boligsmart
Søk
Å grave ut kjelleren kan være en smart valg hvis du skal skal utvide boligens boareal. Man kan få få nye oppholdsrom til eget bruk, eller en hybel man kan leie ut skattefritt. I denne artikkelen presenterer vi 10 smarte tips for alle som vurderer å grave ut kjelleren.
Det finnes flere faktorer som spiller inn på om kjelleren egner seg for utgraving. Det er viktig å finne ut hvor komplisert det vil være å gjennomføre prosjektet. Hvis kjelleren i utgangspunktet har lav takhøyde, må man grave dypt. I noen tilfeller må man refundamentere og heve huset. Dette er et omfattende prosjekt med betydelige kostnadsrammer. Er grunnen under huset spesielt krevende, vil også dette gjøre arbeidet mer komplisert og kostbart å utføre. I tillegg kommer hensyn som den byggetekniske tilstanden. Foreligger det alvorlige råte eller andre fuktrelaterte skader i grunnmuren, må dette utbedres i forbindelse med å grave ut kjelleren. Dette medfører at man må få erfarne fagfolk på befaring før man påbegynner et slikt prosjekt. En takstmann, bygningsingeniør, eller en entreprenør med graveerfaring kan bidra her.
Å utvide boligens areal kan utgjøre en meget god investering. Mange graver ut kjelleren for å få ekstra boltreplass, eller for å innrede en hybel for utleie. Likevel er det viktig å huske på at det finnes andre muligheter. Har man en kjeller som i utgangspunktet ikke er egnet for utgraving, kan det være hensiktsmessig å vurdere andre måter å utvide huset på. Man kan for eksempel anskaffe et tilbygg, der man bygger en ny konstruksjon ved siden av boligen. Et annet alternativ er et påbygg der man utvider i høyden.
Det foreligger spesifikke krav for bygging av oppholdsrom i kjelleren. Om kommunen skal gi godkjenning til prosjektet må man oppfylle disse kravene:
Det hører i tillegg med at det finnes egne krav når det gjelder bygging av våtrom i kjelleren. Skal man bygge sokkelleilighet for utleie finnes ytterligere regler. Man må installere både kjøkken og bad, samt atskilt inngang. Det er viktig at man setter seg inn i regelverket, og sørger for at man bygger i henhold til relevante krav.
Man må søke kommunen dersom man skal gjennomføre en bruksendring av areale i kjelleren. Dette vil gjelde i tilfeller der man skal grave ut en grovkjeller og innrede den som boligdel. I tillegg finnes det ytterligere arbeider relatert til graving av kjeller som også har søknadsplikt. Det inkluderer endringer som gjøres med husets fasade (f.eks. nye vinduer, ny kjellerinngang), og arbeider med husets fundament. Hvordan man søker avhenger av hva slags søknad som må gjennomføres. Som regel må man få en fagperson til å stå som ansvarlig søker. Det vil som regel gjøres av prosjektets arkitekt. Enkelte entreprenører kan også påta seg oppgaven. Ansvarlig søker vil hente inn nødvendig dokumentasjon, og tjene som huseiers representant gjennom søknadsprosessen. Utgift til å dekke denne oppgaven pleier å inkluderes i arkitektens honorar.
Det foreligger egne regler og krav for å grave ut en kjeller som skal tjene som utleiedel. En sokkelleilighet må innfri en rekke spesifikke påbud:
I tillegg kommer krav om godkjente rømningsveier og hvor mye dagslys som kreves. Merk at selv om dagslys er påbudt, er ikke utsyn det. En sokkelleilighet må være isolert, men hvor godt og med hvilke materialer er ikke spesifisert i regelverket. Det lønner seg likevel å være nøye på dette punktet. En dårlig isolert kjeller kan være kald, fuktig og by på lav bokvalitet. Det kan dermed bli vanskelig å ha langvarige leieforhold. Vi skal se mer på isolering i et eget punkt lenger ned i artikkelen.
Å grave ut kjelleren kan være et meget omfattende prosjekt. Det kan kreve innsats fra flere fagfelt, leie av maskiner over tid, samt tyngre arbeider som støping av betong og pigging. Derfor må man sørge for å ha et solid budsjett. Det kan også forekomme komplikasjoner underveis når man graver. I verste fall kan man oppdage at fundamentet må utbedres. Dette kan bli dyrt å gjennomføre. Derfor er god finansiering en forutsetning for vellykket gjennomføring. Man skal alltid sørge for å ha finansieringen på plass før man skriver kontrakter eller gjør andre økonomiske forpliktelser i anledning et byggeprosjekt.
Skal man grave ut kjelleren, er det viktig å benytte seg av dyktige fagfolk med riktig erfaring. Gjøres det feil i arbeidet, kan konsekvensene bli alvorlige. Skader på grunnmur og fundament som resultat av uforsiktig graving i kjelleren kan gjøre boligen uegnet for opphold. Skal man gjennomføre refundamentering er dette å anse som en krevende og spesialisert oppgave med høy feilmargin. Det er mye å tjene på å velge en dyktig entreprenør til å ta oppdraget. Ved å gå gjennom markedsplassen Byggstart.no, kan man på enkelt vis hente inn tilbud fra kvalitetssikrede entreprenører. Man kan registrere sitt prosjekt på Byggstart sine nettsider. Det vil så matches med entreprenører som har riktig bakgrunn. Byggherren kan velge tilbudet som er mest gunstig, i henhold til egne krav og preferanser. Det er gratis og uforpliktende å benytte seg av denne tjenesten.
Å grave ut kjelleren er en oppgave man i stor grad bør overlate til profesjonelle fagfolk. Enkelte huseiere setter av mye tid og gjennomfører en stor del av gravingen selv. Andre velger å overlate alt som har med graving å gjøre til erfarne aktører. Man skal ikke gå i gang med denne typen prosjekt uten grundige forberedelser og høy grad av kunnskap. Er man uforsiktig, kan man påføre egen bolig alvorlige skader. Skulle fundamentet bli skadd, kan det koste flere hundre tusen kroner, eller til og med millioner å rette opp skaden. Selv om man leier inn en entreprenør kan man også tilby seg å bidra der det sømmer seg. Det er lurt å få avklart dette med entreprenøren så tidlig som mulig.
En kjeller har en del unike omstendigheter som ikke gjelder for resten av huset. Sentralt her er at bakken rundt er kald og fuktig. En uisolert kjeller, noe som finnes under mange eldre hus, er gjerne preget av dette. Temperaturen er lav uansett årstid, og inneklimaet er rått og ubehagelig. Skal man få et godt inneklima og en behagelig bokvalitet, er man avhengig av å isolere godt og klokt. Dette medfører at store deler av isolasjonen legges på utsiden av veggen. Dette forhindrer at fukt samler seg inne i grunnmuren. Man må også påse at gulvet isoleres. Dette medfører at man på pigge gulvet, og støpe betong. Skal man ha varmekabler er dette ekstra viktig. Å legge varmekabler i et dårlig isolert kjellergulv vil medføre at varmen trekkes ned i grunnen, og ikke opp i boligen. Skal man bygge våtrom i kjelleren er det egne forholdsregler man må ta. Man vil tjene mye på å forhøre seg med fagfolk når man skal isolere kjeller.
Når kjelleren er ferdig utført, skal det utføres en sluttbefaring. Da er det lurt å benytte seg av en takstmann. Formålet er å påse at alt arbeid tilfredsstiller gjeldende krav og regler. Det er i tillegg klokt å sørge for at man har skriftlig dokumentasjon som dekker alle arbeider som har blitt gjort, og alle materialene som har blitt brukt. Dette kan man behøve for å få kjelleren godkjent som oppholdsrom av kommunen. Forsikringsselskapet vil kreve dokumentasjon på at alt arbeid har blitt gjort i henhold til krav og regler for å forsikre boligen.
