boligsmart
Søk
Når man skal tegne hus er det mange spørsmål som melder seg. Hvordan komme i kontakt med dyktige arkitekter? Hva koster en arkitekt? Hvor lang tid tar prosessen? I denne artikkelen skal vi svare på disse spørsmålene, og gi konkrete tips for å få gjennomført tegning av boligen på en vellykket måte.
En arkitekttegnet bolig varierer betraktelig i pris, avhengig av prosjektets størrelse og kompleksitet. Før man setter i gang med å engasjere en arkitekt, er det viktig å ha oppført et budsjett med en klar budsjettramme. På den måten vet man hvor mye man har til rådighet, og arkitekten vil dermed kunne gi bedre rådgiving og tegne huset ut fra disse forutsetningene. Dette vil også gi klarhet i hvor mye man eventuelt må få finansiert for å få utført prosjektet.
Kostnadene til arkitekt kommer normalt sett på om lag 5 – 6% av de totale byggekostnadene, og timeprisen ligger på mellom 900 og 1.800 kroner. Ligger den samlede summen på et boligprosjekt på 5 millioner, må man dermed beregne å betale om lag 350.000 kroner til arkitekten. Det er viktig å vite at dette er en snittprisen, og at prisene varierer mye fra prosjekt til prosjekt. For å få en mer nøyaktig pris må man gjennomføre en befaring.
Når man går i gang med å planlegge prosjektet er det nødvendig å finne en dyktig arkitekt. Arkitekten vil stå til ansvar for søknadsprosessen og utarbeide tegningene som skal inn til kommunen. Følgende tegninger er normalt inkludert:
Før man kontakter et arkitektkontor er det lurt å ha en idé om hva slags bolig man ønsker, og ca budsjett. Dette setter viktige rammer for prosjektet, og arkitektens muligheter.
Etter tegninger og søknadsarbeid er gjennomført, må man ha på plass en eller flere entreprenører til å få huset bygget opp. Man skiller mellom å engasjere en hovedentreprise eller en delt entreprise ved et slikt prosjekt:
Hovedentreprise: Her inngår byggherren en avtale med en entreprenør som vil ha ansvaret for alle deler av prosjektet. Det innebærer at byggherren har tett dialog med én kontaktperson. Har man lite kompetanse på fagfeltet eller lite tid til å følge opp prosjektet, er det anbefalt å bruke en hovedentreprise for sitt prosjekt.
Delt entreprise: Her inngår byggherren avtaler med flere entreprenører som vil ha ansvaret for ulike deler av prosjektet. Dette innebærer at byggherren må inngå flere kontrakter, og må se til at de ulike entreprenørene utfører sine oppgaver. Dette krever at man må koordinere og kommunisere med flere aktører under byggingen av huset.
Uansett hvilken løsning man velger å gå for er det visse retningslinjer man bør følge når man skal finne entreprenører til arbeidet. Her er noen tips til å finne dyktige fagfolk til sitt prosjekt:
Legger man inn prosjektet sitt på markedsplassen Byggstart.no, vil man komme i kontakt med alt av fagfolk som er nødvendig for prosjektet. Byggstart gjør grundige bakgrunnssjekker og matcher prosjektet med sertifiserte håndverkere med relevant erfaring.
Det kan gå 3-6 måneder fra man starter befaringen av tomten til man setter i gang å bygge. Det er flere faser man må gjennom før entreprenørene kan starte selve byggingen:
1. Befaring: Arkitekten vil undersøke alle ulike komponenter på tomten som er avgjørende for bygget av boligen. Dette gjelder blant annet terreng, størrelse, solforhold og trær.
2. Mulighetsstudie (ca 2 uker): Her vil man undersøke de faktiske mulighetene man har for utbygging på tomtens beliggenhet. Denne prosessen tar vanligvis et par uker og er basert på forholdene som ble observert under befaringen. Arkitekten vil i denne fasen kartlegge hva man kan bygge på tomten, både med og uten dispensasjon fra diverse byggeregler og reguleringsplaner. Det vil bli laget en grov skisse slik at arkitekten og byggherren får en forståelse av utseende på boligen.
3. Skissefase (ca. 3 - 4 uker): Når kartleggingen er utført og avgjørelsen på utseende har blitt tatt, vil arkitekten gjennomføre en mer detaljert skisseprosess. Denne prosessen tar normalt sett fra 3 til 4 uker. Byggherren jobber tett med arkitekten og kommer frem til utseende av huset gjennom møter på arkitektkontoret. I denne prosessen har byggherren mulighet til å komme med egne ønsker og innspill til formene av boligen.
4. Forprosjekt (ca. 2 uker): Når skissene er tegnet og formen på bygningen er avgjort, starter man med forprosjektet. Her avgjør man materialbruket, bæreevnen, og plasseringen i terrenget. Her er det normalt å inkludere en brannrådgiver og eventuelle ingeniører.
5. Rammetillatelse (opptil 12 uker): Det er krav at man sender inn en søknad til plan- og bygningsetaten angående rammetillatelse. Dette viser blant annet tegninger knyttet til terreng, fasade og planløsning. Rammetillatelsen blir utført av arkitekten og har behandlingsfrist på 12 uker.
Mange velger å innhente tilbud fra entreprenører i løpet av behandlingstiden. I denne fasen har som regel byggherren tilstrekkelig med tegninger og prosjekteringsdetaljer til at en entreprenør kan komme med et nøyaktig pristilbud.
6. Detaljprosjektering (ca. 4 uker): Om rammetillatelsen blir godkjent, kan man sette i gang med detaljprosjekteringen. Her samarbeider ofte arkitekten med entreprenør, slik at man kan tilrettelegge for selve byggingen av boligen. Denne prosessen tar vanligvis opp mot 4 uker. Det varierer fra prosjekt til prosjekt om det er entreprenøren eller arkitektkontoret som står for arbeidstegningene. Mens arkitekten står ansvarlig for utformingen av bygget og materialvalget, står entreprenøren ansvarlig for selve byggearbeidet og innkjøp av materiale.
7. Igangsettingstillatelse: Før man kan starte igangsettelsen av arbeidet, må det inn en søknad om igangsettingstillatelse. Dette er for å bekrefte entreprenørenes kompetanse på de ulike fagområdene. Ved godkjent søknad kan byggearbeidet starte.
8. Oppfølging: Arkitekten har ansvar for å følge opp at prosjektet blir gjennomført på en effektiv måte. Man avtaler normalt byggemøter under prosjektet, men det er gunstig å ha arkitekten på byggeområdet mer hyppig. Dette vil redusere sjansene for at feil oppstår, som ofte viser seg å være svært lønnsomt for byggherren.
Det er som regel arkitekten som har ansvar for valg av materialer knyttet til utseende av bygget, mens det er entreprenøren som står for innkjøpet. Ulike entreprenører har ofte ulike preferanser når det gjelder valg av byggevarer, ut ifra om de velger prefabrikkerte elementer eller plassbygde hus.
Når man snakker om byggevareproduktene er det viktig å skille mellom byggematerialer og overflatematerialer:
Byggematerialene: Dette gjelder alt av materiale som er nødvendig ved bygging av boligen, som for eksempel betong, gipsvegger og membran. Det er normalt at entreprenøren står for innkjøpet av dette. Byggematerialene er som oftest inkludert i tilbudet når man engasjerer en entreprenør. Står byggherren for innkjøpet av disse varene selv, er det viktig å ta for seg visse forhåndsregler:
Om materialet ikke er av høy kvalitet, kan det hende at entreprenøren nekter å jobbe med det. Skjer det forsinkelser med leveransen, kan dette også forsinke prosessen og i verste fall gjøre prosjektet mer kostelig.
Overflatematerialer: Dette gjelder varer som omhandler innredningen av boligen, som rommer blant annet dusj, kjøkken, vask og skap. Disse materialene ønsker mange byggherrer å stå for innkjøpet av selv, mens andre velger å la entreprenøren stå for innkjøp av overflatematerialene, ettersom entreprenøren ofte har egne rabatter på disse produktene.
Tegningen av huset utgjør som regel 5-6% av den totale summen ved bygg av bolig, og timeprisen er på mellom 900 og 1.800 kroner. Det er viktig at man som byggherre har en klar plan på hvordan man skal finansiere hele prosjektet, som ofte utgjør flere millioner.
Det er viktig å ha satt på plass en god finansieringsplan med et rammebudsjett før man starter konsultasjonen med arkitekten. Da er det anbefalt at man hører med banken på forhånd. Ved et så stort prosjekt som bygging av ny bolig, er det vanlig å kombinere egenkapital med byggelån fra banken. Her vil banken dekke kostnadene som pågår under byggeperioden, og byggelånet blir omgjort til et vanlig boliglån når boligen er ferdigstilt. Renten på byggelån ligger normalt noe over boliglånsrenten.
Det første som må gjøres før byggeprosjektet kan starte, er å forsikre seg om at tomten er passende for et boligbygg. Dette blir gjort under arkitektens befaring og mulighetsstudie. Når man deretter skal sende inn en søknad til kommunen, velger de fleste velger som regel å sende inn en to-trinns søknad, som tilsier at arkitekten sender inn en søknad om rammetillatelse, før entreprenøren sender inn en igangsettingstillatelse. Dette gir byggherren tid til å finne entreprenører mens søknadsprosessen for rammetillatelse (gjerne 12 uker) pågår.
Det er viktig at byggherren har en detaljert skriftlig kontrakt med både arkitekten og håndverkerfirmaet for byggeprosjektet. Dette forsikrer byggherren mot komplikasjoner eller feil som kan oppstå under prosjektet. Her skal alt av arbeid, start og sluttdato, og dokumentasjon være inkludert.
Det bør bli utgjort en sluttbefaring når bygget er på plass. Da vil man ta med en ekstern fagperson som ser til at alt av arbeid er komplett. Når alt er godkjent er det viktig å få tilsendt en ferdigdokumentasjon på alt utført arbeid.
