eller planleggingskostnader
  • Fysiske kopier av prospektet til å dele ut på visning
  • Markedsføring og annonsering
  • Fotografering og boligstyling
  • Oppgjørsgebyr
  • Tilstandsrapport eller boligsalgsrapport
  • Visning, ofte er bare en eller to visninger inkludert i prisen, eller ingen
  • Tinglysing og innhenting av relevant informasjon fra kommunen og Kartverket

Mer om kostnader og salgspris:

2.1. Vår store guide til meglerprovisjon
2.2. Hva koster det å selge et hus?
2.3. Husk å medregne dokumentavgiften

3. Begreper du burde kunne

Det er flere begreper som fort blir relevante om eller når du skal selge bolig før det har gått et år. Her har vi samlet og forklart noen av de viktigste:


I forbindelse med beregning av skatt er følgende begreper spesielt relevant:

Eiertid viser til den tiden du har eid boligen, og regnes fra og med den datoen du overtar boligen, enten det er snakk om kjøp, arv eller gave.

Botid/brukstid viser til den tiden du har bodd i boligen. Dersom det er flere botidsperioder innenfor samme eiertid legges disse sammen.

Skattepliktig inntekt er inntekter som skal inngå i beregningsgrunnlaget for alminnelig inntekt, og kan for eksempel gjelde gevinst ved boligsalg.

Fradragsberettigede kostnader er kostnader som gir rett til fradrag i skattemeldingen, som vil si at summen du skatter av blir lavere.

Skattemelding er det samme som selvangivelse, og gir en oversikt over dine inntekter, fradrag, formue og gjeld for ett kalenderår. Det er dette som danner grunnlaget for skatteoppgjøret.

Inngangsverdien viser til boligens opprinnelige kjøpesum, samt andre kostnader knyttet til overtakelsen. Dette kan for eksempel være dokumentavgift eller tinglysingsgebyrer.

Utgangsverdien er det du tjener på å selge boligen. Denne kan du redusere ved å trekke fra utgifter du har hatt i forbindelse med salg av boligen, for eksempel meglerhonorar og annonsekostnader.

I tillegg vil du kunne møte på en del begreper knyttet til eiendomsmegling og selve boligsalget som det kan lønne seg å ha kontroll på:

Prisantydning skal gjenspeile boligens antatte verdi, markedsverdien, og dine ønsker som selger, men det skal også være en sum som megler kan stille seg bak. Det er denne summen boligen markedsføres med, og som brukes som utgangspunkt i budrunden.

E-takst er boligens antatte verdi i markedet basert på en rekke faste kriterier, og minimal bruk av skjønn. Det er megleren som utarbeider e-taksten, og dette er nå bransjestandarden for verdivurdering. Dersom du skal søke om boliglån eller refinansiering av boliglån i banken, er det e-taksten de legger til grunn.

Boligsalgsrapport er en form for tilstandsrapport som utarbeides av en takstmann. Hensikten er å informere om forhold som er spesielt relevant i forbindelse med eierskifte av bolig, for eksempel branntekniske forhold, fuktskader og informasjon om statusen til det elektriske anlegget. Denne rapporten er ikke pålagt når man selger bolig, men anbefales av fagfolk for å minimere risikoen for konflikter mellom kjøper og selger.

Budrunden er kanskje den mest nervepirrende delen av boligsalget for begge parter, og de aller fleste, både kjøper og selger, foretrekker at megler har hovedansvaret. Det finnes ingen regler som krever at megleren avholder budrunden, men det er svært mange andre formelle regler som skal følges. At budrunden arrangeres av en megler er tryggest for begge parter.

Kjøpekontrakten skal dekke all juridiske forhold som knyttes til transaksjonen, og fylles ut av kjøper og selger i fellesskap. Aller helst burde også megler eller advokat være tilstede.

Skjøte er en offentlig registrering av avtalen fra kjøpekontrakten, og dokumenterer således eierskiftet av eiendommen. Dette skal sendes til Kartverket, noe som utløser en dokumentavgift, og kalles formelt tinglysing av eierskifte.

Eierskifteforsikring er en forsikring som helt eller delvis vil dekke selgers ansvar overfor kjøper dersom det skulle oppstå konflikter.

Boligselgerforsikring er en forsikring som sikrer kjøper hjelp fra spesialiserte advokater dersom det skulle oppstå en tvist mellom kjøper og selger. 

Mer om begreper du burde kunne:

3.1. Flere sentrale begreper når det gjelder boligsalg
3.2. Viktige begreper knyttet til verdivurdering og takst
3.3. Vet du hva som må med i tilstandsrapporten?

4. Regler for skatt og fradrag

I utgangspunktet sier skattereglene at gevinst eller tap i forbindelse med kjøp og salg av fast eiendom er henholdsvis skattepliktig eller fradragsberettiget. Et stort og viktig unntak fra denne regelen er salg av bolig som du selv bor i, men det krever at vilkårene for eier- og botid er oppfylt.

For å oppfylle kravet til eiertid og brukstid kan nemlig ikke boligen selges før du har eid den i minimum ett år, i tillegg til at du må ha bodd der i 12 av de siste 24 månedene før salgstidspunktet. Begge disse kriteriene må altså oppfylles. Bakgrunnen for disse reglene er å unngå at folk får skattefri inntekt gjennom kjøp og salg av boliger de ikke bor i. Dersom du selger før det har gått et år må du altså regne med å betale skatt av gevinsten.

Husk også at dersom en eventuell gevinst ikke er skattepliktig, innebærer det også at et eventuelt tap ikke er fradragsberettiget. Dersom du vet at du uansett kommer til å selge med tap kan det altså lønne seg å ikke oppfylle kravene til eier- og botid. 

Pass på at du får med alle fradragene

Som tidligere nevnt får du fradrag for utgiftene du har hatt i forbindelse med boligsalget, inkludert dokumentavgift, gebyrer til Kartverket og innkjøp av skoposer til visning. Det mange ikke tenker over er at du også kan få fradrag for utgifter du har hatt som har bidratt til å øke boligens verdi. Dette gjelder både utgifter til håndverkere og materialkostnader, i tillegg til at du kan trekke fra verdien av eget arbeid.

Det er altså mye du kan få fradrag for, men det er viktig at du kan dokumentere de utgiftene det er snakk om. I tillegg er det viktig å merke seg at dette bare gjelder oppgraderinger av gjeldende standard, som en ny terrasse, oppussing av bad eller lignende. Ta vare på alt av dokumentasjon som kan være relevant, for her kan det være mange tusenlapper å spare på skattegrunnlaget ditt. Normalt vedlikehold vil forøvrig ikke gi rett til fradrag.

Mer om regler for skatt og fradrag:

4.1. Hvordan beregne gevinst eller tap fra boligsalg
4.2. Skatteregler ved salg av gårdsbruk
4.3. Hva skjer om du må selge bolig med tap?

5. Boligsalget fra start til slutt

Det er mye som må gjøres når du skal selge bolig, selv om du bare har bodd der i under et år. Vår anbefaling, enten du bruker megler eller selger på egen hånd, er at du noterer deg alt som må gjøres, og når du forventer å være ferdig med hver enkelt del. Du kan gjerne ta utgangspunkt i listen vi har utarbeidet nedenfor. 

Papirarbeid og dokumentasjon

Boligsalg innebærer papirarbeid, og mye av dette kan megleren ta seg av før boligen legges ut for salg. Husk at du som selger er forpliktet til å informere om alt som kan være av relevans for potensielle kjøpere, og det inkluderer å skaffe til veie nødvendig dokumentasjon.

Før boligen legges ut for salg burde du ha:

  • Grunnboksutskrift fra Statens Kartverk
  • Oversikt over servitutter som ikke er tinglyst 
  • Relevant informasjon om boligen fra kommunen
  • Grunnlag for prisantydning

Disse punktene vil megleren vanligvis ta seg av. Andre ting du må ta stilling til er om du trenger boligsalgsrapport fra en takstmann, og om du vil ha eierskifteforsikring. Sistnevnte må vanligvis kjøpes via megler eller advokat.

Markedsføring og visning

Neste steg vil være markedsføring og visning av boligen. Det er nå du skal få boligen til å vise seg fra sin aller beste side for potensielle kjøpere. 

Det som er viktig å huske, er å:

  • Sette prisantydning
  • Lage salgsoppgave
  • Lage boligannonse
  • Arrangere visning

Megleren vil vanligvis ta seg av dette, men du kan også velge å for eksempel holde visning uten megleren for å spare penger. Den viktigste jobben du gjør er imidlertid å sørge for at boligen er rengjort og klar for fotografering og visning. Her kan du vurdere om du skal leie boligstylist og/eller vaskebyrå.

Budrunde og oppgjør

Den avsluttende fasen av boligsalget starter når visningen er ferdig, og budrunden er i gang. Her er det mange formaliteter og regler som skal følges, og det er en nervepirrende fase for både kjøper og selger. 

De viktigste stegene i denne delen av prosessen er: 

  • Budrunden
  • Formalisering av avtalen med kjøpekontrakt
  • Tinglysing av eierskifte
  • Utbetaling av oppgjøret
  • Overtakelsen

Det er sterkt anbefalt at du bruker megler eller advokat i den avsluttende fasen av prosessen, spesielt gjelder dette oppgjøret, altså kjøpekontrakten, tinglysing av eierskifte og overføring av pengene via en klientkonto.

Mer om boligsalget fra start til slutt:

5.1. Vår store guide til prospekt
5.2. Alt du trenger å vite om budrunden
5.3. Overtakelsen steg for steg

6. Våre beste tips for å spare penger

Selv om du ser deg nødt til å selge boligen før det har gått et år, og dermed risikerer å tape en del penger, er det fortsatt mye du kan gjøre for å minimere tapet ditt. Her har vi samlet noen gode tips og råd til hvordan du kan spare penger når du selger bolig:

Ta deg til til å sammenligne ulike tilbydere. Du kan enkelt og uforpliktende sammenligne eiendomsmeglere på Meglersmart. Bare pass på at du ikke bare fokuserer på lave honorarer eller høye verdivurderinger, men heller på kvalitet i tjenesten og hvor mye du får for pengene. Dersom du legger oppdraget ditt ut på anbud kan du få meglerne til å konkurrere om å gi deg det beste tilbudet.

Velg en lokal megler. Ikke bare unngår du unødvendige reiseutgifter som sannsynligvis må betales av deg, du får også en megler som sannsynligvis har god oversikt over det markedet boligen skal selges i.

Kjøp alle tjenestene du trenger fra samme tilbyder. Det vil som regel være billigere med en pakkeløsning heller enn å kjøpe flere ulike tjenester fra flere ulike tilbydere. Ofte vil eiendomsmegleren ha avtaler med bestemte fotografer eller boligstylister slik at du kan leie tjenestene deres til en rabattert pris.

Vurder om det er noe du kan gjøre selv. Det er i utgangspunktet ingenting i veien for å gjøre større eller mindre deler av salgsjobben selv. Bare husk at det kan være lurt å overlate det mest kompliserte papirarbeidet til fagfolk slik at du er sikker på at det blir gjort riktig.

Bruk meglertjenestene til banken din. Det kan lønne seg å sjekke om dagligbanken din har meglertjenester som en del av tilbudet sitt, da de ofte vil kunne gi deg et godt tilbud på bakgrunn av kundeforholdet ditt.

Selg bolig uten megler. Du kan definitivt spare penger på å kutte ut megleren fra hele salgsprosessen, men husk at dette krever mye av deg som selger. Det er en god del regler og forskrifter som du må sette deg inn i, og du kommet til å stå alene om den juridiske og økonomiske risikoen dette innebærer.

Mer om våre beste tips for å spare penger:

6.1. Hvordan oppnå en bedre pris på meglertjenesten
6.2. Husk å velge rett megler til jobben
6.3. Hvordan du kan selge bolig uten megler

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Her har vi samlet noen spørsmål og svar knyttet til salg av en bolig man ikke har bodd i, eller en bolig man kun har eid i kort tid:


Spørsmål:

Jeg kjøpte en bolig i oktober 2020 som jeg umiddelbart angret på, men jeg fikk ikke solgt den før i februar i 2021. Jeg skjønner at jeg må skatte av utbyttet, men må jeg også føre opp formuesverdien i selvangivelsen min?

Svar:

Ja, så lenge du stod som eier av boligen ved utgangen av 2020, må den også være med i selvangivelsen. Du kan lese mer om formuesverdi i vår dedikerte artikkel om dette.


Spørsmål:

Jeg har eid en bolig på en annen kant av landet i flere år, og nå har jeg lyst til å selge. Problemet er at jeg faktisk aldri har bodd der, boligen leies ut. Må jeg da betale skatt av gevinsten? Kan jeg kaste ut leieboerne for å bo der selv i ett år før jeg selger?

Svar:

Svaret på det første spørsmålet ditt er ja. For at du skal kunne selge skattefritt må du ha bodd i boligen 12 måneder i løpet av de siste to årene. Det innebærer, som selv er inne på, at du må bo i boligen selv et helt år dersom du skal få solgt den skattefritt. Dersom du skal flytte inn i boligen har kan du si opp avtalen du har med nåværende leietaker, men du må forholde deg til leietakers oppsigelsestid. Du kan lese mer om dette i guiden vår til oppsigelse av leiekontrakt.

8. Videre lesning

Et godt sted å starte dersom du skal selge bolig er nettmagasinet vårt på Meglersmart. Uansett om du skal selge selv eller bruke meglertjenester finner du god informasjon hos oss. Her kan du også lese om hva du vanligvis må betale for takstmann, og hvorfor det kan lønne seg å ha eierskifteforsikring.

For deg som vurderer å selge uten megler kan det lønne seg å bruke en advokat til å ta seg av oppgjøret. På Advokatsmart kan du bla deg gjennom vårt register over advokater og hente inn tilbud på de tjenestene du trenger. I nettmagasinet vil du i tillegg finne artikler om for eksempel eiendomsrett, arverett og hva det innebærer å heve et boligkjøp.

Kjennes det overveldende å skulle takle enda en flytteprosess i løpet av kort tid? Sjekk nettmagasinet vårtFlyttesmart. Det er utrolig hvor mye et flyttebyrå faktisk kan hjelpe deg med. Visste du at du kan leie flyttebil både med og uten sjåfør og bærehjelp? Eller at et flyttebyrå også kan hjelpe deg med flyttevasken? Vi gir deg tips og råd til hele flytteprosessen i våre guider.