Back to top

Selge hus: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om det å selge hus? I denne guiden får du tips og råd som kan gjøre hussalget både enklere og tryggere, enten du vurderer å selge med eller uten hjelp fra megler. Du får også vite litt om hva et boligsalg koster og hvilke ulike trinn salgsprosessen består av, og vi gir deg en oversikt over sentrale begreper som du bør ha i bakhodet før du går i gang med salgsprosessen. Hvordan kan du forberede huset ditt før en visning? Og hvor mye må du egentlig betale megleren? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om det å selge hus!

1. Hva innebærer hussalg?

Skal du selge hus, står du foran mange kompliserte vurderinger og praktiske utfordringer. Og siden det står store verdier på spill, kan hussalg være en nervepirrende opplevelse. Valgene du gjør, vil ha mye å si for hverdagsøkonomien din de neste årene. 

En av de første vurderingene du må gjøre, er om du vil selge huset selv eller benytte en megler. En annen vurdering er om du skal pusse opp før salget, og i så fall hvor omfattende denne oppussingen bør være. Du må også bestemme deg for når på året du vil selge og sette opp en realistisk tidsplan basert på dette. Det skader heller ikke å bruke litt tid på lese seg opp på de viktigste lovene og reglene som regulerer salg av bolig.

Et overordnet råd er derfor å begynne prosessen så tidlig som mulig fra du har tatt avgjørelsen om å selge. Desto bedre research og forarbeid du gjør jo mer øker sjansene dine for at både salgsprosessen og sluttresultatet - det vil si prisen du oppnår - blir så god som mulig. Har du god oversikt over hva hussalg innebærer, kan du også lettere vurdere om du er best tjent med å stå for salget selv eller overlate hele eller deler av jobben til en megler.

Selge selv eller bruke megler? 

Det store flertallet av hussalg i Norge foregår via et meglerhus. For mange er dette et selvsagt valg. Det koster, men gir trygghet og man sparer seg selv for mye arbeid og kanskje også bekymringer. 

Likevel blir det stadig vanligere å selge hus uten å benytte meglertjenester, eller kun benytte megler til deler av prosessen. For eksempel det som har med kontrakt og salgsoppgjøret å gjøre. En viktig årsak til denne utviklingen er at det nå finnes en rekke tjenester som kan hjelpe deg som vil selge hus selv. Du kan da ganske enkelt kjøpe de tjenestene du ønsker og selv stå for de delene av prosessen som du føler du behersker. 

Advokater som spesialiserer seg på eiendom, er også et godt alternativ for mange som selger selv. Du kan da få hjelp til det som er mer komplisert formelt og juridisk som kontrakt og selve oppgjøret, samtidig som du holder kostnadene nede. 

Den store fordelen med å selge hus uten megler - og grunnen til såpass mange gjør det - er at det kan gi en potensielt mye større økonomisk fortjeneste siden man slipper meglerhonoraret. Hvis dette er noe du vurderer, er det viktig å være innstilt på at jobben som megleren ville gjort fortsatt må gjøres - av deg. Selger du privat må du altså være din egen megler. Det betyr at du må kunne sette av tiden det tar. Akkurat hvor omfattende det blir i praksis kommer an på hvor mye du ønsker å spare og hvor mye av jobben du vil sette bort. 

Her er det viktig å ha en realistisk tilnærming. For en megler som driver med boligsalg hver dag er mye ren rutine. Det som går kjapt og enkelt for en dreven megler, kan for en person som aldri har solgt eiendom før bety mange arbeidstimer. Med andre ord: Tenk gjennom forutsetningene dine. Ikke ta lett på jobben. Har du god nok forståelse av boligmarkedet? Klarer du å gjøre en objektiv vurdering av ditt eget hus? Kan du style og fotografere huset på en profesjonell måte? I kapittel 5 kan du lese om noen av de viktigste tingene du må tenke på hvis du skal selge selv. 

Hvis din situasjon er at du ønsker å selge eller overdra huset til egne barn er det imidlertid helt andre vurderinger som må gjøres både med tanke på arvelov og skatt.

Underkapitler om hva et hussalg innebærer:

1.1. Hvordan fastsettes boligverdien
1.2. Hvordan selge bolig til egne barn
1.3. Vår guide til salg av arvet bolig
1.4. Kan jeg selge uten megler?

2. Hva koster det å selge et hus?

Kostnadene ved å benytte megler vil variere ut fra en rekke faktorer, blant annet boligens størrelse, konkurransesituasjonen mellom meglerne og annet. Hvilken betalingsmodell du velger vil potensielt også ha mye å si for den endelige prisen. Hos alle autoriserte eiendomsmeglere kan du fritt velge om du vil betale for tjenestene basert på provisjon av husets endelige salgssum eller heller vil betale megleren en timepris for arbeidet. 

Vanligvis ligger provisjonen mellom 1 og 3,6 prosent av salgsprisen. Timeprisen ligger gjerne et sted mellom 1.700 og 2.000 kr. 

Det kan ellers være greit å merke seg at megleren som regel kun sitter igjen med en tredjedel av provisjonen selv, den øvrige andelen går til meglerhuset. Når du skal forhandle provisjon med megleren har vedkommende kun sin egen tredjedel å forhandle med. 

Har du et hus i høy prisklasse, som anses som attraktivt og lettsolgt, har du gode kort på hånden når du skal forhandle frem en pris. En antatt høy salgspris er noe som gjør oppdraget lønnsomt og interessant for meglerne.

Hva du ender opp med å betale til slutt, kommer an på prisklassen på eiendommen, hvor arbeidskrevende det er å få den solgt og hvor omfattende markedsføringen skal være. Velger du provisjon - som er det de fleste husselgere foretrekker - betaler du mer i kroner og øre desto dyrere huset er. På den andre siden vil en god megler som tar seg godt betalt (høy provisjon) være medvirkende til at salgssummen blir høyere. Dermed har du og megler samme interesse av en så høy pris som mulig. 

Når du skal velge megler, er det derfor ikke nødvendigvis en smart strategi å velge en “billig” megler. En megler som tar en høy provisjon kan som regel gjøre det på bakgrunn av oppnådde resultater, fartstid og referanser. Og oppnår megleren en høy salgspris får du fort tilbake det du betaler “ekstra”.

På den andre siden kan det være mye å vinne på å benytte en ferskere og rimeligere megler som er sulten på både å få oppdraget og å gjøre en god jobb. Megleren kan da være villig til å gå ned i honorar for å få salgsoppdraget og bruke det som en referanse.

I tillegg til provisjon til megleren må du bekoste enkelte faste poster og prosedyrer som innhenting av opplysninger fra kartverket, kommunen og forretningsfører. Du vil også måtte betale for markedsføring. Hvor stor den posten blir avhenger av hvilken strategi du og megleren blir enig om. 

Eierskifteforsikring og tilstandsrapport / takst er også utgifter som kommer i tillegg til selve meglertjenestene. Totalt sett koster det ca 100.000 kr å selge en gjennomsnittlig bolig i Norge i 2021. Skal du selge en større villa i et sentralt byområde kan prisen bli vesentlig høyere.

Priseksempel:

I dette eksempelet ser vi for oss et hus som selges for 3 millioner og med en meglerprovisjon på 1,5%.

  • Meglerprovisjon: 45.000 kr (1,5 % av 3 millioner kroner)
  • Planlegging, markedsføring, utarbeidelse og produksjon av salgsmateriell (annonser, salgsoppgave osv), kontorutgifter, telefon etc: 14.000 kr
  • Visninger: 3.000 kr per visning med megler til stede
  • Oppgjørshonorar: ca 7.000 kr
  • Informasjonsinnhenting fra offentlige etater og eventuelt borettslag, eierskiftegebyr, oppgjør og tinglysning av eierskifte: 12.000 kr
  • Fotografering av boligen og markedsføring på nett: ca 14.500 kr

Du vil finne priseksempler som er både noe rimeligere og langt høyere. Når det gjelder markedsføringen, opererer meglerne ofte med “pakker” som typisk varierer fra like under 10.000 kroner til rundt 16.000 kroner. Er det behov for styling av boligen, vil dette komme i tillegg. Det samme gjelder utgifter til takstmann og boligsalgsforsikring.   

Skatt:

Med langvarig prisoppgang i det norske boligmarkedet er det de færreste som regner med å selge bolig med tap. Heldigvis kan man kanskje si. Derfor er det heller ikke så mange som tar seg bryet med å sette seg inn i skattereglene som gjelder i slike tilfeller. Men stadig stigende boligpriser betyr ikke automatisk at alle boliger selges for mer enn de ble kjøpt for. Risikoen for å selge med tap er høyst reell hvis du har eid boligen i kun kort tid. Ikke minst hvis du har eid boligen under ett år. Hvis dette gjelder deg vil vi anbefale at du leser vår artikkel om temaet.

Også hvis du skal selge huset til barn, er det viktig å ha oversikt over hvilke regler som gjelder.

Underkapitler om hva det koster å selge et hus:

2.1. Hva koster en verdivurdering?
2.2. Kan jeg få verdivurderingen gratis?
2.3. Hva hvis jeg må selge med tap?
2.4. Alt om prisen for meglertjenester
2.5. Hvordan får jeg verdivurdering på nett?

3. Sentrale begreper

Vurderer du å selge huset ditt, vil du støte på mange begreper. Her er noen av de mest sentrale:

‍Verdivurdering: En vurdering av husets verdi i markedet, altså en kvalifisert gjetning på hva det vil bli solgt for. Verdivurdering gjøres av autoriserte eiendomsmeglere som baserer seg på informasjon om eiendommen og prisstatistikk for nabolaget.

Prisantydning: Beløpet megler anslår du kan oppnå for huset og som oppgis i prospekt og annonser.

E-takst: En standardisert ordning for verdivurdering av bolig. Du mottar E-taksten på e-post fra megleren. Hensikten med E-takst er å sikre at alle boliger vurderes etter de samme kriteriene og bidra til mer presise vurderinger.

Provisjon: Provisjon er et annet ord for meglerens honorar. Størrelsen varierer ut fra en rekke forhold, men er vanligvis 1 - 3,6% av husets salgspris.

Oppstartsgebyr: Dette er et gebyr megleren tar for å gå i gang med salgsoppdraget.   Gebyret er et fast beløp, gjerne på +/- 15.000 kr og kommer i tillegg til provisjonen.Tilretteleggingsgebyr er et annet begrep for det samme.

Oppgjørshonorar: Et beløp som skal dekke for selve oppgjøret, det vil si pengetransaksjonen, mellom selger og kjøper.

Tilstandsrapport: Dette er en grundig rapport som utarbeides av en takstmann. I motsetning til en verdivurdering som tar sikte på å gi et realistisk bilde av hva du kan forvente å selge huset ditt for, er tilstandsrapporten en systematisk gjennomgang av husets tekniske standard. Takstmannen vurderer blant annet kjøkken, baderom, måler om det er fukt i kjelleren, vurderer det elektriske anlegget og vinduer. Den vanligste varianten av av tilstandsrapport kalles boligsalgsrapport.

Bruttoareal (BTA): Husets areal inkludert ytterveggene. 

Bruksareal (BRA): Bruttoarealet minus det arealet ytterveggene utgjør.

Primærrom (P-ROM): Alle rom som brukes til å bo i som stue, kjøkken, soverom, bad gang, vaskerom, hobbyrom, treningsrom. Også trappeområder regnes som primærrom.

Underkapitler om sentrale begreper knyttet til hussalg:

3.1. Alt om prisen på takstmann
3.2. Alt du trenger å vite om lånetakst
3.3. Hvordan innhenter jeg e-takst?
3.4. Alt om boligsalgsrapporten

4. Tips, taktikker, strategi

Den første og viktigste beslutningen du må ta, er om du vil selge uten eller med megler, eventuelt om du vil bruke megler til deler av prosessen. Uansett hva du velger, er det viktig at du lager en tidsplan som er realistisk. Ikke undervurder tiden det tar å klargjøre huset for salg. Trenger du å pusse opp ett eller flere rom? Er uteområdet presentabelt?  

Du må også bestemme deg for når på året du ønsker å selge. Mange velger å selge om vår / tidlig sommer. Og skal du selge enebolig eller rekkehus der hagen og / eller uteområdet er en viktig faktor kan det være mye som taler for å velge denne årstiden. Det er da lettere å skape et fordelaktig inntrykk av eiendommen. En hage med frodig plen, blomsterbed, lekemuligheter og sittegruppe kommer da til sin rett.

Samtidig er det på denne årstiden de fleste boliger omsettes og konkurransen om kjøpernes oppmerksomhet kan være hard. Her kan du lese mer om når på året du bør selge.

Selv om du velger å selge huset ditt ved hjelp av megler, er det smart å hente inn tilbud fra flere meglere. Inviter for eksempel tre meglere fra ulike meglerhus til å komme på besøk og gjøre en verdivurdering. Da får du et godt sammenligningsgrunnlag og kan danne deg et inntrykk av hvem av dem som best kan presentere huset ditt. Sammenlign de ulike verdivurderingene de kommer med, men ikke gå automatisk for den megleren som kommer med den høyeste verdivurderingen. Det viktigste med en verdivurdering er at den er realistisk og oppnåelig, ikke et best case scenario. 

Her kan du enkelt hente inn tilbud fra flere meglere.

Fordelen ved å benytte en megler er at de tar hånd om det aller meste av salgsprosessen, både det formelle og mye av det praktiske. Det betyr mindre arbeide for deg og i tillegg trygghet om at alt foregår korrekt. 

En dreven megler vil som regel også ha bedre kjennskap til markedet og dermed ha større muligheter til å oppnå en høy pris enn hvis du selger privat. Et annet moment som kan ha stor betydning er at de fleste kjøpere foretrekker å kjøpe via megler fremfor direkte av eier. Det hjelper lite å spare penger ved å gjøre meglerjobben selv hvis det betyr at budgivere uteblir.

Underkapitler om tips, taktikker og strategi ved hussalg:

4.1. Verdivurdering: vår komplette guide
4.2. Når på året bør du selge bolig?
4.3. Hvordan velge rett megler
4.4. Forbrukerrådets beste tips

5. Selge hus - steg for steg

Hvor omfattende jobben blir kommer an på hvor opptatt du er av å spare penger og hvor mange oppgaver du setter bort. Før du velger å ta på deg salgsjobben selv er det smart å tenke gjennom hvilke deler av jobben du behersker og om du har god nok innsikt i markedet. Det er også viktig at du evner å vurdere husets verdi så objektivt som mulig, noe som kan være vanskelig siden de fleste har et personlig forhold til hjemmet sitt. Det kan være sider ved huset du verdsetter høyt, men som er av mindre interesse for potensielle kjøpere. 

Går du for å selge på egen hånd, uten megler, er du selv ansvarlig for å fremskaffe korrekt informasjon til potensielle kjøpere. 

Her er en kortfattet oversikt over informasjonen du må skaffe til veie og ting du må gjøre:

  • Grunnboksutskrift som dokumenterer eventuelle forpliktelser, rettigheter og heftelser ved huset.
  • Kommunal informasjon om huset og eiendommen. 
  • Tilstandsrapport / boligsalgsrapport som dokumenter husets tekniske tilstand
  • Prisopplysninger basert på statistikk for ditt nabolag
  • Fotografere huset utvendig og innvendig
  • Utarbeide salgsoppgave / prospekt hvor all relevant informasjon er samlet 
  • Markedsføring / annonsering. Utforme annonser og velge kanaler
  • Klargjøre huset for vising
  • Arranger budrunde etter gjeldende regler
  • Utarbeide kontrakt
  • Fylle ut skjøte
  • Sørge for oppgjøret mellom deg og kjøper

Forbrukerrådet har laget en nyttig sjekkliste for deg som vurderer å selge bolig selv.


Underkapitler om å selge hus, steg for steg :

5.1. Alt du bør vite om verdivurdering av bolig
5.2. Hva koster verdivurdering av hus?
5.3. Hvordan få tilbud fra flere meglere
5.4. Alt om å selge hus privat

6. Gode råd

Hvordan bør du forberede hjemmet ditt før du skal ha visning? Hvordan lokke til seg reelle interessenter og få mest mulig for boligen? Dette er noe du gjerne bør få hjelp av en boligstylist til å fikse, men om du har lyst å ta utfordringen selv, er det også mulig!

Under lister vi opp noen generelle praktiske råd som kan være verdt å ta med seg, både med tanke på visning og fotografering av eiendommen, enten du skal selge selv eller få hjelp av megler. Husk å tilpasse disse etter hvordan nettopp ditt hjem er utformet og fremstår på salgstidspunktet.

  • Fjern alle personlige eiendeler (klær, bilder, pynteting, leker) og overflødige møbler - gjør huset så luftig som mulig.
  • Rydd også i alle boder, på vaskerom og i garasjen
  • Pass på at utearealene er ordentlige, ryddige og tiltalende. Sørg for at bed og beplantning er velstelt.
  • Inviter noen du kjenner til en “før-visning” for å få et litt mer objektivt blikk på hvordan huset fremstår.
  • Slipp inn lyset. Trekk opp persienner og gardiner for å slippe inn lyset. Husk også å vaske vinduene. 
  • Vask og luft godt før visning, tenn gjerne duftlys, men ikke overdriv. Det kan skape inntrykk av at du forsøker å skjule luktproblemer.  
  • Bytt lyspærer som ikke virker, fiks eventuelle løse lister og andre små skjønnhetsfeil. 
  • Tenn i peisen for å skape en koselig stemning på visning og på bilder.
  • Pynt med håndklær, puter og andre tekstiler i en gjennomført fargetone.
  • Rydd kjøkkenet. Ta bort korktavler, kjøleskapsmagneter og lignende. Fjern også overflødige kjøkkenmaskiner med mindre de er designobjekter som pynter opp. 
  • Dekorer med fruktfat, stearinlys, coffee table bøker og lignende. Grønne planter kan også skape god atmosfære.
  • Bær ut søppel, ta bort skittentøyskurv, stellebord, sykler, treningsutstyr og lignende. 

Et annet godt råd er å si fra til naboer på forhånd om at du skal ha visning. Dermed kan du unngå gressklipping, fest, støyende arbeid eller andre forstyrrende elementer når du har folk på visning.

Underkapitler om gode råd ved salg av hus:

6.1. Ta en titt på Forbrukerrådets sjekkliste 
6.2. Selge bolig uten megler
6.3. Boligstyling: vår komplette guide
6.4. Tips til visningen

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Vanlige spørsmål i forbindelse med hussalg:


Spørsmål:

Jeg vurderer å selge huset mitt uten megler, men er redd for å gjøre feil. Hvordan kan jeg unngå det?

Svar:

Det enkle svaret på det er at du må være villig til å sette av nok tid til selve prosessen og ikke minst lese deg opp på forhånd. Lær deg de mest sentrale begrepene og følg med på boligmarkedet. Er det deler av prosessen du synes virker spesielt vanskelig bør du vurdere å kjøpe deg hjelp. 

Spørsmål:

Hva er de største fordelene ved å selge huset selv?

Svar:

Du slipper å betale provisjon og øvrige honorarer til megler. Du kan også selv styre hele prosessen og gjøre alt slik det passer deg. 

Spørsmål:

Hva er de største ulempene ved å selge huset selv?

Svar:

Du må selv sette deg inn i alle regler og prosedyrer og fremskaffe nødvendig informasjon. Du står også juridisk ansvarlig og påtar deg dermed risiko. En annen ulempe - som fort kan veie opp for fordelene - er at mange boligkjøpere er skeptiske til å kjøpe bolig privat. Det kan bety at du får færre budgivere og oppnår en lavere pris.

8. Videre lesning

Desto mer du vet, desto større er dine muligheter for å gjøre et vellykket hussalg, enten du selger med eller uten megler.

Vi anbefaler også at du bruker litt tid på våre nettsider Meglersmart og Boligsmart der du finner et stort antall nyttige og informative artikler som kan hjelpe deg på veien.

Vi anbefaler også Forbrukerrådets råd om boligsalg.