Det er mye å tenke på når du skal selge bolig, og når det kommer til å selge en arvet bolig er det flere regler å ta hensyn til, ikke minst i forbindelse med skatt. Først og fremst må du imidlertid ta stilling til om du skal selge boligen selv, eller om du skal selge ved hjelp av megler. De aller fleste boligsalg i dag involverer megler i større eller mindre grad. Spesielt verdivurdering, papirarbeid, budrunde og oppgjør er kritiske deler av boligsalget som det absolutt kan lønne seg å bruke fagfolk til.

Dersom du velger å selge selv påtar du deg mye ansvar. Du må blant annet kontakte kommunen og kartverket for å hente inn nødvendig dokumentasjon, style boligen og ta bilder til markedsføringen, lage et prospekt og sørge for at boligen blir markedsført i relevante kanaler. Her kan en eiendomsmegler bidra med verdifull kompetanse som kan bidra til å sikre deg en god pris for boligen.

Når du kommer så langt som til visning, budrunde og oppgjør kan også eiendomsmegleren gi deg uvurderlig hjelp. Ikke bare er mange kjøpere svært skeptisk til å by på boliger som ikke har megler involvert i prosessen, men budrunden kan også bli langt mer stressende enn du så for deg. I tillegg vil eiendomsmegleren ha god oversikt over hvilke lover og regler du må forholde deg til når du skal selge arvet bolig.

Mange regler for salg av arvet bolig

Det er flere særegne regler som gjelder for salg av arvet bolig, og det er viktig at du setter deg nøye inn i hvilke regler som gjelder i din situasjon før setter i gang med salgsprosjektet. Når det er snakk om arv er det ikke rent sjeldent at det oppstår konflikter, ofte på grunn av at det er flere arvinger som har rettigheter til den aktuelle boligen. Dersom den ene arvingen vil selge og den andre arvingen ønsker å beholde, må dere vite hvilke regler som gjelder og hva som står i arveloven før dere tar noen store avgjørelser.

I tillegg er det flere som ikke er klar over at det også er egne skatteregler for salg av arvet bolig. Dersom du har planer om å selge arvet bolig vil vi sterkt anbefale at du setter deg inn i disse reglene slik at du ikke går glipp av skattefradrag. Du kan nemlig ha rett på fradrag for kostnader ved salget, uten at du nødvendigvis trenger å skatte av gevinsten. Dette kommer vi tilbake til litt senere i artikkelen.

‍

Mer om hvordan man selger bolig:

1.1. Alt du må vite om å selge bolig

1.2. Finn rett megler til jobben

1.3. Hvordan du selger bolig uten megler

Det er vanskelig å gi et nøyaktig prisoverslag for boligsalg, da det vil variere med en rekke faktorer som vil være ulike fra bolig til bolig, og fra salg til salg. På generelt grunnlag kan vi imidlertid si at det skal godt gjøres å komme under 100.000 kroner i utgifter totalt sett, inkludert meglerhonorar. Endelig sum vil avhenge av blant annet hva slags bolig du selger, hvilken prisklasse den ligger i, hvor mye tid megler bruker på å selge boligen og hvordan den skal markedsføres. Rent generelt vil det koste mer å selge en dyr bolig, enn en billig bolig.

Meglerhonoraret vil normalt være en provisjon av salgssummen. Denne andelen er vanligvis på 1 - 4 prosent av salgssummen. Eiendomsmeglere skal også tilby timebetaling, og er ligger prisene vanligvis på 1.700 - 2.000 kroner per time. Du må også regne med at meglerhuset opererer med såkalt minimumsprovisjon på 40.000 - 50.000 kroner.

De fleste eiendomsmeglere vil kunne gi deg en pakkepris som inkluderer mesteparten av de tjenestene du trenger. Dette kan gjøre det lettere for deg å holde oversikt over alle utgiftene. Vi anbefaler at du spør om et detaljert prisoverslag når du er i kontakt med megleren, og at du etterspør mer informasjon om det er noe du ikke forstår.

‍

Mer om kostnadene ved å selge bolig:

2.1. Hva koster det å hyre en takstmann?

2.2. Vår komplette prisguide til boligsalg

2.3. Alt du må vite om meglerhonorar

Det er mange begreper som brukes i forbindelse med arv som man ikke nødvendigvis støter på så ofte i det daglige. Her har vi samlet noen av de mest brukte:

Dødsbo er enkelt forklart alt som avdøde etterlater seg, inkludert formue, gjeld, bolig og øvrige eiendeler.‍

Insolvent beskriver et dødsbo som har mer gjeld enn formue. Dersom dødsboet er insolvent, er det i bunn og grunn ikke noe arv å overta.‍

Livsarvinger er alle arvelaterens barn, og dermed de nærmeste slektsarvingene.‍

Pliktdelsarven er livsarvingenes lovpålagte arv, og utgjør til sammen to tredjedeler av hver forelders etterlatte formue.‍

Minstearv er gjenlevende ektefelles lovpålagte arv, og utgjør en fjerdedel av avdødes etterlatte formue.‍

Forskudd på arv innebærer at arvelateren overfører verdier til arvinger før sin død.‍

Testament er en såkalt viljeserklæring fra en bestemt person, der vedkommende bestemmer hvordan verdier skal fordeles etter sin død.

‍

Mer om sentrale begreper:

3.1. Hva må jeg vite om å selge en leilighet?

3.2. Hva hvis jeg skal selge et helt hus?

3.3. Hvordan arrangerer jeg visning?

En av de vanligste utfordringene knyttet til arv av bolig og boligsalg er uenigheter om hva man skal gjøre med arven. Arveloven skal sikre at arven blir fordelt korrekt, selv når det oppstår uenigheter.

Dersom to søsken arver foreldrenes bolig, og er uenige i om den skal selges eller ikke, kan det vanligvis løses på en enkel måte. Den som ønsker å beholde boligen må kjøpe ut den andre arvingen, og kan da betale 50 % av boligens verdi til den som ønsker å selge. Hvis dette ikke er økonomisk gjennomførbart kan boligen kreves solgt for å sikre at arven blir fordelt slik den skal.

Er det mer enn to arvinger involvert kan det fort bli mer komplisert. Man kunne tenke seg at det er flertallet som bestemmer: hvis tre søsken ønsker å beholde, og den fjerde ønsker å selge så må boligen bli i slekten. Det er imidlertid ikke slik det fungerer i praksis. I følge arveloven kan fjerdemann trosse flertallet og kreve at boligen selges for å sikre korrekt fordeling av arv. 

Det samme kan skje dersom alle arvingene har like lyst til å disponere boligen for seg selv. Hvis det er slik at alle arvingene har like stor rett på boligen og like gode grunner til at akkurat de skal få den, må eiendommen selges.

Hvis det derimot er slik at bare den ene arvingen krever overtakelse av boligen, og har veldig gode grunner til akkurat dette, kan faktisk kravet gå igjennom. Her er det riktignok en del faktorer som må være på plass, og i praksis kan dette være vanskelig å få gjennom. Dette kan illustreres med to eksempler.

Turid, Trond og Tiril har i fellesskap arvet sine foreldres bolig.

Eksempel én:

Turid har tre barn og bor i en trang leilighet i byen. Hun ønsker å flytte inn i boligen sammen med barna, og mener at dette er et rimelig krav. Trond eier enda ikke egen bolig, og med kone og barn begynner det å bli på tide. Han vil også flytte inn i foreldrenes gamle bolig, og mener kravet hans er like legitimt som Turid. Tiril er mest opptatt av å få egenkapital, og ønsker dermed å bli kjøpt ut.

I dette eksemplet vil det være vanskelig å finne en løsning som alle parter er fornøyd med. Turid og Trond har i utgangspunktet like mye krav på boligen, og dersom de ikke blir enig om hvem som skal kjøpe ut de andre må boligen selges. 

Eksempel to:‍

Trond er aleneforelder for to barn, og ønsker å flytte inn i foreldrenes gamle bolig. Turid og Tiril har ingen interesse av å bo der, men de skal fortsatt ha sin del av arven. Siden Trond er aleneforsørger har han egentlig ikke råd til å kjøpe ut sine søsken.

I dette eksemplet vil også boligen ende opp med å bli solgt, slik at arven kan fordeles på riktig måte.

‍

Mer om konflikter mellom arvinger:

4.1. Hva innebærer odelsrett?

4.2. Overdragelse av eiendom mellom søsken

4.3. Hvordan selge bolig til egne barn

Før du setter i gang med å selge arvet bolig, er det viktig at arveoppgjøret dokumenteres. Dersom den ene arvingen ønsker å kjøpe ut de andre arvingene, må dere lage en skriftlig avtale som dokumenterer markedsverdien dere har blitt enige om, hvor mye de andre arvingene skal kjøpes ut for, og hvordan oppgjøret skal gjøres.

Her har vi samlet de viktigste punktene for salg av arvet eiendom, slik at du får en fullstendig oversikt over det du må huske på.

Sett deg inn i skattereglene. Arveavgiften ble, som tidligere, nevnt fjernet i 2014, og dette endret i stor grad hvilke konsekvenser arv av eiendom medførte for arvingene. I neste del av artikkelen har vi dedikert en egen seksjon til skattereglene knyttet til salg av arvet bolig.

Fastslå hvor mye boligen er verdt. Dette kan du gjøre selv, men det krever litt arbeid. Undersøk hva lignende boliger har blitt solgt for, bruk tid på å lese salgsoppgaver og annonser på nett. Dersom dere er flere arvinger og dere ikke klarer å bli enige om boligens verdi kan dere sterkt vurdere å kontakte fagfolk. Mange eiendomsmeglere tilbyr også gratis verdivurdering av boliger.

Vurder om du trenger boligsalgsrapport. Dette er en form for tilstandsrapport som skal si noe om boligens tekniske og vedlikeholdsmessige tilstand, og avdekke potensielle feil og mangler. Når det gjelder arvet bolig er dette ofte eldre bygninger, og ofte har man ikke bodd der selv de siste 10 - 20 årene, og vet dermed ikke nødvendigvis så mye om boligens faktiske tilstand. Det er imidlertid fortsatt ditt ansvar som selger å opplyse om alt som kan være relevant for salget og salgsprisen. Mest mulig informasjon om boligen til potensielle kjøpere vil dermed kunne bidra til å minimere risikoen for fremtidige konflikter og krav rettet mot deg som selger.‍

Finn en eiendomsmegler. Noen foretrekker å selge uten megler, som vi tidligere har vært litt inne på, og det er slettes ikke en umulig oppgave. De aller fleste foretrekker imidlertid å bruke megler, og også boligkjøpere foretrekker å forholde seg til megleren fremfor privatpersoner. I tillegg skal megleren ha god oversikt over gjeldende lover og regler, slik at du kan unngå vanlige fallgruver i løpet av salgsprosessen.‍

Vurder om du trenger å pusse opp. Ofte er det ikke så mye som skal til, og det lønner seg sjeldent å sette i gang med de helt store prosjektene. En arvet bolig har ofte ikke vært pusset opp på mange år, og dersom for eksempel badet er helt utslitt kan dette gjøre folk skeptiske. Vi anbefaler imidlertid at du forhører deg med megleren din før du setter i gang. Det aller viktigste er uansett at du fullfører påbegynte prosjekter og fikser de enkle småting som manglende lister, løse ledninger og lignende.

‍Forbered deg til visning. Det er mange måter å forberede seg til visning på, og mange velger å bruke en boligstylist for å få boligen til å se innbydende ut. I alle tilfeller burde du fjerne mest mulig av private gjenstander, og pass på at boligen er rengjort og luftet.

Sett deg inn i hvilke regler som gjelder i budrunden. Selv om megleren tar seg av det formelle i budrunden burde du vite hva som er dine rettigheter og plikter underveis. Husk at alle bud er bindende, også eventuelle motbud du kommer med. Dersom du aksepterer budet er også dette en bindende avtale. I tillegg er det greit å vite at du fritt kan avslå eller akseptere akkurat de budene du vil, og ikke er forpliktet til å akseptere det høyeste budet.

‍

Mer om viktige steg i prosessen:

5.1. Hvordan du får gratis verdivurdering

5.2. Alt du trenger å vite om budrunden

5.3. Vår guide til boligsalgsrapporten

Arveavgiften ble fjernet i 2014 og erstattet med noe som kalles kontinuitetsprinsippet. Dette innebærer at du som arving trer inn i arvelaters skatteposisjon, og at din inngangsverdi som arving er den samme som arvelaters opprinnelige inngangsverdi. Når det gjelder arv av bolig gjelder imidlertid egne regler: Inngangsverdien skal settes til markedsverdi på tidspunktet for dødsfallet, dersom arvelateren kunne solgt boligen skattefritt.

Hvorvidt arvelateren kunne solgt skattefritt er avhengig av bo- og eiertid, og om det er snakk om fritidsbolig eller helårsbolig. For helårsbolig sier reglene at arvelater må ha eid boligen i ett år, og bodd der i minst 12 av de siste 24 månedene. Er det snakk om fritidsbolig må arvelater ha eid boligen i fem år, og brukt den som fritidsbolig i fem av de siste åtte årene.

Inngangsverdien vil være den samme som på tidspunktet for dødsfallet, og du skal dermed bare skatte av prisstigningen som skjer etter dødsfallet. Siden boliger som er arvet ofte selges relativt raskt etter dødsfallet er det som regel ingen reell prisstigning å snakke om, og du vil dermed ikke få gevinst av salget. Det vil også si at du ikke skal betale skatt. Dersom du regner med salgskostnadene kan du ende opp med et tap som er fradragsberettiget, så husk å føre dette opp i selvangivelsen.

Velger du derimot å beholde boligen en stund og den stiger i verdi må du betale skatt av gevinsten. Gevinsten i denne sammenhengen er da salgsverdien minus inngangsverdien.

‍

Mer om skattereglene for salg av arvet bolig:

6.1. Hva vil det si å ha forkjøpsrett?

6.2. Ulemper ved å selge egen bolig før ett år har gått

6.3. Hva hvis jeg selger med tap?

Her har vi samlet noen vanlige spørsmål og svar som kan dukke opp forbindelse med salg av arvet eiendom:

‍

Spørsmål:

Mine to søsken har overtalt moren vår til å selge boligen sin som vi egentlig ville ha arvet i fremtiden. De ønsket at den skulle selges slik at gevinsten kunne fordeles på oss alle. Problemet er at den har blitt solgt privat til noe jeg mistenker er langt under takst, da lignende boliger i området har blitt solgt for mye mer. Jeg føler vi har blitt lurt. Er det noe jeg kan gjøre? 

Svar:

Så lenge moren din er i live står hun fritt til å disponere sine verdier som hun vil, inkludert å selge boligen sin til under takst. Det er heller ikke ulovlig å verken kjøpe eller selge boliger til en lavere pris enn de faktisk er verdt. Her kan du lese mer om barns arverett etter foreldre.

Spørsmål:

Vi arvet en bolg i 2013 som vi har betalt arveavgift for. Vi har bare bodd der sporadisk de siste årene, og nå vurderer vi å selge, men vi blir ikke helt klok på skattereglene. Er det summen som ble lagt til grunn for arveavgiften som er gjeldende, eller skal vi følge kontinuitetsprinsippet med inngangsverdi? 

Svar:

Siden dere arvet boligen før de nye reglene trådte i kraft og har betalt arveavgift, er det dette som danner grunnlaget for en eventuell skatt. Inngangsverdien er altså den summen som ble oppgitt som arveavgiftsgrunnlag da dere arvet boligen. Dere kan lese mer om dette i vår store guide til arveavgift.

Spørsmål:‍

Vi er tre søsken som har arvet en bolig i fellesskap. Den yngste har lyst på penger, og er dermed mest interessert i å selge. Vi andre har ikke mulighet til å kjøpe henne ut. Kan hun virkelig kreve boligen solgt?

Svar: 

‍Ja, i utgangspunktet kan alle søsknene kreve boligen solgt for å få et korrekt arveoppgjør, og det er ikke flertallet som bestemmer. Dersom dere ikke kan betale ut søsteren deres og likevel ønsker å sitte med boligen, vil hun ikke få sin del av arven. Du kan lese mer om dette i artikkelen vår om arverett.

Salg av arvet bolig kan være både konfliktfylt og smertefullt for de det gjelder, men det er mye du kan gjøre for å få prosessen til å gå så lett som mulig.

Først og fremst anbefaler vi at du sjekker nettmagasinet vårt på Advokatsmart. Der finner du artikler om blant annet arverett, og du kan lære mer om hvilke lover som gjelder for testament. Visste du at forskudd på arv ikke regnes som en gave? Eller at odelsrett ikke er det samme som arverett?

Dersom du skal selge en eldre bolig og vurderer om du skal pusse opp, kan det være en god idé å lese vår oppussingsguide først. På Boligsmart har vi i tillegg spesifikke artikler om oppussing av leilighet eller oppussing av hus. Lurer du på om du heller burde totalrenovere hele salgsobjektet? Les vår guide om totalrenovering av hus, så unngår du de vanligste feilene.

En annen ting som gjerne blir aktuelt når man arver en bolig er jobben med å rydde ut alt av tidligere eiers eiendeler, samt rydde vekk rot og søppel før boligen til slutt vaskes ned. På Vaskesmart kan du lese om hva det vanligvis koster å leie vaskebyrå, og hva som er viktig å tenke på før du før du velger byrået du ønsker å benytte deg av.

Dersom du trenger  hjelp til pakking og flytting av eiendeler anbefaler vi at du tar turen innom Flyttesmart sitt nettmagasin. Et flyttebyrå kan nemlig hjelpe deg med veldig mye, både pakking av eiendeler i egnede esker, bortkjøring av avfall, og levering av innbo til bruktbutikker. Dette kan spare deg for veldig mye tid og energi. På Flyttesmart kan du enkelt og gratis sammenligne ulike tilbydere over hele landet.