Back to top

Selge bolig med skjeggkre: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om å selge bolig med skjeggkre? Lurer du på om du har opplysningsplikt? I denne artikkelen gjør vi rede for hva som er dine rettigheter og plikter dersom du skal selge bolig med skjeggkre, og du får svar på hvor vanlig dette egentlig er. Er du klar over at skjeggkre ble oppdaget i Norge så sent som i 2013? Og at de ofte forveksles med sølvkre? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om å selge bolig med skjeggkre.

1. Noen kjappe fakta om skjeggkre

Skjeggkre har vært vanlig i hele Europa i mange år, men ble oppdaget i Norge først i 2013. Siden den gang har de spredd seg enormt raskt og er å finne i svært mange norske hjem. Ifølge sentrale aktører i forsikringsbransjen kan vi regne med at snart 50 prosent av norske boliger har skjeggkre. 

Selv om de ikke gjør skade på boligen din, spiser de papir, og kan dermed gjøre stor skade i et bibliotek eller arkiv. Når det kommer til private husholdninger, er det først og fremst den psykologiske belastningen som gjør at de karakteriseres som skadedyr. De trives nemlig under de aller fleste forhold, enten det er tørt eller fuktig, men formerer seg mest dersom det er fuktig. Èn hunne kan legge hele 50 egg i året, og leve i opp til syv år, og bestanden kan dermed øke svært fort dersom den får fotfeste i boligen din. 

I tillegg kan de livnære seg av nærmest hva som helst, enten det er såperester, brødsmuler eller andre insekter. Siden de er lyssky leter er det først og fremst om natten de leter etter mat, og på dagtid skjuler de seg helst på trange fuktige steder. Det er ikke uvanlig at du finner skjeggkre dersom du løfter på en pappeske du har stående på gulvet i boden. Dersom du finner dem der er det stor sansynlighet for at du har en større bestand gjemt i listverk, under dørstokken og i andre sprekker og hulrom i boligen.

Sølvkre eller skjeggkre?

Sølvkre og skjeggkre er ikke alltid lett å se forskjell på, og forveksles dermed ofte med hverandre. De er begge små og vingeløse med tilnærmet like bevegelser, men dersom man ser nærmere etter har de faktisk flere forskjeller enn likheter.

Der sølvkreet er glatt og sølvfarget er skjeggkreet en hårete krabat med kraftig skjegg, lange haletråder, og antenner som kan bli lengre enn kroppen. I tillegg vil skjeggkreet vanligvis bli større, og kan bli opptil 18 millimeter lange. Normal størrelse på voksne individer er imidlertid mellom 10 - 12 millimeter.

Mer om hvordan du selger bolig med skjeggkre:

1.1. Skal du selge bolig? Her er våre generelle tips
1.2. Hvordan finne en megler som kan hjelpe
1.3. Hva ligger meglerprovisjon på per i dag?

2. Det kan lønne seg å ta kostnaden på forskudd

Det kan være vanskelig for både megler og takstmann å oppdage et eventuelt skjeggkre-problem. For det første en skjeggkre først og fremst aktive om natten, og for det andre vil både megler og takstmann være til stede i boligen kun i en begrenset periode. Det er din plikt som eier av boligen å opplyse om skjeggkre dersom du er klar over at de holder til i boligen, da dette skal være med i en eventuell boligsalgsrapport som utarbeides av takstmannen. Det er også normalt å opplyse om dette i egenerklæringsskjemaet som er den del av salgsoppgaven.

Dersom du er det minste usikker på om du har et potensielt skjeggkre-problem i boligen, vil det absolutt kunne lønne seg å undersøke dette ordentlig på forhånd, og eventuelt få boligen sanert før du legger den ut for salg. Selv om sanering kan koste litt kan det være en lav pris å betale for å unngå klagesaker fra kjøper i etterkant.

Dessuten kan det ha stor betydning for selve salget og hvor mye du ender opp med å få solgt boligen for. Mange kvier seg for å kjøpe en bolig som har et bekreftet problem med skjeggkre, og det finnes endog eksempler på boliger som ikke blir solgt i det hele tatt før problemet har blitt tatt hånd om.

Hva med forsikringen?

I takt med at skjeggkre har blitt et økende skadedyrproblem har også forsikringsselskapene utviklet tydeligere retningslinjer som har et mer bevisst forhold til denne typen skadedyr. Det som er mest vanlig i dag er at forsikringsselskapet kun dekker utgifter til sanering og bekjemping av skjeggkrebestanden.

Dersom du kjøper boligselgerforsikring, har den altså som oftest egne unntak for verditap som knyttes til skjeggkre. Det innebærer at du som selger i verste fall risikerer å måtte betale kjøperen for verditapet på boligen.

Mer om å håndtere kostnadene ved skjeggkre:

2.1. Vår guide til boligselgerforsikring
2.2. Hva koster det å tegne boligselgerforsikring?
2.3. Utgifter når du skal selge bolig

3. Relevante begreper innen kjøp og salg av bolig

Det er enkelte begreper innenfor boligsalg som vil være spesielt relevante i forbindelse med kampen mot skjeggkre. Her har vi samlet og forklart de aller viktigste:

Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av brukte boliger, og omfatter plikter og rettigheter for både kjøper og selger. Loven kan leses i sin helhet på Lovdata.

Salgsoppgaven eller prospektet settes sammen av megler, og skal gi en sannferdig beskrivelse av boligen ved hjelp av tekst, bilder og eventuelt tegninger. Dette blir vanligvis gjort tilgjengelig på nett, i tillegg til at det ofte deles ut på visning.

Boligsalgsrapport er en form for tilstandsrapport fra takstmann, og er spesielt tilpasset eierskifte av bolig og eiendom. Den skal gi en oversikt over boligens tekniske og vedlikeholdsmessige  tilstand. Dersom takstmannen blir gjort kjent med at det er skjeggkre i boligen vil dette komme frem i boligsalgsrapporten.

Boligselgerforsikring er også kjent som eierskifteforsikring. Det er en form for ansvarsforsikring som skal dekke selgerens økonomiske ansvar overfor selger, og den har ofte egne bestemmelser knyttet til forekomst av skjeggkre.

Boligkjøperforsikring er kjøpers svar på boligselgerforsikringen, og innebærer at kjøper får tildelt en advokat som er spesialist på feltet, og at både egne og motpartens saksomkostninger blir dekket dersom man taper i retten.

Egenerklæringsskjema inneholder en rekke spørsmål om boligen som skal si noe om den tekniske og vedlikeholdsmessige standarden. Dersom du skal ha boligselgerforsikring kreves det ofte et egenerklæringsskjema, og det vil også være en naturlig del av salgsoppgaven.

Reklamasjon er en klage du fremmer til selger dersom du mener at det er feil eller mangler på det du har kjøpt. I den forbindelse må du forholde deg til en reklamasjonsfrist, så det er viktig at du fremmer reklamasjonen så snart som mulig.

Takstmann er en fagperson som brukes for å blant annet utarbeide boligsalgsrapport, og regnes som en uavhengig fagperson. I enkelte tilfeller kan takstmannen holdes ansvarlig for feil og mangler som ikke ble avdekket på befaring.

Mer om relevante begreper ved boligkjøp og -salg:

3.1. Alt du trenger å vite om boligsalgsrapporten
3.2. Hvordan du setter sammen salgsoppgaven
3.3. Hva må med i tilstandsrapporten?

4. Tiltak mot skjeggkre

Dersom du observerer skjeggkre i boligen, burde du gå ut ifra at det finnes en bestand der som kan føre til et utstrakt skadedyrproblem på sikt. Dersom du planlegger å legge ut boligen for salg, anbefales det dermed at du får huset sanert først. Det finnes per i dag ingen metoder som systematisk og fullstendig utrydder samtlige skjeggkre i boligen, men det er mye du kan gjøre for å bremse bestanden.

Holde det rent og tørt. Hyppig støvsuging og tørrmopping for å begrense fuktigheten vil føre til mindre reproduksjon, da skjeggkreene trives best under fuktige forhold. I tillegg vil hyppig renhold fjerne potensielle matkilder som smuler og matrester.

Limfeller er en miljøvennlig metode som innebærer at man plasserer feller rundt omkringi boligen på spesielt utsatte steder. Limfellene vil kunne gi deg en indikasjon på hvor stor bestanden er, og hvor det er mest aktivitet fra skadedyrene. Det er en relativt effektiv metode som vil fange opp svært mange av skadedyrene, men det er også en tidkrevende fremgangsmåte som kan være en stor belastning på de som bor i boligen.

Temperaturendringer er en kostnadseffektiv metode som går ut på lokal varmebehandling av hulrom i boligen. Både nymfer og voksne skjeggkre dør dersom temperaturen blir for lav eller for høy. Du kan dermed ta livet av store deler av bestanden med en temperatur på over 40 - 50 grader.

Gift mot skjeggkre er den mest effektive metoden, og bør bare utføres av fagpersoner. Åte i form av gift plasseres langs veggene og i nærheten av kjente eller potensielle skjulesteder. Skjeggkreet vil dø kort tid etter at giften er spist, og siden skjeggkreene er kannibaler vil giften kunne spre seg fort.

Folkehelseinstituttet har flere gode råd om bekjempelse av skjeggkre.


Mer om tiltak mot skjeggkre:

4.1. Hvor kan du få hjelp om du må selge boligen med tap?
4.2. Hvilke regler gjelder for deg som bor i borettslag?
4.3. Hvordan unngå heftige erstatningskrav

5. Boligsalg med og uten skjeggkre

Fremgangsmåten når du selger bolig med skjeggkre er egentlig akkurat den samme som om du skulle solgt bolig uten skjeggkre. Som selger har du i alle tilfeller en utstrakt opplysningsplikt som innebærer at du skal opplyse om alt du vet av både eksisterende og potensielle feil og mangler med boligen du selger.

Det har vært et stort fokus på skjeggkre i mediene de siste årene, spesielt i forbindelse med kjøp og salg av bolig. Informasjon om skjeggkre er dermed noe som kjøper med rette forventer å få, da det vil kunne ha betydning for hvor mye vedkommende er villig til å by for boligen.

Dersom du holder tilbake opplysninger om skjeggkre i bygningen eller i boligen kan dette dermed få store konsekvenser for deg i etterkant. Det gjelder også dersom det for eksempel er påvist skjeggkre i borettslaget, selv om problemet ikke har nådd din leilighet enda. Du skal opplyse om eventuelle problemer med skjeggkre i egenerklæringsskjemaet, som skal legges ved salgsprospektet. Opplysninger du inkluderer i prospektet er ting kjøper ikke kan laste deg for i etterkant.

Konsekvensene trenger ikke å være så store

Det er lett å få panikk når du skal selge bolig der du vet at det kan være skjeggkre. Kanskje du er redd for å selge med tap eller ikke oppnå den salgsprisen du ønsker. I alle tilfeller burde du ikke falle for fristelsen med å holde tilbake opplysninger.

Husk at skjeggkre er svært vanlig i resten av Europa uten at det har ført til spesielt mye oppstyr. Jo mer vanlig det blir her til lands, jo mindre betydning vil det også ha for boligsalget. Allerede nå ser vi tendenser til at informasjon om skjeggkre ikke nødvendigvis har avgjørende betydning for budrunden og den endelige prisen på boligen.

Mer om boligsalg med og uten skjeggkre:

5.1. Hvordan heve verdien på boligen din?
5.2. Hva bør jeg vite om oppussingsobjekter?
5.3. Tvistesaker med skjeggkre

6. For deg som har kjøpt bolig med skjeggkre

Dersom du nylig har tatt over en bolig og mistenker at det forekommer skjeggkre der burde du umiddelbart rette et reklamasjonskrav mot selger. Dette må du gjøre så raskt som mulig slik at motparten ikke kan hevde at reklamasjonen er fremsatt for sent. Det er dermed ikke nødvendig å vente til du har fått oversikt over eventuelle skader. Du kan starte med en nøytral reklamasjon for å sette i gang prosessen, og deretter følge opp med flere detaljer i etterkant.

I praksis innebærer dette at du først varsler selger om det du har oppaget. Deretter kan du ta kontakt med en skadedyrspesialist eller annen fagperson som kan undersøke boligen nærmere. Reklamasjonsfristen begynner å løpe med en gang du har observert skadedyr, og det er derfor viktig at du tar tak i problemet med en gang. Dersom du skal ta saken videre med selger er det derfor viktig at skadedyrspesialisten først kan fastslå at skjeggkreet befant seg i leiligheten før overtakelsen. 

Vil det kunne anses som en mangel?

Tidligere ble tilstedeværelsen av skjeggkre i boligen ansett som en mangel i mange sammenhenger. I hovedsak gjaldt dette dersom det ble reklamert innen rimelig tid, kombinert med at selger ikke hadde opplyst om skadedyrproblemet. Kjøper kunne også vinne frem dersom boligen som en følge av skadedyr er i vesentlig dårligere stand enn kjøpesummen skulle tilsi.

Rettspraksisen de siste årene har imidlertid vært skiftende. Siden skjeggkre ikke skader boligen og på mange måter har blitt et vanlig skadedyr her til lands var det også her fokuset lå i retten. Det ble ansett som vanskelig å fastslå den prisdempende effekten, og man mente på generelt grunnlag at skjeggkre ikke førte til at boligen sank i verdi.

I nyere tid ligger fokuset i langt større grad på den psykologiske belastningen det er å ha skjeggkre i huset. Bekjempelse koster både tid, krefter og penger, og ulempen er såpass stor at lagmannsretten i 2020 anså dette som en mangel. I tillegg har man ingen garanti for at skjeggkreet blir fullstendig utryddet, og dette kan ha konsekvenser for et fremtidig salg. Skjeggkre i boligen har dermed blitt vurdert som en rettslig mangel, med hjemmel i avhendingsloven. Dette vil ha betydning for lignende saker i rettssystemet. 

Finansklagenemda er første instans

Dersom du har kjøpt en bolig og oppdager skjeggkre må du altså først og fremst kontakte selger og fremme et eventuelt erstatningskrav for verditap. Her vil du mest sannsynlig møte et forsikringsselskap gjennom selgers boligselgerforsikring, og et eventuelt avslag vil kunne klages inn til Finansklagenemnda. Dette er et lavterskeltilbud som er både billigere og mindre komplisert enn å gå til sak mot forsikringsselskapet. 

Selv om avgjørelser fra Finansklagenemda ikke er juridisk bindende for noen av partene, er det vanlig å rette seg etter deres uttalelser ut ifra bransjeetiske hensyn.

Mer om å kjøpe bolig med skjeggkre:

6.1. Vår komplette guide til boligkjøperforsikring
6.2. Det kan være lurt å tegne eierskifteforsikring
6.3. Trenger du en ny vurdering av boligens verdi?

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Her har vi samlet noen spørsmål og svar relatert til det å kjøpe eller selge bolig der det er blitt påvist skjeggkre:


Spørsmål:

Jeg har nylig oppdaget store mengder skjeggkre i leiligheten jeg nettopp overtok. Selger opplyste om at det hadde blitt observert sølvkre, men nå mistenker jeg at det egentlig var snakk om skjeggkre. Jeg hadde aldri kjøpt leiligheten dersom jeg visste om dette, kan jeg heve kjøpet på bakgrunn av dette?

Svar:

For at du skal kunne heve boligkjøpet må det foreligge en mangel som utgjør et vesentlig kontraktsbrudd, og dette er noe som må vurderes konkret for hvert enkelt tilfelle. Du må sannsynligvis kunne bevise for det første at skjeggkreene var der før overtakelsen, og at selger bevisst har holdt tilbake disse opplysningene. Dersom du vurderer å gå til sak anbefaler vi at du rådfører deg med advokat først.

Du kan lese mer om hva det innebærer å heve boligkjøp på Advokatsmart.


Spørsmål:

Vi skal på visning på en leilighet i et bygg der er flere enheter som ligger ute for salg. Vi har lest prospektet til flere av leilighetene, og i enkelte av dem opplyses det om at det har blitt observert skjeggkre. Det står ingenting om dette i prospektet til leiligheten vi skal se på, men vi er litt bekymret, og lurer på hvordan vi kan sjekke dette på visning?

Svar:

I og med at skjeggkre er mest aktive om natten vil de kunne være vanskelig å oppdage på visning. Det du kan gjøre er å ringe til megleren som er ansvarlig for salget og etterspørre mer informasjon, og du kan også stille kritiske spørsmål på visning. Dersom det forekommer skjeggkre i leiligheter som ligger i samme bygg er det definitivt en risiko for at det kommer til å spre seg, om det ikke allerede har gjort det.

I guiden vår til visning på Meglersmart kan du lese mer om hva du burde se etter når du er på visning, og hva det kan lønne seg å spørre megler eller selger om.


Spørsmål:

Vi har funnet drømmeleiligheten, men selger opplyser om det har vært problemer med skjeggkre der over en lengre periode. Vi har veldig lyst til å legge inn bud, men vi ønsker at selger står for sanering og gir oss en garanti for at boligen er fri for skjeggkre før overtakelsen. Hvordan går vi frem?

Svar:

Det er ingenting i veien for å legge inn bud med et forbehold om at leiligheten saneres av selger før overtakelse. I guiden vår til å gi bud kan du lese mer om både forbehold og hvordan budrunden foregår. 

At dere ønsker en garanti for at leiligheten er fri for skjeggkre før overtakelse kan bli vanskeligere. Dere kan selvsagt legge det inn som et forbehold, men det er lite sannsynlig at selger går med på dette, og budet vil dermed ikke bli akseptert. Det er heller ingen skadedyrfirma som kan gi deg eller selger en slik garanti.

8. Videre lesning

I denne artikkelen har vi først og fremst redegjort for hvilken betydning skjeggkre kan ha for boligsalget ditt, men det er også mye annet som kan være nyttig å vite før du legger boligen ut for salg.

Vi har artikler som kan hjelpe deg gjennom hele salgsprosessen, alt fra om hvordan du får e-takst til hva som skjer på overtakelsen. Vet du for eksempel hva som er forskjellen på verdivurdering og takst? Eller hva du kan bruke en gratis verdivurdering til? Vi har huskelisten du trenger til visning, og viser deg hvordan megler fastsetter prisantydningen.

Dersom du skal selge bolig er du kanskje også på flyttefot? På Flyttesmart finner du tips og råd enten du vurderer å leie flyttebyrå eller bare trenger en flyttebil. Det er mye du kan gjøre selv for å spare penger, men et flyttebyrå trenger heller ikke å koste skjorta. I tillegg til flytting vil et flyttefirma også kunne bistå med flyttevask, bortkjøring av avfall eller andre tjenester. På Flyttesmart kan du enkelt sammenligne flyttebyråer over hele landet, i tillegg til at du kan sammenligne for eksempel tilbydere av flyttecontainere eller flyttebil.