boligsmart
Søk
I forbindelse med bygging av ny bolig har du kanskje kommet over begrepet nøkkelferdig hus. Ordet nøkkelferdig er ingen juridisk bindende betegnelse, og ulike entreprenører og ferdighusprodusenter bruker begrepet om noe ulike ferdigstillingsgrader av boligen. Når dette er tilfellet er det ikke rart at det kan oppstå forvirring. I noen tilfeller snakker man om boliger som er hundre prosent innflytningsklare, mens andre bruker begrepet om boliger der småting som maling og listverk gjenstår.
Nøyaktig hvordan du ønsker at din nøkkelferdige bolig skal leveres er opp til deg, og avtales med entreprenør på forhånd. På denne måten kan du om du ønsker det oppnå en bolig du kan flytte rett inn i ved overtagelse. I denne artikkelen går vi gjennom hva du kan forvente av kostnader og tidsbruk, samt andre nyttige tips til deg som ønsker å få bygget en nøkkelferdig bolig.
Noe av det man kanskje lurer mest på når man skal bygge hus er gjerne kostnadene. Det kan være vanskelig å finne konkrete og oppdaterte priser for nøkkelferdig hus. Markedsplassen Byggstart.no er en stadig mer populær tjeneste for å finne fagfolk til bygg-og renoveringsprosjekter. Byggstart har laget en prisdatabase som tar utgangspunkt i prosjekter som er gjennomført med entreprenører fra deres nettverk. Ifølge denne statistikken ender prisen for et nøkkelferdig hus normalt rundt 33.000 kroner per kvadratmeter. Dette er en gjennomsnittspris, og nøkkelferdige hus av normal standard og størrelse kan altså forventes å havne i dette prissjiktet.
Det er likevel stor variasjon i sluttprisen på et slikt prosjekt, og valgene man som byggherre tar underveis i prosessen vil ha stor innvirkning på sluttsummen. For prosjekter der standard og kompleksitet er svært høy finnes det i realiteten ingen øvre prisgrense. Det finnes materialer i alle prisklasser, og svært eksklusive materialer eller produkter vil gjøre prosjektet tilsvarende kostbart. På den annen side kan man også kan oppnå en lavere kvadratmeterpris enn snittet, om man er sparsommelig og tenker økonomisk i hele byggeprosessen.
De viktigste driverne av pris når man skal bygge hus er gjerne størrelsen og kompleksitet på bygget. Det kan derfor være lurt å for eksempel tenke gjennom hvilke smarte løsninger som kan være plassbesparende og gjøre boligen mest mulig arealeffektiv. Dette hjelper arkitekten deg også med. Kompleksitet vil si hvor vanskelig jobben med å sette opp huset blir for håndverkerne. Mange spesialtilpassede og arkitekttegnede løsninger kan gjøre at håndverkerne må gå bort fra standardmetoder konstruksjonen vanligvis følger, som kan kreve flere arbeidstimer.
Grunnarbeider er gjerne en budsjettpost man kan ha lett for å glemme dersom det er første gang man skal bygge egen bolig. Avhengig av grunnforholdene på din tomt, kan prisen variere fra så lite som noen hundre tusen til over en million. Grunnforholdene som gir de laveste kostnadene er gjerne leire, jord og sand, og flate tomter kan være en fordel. Består grunnen på tomten derimot av fjell, kan kostnaden bli betydelig høyere. Ofte vil bygging på fjell kreve både sprengning og pigging av masser. Bortkjøring av masser kan også bli kostbart, avhengig av hva slags type masser det er snakk om.
Hvilket materiale som skal utgjøre husets konstruksjon vil også ha stor innvirkning på pris. Man har i grove trekk valget mellom å bygge i tre, mur eller betong, i tillegg til finnes andre, mindre vanlige materialer. I Norge er det desidert vanligste å bygge hovedkonstruksjon i tre. Hvilket konstruksjonsmateriale man velger har gjerne sammenheng med hva slags fasade man ønsker seg. Et bygg som skal ha tradisjonell trefasade vil normalt også bygges med en hovedkonstruksjon av tre. Dersom man ønsker fasade i pusset mur, vil man normalt bygge konstruksjonen i en type murstein. Betong er det tredje av de mest vanlige alternativene. Det er en del mer kostbart enn å bygge i tre eller mur, men samtidig oppnår man et nærmest vedlikeholdsfritt hus.
Materialene og produktene som skal brukes i prosjektet er en annen av de store prisdriverne. Både kjøkkeninnredning og baderomsmøbler til fliser og annen gulvkledning kommer i alle utførelser og prisklasser. Dersom du er på utkikk etter å holde kostnadene nede vil det derfor være nødvendig å ha budsjettet i bakhodet i alle avgjørelser du tar. Ønsker du på den annen side en høy standard i boligen, må du regne med at dette vil gi utslag i budsjettet. I prosessen med å bygge hus må du også ta noen avgjørelser på hvilke tekniske løsninger du ønsker å inkludere. Husk at også her kan du ha mye å spare på å finne leverandører med rimelige priser eller tilbud, men husk at du her ikke bør la pris gå på bekostning av kvalitet.
Det finnes fire ulike måter å organisere ditt byggeprosjekt på. Den første er delentreprise, der du som byggherre selv engasjerer både arkitekt og eventuelle rådgivere. I hovedentreprise engasjerer du også arkitekt og rådgivere selv, men du benytter én hovedentreprenør som utfører hoveddelen av arbeidene. Til visse fagfelt som for eksempel elektriker og rørlegger engasjerer man egne entreprenører. I generalentreprise vil det også være du som må engasjere arkitekter og rådgivere, men du har kun kontrakt med én enkelt entreprenør som har ansvar for samtlige arbeider. I totalentreprise er det entreprenør som tar seg av absolutt alt, inkludert arkitekt og rådgivere. Det er gjerne dette mange kaller nøkkelferdig bolig. Som byggherre har du kun kontakt med ett firma som tar hånd om hele prosessen for deg. Dette kan være en god løsning dersom du for eksempel har lite tid til overs og ønsker at prosessen skal gå så sømløst som mulig. Du slipper alt ansvar for koordinering av de ulike firmaene i forhold til hverandre og i forhold til arkitekt. Det eneste du trenger å gjøre er å velge hvordan boligen skal se ut.
Når du setter i gang med anbudsprosessen må du ta viktige avgjørelser på hvilke eller hvilken entreprenør du skal ansette. Her bør du både se på erfaring, kompetanse og hvilke godkjenninger firmaet innehar. Når det gjelder erfaring kan det være lurt å be om referanser du kan ringe for å få en dypere forståelse både av resultatene og hvordan firmaet forholder seg til kundene sine. Det lønner seg å finne et firma som har fullført flere nøkkelferdige hus tidligere. I Norge har vi flere godkjenningsordninger for håndverkere, blant annet Mesterbedrift og Sentral Godkjenning. Disse godkjenningene er frivillige, men de fungerer likevel som et ekstra kvalitetsstempel.
Prosessen med å bygge hus er gjerne relativt lang, og har man ikke bygget eget hus før er det lett å føle at man ikke har kontroll. Vi har derfor laget en oversikt over hvilke ulike steg som inngår i byggingen av en nøkkelferdig bolig:
1. Arkitekt og søking til kommunen:
I denne fasen jobber du sammen med arkitekt om utforming av boligen. I tillegg gjennomfører arkitekten de nødvendige søknadsstegene for å få igangsettingstillatelse fra kommunen. Dette tar gjerne mellom 4 og 6 måneder.
2. Anbudsprosess:
Denne fasen av prosjektet foregår gjerne delvis parallelt med arkitektarbeidene og søknadsprosessen. Her henter du inn tilbud fra ulike entreprenører, sammenligner disse, velger entreprenør og skriver kontrakt. Dette tar gjerne 2 til 3 måneder. Har du valgt totalentreprise vil dette være det første steget i prosessen.
3. Grunnarbeider:
Det første som må gjøres før byggingen starter er graving og grunnarbeider, som normalt tar mellom 1 og 2 måneder.
4. Betongarbeider:
Etter grunnarbeidene er utført er det tid for støping av såle og grunnmur, eventuelt mer dersom større deler av huset skal være i betong. Dette tar vanligvis 1 til 2 måneder.
5. Tett råbygg:
Etter fundamentet i betong er fullført, er det klart for tømrerarbeidet. Her bygger man det som kalles tett råbygg, altså et værtett ytterskall av boligen. Vanligvis tar dette mellom 2 og 4 måneder. Det kan gå betydelig raskere dersom man bygger med elementer.
6. Innvendige arbeider:
Helt til slutt skal innsiden av bygningen ferdigstilles. Dette inkluderer videre tømrerarbeid, flislegging, elektriske arbeider, legging av rør og ventilasjon, samt maling og montering av annen kledning. Dette tar gjerne rundt 3 måneder.
Merk at tidsbruk vil kunne variere betydelig fra prosjekt til prosjekt. Skal du bygge en mindre bolig med flere standardiserte løsninger kan dette forkorte byggetiden. Komplekse arkitekttegnede boliger med mange spesialtilpassede løsninger vil på den annen side kunne ta lenger tid å fullføre.
Når det kommer til innkjøp av byggevarer, kan det være greit å få en viss oversikt før man går i gang med prosjektet. Byggevarer kan tross alt utgjøre opp mot 50% av prosjektkostnadene, og noen ganger mer. Det er viktig å huske at visse byggevarer kan ha lang leveringstid eller til og med ventelister. Begynn derfor å planlegge eventuelle innkjøp tidlig. Mange byggherrer lurer kanskje på hvorvidt det faktisk lønner seg å gjøre innkjøpene selv. Det korte svaret på dette spørsmålet er som regel nei.
En av grunnene til dette er at håndverkerfirmaet du har ansatt trolig har gode rabatter hos flere ulike leverandører. Husk å spørre om dette før dere begynner med innkjøpene. Det vil si at du kan selv velge hvilke materialer du ønsker blant utvalget til disse leverandørene, mens entreprenøren gjør de faktiske innkjøpene til rabatterte priser. Slik sparer du altså både tid og penger.
En annen god grunn til å la entreprenør stå for innkjøp er at entreprenøren har lang erfaring med både kjøp og bruk av materialer. Det vil si at dersom et produkt for eksempel ikke er tilgjengelig har håndverkerne gjerne god greie på hvilke alternativer som finnes på markedet. Dersom du velger å selv gå til innkjøp av byggematerialer er det også du som står økonomisk ansvarlig hvis det er gjort feil oppmålinger, varene ikke kommer til tiden eller produkter du ønsket deg er utsolgt. Ved å la entreprenør gjøre innkjøp slipper du å selv måtte returnere feilvarer, lete etter alternative materialer og eventuelt måtte betale håndverkere for tid de ikke får jobbet som følge av forsinkelser.
Visse materialer kan du likevel med fordel kjøpe inn selv. Mange ønsker å kjøpe bestemme seg for ting som kjøkken, fliser, armaturer og dørhåndtak selv, i butikken. Det samme kan også gjelde parkett, kledning og maling. Ønsker du ikke å gjøre selve innkjøpene på egen hånd, er det fortsatt mulig å gå i butikken og velge produkter, for å så å be entreprenøren gjøre selve handelen. Husk å avklare hvem som skal kjøpe hva med entreprenør på forhånd. På denne måten unngår du misforståelser og forsinkelser.
Når det gjelder det å bygge nøkkelferdig hus vil den eneste mulige finansieringsmåten for de fleste være å ta opp et byggelån, eller eventuelt benytte egenkapital. Et byggelån fungerer slik at banken har pant i tomten, og etter hvert som verdi tilføres boligen, blir lånet utbetalt slik at du kan betale entreprenøren. Dette gjør banken ved å koble inn en takstmann som følger opp prosjektet underveis. Banken vil normalt kreve at egenkapital benyttes først, før man begynner å ta av byggelånet. Dersom byggeprosjektet skulle bli avbrutt, for eksempel som følge av dødsfall, skilsmisse eller at entreprenør går konkurs, har banken rett til å ta over tomten og selge slik det er eller fullføre huset for så å selge. Banken vil også vurdere både din og entreprenørs økonomiske soliditet før godkjenning. Renten på et byggelån ligger normalt noe over boliglånsrenten. Husk å gå i banken tidlig for å få oversikt over ditt budsjett, ha finansieringen klar lenge før du går i gang med anbudsprosessen.
Når man skal i gang med et stort og omfattende prosjekt som det å bygge nøkkelferdig hus er det svært viktig å skrive en god kontrakt med entreprenøren du velger i anbudsprosessen. Kontrakten skal inneholde dato for oppstart, samt dato for ferdigstilling. I tillegg skal den inneholde priser på de ulike postene i prosjektet, samt hvordan eventuelle uforutsette kostnader skal håndteres.
I større prosjekter, slik som det å bygge hus, er det lurt å utarbeide en fremdriftsplan, i tillegg til kontrakten. Her avtaler du med entreprenør når ulike steg i prosessen skal være ferdigstilt. Du kan for eksempel ta utgangspunkt i prosessen vi har beskrevet over. Disse milepælene for ferdigstilling gjør at du kan påse at byggingen går som planlagt, også uten å ha kompetanse fra byggebransjen.
