boligsmart
Søk
Ønsker du og familien å bygge generasjonsbolig, eller er du kanskje bare nysgjerrig på hva det innebærer? Generasjonsbolig vil si en bolig som er bygget for minst to generasjoner, der et typisk eksempel vil være at en barnefamilie og besteforeldrene går sammen. Det å bo slik har mange fordeler, både økonomisk og sosialt. Å dele bolig kan for eksempel gi familien avlastning når det kommer til barnepass, og for de eldre kan være godt å ha et par ekstra hjelpende hender i hverdagen. I tillegg kan det å bo under samme tak gi flere muligheter for sosialisering på tvers av generasjonene. På den økonomiske siden vil det å dele på kostnader og arealer gjøre drømmen om ny bolig rimeligere for alle de involverte. I denne artikkelen kan du lese om hvordan man bør planlegge et slikt prosjekt, hva man kan regne med at det vil koste, og hvordan man bør organisere arbeidene.
Det er vanskelig å si noe konkret om hva oppføring av et nytt hus vil koste uten å vite noe om prosjektdetaljene. Sentrale drivere av pris er for eksempel størrelse på huset, tomtens tilstand, hvilken standard man ønsker å bygge i og hvilke tekniske løsninger man ønsker seg. Faktorer som grunnforhold på tomten sier det seg selv at man ikke kan påvirke. Dette er likevel noe som kan ha stor innvirkning på prisen, og ofte finner man ikke ut med sikkerhet hva slags masser tomten ligger på før gravingen er i gang. På den annen side er også ting som standard, produktvalg og størrelse sentralt for sluttsummen, og dette er avgjørelser dere som skal bo der må ta sammen.
Ifølge prisstatistikk fra Byggstart.no, koster det i snitt 33.000 kroner per kvadratmeter å bygge generasjonsbolig. Denne gjennomsnittsprisen er hentet fra Byggstart sin prisdatabase, som baserer seg på alle tilsvarende prosjekter som er gjennomført med entreprenører fra Byggstart sin plattform. Denne snittprisen er omtrent lik både for eneboliger og flermannsboliger, men kan altså drives både opp og ned av valgene dere tar. Prisen inkluderer alle kostnader som er med i entreprenørs tilbud, så noen ekstra utgifter må man regne med. Det er for eksempel ikke vanlig at kjøkken og baderomsinnredning er inkludert i tilbudet.
Den vanligste entrepriseformen for prosjekter av betydelig størrelse, for eksempel generasjonsbolig, er generalentreprise. I generalentreprise er det du som tiltakshaver som engasjerer arkitekt og eventuelle rådgivere. Alle byggearbeider på boligen administreres av ett entreprenørfirma, som er det eneste firmaet du skriver kontrakt med. I tillegg finnes totalentreprise, delt entreprise og hovedentreprise. I delt entreprise skriver du egne kontrakter med ulike entreprenørfirmaer for de ulike involverte fagfeltene. Det kalles hovedentreprise når du ansetter et firma med hovedansvar for byggearbeidene, mens tekniske fag skilles ut til andre entreprenørfirmaer. I totalentreprise har det ansvarlige entreprenørfirmaet også ansvar for arkitekt og andre rådgivere, og er altså den entrepriseformen der du som tiltakshaver er aller minst involvert i byggeprosessen.
Mange lurer kanskje på hva man bør se etter når man skal velge entreprenør(er) for å bygge generasjonsbolig. Først og fremst er det sentralt at firmaet har omfattende erfaring med det å bygge hus. Be gjerne entreprenørfirmaene du vurderer om minst tre referanser du kan ringe til for å forhøre deg. Slik kan du få innsikt i kvaliteten på arbeidene, firmaets effektivitet og hvor gode entreprenørene er til å samarbeide og lytte til kunden. Prisen er selvsagt også en sentral faktor når det kommer til valg av entreprenør. Sammenlign alltid minst tre ulike tilbud i anbudsprosessen for å sikre konkurransedyktig pris.
Selskapets økonomi er også viktig å ta i betraktning. Det er viktig at firmaet ikke går konkurs hverken under selve byggingen eller i garantiperioden, som vanligvis er på fem år. En annen viktig faktor er entreprenørfirmaets kapasitet. Noen firmaer har kanskje flere ansatte og kan fullføre din generasjonsbolig på kortere tid men til en høyere pris. Andre firmaer har kanskje færre ansatte tilgjengelig i perioden du ønsker å bygge, som gjør at arbeidene tar lenger tid, mot at de tilbyr en rimeligere pris.
I løpet av anbudsprosessen vil du merke hvordan firmaet forholder seg til deg som kunde. Det lønner seg å velge et entreprenørfirma du kommuniserer godt med, for at samarbeidet skal gå smertefritt og uten misforståelser og uenigheter. Husk også å forhøre deg om firmaene du vurderer innehar noen godkjenninger. I Norge har man blant annet Sentral Godkjenning, Våtromsgodkjenning og Mesterbedrift. Merk at disse godkjenningsordningene er frivillige, men de fungerer likevel som et ekstra kvalitetsstempel.
Hvis du allerede nå ønsker å komme i kontakt med kvalitetssikrede håndverkere til ditt prosjekt kan du benytte markedsplassen Byggstart.no. Byggstart har opparbeidet en plattform av entreprenørfirmaer, som kvalitetssikres kontinuerlig for å forbli en del av plattformen.
Forberedelsene er en viktig del av ethvert byggeprosjekt, og bør derfor starte tidlig. I denne perioden skal dere arbeide med arkitekt for å avgjøre boligens form og funksjoner, og deretter få godkjent igangsettingstillatelse fra kommunen. Når man skal bygge generasjonsbolig bør alle som skal bo i boligen være involvert i forberedelsene. For at alle skal være fornøyde med resultatet er god dialog og tett samarbeid viktig. Før man kontakter entreprenører bør prosjektet helst være planlagt ned på detaljnivå. Dette kalles prosjektering og gjøres i samarbeid med arkitekt eller ferdighusprodusent. Ved å være enige om alle detaljer på forhånd vil dere unngå misforståelser og uenigheter. Ting dere bør ta stilling til er blant annet arealfordeling og kostnader. Når det gjelder generasjonsbolig kan det lønne seg å bygge slik at en av boenhetene er liten nok til at den regnes som en utleieenhet. Dette forenkler det økonomiske aspektet ved et eventuelt salg. I praksis vil det fungerer slik at en part leier en del av boligen til den andre parten.
Etter prosjektet er blitt godkjent av kommunen er det tid for anbudsprosessen. Her skal dere velge en eller flere entreprenører til å bygge deres generasjonsbolig. Husk at det gjerne kan ta fra noen uker til noen måneder fra man skriver kontrakt til entreprenør kan begynne arbeidene. Når entreprenør setter i gang med arbeidene begynner de med graving og grunnarbeider. Deretter støpes bygningens såle og fundament. Etter dette begynner tømrerarbeidene frem mot tett råbygg. Til slutt følger innvendige arbeider og montering av innredning på kjøkken og bad. Totalt tar hele denne prosessen gjerne et år eller mer.
Byggevarer er en viktig del av det å bygge bolig, og materialene utgjør i snitt rundt 40% av de totale kostnadene. Dette tallet kan likevel variere betydelig, avhengig av detaljene i resten av prosjektet. I visse tilfeller utgjør konstruksjonen og selve byggingen en stor del av prosjektet. Dette kan gjøre at materialer utgjør så lite som 20%. I andre tilfeller, for eksempel hvis man skal installere varmepumpe eller andre kostbare tekniske løsninger, kan materialer utgjøre hele 80% av utgiftene. Det er derfor relevant å stille spørsmål til hvem som bør kjøpe inn disse materialene, fra hvor og hvordan. Byggevarer kan du få tak i hos byggevarehus, direkte fra produsent, gjennom håndverker eller på internett. Uansett hvordan du velger å skaffe materialer, er det lurt å huske at visse produkter kan ha lang leveringstid. I noen tilfeller kan svært ettertraktede produkter også ha ventelister. Begynn derfor detaljplanleggingen tidlig, for å være sikker på at varene ankommer til rett tid.
Det anbefales å la entreprenør stå for størsteparten av innkjøpene. Grunnene til dette er flere; blant annet har de fleste entreprenører gode rabattavtaler med ulike byggevarehus og forhandlere. I tillegg gjør gjerne entreprenørfirmaet store innkjøp til flere prosjekter samtidig, slik at de får kvantumsrabatt i tillegg. Det økonomiske ansvaret vil hvile på den som gjør innkjøpene. Hvis du velger å gjøre det selv kan du derfor risikere mye stress og ekstra kostnader. Det vil for eksempel være ditt ansvar om det er gjort feilmålinger, feil innkjøp eller hvis produktene du vil ha ikke finnes på lager. Entreprenøren har lang erfaring med slike innkjøp og vet hvilke alternativer som finnes på markedet dersom et produkt ikke er tilgjengelig. Entreprenørfirmaet har også god greie på hvilke materialer det er lett å jobbe med, hvilke materialer som passer sammen og hva som vil gi ønsket resultat. Skal du gjøre denne jobben selv vil du kunne oppdage at det er krevende å beregne hvor mye som trengs av de ulike materialene, og at det å gjøre innkjøp kan være en tidkrevende oppgave i seg selv. Du kan i verste fall bli nødt til å betale håndverkerne for tiden de ikke får jobbet hvis dere venter på levering av materialer.
Noen produkter kan du likevel handle inn selv, uten risiko. For eksempel er det mange som ønsker å kjøpe inn kjøkken- og baderomsinnredning, armaturer, fliser, maling og kledning selv. Disse varene er derfor sjeldent inkludert i pristilbud fra entreprenør. Dersom man ønsker det kan man gjøre avtale med entreprenør om at de skal gjøre disse innkjøpene også. Noen foretrekker også å selv gå i butikken og ta avgjørelsene, for så å la entreprenøren ta seg av selve handelen og frakten. Slik sparer du både tid og penger hvis du handler et sted entreprenøren har rabattavtaler.
Når man har bestemt seg for å bygge generasjonsbolig bør man tenke nøye gjennom det finansielle aspektet av prosjektet. Det kan for eksempel være verdt å tenke over om det er fare for at eventuelle søsken oppfatter prosjektet som en skjevfordeling av verdier i forbindelse med arv. Dere bør også tenke over hvordan den finansielle situasjonen vil se ut dersom noen fra den eldre generasjonen går bort. En annen god grunn til å ha avklart detaljene i eierforholdet på forhånd er at det kan oppstå konflikt ved salg. Finnes det for eksempel andre arvtakere, og hvordan fordeles verdiene i boligen likt mellom arvtakerne ved dødsfall?
Ved å gå i banken tidlig kan dere finne ut av finansieringen, og også gjøre avtaler om hvordan verdiene i boligen skal håndteres i fremtiden. Det er viktig å sørge for at finansieringen er på plass før dere kontakter entreprenør og arkitekt. På denne måten slipper dere å bruke tid på å planlegge noe dere i realiteten ikke har råd til. Husk at man alltid bør holde tilbake ca 15% av det totale budsjettet til uforutsette kostnader. Sett opp et detaljert budsjett og hold dere til dette.
Når det gjelder store byggeprosjekter som oppføring av nytt hus, er den vanligste finansieringsformen et byggelån. Når man har et byggelån betaler banken lånesummen gradvis underveis i prosjektet, i takt med at verdi tilføres tomten gjennom byggingen. Banken har normalt pant i tomten. Hvis det oppstå betalingsproblemer, skilsmisse, dødsfall eller dersom entreprenøren går konkurs, har banken rett til å ta over tomten. I slike tilfeller kan banken velge å selge det halvferdige bygget slik det er, eller ferdigstille boligen for så å selge den. Når man benytter byggelån krever banken ofte at eventuell egenkapital benyttes først, før man begynner å bruke av byggelånet.
Før man får et slikt lån innvilget vil banken selv vurdere både entreprenør og tiltakshavers økonomiske soliditet. Banken benytter også en takstmann til å følge opp prosjektet. Slik kan banken forsikre seg om at de ikke utbetaler mer enn det som er blitt tilført boligen i verdi gjennom entreprenørarbeidet. Renten på et byggelån ligger vanligvis noe høyere enn boliglånsrenten, og etter ferdigstillingen omgjøres lånet til et vanlig boliglån.
Det vil gagne både deg og entreprenør å utarbeide en solig kontrakt før arbeidene setter i gang. Prosjektbeskrivelsen bør være detaljert, for å gi en felles forståelse av hva som skal gjøres og hvordan. Slik unngår dere misforståelser og uenigheter underveis i byggefasen. Ved at prosjektbeskrivelsen er detaljert kan entreprenøren anslå både kostnader og tidsbruk mer nøyaktig. På denne måten vil man i større grad unngå forsinkelser og uforutsette kostnader. Kontrakten bør altså inneholde priser for de ulike postene i arbeidsbeskrivelsen, samt datoer for oppstart og ferdigstilling. I tillegg bør det være beskrevet i kontrakten hvordan dere skal håndtere eventuelle uforutsette problemer. Dette kan være problemer som hverken er din eller håndverkers skyld, som forsinkelser hos leverandører eller dårlig vær. Om man gjør endringer i prosjektbeskrivelsen underveis i arbeidene bør man oppdatere kontrakten. Benytt gjerne kontraktsmalene til forbrukerrådet, som finnes her.
