Back to top

Overtagelsesprotokoll: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om overtakelsesprotokoll ved kjøp og salg av bolig? Lurer du på hva en overtakelsesprotokoll er? I denne artikkelen gjør vi rede for de ulike stegene i løpet av en overtakelse, og forteller deg hva du må huske å sjekke før du skriver under på protokollen. Vet du når du er forpliktet til å bruke overtakelsesprotokoll? Hva er viktig å huske på hvis du skal på en overtakelsesforretning? Og hva går egentlig en overtakelsesforretning ut på? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om overtakelsesprotokoll!

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

1. Overtakelse og overtakelsesprotokoll

Kjøp av bolig er en omfattende prosess som både tar tid og kan kreve en del arbeid. Først og fremst skal du finne et hjem du kan trives i til en overkommelig pris ved å undersøke markedet og dra på visninger. Deretter må du ordne med finansiering, gå gjennom en eller flere budrunder, samt å håndtere oppgjøret straks du har fått tilslag på drømmeboligen. Til slutt gjenstår selve overtakelsen og som regel er det mest spenning og glede knyttet til denne delen av prosessen. Men hva skjer egentlig ved overtakelse av bolig? og hva er viktig å huske på? Selv om det meste er overstått, er det likevel viktig å ta seg god tid til overtakelsen for å sikre at alt går riktig for seg. I forkant av overtakelsen blir kjøper og selger kontaktet av eiendomsmegler for å få informasjon om hva som skal skje på den store dagen. Det blir kontrollert av kjøpesummen er innbetalt og deretter går dere gjennom boligen og ser til at alt er som det skal være. Det innebærer for eksempel å se til at det er gjort ordentlig rent, at strømmen er avlest, samt å gi relevant praktisk informasjon. 

Før det utveksles nøkler, skal dere signere overtakelsesprotokoll. Ved kjøp og salg av brukt bolig foreligger det ingen forpliktelse til å ta i bruk en overtakelsesprotokoll, men det anbefales likevel å gjøre det. Når det gjelder kjøp av nybygg, er man imidlertid forpliktet til å fylle ut overtakelsesprotokoll. Denne plikten følger av bustadoppføringslova.

Overtakelsesprotokollen skal dokumentere boligens stand ved innflytting. Den kan for eksempel inkludere viktige detaljer om eventuelle mangler og skader på boligen eller om anmerkninger og utvask. I tillegg vil overtakelsesprotokollen være dokumentasjon på fullført overtakelse og den viser at både kjøper og selger har gjort seg kjent med boligens tilstand på tidspunktet for overtakelse. Som kjøper er det viktig at du ikke bare signerer på at eiendommen er overtatt i kontraktsmessig stand uten mangler uten å faktisk sjekke dette. I så fall kan det bli vanskeligere å reklamere hvis du oppdager manglene på et senere tidspunkt.

Mer om overtakelse og overtakelsesprotokoll:

1.1. Alt du må huske på når du skal på visning
1.2. Hvilke lover og regler som gjelder ved overtakelse
1.3. Hva en tilstandsrapport er
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

2. Økonomi og kostnader

Før overtakelsen finner sted, skal det kontrolleres at kjøpesummen er innbetalt, men bortsett fra det, vil det ikke påløpe kostnader knyttet til selve overtakelsen eller overtakelsesprotokollen. Likevel er det enkelte forhold ved overtakelse som kan få økonomiske konsekvenser i etterkant dersom det oppdages feil eller mangler ved boligen.

Hvis du skal kjøpe en bolig under oppføring og du oppdager mangler ved overtakelse, så skal entreprenøren først få mulighet til å rette opp i feilene og eventuelt utbedre mangler. Loven krever imidlertid at det ikke skal ta urimelig lang tid og det skal heller ikke medføre omfattende ulemper for kjøper. Ved oppdagelse av feil og mangler ved overtakelse, vil entreprenøren i noen tilfeller tilby et avslag i prisen, men som regel oppnås enighet ved at entreprenøren retter opp i feilene. Hvis du går med på et prisavslag i stedet, må du være oppmerksom på at avslaget skal tilsvare summen det ville kostet deg å få rettet opp i manglene. Du kan også holde tilbake penger i slike tilfeller, men du kan ikke holde tilbake mer enn det ville kostet deg å selv få mangelen utbedret. Hvis avtalen er vesentlig misligholdt, har du mulighet til å kreve kjøpet hevet og du kan kreve erstatning for eventuelle økonomiske tap som skyldes misligholdet av avtalen.

Det er ikke alltid slik at feil og mangler kommer til syne ved overtakelse. Noen ganger må en ha bodd i boligen en stund før disse oppdages. Heldigvis har du som kjøper mulighet til å klage i etterkant også, i inntil 5 år etter at kjøpet ble gjennomført. Skyldes manglende din egen bruk av boligen, så har du likevel ikke krav på å få manglene utbedret eller å få kjøpet hevet. Oppdages dem etter overtakelse bør du sørge for å klage så fort du kan og ikke la det gå mer tid enn nødvendig. Ved kjøp av bolig under oppføring kan du etter et år også be om få gjennomført en ettårsbefaring med entreprenør.

Det er ikke uvanlig at byggeprosjekter blir forsinket, og dette kan fort by på problemer for deg som kjøper av bolig under oppføring. Her er det viktig at du sjekker nøyaktig hva som er avtalt, da du har mulighet til å kreve dagmulkt for hver dag som går uten av boligen er klar til overtakelse. Dagmulkten skal tilsvare 1 promille av boligens pris. Det betyr at hvis du kjøper en bolig til 3 millioner kroner, så vil dagmulkten ligge på 3000 kroner om dagen. Mulkten vil være på 0,75 prosent dersom prisen også inkluderer tomt. Tidspunktet for overtakelse må imidlertid fremgå tydelig av avtalen du har med entreprenør hvis du skal kunne kreve dagmulkt. Det holder ikke hvis avtalen sier at boligen er planlagt ferdig innen en viss dato. I avtalen må det angis et presist tidspunkt for overtakelse som ikke gir rom for tolkning.

Mer om økonomi og kostnader:

2.1. Hvordan du skaffer egenkapital til boligkjøpet
2.2. Har du finansieringsbeviset i orden?
2.2. Hvordan skal jeg tolke prisantydningen?

3. Viktige begreper

Forskjellige lover og regler kan gjelde ved overtakelse av ny bolig. For å kunne vite hvilket regelverk du skal forholde deg til, er det først og fremst er det viktig å se på hva slags bolig du har kjøpt. Her brukes forskjellige begreper om ulike typer bolig.

Nedenfor gjør vi rede for forskjellene mellom disse:

  • Bolig under oppføring: Dette er en type bolig som enda ikke har blitt bygd. Når du kjøper en bolig under oppføring, har du ikke mulighet til å gå på visning først, men må forholde deg til tegninger, planer og illustrasjonsbilder. Dette gjør at du stiller med enda sterkere rettigheter når du kjøper bolig under oppføring, sammenlignet med andre typer boliger.
  • Brukt bolig: Brukt bolig kjøper du av noen som allerede eier boligen. I slike tilfeller har du mulighet til å dra på visning og sjekke at alt er som det skal før du bestemmer deg for å kjøpe.
  • Nøkkelferdig hus: Et nøkkelferdighus er et hus som er ferdig bygd og malt, og klar til innflytting. Dette er et populært alternativ for boligkjøpere som ikke ønsker å ta del i byggeprosessen eller som har en travel hverdag. Nøkkelferdige hus er ofte litt dyrere enn andre hus, men til gjengjeld slipper du å bruke mye tid på prosessen. Utbygger står ansvarlig for at arbeidet med huset utføres som avtalt.

Når du kjøper en bolig under oppføring, er det bustadoppføringslova som gjelder, mens ved kjøp av nøkkelferdig hus og brukt bolig, er det avhendingsloven som gjelder. Selv om kjøp av bolig under oppføring og nøkkelferdig hus reguleres av ulike lover, er reglene for hva du kan kreve likevel nokså like. Som regel har du imidlertid noe svakere rettigheter når du kjøper en brukt bolig.

Når det kommer til selve overtakelsesprotokollen, kan du også møte på en del begreper som ofte brukes om hverandre. Noen ganger brukes ordet overtakelsesprotokoll, mens andre ganger ser vi at det kalles overtakelseserklæring. Dette er imidlertid to ord med samme betydning. Disse begrepene skiller seg imidlertid fra overtakelsesforretning. En overtakelsesforretning må gjennomføres før overtakelse av nybygg under oppføring, noe som reguleres av bustadoppføringslova § 15. Entreprenøren skal kalle inn til overtakelsesforretning der du får en grundig befaring og hele boligen inspiseres. Her er det vanlig å ha med en fagperson som kan se til at boligen er bygd i henhold til gjeldende lover og forskrifter. Det skal også skrives protokoll fra overtakelsesforretningen der det skal fremgå når den fant sted, hvem som deltok, eventuelle merknader, om entreprenør er enig i eventuelle påstander om mangler, avtalte frister for utbedring og om kjøper har bestemt å holde tilbake et beløp i påvente av utbedringer.

Mer om viktige begreper knyttet til overtakelsen:

3.1. Hvordan en verdivurdering utarbeides
3.2. De beste årstidene for kjøp og salg av bolig
3.3. Du må ikke glemme dokumentavgiften!
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

4. Hvordan får man en vellykket overtakelse?

Hvis du skal overta en bolig under oppføring, er det svært viktig at du møter opp til overtakelsesforretningen. Entreprenøren skal sende ut innkalling i god tid før planlagt innflytting og dere skal sammen gå gjennom hele boligen og kontrollere at alt er i orden. Hvis en av partene ikke møter opp, kan den andre parten kreve at overtakelsesforretningen har blitt gjennomført. For deg som kjøper, innebærer det at du ikke får mulighet til å påpeke eventuelle mangler og feil ved boligen. Sørg derfor for å sette av nok tid til dette. Når overtakelsen er gjennomført vil ansvaret for boligen overføres til deg og entreprenøren har krav på sluttoppgjøret.

Enten om du kjøper bolig under oppføring, nøkkelferdig hus eller brukt bolig, er det alltid lurt å forberede seg på overtakelsen. Ofte er man så spent på å kunne flytte inn i ny bolig at man glemmer å spørre de viktige spørsmålene eller å sjekke at alt er som det skal med boligen. Derfor er det lurt å notere ned spørsmål i forkant slik at du husker å stille disse til megler eller selger under overtakelsen. Det er også lurt å lage en huskeliste med alt du bør sjekke når dere går gjennom boligen. Generelt bør du unngå å ta med deg alt for mange på overtakelsen, da dette fort kan dreie fokus vekk fra det som er viktig der og da. Du vil ha nok tid til å vise frem boligen til venner og familie når overtakelsen er gjennomført.

Det er vanlig at overtakelsesprotokollen fylles ut etterhvert når man går over boligen. Her er det viktig at du er nøye og noterer ned alle mangler du finner. Hvis du er usikker på om noe er galt med enkelte deler av boligen, trenger du ikke være redd for å spørre selger og megler. Oppdages mangler for sent, kan du miste retten til å klage og gå glipp av store summer og nettopp derfor er det viktig å være såpass grundig. Selv om man ikke skal ha med seg for mange folk på overtakelse, kan det likevel være lurt å ta med en fagperson eller en venn som har mye kunnskap for å få flere perspektiver.

En overtakelsesprotokoll skal som regel inneholde dato og klokkeslett for overtakelse, en oversikt over hvem som er tilstede, avlesning av strøm- og vannmåler, informasjon om rengjøring av bolig, feil og mangler som kjøper har oppdaget, frister for å utbedre feilene, eventuelle beløp som blir holdt tilbake og om nøklene er overlevert til kjøper.

Mer om hvordan overtakelsen blir vellykket:

4.1. Hva innebærer det å kjøpe et oppussingsobjekt?
4.2. Hvordan boligstylisten kan hjelpe med salg av bolig
4.3. Hvordan du finner en dyktig megler

5. Dette skjer under overtakelsen

Overtakelsen er det siste steget når man skal kjøpe ny bolig. Når du har kommet hit, har du allerede funnet drømmeboligen, vunnet en budrunde, fått lån fra banken og underskrevet kjøpeavtalen. Selv om du nesten er i mål, må du passe på at overtakelsen går riktig for seg. Det som skjer ved overtakelse er nemlig gjenstand for konflikt og uenigheter i mange tilfeller. Disse konfliktene kan dreie seg om manglende rengjøring, at kjøper var av den oppfatning at enkelte møbler eller hvitevarer fulgte med boligen eller at kjøper oppdager skader som ikke kom frem på visningen. Før overtakelsen finner sted, er selger ansvarlig for at boligen er ryddig og ren, mens kjøper skal sørge for at betalingen gjennomføres og skaffe forsikring på boligen. Kjøper og selger må dessuten finne en overkommelig løsning for begge parter når det gjelder husleie. Noen ganger skjer overtakelsen midt i måneden, og da skal gjerne husleien fordeles på begge parter i henhold til botid i den aktuelle måneden. Det er opp til dere å finne en løsning som fungerer godt for begge to.

Salget er først gjennomført når dere har fullført overtakelsen, kjøpesummen har blitt overført og skjøte har vært på tinglysning. Derfor kan det lurt å be om at eiendomsmegler er med på selve overtakelsen, men det er ikke uvanlig at megler ikke er tilstede. Husk å sette av god tid til overtakelsen, slik at du kan gå gjennom boligen på en grundig måte, uten hastverk. Det er også lurt å velge et tidspunkt når det er dagslys ute, slik at det blir lettere å oppdage enkelte feil eller skader. Med dagslys vil det dessuten være enklere å se om selger har gjort ordentlig rent. I tillegg til å undersøke boligen for skader og rengjøring, må du se til at boligen kommer med alt som skal følge med. Her må du se hen til kjøpekontrakten deres og hva som er avtalt. Hvis du har kjøpt en leilighet i et borettslag eller et sameie, skal selger vise deg rundt i fellesområder og forklare om bruk av disse. Dette inkluderer praktiske detaljer som å vite hvor søppelrommet er, hvor du finner postkassen, garasje eller vaskerom.

Du bør være godt forberedt før overtakelsen og stille alle spørsmål du måtte ha. Skriv de ned på forhånd og sett opp en huskeliste med alt som bør sjekkes. Oppdager du feil eller mangler, må disse noteres ned i overtakelsesprotokollen. Det samme gjelder avlesning av strømmåler som dere leser av i fellesskap for så å skrive ned målingen i protokollen.

Mer om selve overtakelsen:

5.1. Hvordan vinner du budrunden?
5.2. Forkjøpsrett spiller en viktig rolle ved boligkjøp og -salg
5.3. Les mer om fellesgjeld i borettslag
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

6. Gode råd til overtakelsesforretningen

Før du signerer en overtakelsesprotokoll, må du lese nøye gjennom og være bevisst på hva du faktisk skriver under på. Ofte inkluderes formuleringer som bekrefter at du har gått gjennom boligen og tatt den over i kontraktsmessig stand, mens andre ganger krysser man av for at boligen overtas uten mangler. Hvis du skriver under på dette, vil eiendomsmegler være fri for ansvar dersom det oppdages eventuelle feil i etterkant. Husk at det er kjøper og selger som bestemmer innholdet i overtakelsesprotokollen og at du dessuten kan velge den helt bort dersom det er snakk om overtakelse av brukt bolig. Dere kan også velge å begrense innholdet i overtakelsesprotokollen til det som handler om rengjøring, avlesning av strøm og overtakelse av nøkler.

Det er fort gjort å glemme å sjekke alt som bør sjekkes på en overtakelse. Derfor har vi samlet noen gode råd i en huskeliste som du kan ha med deg når du skal ta over din nye bolig:

  • Sjekk om boligen er ryddig og ren.
  • Gå gjennom hele boligen og sørg for at alt fungerer som det skal.
  • Gå gjennom kjøpekontrakten og se om alt det som skal følge med, faktisk følger med.
  • Gjør deg kjent med tekniske installasjoner. Finn ut hvor de er og ikke være redd for å spørre hvordan de fungerer hvis du er usikker.
  • Gjør deg kjent med fellesarealer og bruk av disse.
  • Les av strømmen og før avlesningen inn i overtakelsesprotokoll.
  • Kom til enighet med selger om betaling av fellesutgifter og strøm dersom overtakelse skjer midt i måneden.
  • Ikke glem å sjekke at mindre rom som boder eller garasje faktisk er tømt, ryddig og rengjort.

Dersom du skal ta over en bolig under oppføring, skal du på en ferdigbefaring i stedet. Da bør du sjekke følgende:

  • Se om det er skader på gulv, glass, vegger eller tak. Bruk gjerne et vater for å sjekke gulvet og veggene er rette.
  • Finn ut om toalett, dusj og vannkraner fungerer som det skal og at vannet renner ned i avløpet uten problemer.
  • Se om du har fått med alt du har bestilt av hvitevarer til kjøkken.
  • Test ut om dører, vinduer, skaper og skuffer kan lukkes og åpnes knirkefritt.
  • Sjekk om du har fått med riktig antall stikkontakter.
  • Se til at det ikke er sprekker i listene.
  • Prøv ut komfyr og vifte, klimaanlegg eller varmepumpe for å finne ut om alt fungerer slik det skal.

Mer om gode råd knyttet til overtakelsesforretningen:

6.1. Hvorfor du bør skaffe deg boligkjøperforsikring
6.2. Hvorfor du bør vurdere boligselgerforsikring
6.3. Hva som dekkes av fellesutgiftene

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Forut for en overtakelsesforretning er det vanlig at det dukker opp mange spørsmål - det er mye å sette seg inn i og mye man kan lure på underveis. Nedenfor besvarer vi derfor noen ofte stilte spørsmål i forbindelse med overtakelse og overtakelsesprotokoll:

Spørsmål:

Hva skal en overtakelsesprotokoll inneholde?

Svar:

Overtakelsesprotokollen bør i så stor grad som mulig gi en korrekt beskrivelse av boligens tilstand. Hvis det foreligger enkelte mangler ved tidspunktet for overtakelse, som for eksempel slitasje, skal dette presiseres. Det skal også oppgis dersom boligen er nyoppusset. I tillegg kan det være lurt å ha med en inventarliste, særlig hvis overtakelsen gjelder utleie av møblert leilighet eller bolig. En slik inventarliste finner du hos forbrukerrådet.

Spørsmål:

Er jeg forpliktet til å bruke overtakelsesprotokoll?

Svar: 

Du må ikke bruke en overtakelsesprotokoll dersom du kjøper en brukt bolig, men det anbefales i de fleste tilfeller. Skal du derimot ta over en bolig under oppføring, er det krav om bruk av overtakelsesprotokoll. Hos Norges Eiendomsmeglerforbund finner du en mal for overtakelsesprotokoll.

Spørsmål:

Hvor grundig skal boligen vaskes før overtakelse?

Svar:

Loven krever at boligen skal være "ryddet og rengjort" ved overtakelse. Som regel betyr dette en grundig "førjulsvask". Det vil si at rom en oppholder seg i, skal være grundigere rengjort enn rom som kjeller og garasje.

Spørsmål:

Hva gjør jeg hvis boligen ikke er vasket grundig nok?

Svar:

Hvis det ikke er gjort tilstrekkelig rent før overtakelsen, kan du be selger om å vaske boligen på nytt. Dette skal gjøres raskt og aller helst i løpet av neste dag. Selger kan også tilby et prisavslag, men dette må i så fall noteres ned i overtakelsesprotokollen. For mer informasjon om rettigheter og plikter ved kjøp og salg av bolig, anbefaler vi å lese mer på hjemmesidene til forbrukerrådet.

Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

8. Videre lesning

Kjøp og salg av bolig er en omfattende prosess og selve overtakelsen er bare en liten del av dette. Hvis du skal i gang med å kjøpe eller selge bolig, vil vi anbefale deg å se nærmere på vårt brede utvalg av artikler om de ulike delene av prosessen hos Meglersmart. Her finner du nyttig informasjon som kan hjelpe deg med å fullføre kjøpet eller salget av bolig på en problemfri måte. Du kan blant annet lese mer om hvordan en prisantydning settes, hva du bør setter i en boligsalgsrapport, eller hvordan du skaffer finansieringsbevis.

Når kjøpet er i boks, må du begynne å tenke på selve flyttingen. Denne jobben vil også kreve en del tid og arbeid fra deg, men ved å finne et profesjonelt flyttebyrå, blir jobben enklere. I våre artikler på Flyttesmart, finner du nyttig informasjon om hvordan du bør gå frem for å velge rett flyttebyrå, generelle flyttetips og mye mer.

Skulle du være så uheldig at du ser deg nødt til å heve boligkjøpet, anbefaler vi deg å se nærmere på artiklene våre hos Advokatsmart. I tillegg til viktig informasjon om regler som gjelder ved heving av boligkjøp, kan du lese mer om mislighold, kontraktsbrudd og konsekvenser som dette kan få.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her