Back to top

Overdragelse av eiendom mellom søsken: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om overdragelse av eiendom mellom søsken? Lurer du på hvordan du kan sikre en rettferdig fordeling av dødsboet etter dine foreldre? I denne artikkelen gjør vi rede for hva du må gjøre dersom du vil kreve overtakelse, og du får svar på hva som skjer dersom et av søsknene krever at eiendommen selges. Er du klar over at du må betale dokumentavgift når du kjøper ut søsken? Og at det gjelder andre skatteregler for hytter og fritidsboliger enn det gjør for helårsboliger? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om overdragelse av eiendom mellom søsken.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her

1. Når søsken arver bolig sammen

Det finnes utallige familiesammensetninger og dynamikker, og tendensene innad i familien blir som regel forsterket når det er snakk om arveoppgjør. For å unngå unødvendig belastning og konflikter i familien er det anbefalt at man tenker gjennom en del problemstillinger og dilemmaer på forhånd. Det er mange behov som må tas hensyn til, samtidig som man er forpliktet til å følge Arveloven. 

Enten det er snakk om familiehjemmet eller familiehytten kan det by på store utfordringer, og lovverket åpner opp for ulike måter å håndtere dette på. Senere i artikkelen kommer vi til å vise ulike scenarioer for å illustrere nettopp det, og gi praktiske eksempler på hvordan ulike situasjoner kan løses.

Hva betyr egentlig overdragelse?

Overdragelse av eiendom handler i de fleste tilfeller om en frivillig overdragelse mot et vederlag, altså kjøp og salg. I forbindelse med arv vil overdragelse være ufrivillig (siden eieren er død), og uten vederlag. En annen form for overdragelse uten vederlag kan kalles en gave.

I utgangspunktet kan slike overføringer av verdier og eiendom gjøres relativt fritt, men i forbindelse med for eksempel arv vil det gjelde bestemte regler med hjemmel i Arveloven og Sameieloven. Dette kommer vi tilbake til senere i artikkelen.

Arv eller forskudd på arv

Det er ikke uvanlig at foreldre som fortsatt lever, ønsker å overføre boligen sin eller hytten til ett eller alle barna. De aller fleste skriver imidlertid ikke testament, og arv kan være et sensitivt tema som det er vanskelig å ta opp både som forelder og barn. Det kan imidlertid lønne seg tenke gjennom hvordan dette skal løses i fremtiden.

Dersom man overfører eiendom til arvingene sine, er det vanlig å gjøre dette ved hjelp av en kjøpsavtale eller et gavebrev. Overføringen burde tinglyses i grunnboken til Statens Kartverk slik at det blir offentlig anerkjent. Det er flere regler og lovverk å forholde seg til ved overføring av eiendom, selv innad i familien. Selv om arveavgiften bortfalt i 2014, er det viktig å sette seg inn i de gjeldende skattereglene. Dette kommer vi tilbake til senere i artikkelen. Det som er viktig å være klar over i første omgang er at dersom eiendom overføres mens foreldrene fortsatt er i live, må man betale dokumentavgift på 2,5 prosent av markedsverdien.

Mer om å arve bolig sammen som søsken:

1.1. Hvordan vet vi hva boligen er verdt?
1.2. Hvordan finner vi en trygg eiendomsmegler?
1.3. Hva hvis ektefeller vil kjøpe seg inn i boligen?
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

2. Utgifter knyttet til overdragelse av eiendom

Overdragelse av eiendom mellom søsken vil kunne medføre enkelte utgifter, først og fremst knyttet til honorar til megler, takstmann eller advokat, i tillegg til dokumentavgiften. I enkelte tilfeller vil det kunne være lett før søsknene å bli enige om hvor mye boligen er verdt, dele det på antall søsken, og så fordele arven etter beste evne. I svært mange tilfeller er det imidlertid ikke så enkelt, og konflikter knyttet til arv, hva som er rettferdig fordeling og hvem som skal ha hva, er dessverre veldig vanlig.

Vi anbefaler at dere benytter fagfolk til å vurdere eiendommens verdi før dere fordeler arven. På den måten slipper dere at noen i ettertid føler at de fikk mindre enn de burde, og verdiene kan fordeles mest mulig rettferdig mellom alle arvingene.

Verdivurdering

Dersom dere av ulike grunner ikke blir enige om hvor mye eiendommen er verdt anbefaler vi at dere får gjennomført en verdivurdering hver. Det vil si at hvert søsken benytter seg av en egen megler, og deretter kan dere for eksempel sette verdien til et gjennomsnitt av de verdivurderingene. Det er ikke uvanlig å få litt ulike vurderinger fra ulike meglere, og nettopp derfor kan det lønne seg å få flere ulike vurderinger.

Dersom det er snakk om gårdsbruk vil vi imidlertid heller anbefale at boligen vurderes av en egnet takstmann som har erfaring med denne typen eiendom.

Dokumentavgift

Dokumentavgiften er på 2,5 prosent av eiendommens salgsverdi. Arvinger som har arverett etter loven er i utgangspunktet fritatt for dokumentavgiften så sant foreldrene ikke er i live. Det vil si at dersom dere er to søsken som arver eiendommen i fellesskap, vil ingen av dere måtte betale dokumentavgift.

Hvis det derimot er slik at den ene skal kjøpe ut den andre, vil det påløpe dokumentavgift på den delen av eiendommen som man overtar fra den andre arvingen. Dersom dere er flere arvinger, vil dokumentavgiften også fordele seg på tilsvarende måte. For tre søsken innebærer dette altså at alle er fritatt for sin fjerdedel av arven. Dersom det ene søskenet skal kjøpe ut de andre, vil grunnlaget for dokumentavgiften dermed være tre fjerdedeler av salgsverdien.

Tinglysing av skjøte utløser i alle tilfeller et gebyr på litt over 500 kroner, og dette må betales selv om dere er fritatt fra dokumentavgiften.

Juridisk bistand

Dersom situasjonen er fullstendig løst kan det bli nødvendig med advokathjelp, men dette kan ende opp med å koste mye. Sjekk om du har dekning for juridisk bistand gjennom fagforbund eller forsikringsavtale, ofte kan du komme langt med bare en kortere samtale for å få klarhet i hva som er dine plikter og rettigheter i en gitt situasjon. Sjekk gjerne databasen vår på Advokatsmart dersom du er ute etter en egnet advokat.

Mer om utgifter til overdragelse av eiendom:

2.1. Alt du trenger å vite om dokumentavgiften
2.2. Forskjellen på verdivurdering og takst
2.3. Hvordan du kan få gratis verdivurdering

3. Viktige begreper

I forbindelse med arv av eiendom og overdragelse mellom søsken kan det dukke opp en del begreper som ikke er mye brukt i det daglige. Her har vi samlet noen av de mest vanlige:

Dokumentavgift er satt til 2,5 prosent av boligens verdi, og betales når man tinglyser et dokument som overfører fast eiendom.

Tinglysing innebærer at man gjør et eierskifte offentlig og registrerer dette i grunnboken til Kartverket. Dette gir den nye eieren av eiendommen rettsvern.

Skjøte er det dokumentet som tinglyses når fast eiendom overføres til en ny eier.

Markedsverdi er boligens antatte verdi i markedet den skal selges i. Denne kan variere mye, og er basert på både beliggenhet, årstid og svingninger i boligmarkedet.

Gevinstskatt regnes ut fra differansen mellom boligens inngangsverdi, og det du selger den for. Dersom du skal skatte av denne gevinsten er skattesatsen på 22 prosent.

Forskudd på arv vil si at arvelateren overfører verdier til en eller flere av arvingene mens arvelateren fortsatt er i live.

Livsarvinger er nærmeste slektsarvinger, og inkluderer barn og barnebarn.

Dødsbo er alt av formue, gjeld, eiendom og eiendeler som avdøde etterlater seg.

Testament er avdødes viljeserklæring, der han eller hun bestemmer hvordan eventuelle verdier skal fordeles etter sin død.

Uskiftet bo innebærer at den gjenlevende ektefellen til avdøde overtar deres felles verdier, slik at arveoppgjøret til avdøde blir utsatt. Dette er svært vanlig for spesielt eiendom

Mer om viktige begreper:

3.1. Flere begreper du bør kunne når det gjelder boligsalg
3.2. Sentrale begreper når det gjelder arv
3.3. Gode råd hvis boligen trenger oppussing
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

4. Våre beste tips for et fredelig arveoppgjør

Når det gjelder arv og eiendom, er det ofte mange følelser i sving, og det kan være mange faktorer å ta hensyn til for å sikre en mest mulig rettferdig fordeling av verdier. Her har vi samlet noen av våre beste råd for et fredelig arveoppgjør:

  • Dersom arvelateren er i live, burde vedkommende sørge for å skrive et testament. Dette burde være klart, tydelig og juridisk presist.
  • Prøv å gå i dialog med de andre arvingene med et genuint ønske om å finne en varig løsning som fungerer for alle.
  • Unngå så langt det går å blande inn andre i arveoppgjøret, som ektefelle, samboer eller andre som ikke er en del av fordelingen, da disse kan bidra til å øke konfliktnivået.
  • Gaver som dere har fått mens avdøde levde, kan bli en kilde til konflikt. Dere må bli enige om hva som har vært gaver som ikke skal regnes med i arveoppgjøret, og hva som har vært forskudd på arv.
  • Dere må bli enige om hva som er verdien på øvrig innbo og gjenstander. I vanskelige tilfeller, dersom det er snakk om for eksempel kunst, kan dere bruke takstmann.
  • Realisme er viktigere enn affeksjonsverdi. Dersom du egentlig ikke har tid eller råd til å være medeier, burde du heller la deg kjøpe ut.
  • Ta dere tid til å skrive en ordentlig kontrakt over hva dere blir enige om, men pass på at dere kartlegger alle mulige løsninger først. Fokuser på å få til et godt samarbeid.
  • Dersom situasjonen blir veldig tilspisset, kan dere vurdere mekling i konfliktrådet.
  • Bruk av advokat kan i verste fall føre til at situasjonen tilspisser seg, og burde i utgangspunktet bare benyttes dersom situasjonen er fullstendig låst. Dersom dere ikke kommer noen vei i konfliktrådet, så vil imidlertid advokat være neste steg.

Mer om våre tips for et fredelig arveoppgjør:

4.1. Hva om arvingene krangler?
4.2. Unngå konflikt når du skal selge til barna dine
4.3. Alt du bør vite om salg av arvet bolig

5. Ulike eksempler på overdragelse av eiendom:

Overføring av eiendom innad i slekten gjøres vanligvis gjennom en kjøpsavtale, og i sjeldnere tilfeller ved hjelp av et gavebrev. I denne delen av artikkelen skal vi vise noen eksempler på hvordan dette kan se ut, da det er mange faktorer som vil påvirke hvordan dette gjøres i praksis. Vil du vite mer, henviser vi til vår komplette guide om arveoppgjør.

Den ene vil selge, og den andre vil beholde. Foreldrene er døde, boligen er nedbetalt, og dere har i utgangspunktet rett på arv som tilsvarer halvparten av verdien på boligen. Dersom du ønsker å beholde må du kjøpe ut den andre arvingen ved å betale ham eller henne halvparten av eiendommens markedsverdi.

Begge vil bo i arvet bolig. Dette er ikke et uvanlig scenario, da mange har sterke følelser knyttet til barndomshjemmet ditt, og kanskje ønsker å oppdra egne barn der. Dersom begge ønsker å bo der og ingen har sterkere rettigheter enn den andre, er det vanlig rettspraksis at eiendommen selges.

Foreldrene lever fortsatt, men ønsker å flytte. Eiendommen det er snakk om er verdt 3 millioner. De velger å gi den som forskudd på arv til begge arvingene, og den ene ønsker da å kjøpe ut den andre for 1,5 millioner. Siden foreldrene fortsatt er i live, vil dette medføre dokumentavgift, som i dette eksemplet vil være 2,5 prosent av 1,5 millioner.

Mer om eksempler på overdragelse av eiendom:

5.1. Hvis det er odelsrett inne i bildet
5.2. Hvis du skal selge til barna dine
5.3. Hva du bør vite om forkjøpsrett
Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

6. Unngå hyttekrangelen

Nest etter barndomshjemmet er kanskje hytta det mest sentrale for storfamilien, og dersom du og søsknene dine arver en hytte er dere egentlig svært heldige. Dessverre vil det også være mange potensielle konflikter som ligger og lurer her. For hvem skal ha rett til å bruke hytten? Hvem er ansvarlig for vedlikehold? Hvem skal stå som eier, og hva med neste generasjon?

Det er mange spørsmål som melder seg, og det er ikke alltid man finner helt klare svar. Det beste er om foreldrene kan skrive et testamente før de faller fra, der de fremlegger en plan for hvordan arveskiftet skal skje, og hvordan bruken av hytten skal være i tiden etter deres død. Selv om dette kan være ubehagelig å snakke om mens foreldrene deres fortsatt er i live, kan det være veldig viktig for å unngå fremtidige konflikter i søskenflokken. 

Alternativet er at foreldrene overføre hytta til neste generasjon mens de fremdeles i live, og det er en god løsning av flere grunner: 

  • Foreldrene slipper å ha ansvar for vedlikehold og de utgiftene som hører med.
  • De kan sikre seg bruksrett.
  • Formuesskatten reduseres
  • Foreldrene kan være med på å sikre en god fordeling av verdiene.

Det er sameieloven som gjelder

Dersom dere er flere som arver en hytte sammen, vil det være Sameieloven som regulerer eierforholdet, med mindre dere alle blir enige om noe annet. At sameieloven gjelder vil si at dersom den ene av arvingene ønsker å selge hytten så kan han eller hun i ytterste konsevens kreve tvangsoppløsning av sameiet.

Det aller beste er selvsagt at alle arvingene blir enige om hva hytteeiendommen er verdt, slik at de som ønsker å beholde hytten kan kjøpe ut de øvrige arvingene. En god måte å løse dette på kan være at hver arving innhenter sin egen verdivurdering, og at dere deretter bruker et gjennomsnitt for å sette verdien. Tvangsoppløsning vil kunne bli aktuelt dersom partene ikke blir enig om verdien til hytten, om den skal selges eller dersom ingen av partene har råd til å kjøpe ut de andre.

Mer om hvordan du unngår hyttekrangler:

6.1. Våre beste råd om salg av hytte
6.2. Alt om oppussing av leilighet
6.3. Alt om oppussing av hus

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Her har vi samlet noen spørsmål og svar knyttet til arveoppgjør og overdragelse av eiendom:


Spørsmål:

Kan man selge bolig innad i familien under takst?

Svar:

Ja, avtalefriheten står svært sterkt, og det er ikke uvanlig å avtale en pris som er under markedsverdien når man selger bolig innad i familien. Dersom det er snakk om foreldre som selger bolig til barna sine må man vurdere om dette burde anses som forskudd på arv. Dette vil i så fall føre til at fremtidig arv forkortes for å sikre en rettferdig fordeling.

Vi har en artikkel på Advokatsmart om forskudd på arv av eiendom som drøfter denne problemstillingen grundigere.


Spørsmål:

Broren min har fått familiens hytte som forskudd på arv, og i avtalen står det at jeg og øvrige søsken også skal disponere eiendommen. Men nå har broren min byttet låser og solgt verdifulle arvegjenstander som var på hytta. Dette har ødelagt forholdet vårt fullstendig. Er det noe jeg kan gjøre? Kan jeg kreve erstatning?

Svar:

Dette kan være et brudd på løftet om bruksrett, og dette kan være erstatningsberettiget. Du skriver ikke om foreldrene deres fortsatt lever, men i alle tilfeller kan dette også ha innvirkning på den avtalen som foreligger mellom foreldrene deres og din bror. Vi anbefaler at du får en advokat til å se på saken så fort som mulig. I mellomtiden kan du lese mer om erstatningsrett og hevd på Advokatsmart.


Spørsmål:

Vi er en søskenflokk som har arvet barndomshjemmet vårt sammen. To ønsker å selge, to ønsker å beholde, og sistnevnte vil ikke at eiendommen skal takseres. Vi klarer ikke å bli enige om hva den er verdt, og vi som ønsker å selge er redd vi blir sittende med skjegget i postkassen dersom vi blir kjøpt ut uten at boligen er verdivurdert. Hvordan skal vi gå frem?

Svar:

Det er ikke lovpålagt å taksere eiendommen, men dere må på en eller annen måte bli enig om hvor mye den er verdt. Dersom det er helt uaktuelt å taksere eiendommen kan dere ta saken til retten og kreve at verdien fastsettes ved skiftetakst, men dette er en dyr og tidkrevende prosess som vi anbefaler at dere prøver å unngå. 

Et annet alternativ er å møtes i konfliktrådet, eller benytte advokat. På Advokatsmart kan du finne advokater som er spesialister på arv, og sammenligne priser og tjenester.

Ønsker du hjelp fra megler? Få tilbud på jobben her.

8. Videre lesning

Arveoppgjør og overdragelse av eiendom mellom søsken kan være en vanskelig og konfliktfylt prosess, og det er viktig å forberede seg godt slik at det ikke blir mer tidkrevende enn nødvendig.

I første omgang anbefaler vi at du sjekker nettmagasinet vårt på Advokatsmart. Der finner du nyttige artikler om blant annet arverett, som kan gi deg en god oversikt over gjeldende lover og regler. Visste du for eksempel at odelsrett ikke er det samme som arverett? Eller at det er strenge regler for hvordan man skriver et testament?

Arveoppgjøret og en eventuell overdragelse av eiendom vil også aktualisere taksering eller verdivurdering av eiendommen det er snakk om. Vi har flere artikler om takst og verdivurdering som det kan være aktuelt å lese. Lurer du på hva takst på bolig egentlig innebærer? Eller hvorfor det kan være nyttig å vite hva eiendommen er verdt? Du kan også lese om hvor mye det vanligvis koster å bruke takstmann, eller hvorfor det er mer krevende å taksere landbrukseiendom.

Et annet sentralt tema i forbindelse med arv er hvordan man skal gjøre det med rydding og nedvask av boligen. Dette kan med fordel settes bort til profesjonelle ettersom det kan være en tidkrevende og slitsom oppgave.  På Vaskesmart kan du lese om hva som er viktig å tenke på når du skal velge vaskebyrå, og hva det vanligvis koster.

Er det først og fremst pakking og flytting du trenger hjelp til er det nok mer hensiktsmessig å leie et flyttebyrå. De kan hjelpe til med både pakking av eiendeler i egnet emballasje, bortkjøring av avfall, og levering til bruktbutikk dersom dette er aktuelt. I nettmagasinet vårt på Flyttesmart finner du alt du trenger å vite om flytting.

Få tilbud fra dyktige eiendomsmeglere

Det tar kun ett minutt og er helt uforpliktende

Start her