Back to top

Salg av gårdsbruk: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om salg av gårdsbruk? Kan man selge til hvem man vil? Det er mange regler og lover knyttet til drift og salg av landbrukseiendommer, og det å selge et gårdsbruk krever mer forarbeid enn det å selge en vanlig bolig. I denne artikkelen gjør vi rede for hva odelsretten innebærer, og du får svar på hvordan du går frem for å taksere landbrukseiendommer. Lurer du på hvilke skatteregler som gjelder for salg av gårdsbruk? Er du klar over at det som regel kun er skattefritt å selge til egne slektninger? Er det selgers ansvar å se til at kjøper er egnet til å drive en gård? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om salg av landbrukseiendommer.

1. Verdt å vite før man skal selge gårdsbruk

Ser man på interessen for salgsannonser på sider som Finn, ser man at det er relativt stor interesse for småbruk og gårdsbruk. Det kan likevel være vanskelig å få solgt landbrukseiendommer, og det er ikke uvanlig at gårdsbruk ligger på markedet i lang tid før man får inn et bud. Gårder legges sjeldnere ut for salg enn eneboliger og leiligheter, og har naturlig nok en annen målgruppe enn andre former for eiendom. Det å kjøpe en gård innebærer ofte en drastisk livsstilsendring. Livet som bonde krever mye arbeid, og er ikke noe man bør bestemme seg for impulsivt. Det å kjøpe et gårdsbruk kan også være en stor investering rent økonomisk. Et viktig element for en vellykket salgsprosess er derfor å sette av nok tid. Dette sikrer at man selv har anledning til å fremskaffe all nødvendig dokumentasjon, og at potensielle kjøpere har mulighet til å vurdere eiendommen og melde sin interesse.

Landbruket i Norge er underlagt strenge regler, og det å selge en gård kan fort bli en krevende prosess. Dersom man allerede eier en gård, kjenner man forhåpentligvis til reglene knyttet til odel- og åsetesrett, konsesjoner, boplikt og lignende. Uansett om man har erfaring fra landbruket eller ikke, har man mye å tjene på å ansette en erfaren megler til å bistå med salget. Velg aller helst en megler som har landbruk som spesialfelt og gjerne tilknytning til nærområdet.

Underkapitler om hva man bør vite før man skal selge gårdsbruk:

1.1. Hvordan lager man det perfekte prospektet?
1.2. Gode tips før man starter budrunden
1.3. Hva koster en dyktig eiendomsmegler?

2. Kostnader knyttet til salg av gårdsbruk

Å selge et gårdsbruk innebærer mer jobb enn å selge en vanlig bolig, og det er viktig å ha oversikt over lover og regler knyttet til regulering av landbruket i Norge. Det er derfor anbefalt å få hjelp av profesjonelle når man skal selge landbrukseiendommer.

Man må regne med mangekostnader i løpet av salgsprosessen, og disse kan blant annet være:

  • Taksering av eiendommen. Verdivurdering av landbruk baserer seg på politisk fastsatte grunnregler, og kan derfor være mer krevende å gjennomføre enn annen taksering, både under befaring og kunnskapsinnhenting. Dette er en medvirkende årsak til at landbrukstakst er dyrere enn vanlig boligtakst. For å sette korrekt takst kreves inngående kunnskap om hvilke reguleringer landbruket i Norge er underlagt. Prisen for en landbrukstakst vil som regel ligge på mellom 8000 til 30.000 kroner.
  • Kommunale avgifter. Det er som regel behov for å anskaffe diverse dokumentasjon fra kommunen. Hvor mye det koster varierer fra kommune til kommune.
  • Betaling og/eller honorarer til megler. Ved salg innad i familien, hvor salget foregår i enkle former med et minimum av skriftlige kontraktsvilkår, vil det kanskje ikke være behov for megler. Ønsker man derimot å legge ut eiendommen for salg på det åpne markedet vil det nok lønne seg å ansette en eiendomsmegler. Ved valg av megler bør man etterspørre en som har erfaring med å selge landbruk, da dette er en mer omfattende prosess enn å selge en vanlig bolig. Å anslå en pris for megler vil være vanskelig da det vil være avhengig av mange individuelle faktorer, som for eksempel salgssum, reisevei, tidsbruk og lignende.
  • Betaling til regnskapsfører og/eller advokat. Hvis gården er i drift regnes den som næringsvirksomhet, og dette kan påvirke salget av selve eiendommen. For å ha full kontroll på papirarbeid, skatteregler og lignende, kan det være nødvendig å involvere en regnskapsfører eller advokat for å bistå ved salget.

Underkapitler om kostnader knyttet til salg av gårdsbruk:

2.1. Tjen penger på et oppussingsobjekt
2.2. Er skambud en god idé?
2.3. Hvordan skaffe den beste eiendomsmegleren

3. Odel, åsetesrett og konsesjon

Odel og odelsrett er begreper mange har hørt før, men som kanskje ikke vet helt hva innebærer. Odelsretten står sterkt i Norge, og inkluderer dessverre en del kompliserte rettspraksiser. Nedenfor følger en enkel oversikt over noen elementer man bør være klar over, knyttet til odel og odelsrett.

For å være odelseiendommer må landbrukseiendom ha mer enn 35 dekar dyrket mark, og skogbrukseiendommer mer enn 500 dekar produktiv skog. Er eiendommen mindre enn dette faller den ikke inn i kategorien odelsjord

En slekt må ha eid eiendommen i minst 20 år med full eiendomsrett for å opparbeide seg odelsrett. Deretter vil odelsretten følge et linjeprinsipp. Det vil si at etterkommere av en med odelsrett også vil ha odelsrett, hvor den eldste blant søsken har sterkest odelsrett. Dette innebærer at det eldste barnet kan kreve eiendommen på odel, deretter vil vedkommende sine barn ha odelsrett. Barnebarn står dermed sterkere i odelsrekken enn sine onkler og tanter.

Odelsrekkefølgen kan brytes dersom det fremstår som særdeles urimelig at en med sterkere odelsrett får rett til å overta gården. Et vanlig eksempel på dette er tilfeller der yngre søsken har bodd på gården og hatt ansvar for driften, sammen med aldrende foreldre.  

Odelsretten er en latent rett, som kan benyttes dersom eiendommen overdras til fremmede eller til slektninger med svakere odel. Den kan også gjøres gjeldende på dødsboskifte. Det er nok en vanlig oppfatning at odelsretten gir den berettigede rett til å overta eiendommen kostnadsfritt eller til en spesielt gunstig pris, men dette stemmer ikke. Når en eiendom har blitt solgt kan personen med sterkest odel kreve å få kjøpe eiendommen til odelstakst. Fristen for å fremme et slikt krav er seks måneder fra tinglysing av skjøte, og gjøres ved å sende stevning til tingretten der eiendommen ligger. Retten avgjør deretter om kravet er berettiget og fastsetter prisen som må betales for eiendommen. Odelstakst settes normalt rundt samme sum som markedsprisen. Siden det vil oppstå kostnader tilknyttet rettsprosessen vil det i de aller fleste tilfeller lønne seg å avklare odelsretten, og hvordan man skal forholde seg til den, før et salg blir gjennomført.

Odelstakst må ikke forveksles med åsetestakst. Åsetesretten er fortrinnsretten livsarvingene, altså etterkommerne, etter avdøde har til å få overta odelseiendom i forbindelse med dødsboskifte. Den som overtar eiendommen i henhold til åsetesrett, har krav på åsetestakst Denne taksten kalles også innimellom «billig takst» da den vanligvis settes til 75 % av odelstaksten.

Skal man selge en gård på det åpne markedet, må den nye eieren innhente tillatelse for å overta den i henhold til konsesjonsloven. Denne loven har som formål å regulere omsetningen av landbrukseiendommer slik at de kommer samfunnet til gode. Når myndighetene behandler en søknad om konsesjon, blir det også tatt stilling til om det skal settes vilkår for konsesjonen eller ikke. Dette kan blant annet være boplikt, priskontroll og/eller andre forhold som påvirker driften av gården. De aller fleste får sin søknad om konsesjon innvilget. I de tilfellene det blir avslag er det gjerne på grunn av en unormal salgspris.

Underkapitler om sentrale begreper knyttet til salg av gårdsbruk:

3.1. Hvordan selger man eiendom til søsken?
3.2. Gode råd når man skal selge eiendom til egne barn
3.3. Inspirasjon til visningen

4. Skatteregler ved salg av gård

I utgangspunktet er overskuddet ved salg av eiendom skattepliktig. Dette gjelder også ved salg av landbrukseiendom. Det finnes imidlertid unntak fra denne regelen.

Nedenfor er fire vilkår som må være oppfylt for at salget skal være skattefritt:

  • Selger må ha eid gården i minst 10 år.
  • Eiendommen må kunne betegnes som alminnelig gårdsbruk/skogbruk.
  • Den som overtar er en slektning, for eksempel barn og barnebarn, søsken eller søskenbarn.
  • Kjøpesummen kan ikke være høyere enn 75 % av takstverdien på eiendommen.

Noen av vilkårene er åpne for tolkning. Hva er egentlig et alminnelig gårdsbruk/skogbruk? Det finnes ingen konkret definisjon på dette, men man regner ofte spesialproduksjon som motstykket. Eksempler på spesialiserte bruk er for eksempel veksthusgartneri og pelsdyrfarm. Det samme gjelder gårdsturisme, campingplass og lignende. Konsekvensen av at gårdsbruket ikke regnes som alminnelig gårdsbruk/skogbruk, er at salget vil være skattepliktig. Driver man på en måte som gjør at man har både alminnelig gårdsbruk/skogbruk og spesialproduksjon kan deler av eiendommen være skattefri og andre deler skattepliktig.

Gårdsbruk hvor driften er varig nedlagt, faller heller ikke inn under begrepet alminnelig gårdsbruk. Dette kan også være åpent for tolkning, da det i noen tilfeller vil være tvil om gårdsbruket er varig nedlagt eller om det kun er et midlertidig opphør av drift. I slike saker argumenteres det ofte for at gårdsbruket er varig nedlagt dersom eiendommen ikke har blitt brukt til jordbruksformål de siste 4-5 årene.

Man kan selge skattefritt til en slektning, men også her finner man begrensninger. Det er skattefritt å selge til barn, barnebarn, søsken eller søskenbarn. Svigerdatter og svigersønn blir ikke regnet som slektninger, så dersom man velger å selge eller overdra til for eksempel datter og svigersønn sammen, vil den halvparten som faller på svigersønnen være skattepliktig.

Dersom man ikke oppfyller kravene nevnt ovenfor, vil gevinsten ved salget av eiendommen være skattepliktig. En landbrukseiendom vil uansett alltid bestå av ulike bestanddeler som i skattelovgivningen behandles ulikt. Eksempelvis kan det nevnes at ulike bygninger på gården beskattes forskjellig ut i fra om de defineres som helårsbolig, fritidsbolig eller driftsbygning. Det er også verdt å merke seg at gevinst ved salg av buskap, maskiner eller varelagre alltid er skattepliktig. Skattereglene ved salg av landbrukseiendom kan med andre ord være relativt kompliserte, og det kan lønne seg å søke faglig rådgivning ved salg.

Underkapitler om skatteregler ved salg av gård:

4.1. Dette må du vite før du selger en arvet bolig
4.2. Skatteregler ved salg av fritidsbolig
4.3. Hvorfor trenger man landbrukstakst?

5. Hvordan selge en gård

Det anbefales ikke å forsøke å selge gårdsbruk uten hjelp av fagfolk. Lovverket er for komplisert til at man som privatperson skal kunne ha oversikt over alt som er viktig. Det man eventuelt sparer på å gjennomføre salget på egenhånd vil potensielt ikke være verdt det dersom man blir sittende igjen med en misfornøyd kjøper og en salgsprosess som varer i mange år.

Når en landbrukseiendom skal skifte eier, er det lurt å foreta en verdivurdering av eiendommen. Ved et salg er det første man bør gjøre å kontakte takstmann. Er man usikker på hvordan man skal gå frem for å velge en kvalifisert takstmann kan man ta kontakt med Norsk Landbrukstakst. Dette er en interesseorganisasjon for takseringsforetak som jobber for å heve kompetansen ved taksering, erstatningsberegninger og skjønn innen landbruket. De kan være behjelpelige med å anbefale én eller flere av sine medlemmer som kan passe til det takseringsbehovet man har. Under takseringen vil det bli gjennomført en befaring hvor man sammen går gjennom eiendommen, boligen og driftsbyggene for å kunne danne et inntrykk av standarden. Det er også vanlig at man sammen ser på tegninger, bilder, kart og andre dokumenter som eier er i besittelse av. I de fleste tilfeller vil det i tillegg være hensiktsmessig å gå igjennom en driftsplan for bruket. Det bør også utarbeides en liste over løsøre og inventar som skal følge med eiendommen ved overtakelse.

Det vil være nødvendig å innhente informasjon fra det offentlige for å avklare om det hviler heftelser eller servitutter ved eiendommen. Heftelse er når det finnes utestående betalinger i forbindelse med eiendommen. Det kan for eksempel være utestående boliglån, ubetalte eiendomsskatter, eller pant i eiendommen. Servitutter innebærer at noen andre enn eieren har rettigheter knyttet til eiendommen. Det kan for eksempel være at andre har rett til å benytte seg av en privat vei som går gjennom eiendommen.

De fleste salg av landbrukseiendommer i Norge faller inn i én av to hovedkategorier. Det kan enten være salg innad i familien, eller å legge ut eiendommen for salg på det åpne markedet. Selger man på det åpne markedet vil det som regel alltid lønne seg å ansette en eiendomsmegler for å forsikre seg om at salget gjennomføres i henhold til regelverket. Når man ansetter en megler er det en fordel om vedkommende har erfaring fra lignende salg.

Skal man selge på det åpne markedet, må man forberede annonse og prospekt. Prospektet bør inneholde grundig informasjon om gården, og inkludere alle rettigheter og begrensninger som følger med eiendommen. Det er viktig at man gir en korrekt fremstilling av standarden. Det kan i noen tilfeller også være lurt å inkludere en beskrivelse av hva slags livsstil man kan forvente seg. Kanskje det er mulighet for jakt, fiske eller andre fritidsaktiviteter som kan være viktig for den rette kjøperen. Det er også viktig å vise gode oversikts- og detaljbilder. Det lønner seg å bruke en dronefotograf for å ta oversiktsbilder som kan illustrere beliggenhet og hvor tomtegrensene går.

Etter annonsering er det klart for visning. Det vil være hensiktsmessig å sette av god tid mellom annonsering og visning. Potensielle kjøpere av landbrukseiendommer er som regel på utkikk etter noe mer enn et sted å bo, og det er avgjørende at de får tid til å undersøke praktiske forhold, som for eksempel finansiering eller skole- og jobbmuligheter. Interessenter kan også ha mange innviklede spørsmål som megler og/eller eier trenger tid til å finne svar på. Det er vanlig praksis å avholde fellesvisninger på lørdager for å tilrettelegge for at så mange som mulig skal ha anledning til å komme. Det er ikke uvanlig at interessenter bor langt unna, og de har dermed ikke mulighet til å komme på visning i ukedagene. Det er også viktig at potensielle kjøpere får god tid til å se seg rundt når de først har kommet, så en visning varer vanligvis i flere timer.

Budrunden starter som regel påfølgende uke, og er man heldig vil det komme flere tilfredsstillende bud. Etter endt budrunde vil man avtale et kontraktsmøte med kjøper. Her kan det i tillegg være behov for å gå gjennom og fylle ut konsesjonsskjema som sendes inn til kommunen.

Underkapitler om hvordan man selger en gård:

5.1. Hvordan fyller man ut en overtagelsesprotokoll?
5.2. Hva er egentlig forkjøpsrett?
5.3. Skatteregler for salg av tomt

6. Viktig å huske

Det er viktig å huske på at kjøper har krav på tilgang til all relevant informasjon om eiendommen. Som selger har man opplysningsplikt, noe som ikke bare innebærer å informere om det man blir spurt om, men også opplyse om forhold som potensielt kan påvirke kjøpers interesse for eiendommen. Om man unnlater å opplyse om vesentlige forhold, og kjøper klager på tilbakeholdt informasjon, kan man risikere at salget blir annullert.

Underkapitler om hva som er viktig å huske når man selger gårdsbruk:

6.1. Hvordan finner man en egnet megler?
6.2. Når trenger man boligselgerforsikring?
6.3. Pris for landbrukstakst

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Her gir vi deg svar på et utvalg spørsmål mange har når det gjelder salg av gårdsbruk:

Spørsmål:

Hva bør man tenke på når man skal selge et arvet gårdsbruk?

Svar:

Det er flere forhold som bør vurderes når man skal selge en gård man har arvet. Det første er naturlig nok å se om man selv har noen arvinger som ønsker å overta gården. Dersom det er odelsjord kan det fortsatt foreligger odelsrettigheter som kan innvirke ved et salg.

Dersom man ikke oppfyller kravene til skattefritt salg bør man undersøke hva som regnes som inngangsverdi for eiendommen. Etter at salget er gjennomført skal det beregnes hvilken gevinst man har hatt, og det er gevinsten som skal beskattes. Gevinsten finner man ved å ta salgssummen og trekke fra salgskostnadene, samt inngangsverdien. Jo lavere inngangsverdi man har desto større vil en eventuell gevinst være, og dermed må man også betale mer skatt.

Spørsmål:

Hva bør man vite når man skal selge et nedlagt gårdsbruk?

Svar: 

Dersom gårdsbruket er nedlagt, regnes det ikke lenger som en «alminnelig landbrukseiendom» og man må betale skatt ved salget. Her gjelder det likevel mange unntak som er verdt å sette seg inn i, blant annet vil våningshuset med tomt likevel kunne selges skattefritt etter reglene om salg av bolig.

Spørsmål:

Hva bør man gjøre når man vil selge et gårdsbruk med odel?

Svar:

Man kan selge eiendommen til hvem man vil, selv om det er odelsjord. Odelsretten innebærer at den med sterkest odel har løsningsrett. Fristen for å fremme et løsningskrav er seks måneder, regnet fra tinglysningsdato. Etter at fristen har utløp har de odelsberettigede forspilt sin sjanse. Dersom man ønsker å gardere seg mot odelsløsning kan man be den berettigede om å fraskrive seg løsningsadgangen. Hvis dette ikke fører frem kan selger tvinger frem en avgjørelse ved forhåndstilbud etter odelslovens paragraf 20. Det vil som regel lønne seg for alle involvert å avklare forhold rundt odelsretten før et salg blir gjennomført.

8. Videre lesning

Når man selger eiendom er det viktig å ha kontroll på papirarbeidet, ikke minst ved salg av landbruk. Det første man bør gjøre er å se til at finansieringen er i orden. Det er også viktig å passe på at man har oversikt over alle dokumenter man kan trenge i løpet av salgsprosessen. Når undertegner man overtakelsesprotokollen? Hva er en boligsalgsrapport? Utløser salget dokumentavgift?

Det er i tillegg viktig å ha oversikt over alle kostnader knyttet til salget. Hvor mye må man betale i provisjon til megler? Hva koster det for takst?

Er du bekymret for at det skal oppstå konflikter under eller etter salg av eiendom? Det finnes mange ulike forsikringer som skal hjelpe dersom man opplever problemer i tilknytning til salget. Det går an å tegne en eierskifteforsikring, og det tilbys også både boligkjøperforsikring og boligselgerforsikring. Det kan være lurt å sette seg inn i hva de ulike forsikringene dekker, og om man i det hele tatt har behov for noen av dem.