Guide til å bygge tilbygg

Tilbygg - Alt om priser, regler og smarte tips

Når man skal gå i gang med å gjennomføre et tilbyggprosjekt, vil en rekke spørsmål melde seg. Må man søke kommunen om byggetillatelse? Er det lurest å benytte seg av en arkitekt? Hvor mye koster et tilbygg? Hva slags dokumentasjon er påkrevet? Hvordan finner man riktig entreprenør for å ta oppdraget? I denne artikkelen gir vi svar på alle disse spørsmålene, og vil i tillegg gi noen konkrete tips for å få til et vellykket tilbygg.
Før du leser videre kan du gjerne fylle ut skjemaet rett nedenfor. Der kan du raskt og enkelt få 3 tilbud på jobben fra kvalitetssikrede fagfolk nær deg. Det er helt uforpliktende og gratis.

Få 3 gratis tilbud på jobben

Det tar 1 minutt og er helt gratis og uforpliktende.

Får du ikke sendt forespørslen? - fortvil ikke.

Det kan hende at du glemte å fylle ut alle feltene. Trykk på "forrige"-knappen under for å gå tilbake.

⟵ Forrige
Steg 4 / 4

Priser og budsjett

Når man bygger et tilbygg, utvider man boligens grunnflate. Man graver opp en del av tomten og bygger ny grunnmur. Deretter bygger man ønsket struktur, som kobles på den eksisterende boligen. Tilbygg varierer i format. Det kan være alt fra en utvidelse av inngangspartiet til en økning av boarealet på flere hundre kvadratmeter.

Hva det koster å få oppført et tilbygg, varierer en god del fra prosjekt til prosjekt. I følge markedsplassen Byggstart.no er gjennomsnittspris for å bygge tilbygg på ca 28.000 kr per kvm. Denne prisen inkluderer byggematerialer og arbeidstimer til utførende arbeider. Arkitekttjenester kommer i tillegg, men utgjør omtrent 5% til 10% av de totale kostnadene for denne typen prosjekt.  

Blant de viktigste prisdriverne for tilbygg finner vi:

  • Størrelse - Ettersom pris på tilbygg oppgis per kvadratmeter, har størrelse mye å si for hvor mye et slikt prosjekt vil koste. Pris per kvadratmeter blir lavere, desto større tilbygg man planlegger.
  • Valg av entreprenør - Å oppføre et tilbygg krever innsats fra en rekke forskjellige håndverksfag. Prosjektet krever god koordinering for en vellykket gjennomføring. Av den årsak ser vi at flertallet av huseiere velger totalentreprise når de skal gå i gang med tilbygg. Det vil si at én bedrift (som regel en tømrerbedrift) tar på seg ansvar for alle utførende fag. Entreprenører finner man innen flere prisklasser. Dermed vil valg av entreprenør få mye å si for hvor mye et tilbygg koster. Når det er sagt, vil det neppe lønne seg å velge det aller billigste alternativet her. Det lønner seg som regel å prioritere kvalitet i størst mulig grad.  
  • Standard - Hva slags produkter og materialer man velger har også mye å si for hvor mye et tilbygg vil koste. Det finnes store forskjeller her. Parkett, fliser, vinduer, dører og taktekke finnes innen alle slags prisklasser. Det gjelder også kjøkken og bad.  
  • Grunnarbeid - Hvis tilbygget skal oppføres på fjellgrunn, blir sprenging og pigging nødvendig. Dette vil føre til ekstra utgifter.
  • Tilknytning til eksisterende bolig: Dersom man må gjøres store tilpasninger for å knytte sammen med eksisterende bolig, kan dette gjøre prosjektet dyrere, særlig dersom man må gjøre store endringer i bærende konstruksjon.
  • Kjøkken/Bad: Dette er boligens dyreste rom, og jo flere av disse, så høyere blir pris per kvadratmeter.

Fagfolk og prosjektorganisering

For tilbygg kan man behøve et betydelig antall fagfelt for å forsikre seg om en vellykket gjennomføring. I prosjekteringsfasen vil mange velger å benytte seg av arkitekt, og en prosjekterende ingeniør ved behov.

Blant håndverkerne som normalt er inkludert finner man:

  • Graving/grunnarbeider
  • Tømrere
  • Rørleggere
  • Murere/betong
  • Elektrikere
  • Ventilasjons-installatører
  • Blikkenslagere
  • Taktekkere

Med mange involverte fagfelt, er det viktig å organisere arbeidet på klart og godt vis.

Totalentreprise, eller delt entreprise?

Det finnes grovt sett tre måter å organisere bygging av tilbygg på:

  • Totalentreprise: Byggherre overlater ansvar for både utførelse og prosjektering til ett firma. Dette firmaet organiserer arkitekt, ingeniør (hvis behov), og alle håndverksfag, samt koordinering av arbeidet.
  • Hovedentreprise/Generalentreprise: Samme som totalentreprise, men her har ikke entreprenøren ansvar for prosjektering - dette engasjerer byggherre i en separat(e) kontrakt(er).
  • Delt entreprise: Byggherre engasjerer arkitekt/prosjektering på egen kontrakt, samt separate kontrakter for de ulike utførende fagene. Man står da selv ansvarlig for prosjektledelsen, eller man kan leie inn en ekstern prosjektleder.

For tilbygg, ser vi at det er vanligst å velge generalentreprise/hovedentreprise. Det skyldes at arbeidet ofte er nokså omfattende, og vil inkludere innsats fra en rekke fagfelt. Dette gjør det tidkrevende og utfordrende å finne håndverkere og samordne deres innsats på byggeplassen. Samtidig er det vanskelig å få priser fra entreprenører før det foreligger et underlag (inkludert tegninger) som kan prises. De fleste velger derfor å engasjere en arkitetk som kan lage tegninger, søke kommunen og utarbeide en prosjektbeskrivelse.

Hvordan finner man riktig entreprenør?

Det er viktig å finne en dyktig og erfaren entreprenør når man skal gjennomføre denne typen prosjekt. Man bør prioritere relevant erfaring. Aller helst et firma som har gjennomført tilbygg av samme type på et lignende hus tidligere. Det er viktig at alt arbeid gjennomføres i henhold til gjeldende regler og forskrifter. Dette forsikrer man seg om ved å velge en entreprenør som har alle nødvendige godkjenninger, og et godt omdømme blant sine kunder.

Tegninger

Som regel vil man benytte seg av en arkitekt hvis man skal bygge et større tilbygg. Arkitekten vil utarbeide tegninger og prosjektbeskrivelse. På større tilbygg (over 50 kvm), trenger man også en ansvarlig søker til å søke for en. Dette er det vanlig at arkitekten gjør. Arkitekten kan også detaljere innvendige løsninger, slik som belysning og møblering.

Før man skal hente inn tilbud fra entreprenører på et prosjekt som dette, må man som regel fremvise følgende former for søknadstegninger:

  • Fasadetegninger
  • Plantegninger
  • Snittegninger

Disse kreves for at entreprenøren skal kunne gi pris på prosjektet.

For større tilbygg vil detaljprosjektering være nødvendig. Da trengs underlag som:

  • Arbeidstegninger - inneholder mer detalj enn søknadstegninger, ofte i 1:50 format. Beskriver ofte byggemetode.
  • Romskjema - spesifiserer valg av materialer, varmeløsninger og belysning for hvert rom.
  • Vindu- og dørskjema - beskriver størrelse og type vinduer og dører som vil inngå i tilbygget.

Ved å ha disse tegningene på plass, blir det enklere for entreprenøren å anslå hvor mye prosjektet vil koste. Det vil også gjøre det enklere for byggherren å sammenligne tilbud fra flere konkurrerende entreprenører. Disse tegningene gir klare retningslinjer til entreprenøren, og bidrar til en vellykket gjennomføring.

Byggevarer

Byggherre frarådes å stå for innkjøp av materialer dersom man overlater utføringen av prosjektet til en entreprenør. Dette byr på ekstra arbeidsoppgaver, og gjerne økte kostnader hvis man ikke bestiller riktig produkt, riktige mengder, eller riktig format.

Det kan også være vanskelig for ufaglærte å beregne hvor mye som behøves av de forskjellige typene materialer som skal anvendes. Lar man entreprenøren ta på seg innkjøp av materialer, unngår man problemer som feilaktig oppmåling, materialer som ikke passer sammen, og bytting av materialer med skader. En entreprenør har gjerne tilgang til egne priskampanjer fra sine leverandører. Dette kan gi prisreduksjoner som byggherrer ikke ville kunne dra nytte av ved å kjøpe inn varene selv.

Det er viktig å merke seg at et tilbygg kan ha mange forskjellige funksjoner. Mange huseiere bygger ut for å få et større kjøkken eller et nytt bad. Dette er dyrere enn å bygge andre typer oppholdsrom. Bad eller kjøkken normalt sett ikke være inkludert i tilbud fra entreprenøren.

Finansiering

Det er viktig å ha finansiering på plass før man går i gang med denne typen prosjekt. Noe av det første man må gjøre, er å kartlegge hva slags budsjett som vil være tilstrekkelig, og hvilke muligheter man har for å dekke alle nødvendig utgifter. Finansieringen må være på plass i god tid før man går i gang med prosjektering.

Det finnes flere måter å finansiere et tilbygg på. Avhengig av format og pris, kan man som regel velge mellom de følgende alternativene:

  • Egenkapital - Har man tilstrekkelige midler, kan det være gunstig å investere i byggeprosjekter som kan bidra til å heve verdien på egen bolig.
  • Økt boliglån - Man kan typisk låne opptil 85% av verdien på boligen. Husk at verdien på boligen kan ha økt siden det opprinnelige lånet ble tatt opp. Derfor kan det være lurt å få en ny verdivurdering, slik at man kan få en låneramme som er tilpasset gjeldende markedspris for boligen.
  • Fleksilån - Dette er et beslektet med økt boliglån. Et fleksilån (også kalt rammelån) gir huseier tilgang til 60% av boligens verdi når behovet melder seg. Dermed får man økt fleksibilitet til å finansiere ting som å bygge et tilbygg, og gjennomføre andre prosjekter. Også denne typen lån vil belastes med samme rentesats som det eksisterende huslånet.
  • Forbrukslån - forbrukslån har høyere renter enn huslån, og man må ofte betale et etableringsgebyr. Fordelen med forbrukslån er at man som regel får tilgang til lånesummen innen 48 timer. Det er viktig å sørge for å betale ned denne typen lån så snart som mulig for å unngå høye renteutgifter.

Gjeldende regelverk og krav om dokumentasjon

Som regel vil det foreligge krav om å søke kommunen om tillatelse for å bygge tilbygg på boligen. Unntaket er hvis man skal bygge et tilbygg som ikke inneholder oppholdsrom, og som er på under 15 kvadratmeter. Husk på at man plikter å rapportere et slikt prosjekt til kommunen, selv om det ikke er søknadspliktig.

Skal man bygge et tilbygg som er på under 50 kvadratmeter, kan byggherren selv søke kommunen om tillatelse. For større tilbygg må fagfolk stå som ansvarlig søker. Dette gjøres vanligvis av en arkitekt, selv om enkelte entreprenører også kan påta seg oppgaven. Det er i alle tilfeller lurt å sørge for å gjennomgå de nødvendige prosedyrene så tidlig som mulig, slik at man har nødvendige tillatelser på plass.

Det er viktig at man skriver kontrakter som oppfyller alle gjeldende krav. De skal inkludere informasjon om blant annet betalingsplan, hva som er inkludert, hvem som står for materialer, og pris. Mange velger å bruke standardkontrakter utarbeidet av Norsk Standard. Disse malene gjør det enkelt å tegne opp en detaljert kontrakt for kjøp av håndverkstjenester.

Når byggearbeidet har blitt utført skal byggherren motta skriftlig dokumentasjon som viser hva slags arbeider som har blitt gjort, og hvilke materialer som har blitt brukt. Man skal også sikre seg garantibevis og kvitteringer som viser hvilke produkter som har blitt anvendt.

Hvis tilbygget inkluderer våtrom skal man få en FDV-instruks fra entreprenøren. For alt elektrisk arbeid kreves en samsvarserklæring som bekrefter at arbeidet i sin helhet har blitt utført i samsvar med gjeldende forskrifters krav.