Back to top

Selge hytte: Alt du må vite

Estimert lesetid:

Hva bør du vite om å selge hytte? Lurer du på om du kan selge hytte og fritidsbolig uten megler? I denne artikkelen gjør vi rede for hvilke skatteregler som gjelder når du skal selge hytta, og du får svar på hvor mye du må regne med å betale dersom du skal benytte deg av megler. Er du klar over at det til syvende og sist er staten som avgjør om eiendommen kan regnes som fritidsbolig eller sekundærbolig? Og at salg av hytte og fritidseiendom kan være skattefritt? Her forteller vi deg alt du trenger å vite om det å selge hytte og fritidseiendom.

1. Hva innebærer det å selge en hytte?

Det som er viktig å huske på når du skal selge hytte eller annen fritidsbolig, er at dette er et helt annet marked enn markedet for salg av helårsbolig. Potensielle hyttekjøpere har som regel en helt annen motivasjon enn kjøpere som er på utkikk etter bolig, og dette vil kunne påvirke salgsprosessen. Vi snakker rett og slett om en form for luksuskjøp. Hytte er noe man unner seg, og gjerne noe man har tenkt lenge på.

På generelt grunnlag vil hyttekjøperen dermed være både mer tålmodig og mer kritisk, noe som gjør at det kan ta lengre tid å selge hytte enn helårsbolig. Det er svært mange hytter og fritidseiendommer i Norge, og kjøperne har dermed anledning til å bruke god tid på å finne en eiendom som oppfyller de kriteriene de måtte ha. I tillegg vil ofte hele storfamilien være involvert i kjøpet på en eller annen måte, og dette kan bidra til at hele prosessen tar lengre tid.

Fordelen er at når den kritiske kjøperen har funnet drømmehytta kan han eller hun være villig til å betale mer enn prisantydningen. Derfor er det helt klart en fordel for deg om du når ut til flest mulig potensielle kjøpere, og i den sammenhengen burde du ikke undervurdere nettverket og kunnskapene til en lokalkjent megler. Dersom du likevel vurderer å selge uten megler, finner du også nyttig informasjon om dette i neste del av artikkelen.

Mer om hva det innebærer å selge en hytte:

1.1. Unngå konflikter når barna skal arve hytta
1.2. Hvordan innhenter jeg en tilstandsrapport?
1.3. Hvordan du velger riktig megler

2. Megler kan utgjøre en betydelig kostnad

Kostnadene du må regne med når du selger hytte er stort sett de samme som når du selger bolig. Ofte kan du imidlertid oppleve at meglerprovisjonen er litt høyere enn normalt. Bakgrunnen for dette er at det som regel tar lengre tid og krever mer jobb å selge hytte eller fritidsbolig. I tillegg er det ofte lang kjørevei til befaring og visning, så dette vil også kunne gjøre prisen høyere.

Totalprisen vil avhenge av salgssummen, men på generelt grunnlag burde du budsjettere med omtrent 100.000 kroner totalt i omkostninger. Dette vil da inkludere:

  • Meglerprovisjon
  • Tilrettelegging
  • Markedsføring og annonsering
  • Prospekt
  • Visning med megler tilstede
  • Oppgjørshonorar
  • Fotografering
  • Innhenting av nødvendig informasjon fra stat og kartverk

Vurderer du å selge privat?

Du kan spare mye på å selge uten megler, men det er viktig å understreke at boligsalg kan være en krevende og komplisert prosess som tar mye tid. Noe av det mest avgjørende når det kommer til boligsalg er at du når ut til flest mulig interessenter, og det er her meglers kunnskap og erfaring med markedet kan være gull verdt.

Det ligger til enhver tid svært mange hytter og fritidsboliger til salgs i Norge. Det vil si at det kan være utfordrende å stikke seg ut i mengden, og hyttesalget ditt kan ta lang tid dersom markedsføringen din ikke treffer. Et godt alternativ for å spare penger kan dermed være å bare velge ut bestemte tjenester som megleren skal hjelpe deg med, for eksempel annonsering og markedsføring, men at du tar deg av visningen og boligstylingen selv.

Mer om meglerkostnadene ved salg av hytte:

2.1. Alt om kostnadene for en verdivurdering
2.2. Dette må du vite om meglerprovisjon
2.3. Hva koster det å selge hytta uten megler?

3. De viktigste begrepene du burde kunne

Her har vi samlet og forklart noen av de viktigste begrepene du kan komme til å møte på i forbindelse med hyttesalget. Dersom det er andre ord og uttrykk du er usikker på må du ikke nøle med å spørre megleren din.

Tinglysing av eiendom vil si at eierskiftet registreres i grunnboken, som er et offentlig register over tinglyste rettigheter og heftelser i fast eiendom og borettslagsandeler.

Skjøte er det dokumentet som bekrefter overføringen av eiendommen, og sendes inn til kartverket for tinglysing.

Inngangsverdi er summen du betalte for eiendommen den gangen du overtok den, inkludert kostnader som kan knyttes til kjøpet. Det vil si utgifter til megler, dokumentavgift og lignende. 

Utgangsverdi er den summen du fikk når du solgte eiendommen, minus eventuelle utgifter du har hatt i forbindelse med salget.

Tilstandsrapport  kan vise til litt ulike ting, men i forbindelse med kjøp og salg av eiendom er det som regel boligsalgsrapport som vil være mest relevant. Denne utarbeides av en takstmann, og er en naturlig del av prospektet. 

Verdivurdering av boligen er noe som vanligvis gjøre av megler, og skal si noe om hva hytta er verdt i dagens marked. Denne vurderingen baserer seg på blant annet beliggenhet, størrelse, planløsning og markedsverdien til lignende hytter i samme område. 

Kjøpekontrakten formaliserer kjøpet, og skal fylles ut av kjøper og selger i fellesskap. Denne skal dekke alle juridiske forhold med transaksjonen, og dersom ikke megler er involvert anbefaler vi at kjøpekontrakten fylles ut i samråd med en advokat.

Skambud er bud som er langt under prisantydning, og kan ofte dukke opp dersom eiendommen har ligget ute for salg lenge. Det er ingen lov som regulerer hvor høye eller lave bud man kan gi, så et skambud kan i teorien være flere hundre tusen under prisantydning. 

Salgsoppgave eller prospekt er en sammenfatning av tekst, bilder og eventuelle tegninger, og skal gi en mest mulig sannferdig beskrivelse av salgsobjektet. Prospektet deles ut på visning, i tillegg til at det vanligvis kan lastes ned på nett i forkant av visningen.

Prisantydning er den summen megler antar at du kan få for eiendommen i dagens marked basert på hva lignende eiendommer selges for. Dine ønsker som selger vil også ha betydning.

Mer om de viktigste begrepene du burde kunne:

3.1. Vår guide til verdivurdering av bolig
3.2. Hvorfor du burde innhente en boligsalgsrapport
3.3. Alt du trenger å vite om prisantydningen

4. Skatteregler når du selger hytte

Når det kommer til salg av hytte, gjelder de samme reglene som for salg av annen fritidseiendom, som for eksempel sommerhus. Spørsmålet blir da om eiendommen du planlegger å selge regnes som sekundærbolig eller fritidseiendom. Selv om du kaller det for en hytte og bruken er deretter, kan det være registrert som boligeiendom i matrikkelen (det offisielle bygningsregisteret i Norge). Det er altså ikke hvordan eiendommen anvendes som først og fremst er avgjørende, men hva den er klassifisert til.

Hytte- og fritidseiendom kan selges skattefritt dersom du oppfyller bestemte kriterier. Disse kravene gjelder både eiertid og brukstid.

Eiertidskravet innebærer at du må ha eid eiendommen i minimum fem år på salgstidspunktet. Begynnelsen på din tid som eier startet sannsynligvis da du overtok eiendommen, og du finner denne informasjonen hos Kartverket dersom du er usikker. For at du skal oppfylle vilkåret om eiertid kan du dermed ikke akseptere noen bud på hytta før det har gått fem år, ettersom salgsavtalen regnes som inngått når du har akseptert et bud.

Brukstidskravet sier at du må ha brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minimum fem år, i løpet av de siste åtte årene. Dette trenger ikke å være fem sammenhengende år, og de åtte årene regnes tilbake fra salgstidspunktet.

Her gjelder det altså å holde tungen rett i munnen. Disse reglene vil i praksis si at du ikke kan selge hytte eller fritidseiendom skattefritt før du har eid eiendommen i fem år. Dersom du leier ut hytta for langtidsleie i mellomtiden vil det ta lengre tid. For eksempel kan du ha eid hytten i snart syv år, bodd der i fire år og deretter leid den ut i to år. For å oppfylle kravet om eie- og brukstid må du altså bo der selv i ett år til.

Skattepliktig gevinst

Dersom du ikke oppfyller vilkårene for eier- og brukstid, skal du betale skatt, men du betaler ikke skatt av hele salgssummen, bare gevinsten. Det vil si differansen mellom inngangsverdien og utgangsverdien.

Inngangsverdien inkluderer alle kostnader du hadde da du anskaffet hytta, i tillegg til eventuelle omkostninger i forbindelse med påbygg eller oppussing. Denne trekkes fra utgangsverdien, som er salgssummen eller eventuelle fradrag for utgifter du har hatt i forbindelse med salget, og det du sitter igjen med er gevinsten som det skal skattes av.

Gevinsten skattlegges som kapitalinntekt med 22 prosent. 

Fradrag for salg av hytte

Dersom inngangsverdien til hytta overstiger utgangsverdien sitter du igjen med tap, og dette tapet kan du føre opp som fradrag i skattemeldingen. Merk at dette kun gjelder dersom gevinsten hadde vært skattepliktig. Kan du selge hytten skattefritt kan du altså ikke få fradrag på skatten. Både skattepliktig gevinst og fradragsberettiget tap skal føres i skattemeldingen.

Mer om skatteregler når du selger hytte:

4.1. Skatteregler ved salg av arvet hytte og fritidseiendom
4.2. Hva om du må selge med tap?
4.3. Vår guide til formuesverdi for primærbolig og fritidsbolig

5. Salg av hytte i praksis

Enten du selger selv eller bruker megler, vil det være nyttig å ha oversikt over alle stegene i prosessen samt hva de ulike stegene innebærer. Her vil vi derfor gjøre kort rede for alle stegene i prosessen, slik at du kan forberede deg best mulig:

Innhenting av dokumentasjon fra kartverket og kommunen. Grunnboksutskriften fra kartverket dokumenterer hvem som er tinglyst som eier, samt eventuelle heftelser som er tinglyst på eiendommen. Fra kommunen burde du kunne dokumentere reguleringsplaner, kommunale avgifter og eventuelt målebrev.

Teknisk tilstandsrapport er ikke påbudt, men vil bidra til å minske risikoen for konflikter etter overtakelsen. I forbindelse med kjøp og salg av eiendom er det mest vanlig å benytte en boligsalgsrapport som utarbeides av takstmann.

Prisantydningen settes vanligvis av megler, men skal også ta hensyn til dine ønsker som selger. Mange meglere tilbyr gratis verdivurdering, og dersom du skal selge uten megler kan du bruke denne som grunnlag for prisantydningen.

Salgsoppgaven er en veldig sentral del av salgsprosessen, og det er svært viktig at opplysningene i salgsoppgaven er korrekt. For det første er det denne som i stor grad styrer kjøpers forventninger, og du kan dermed ødelegge et godt salg dersom kjøper føler at du har pyntet for mye på sannheten. For det andre kan du bli holdt økonomisk ansvarlig dersom du oppgir mangelfulle eller feilaktige opplysninger.

Markedsføring og visning er en stor del av jobben, og megler vil som regel ta seg av det meste her. Husk at jo flere som ser at hytta selges, jo bedre pris vil du sannsynligvis få. Dersom du selger uten megler er det ikke uvanlig å likevel kjøpe en markedsføringspakke slik at annonseringen ser profesjonell ut. Senere i artikkelen kan du lese om hva du kan gjøre for å forberede deg til visningen.

Budrunden kan være veldig nervepirrende, så her kan det absolutt være en fordel at megler er involvert. Ikke bare kan det være greit å ha noen å rådføre seg med når budene begynner å hagle, det er også en måte å formalisere prosessen på slik at  du unngår potensielle misforståelser og uenigheter. Husk at alle bud er bindende, og at det ikke er angrerett på kjøp og salg av eiendom.

Dersom du skal selge hytte i et svært populært område, er det ikke uvanlig at eiendommen selges langt over prisantydning, og ofte vil du kunne oppleve at interessenter forsøker å unngå en budrunde ved å gi deg et bud på eiendommen før du i det hele tatt har hatt visning. Dette er noe vi anbefaler at du ikke takker ja til, spesielt ikke uten at du har forhørt deg med megler.

Selv om det du blir budt, oppleves som et svært godt tilbud, er det en god grunn til at interessenten prøver å unngå en budrunde, nemlig frykten for at prisen skal stige. Du som selger har høyst sannsynlig ingenting å tape på å gjennomføre visningen og budrunden som normalt.

Kjøpekontrakt, oppgjør og overtakelse er noe av det siste som skjer, og her anbefaler vi helt klart at megler eller advokat er tilstede. Det kan bli veldig dyrt å gjøre feil når det kommer til kjøp og salg av eiendom, og fagfolk vil dermed representere en trygghet for begge parter.

Mer om salg av hytte i praksis:

5.1. Alt du trenger å vite om budrunden
5.2. Hvordan du lager et prospekt
5.3. Vår guide til selve overtakelsen

6. Forbered deg til visning

Her har vi samlet våre beste tips til deg, slik at du kan style hytta på best mulig måte før fotografering og visning:

Rydd unna alt som ikke er nødvendig. Det inkluderer overflødige møbler, da det fort kan se trangt ut med mange småmøbler og nips.

Hold deg til naturfarger, og unngå de sterkeste fargene. Duse og nøytrale naturfarger er et godt valg. Beige, grønt og grått er farger som passer fint med jordtoner, og skaper en lun atmosfære.

Puss opp eller bytt ut gamle møbler. Mange hytter har gamle møbler som med fordel kunne fått et strøk maling, og dette er tiden å gjøre det på. Pass på at du bruker farger som harmonerer med resten av hytta.

Ikke pynt for mye. Du skal ikke ta bilder til et trendy interiørmagasin, du skal selge en hytte. Gode pynteputer, pledd, frisk frukt og friske blomster vil gjøre mye med helhetsinntrykket. Dersom du vil ha et personlig preg kan du bruke antikk, som et par gamle treski på veggen eller en original hyttebok.

Behold en rød tråd. Både innendørs og utendørs burde man følge en rød tråd hva angår farger og interiør.

Hent inspirasjon fra naturen. Dersom det er sommer, kan du for eksempel plukke friske markblomster til å ha i en vase, eller du kan hente inn kvister og mose om høsten.

Ikke glem uteområdet. Dette kan ha svært mye å si for helhetsinntrykket, da mange bruker mye tid utendørs når de er på hytta. Selv om det er vinter, burde du gjøre litt ut av uteområdet, for eksempel med en bålpanne.

Fyr i peisen dersom du har peis. Da viser du at den fungerer, i tillegg til at det blir godt og varmt i hytta. Dette er spesielt viktig dersom du skal ha visning om vinteren.

Når på året burde du selge hytta?

Det finnes i utgangspunktet ikke noen fasit på når på året det er best å selge hytte, da dette er helt avhengig av hva slags hytte det er snakk om og hvordan klimaet er i området der hytta befinner seg.

Hyttekjøpere som er ute etter hytte ved sjøen vil sannsynligvis begynne letingen i god tid før sommeren, slik at de kan få med seg sommersesongen i den nye hytta si. Tilsvarende vil de som er ute etter en hytte på fjellet begynne letingen i forkant av høst- og vintersesongen, slik at de kan få med seg skiføre og påske på fjellet.

Mer om hvordan du forbereder deg til en visning:

6.1. Vår komplette guide til visningen
6.2. Trenger du hjelp med boligstylingen?
6.3. Når på året det er best å selge hytta?

7. Ofte stilte spørsmål (FAQ)

Her har vi samlet noen spørsmål og svar som fort kan melde seg i forbindelse med salg av hytte:


Spørsmål:

Vi er tre søsken som har arvet familiehytta, men vi blir ikke enige om hva vi skal gjøre. Yngstemann er ikke interessert og vil bare selge. Siden vi andre ikke har anledning til å kjøpe han ut ser det ut til at han faktisk kan kreve at vi selger hytta som vi er så glad i, kan dette virkelig stemme?

Svar:

Det korte svaret er ja, i utgangspunktet kan hvem som helst i søskenflokken kreve at boligen selges, og det er ikke flertallet som rår. Dersom en av dere ikke er interessert i å eie hytta vil ikke vedkommende få sin rettmessige del av arven med mindre dere kjøper han ut eller hytta selges. Dette kan du lese mer om på Advokatsmart, i artikkelen vår om arverett.


Spørsmål:

Vi vurderer å bygge på hytta for å øke verdien, men er usikker på hvordan vi regner ut om dette er lønnsomt eller ikke. 

Svar: 

Det er vanskelig å si om påbygg på hytta lønner seg på sikt, men ved hjelp av vår kostnadskalkulator kan du iallefall få en idé om hvor mye det kan komme til å koste. I tillegg kan du lese den smarte guiden vår der vi går igjennom priser, regler og gode tips til hele byggeprosessen.

8. Videre lesning

Det kan være flere grunner til at du skal selge hytta, men ofte dreier det seg om arveoppgjør. I nettmagasinet vårt på Advokatsmart finner du artikler om både eiendomsrett og arverett, i tillegg til at du kan lære mer om hvilke lover som gjelder for testament. Visste du for eksempel at forskudd på arv ikke regnes som en gave?

Et annet aktuelt tema når du skal selge hytte er at den må ryddes og vaskes. Her kan artiklene på både Vaskesmart og Flyttesmart være til stor hjelp. Kanskje vil du leie flyttebil slik at du slipper flere lange turer til og fra hytta, eller du er ute etter tips til hvordan du kan spare penger? Sjekk nettmagasinet vårt på Flyttesmart for flere interessante artikler. I nettmagasinet på Vaskesmart er det renhold som står i fokus, enten det er snakk om fasadevask, husvask eller flyttevask.

Vurderer du å pusse opp før du selger? På Boligsmart finner du blant annet 10 smarte tips når du skal bygge tilbygg på hytta, og 20 ting du burde vite før du pusser opp. Vi har også en artikkel som går i dybden på hvorfor det kan lønne seg å ha solcellepanel på hytta.