Landbrukstakst er verdifastsetting av landbrukseiendommer, inkludert bygninger, jord- og skogbruksareal, og medfølgende rettigheter. Mange kjenner til begrepene verdivurdering og taksering fra salg av bolig, hvor en takstmann undersøker boligens eller eiendommens stand for deretter å sette en takst. Landbrukstakst foregår på tilsvarende måte, men skal i tillegg til verdivurdering av eiendom og eventuell bolig også ta hensyn til det økonomiske potensialet som ligger i driften av bruket. Taksering av landbrukseiendommer baserer seg på politisk fastsatte grunnregler, og kan derfor være mer krevende å gjennomføre enn annen taksering. For å sette korrekt takst kreves inngående kunnskap om hvilke reguleringer landbruket i Norge er underlagt. Landbruksdepartementet har gitt retningslinjer for fastsettelse av pris på landbrukseiendommer i et rundskriv som bygger på Odelsloven og Konsesjonsloven. Landbrukstaksten skal blant annet ta hensyn til samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, avgrensing av landbrukseiendom, og generelle verdsettingsprinsipper. Grunnprinsippet for landbrukstakst er at dagens nytteverdi av driftsbygningene og en normal netto avkastning av driften skal legges til grunn for taksten.

Taksten blir imidlertid ikke alltid satt kun på basis av verdien på landbruket. Man ønsker også å tilrettelegge for rekrutteringen av aktive yrkesutøvere innenfor landbruket, og å legge til rette for langsiktig og god ressursforvaltning av landbrukseiendommer. I tillegg er det behov for å skape stabile heltids- og deltidsarbeidsplasser i primærnæringer som jord- og skogbruk. Ved salg av landbruk hvor driften skal videreføres vil prisen derfor tilrettelegge for at eiendommen skal bidra til å realisere disse målene.

Oppsummert kan man si at landbrukstakst er en verdivurdering av et landbruk som utføres av en kvalifisert takstmann. Landbrukstakst er bundet til strenge lover og regler om regulering av landbruket, generell distriktspolitikk, odel- og konsesjonsloven. Landbrukstakst benyttes gjerne i forbindelse med salg av landbrukseiendom, overdragelse innad i familien, ved søking om lån eller refinansiering, og ved arveoppgjør.

‍

Mer om hva landbrukstakst er:

1.1. Alt du må vite om salg av gårdsbruk

1.2. Hvordan fastsettes ligningsverdien?

1.3. Lær mer om lover og regler for forkjøpsrett

Prisen for en landbrukstakst vil som regel ligge på mellom 8000 til 30.000 kroner. Fremgangsmåten for taksering av landbruk skiller seg vesentlig fra metodene som brukes til verdivurdering av boligeiendommer. Den største forskjellen mellom takst av boligeiendommer og landbrukstakst er at sistnevnte tar lenger tid, både under befaring og kunnskapsinnhenting. Dette er også en medvirkende årsak til at landbrukstakst er dyrere enn vanlig boligtakst. Det er særlig i forbindelse med salg av landbrukseiendom, overdragelse innen familien, opptak eller refinansiering av lån, og ved arveoppgjør at man har behov for en offisiell verdivurdering av landbrukseiendommer.

For å fastsette riktig takst er det viktig å ansette en takstmann som har kunnskap om konsesjonsloven, odelsloven og andre rundskriv og regler utarbeidet av Landbruks- og matdepartementet.  I tillegg må takstmannen ha innsikt i lokale forhold som er avgjørende for å anslå eiendommens verdi.

Når man skal ansette en fagperson til å utføre et oppdrag er det alltid en fordel å forhøre seg med flere tilbydere. Den beste fremgangsmåten vil være å redegjøre for de behovene man har, og deretter innhente tilbud fra flere samtidig. Takstmenn kan operere med ulike priser, betingelser og tilgjengelighet, så det kan være flere faktorer som påvirker valget. Husk derfor at det ikke nødvendigvis lønner seg å velge det som fremstår som det billigste alternativet. Før man inngår en avtaler er det viktig å få bekreftet hva som er inkludert i prisen. Spør gjerne om betingelser for reisetid, da mange tar ekstra betalt dersom eiendommen ligger utenfor fylkes- eller kommunegrensen. 

Hvis man ønsker å spare penger på takseringen kan man gjøre sitt ytterste for å gjøre jobben til takstmannen lettere. Ha alle papirer og dokumenter som takstmannen behøver tilgjengelig, slik at vedkommende ikke behøver å bruke kostbar tid på å lete frem dette på dine vegne. Dokumentasjon man burde ha tilgjengelig er blant annet kjøpekontrakt og skjøte, brukstillatelse, ligningsverdi fra selvangivelse, målebrev og situasjonskart, tegninger for plan og fasade, forsikringsbevis og eventuell dokumentasjon på oppussingsarbeid utført av fagfolk.

‍

Mer om pris for landbrukstakst:

2.1. Trenger man egentlig en tilstandsrapport?

2.2. Hva liker kostnadene for taksering på?

‍2.3. Gode tips for deg som skal selge arvet bolig

Det finnes mange begrep knyttet til drift og regulering av landbruk. Noen uttrykk har man kanskje hørt, uten å vite eksakt hva de innebærer. Dessverre kan regler for salg av landbruk være ganske komplisert, men det hjelper å ha litt innsyn i hva de ulike begrepene innebærer. Nedenfor følger en oversikt over noen sentrale begreper knyttet til eierskap og verdivurdering av landbruk:

Odelsrett er retten man får til odelsjord etter 20 år med full eiendomsrett. Når man har oppnådd odel vil også etterkommere i rett nedstigende ledd få odelsrett til eiendommen. Odelsrekkefølgen tilsier at eldre søsken går foran yngre søsken. Dette innebærer at barn av den eldste i søskenflokken har sterkere odelsrett enn sine tanter og onkler.

Odelsjord er en landbrukseiendom med dyrket jord på minst 35 dekar eller produktiv skog på minst 500 dekar.

Odelstakst er den kjøpesummen en odelsberettiget person skal betale for en eiendom som er odelsjord. En odelstakst skal gjenspeile verdien av eiendommen ved fritt salg, men det skal også tas hensyn til at eiendommen i hovedsak skal benyttes til landbruksformål. Landbruksformål innebærer jordbruk, skogbruk, hagebruk og andre primærnæringer. Normalt vil en odelstakst bli satt betydelig høyere enn en åsetestakst. Odelstakst blir benyttet når en odelsberettiget person krever å få kjøpe eiendom som er blitt solgt ut av familien eller til en med svakere odel. Den som har sterkest odel kan fremme rettslig krav på eiendommen opptil 6 måneder etter salget, men det vil i de fleste tilfeller lønne seg å løse en odelstvist før eiendommen blir solgt.

Åsetesrett er den rett som den nærmest ættede personen til eieren i rett nedstigende linje har til å overta en landbrukseiendom på spesielt gunstige vilkår.

Åsetestakst er en takst som skal sørge for at etterkommende generasjoner skal kunne overta et landbruk til en pris som gjør det mulig å drive lønnsomt. Åsetestakst brukes når etterkommere etter en odelsberettiget eier av et gårdsbruk skal overta eiendommen etter reglene om åsetesrett. En odelstakst skal gjenspeile omsetningsverdien på eiendommen ved fritt salg, mens en åsetestakst skal ta hensyn til at eiendommen skal lønne seg å drive utelukkende som et gårdsbruk.

Konsesjon er tillatelse fra kommunen til å overta en eiendom. Konsesjon skal sikre videre landbruksproduksjon ved kjøp og salg av landbrukseiendommer. Når en landbrukseiendom over en viss størrelse og pris skifter eier, er det opp til kommunen å avgjøre om den nye eieren skal få konsesjon. Å få en konsesjon til å overta en landbrukseiendom betyr i realiteten å få tillatelse til å drive landbruksproduksjon. Overtar man eiendom fra nær slekt eller som odelsberettiget er overtakelsen vanligvis konsesjonsfri.

‍Konsesjonstakst fastsetter verdien på jord, skog, bygninger og eventuelle rettigheter og heftelser basert på retningslinjene til konsesjonsloven, samtidig som man tar hensyn til markedet på det aktuelle stedet. Konsesjonstakst benyttes ved salg av landbrukseiendommer i det åpne markedet. Verdien som settes er den man kan forvente å oppnå i markedet og som godtas ved en kommunal konsesjonsbehandling. Mange kjøpere har evne og vilje til å betale mer enn takstmannen fastsetter som en forsvarlig pris, og begrensningen ligger da i konsesjonsbehandlingen og dens mulighet for prisregulering.

‍

Mer om sentrale begreper knyttet til landsbrukstakst:

3.1. Sett deg inn i hva odelsretten innebærer

3.2. Hvordan innhenter jeg e-takst?

3.3. Hva er egentlig lånetakst?

Konsesjonsloven og streng regulering av jordbruket ble innført i Norge med formål om å sikre norsk eierskap til naturressursene. I tillegg ønsket man å forhindre sterk industrialisering av landbruket og motarbeide en situasjon der én, eller et fåtall, sterke eiere kjøper opp jord og landbruksareal. Konsesjonsloven har blitt revidert ved flere anledninger, og inneholder i dag også bestemmelser om bo- og driveplikt, prisreguleringen av eiendommene, og forkjøpsrett for det offentlige.

Norske myndigheter har lagt stor vekt på prisfastsettelsen av landbrukseiendom, fordi man mener dette vil føre til en pris på eiendommene som gagner samfunnet best. Prisregulering vil bidra til at landbrukseiendommer blir brukt til produksjon av mat ved å forhindre at attraktive landbrukseiendommer blir kjøpt opp av mer ressurssterke aktører for deretter å bli benyttet til utbygging. Man anser at det er nødvendig at prisnivået på landbrukseiendommer ikke overstiger arealenes produksjonsverdi, den tekniske verdien av bygningene og den verdien eiendommen har som bosted. Det er et ønske at eiendommen skal kunne fullfinansieres ved inntjeningen fra landbruket, slik at bonden har midler til å modernisere driften og foreta investeringer som kan sikre bedre dyrevelferd, høyere matkvalitet og gode HMS-tiltak.

Et annen ønsket formål med reguleringen er at man vil ha best mulig ressursutnyttelse, få flere bosatte bruk, og flere aktive eiere på gårdene. Dette oppnår man blant annet ved å håndheve boplikten. Når man overtar jord- eller skogbrukseiendom over en viss størrelse forplikter man seg til å bo på eiendommen i minst fem år. Hensikten med boplikten er å forhindre at landbrukseiendommer blir stående ubebodd eller blir brukt som fritidseiendom.

‍

Mer om normer og regler ved taksering av landbruk:

4.1. Slik beregnes bruksarealet i en bolig

4.2. Kan man selge gårdsbruk uten megler?

4.3. Er kjøp av oppussingsobjekt en god idé?

Dersom man har behov for en verdivurdering av landbruk og tilhørende eiendommer, er det første man bør gjøre å kontakte takstmann. Er man usikker på hvordan man skal gå frem for å velge en kvalifisert takstmann, kan man ta kontakt med Norsk Landbrukstakst. Dette er en interesseorganisasjon for takseringsforetak som jobber for å heve kompetansen ved taksering, erstatningsberegninger og skjønn innen landbruket. De kan være behjelpelige med å anbefale én eller flere av sine medlemmer som kan passe til det takseringsbehovet man har.

Når man har funnet en kvalifisert takstmann, vil det bli gjennomført en befaring hvor man sammen går gjennom eiendommen, boligen og driftsbyggene for å kunne danne et inntrykk av standarden. Det anbefales å sette av god tid slik at man kan gjøre en grundig inspeksjon av bygninger, terreng, fremkommelighet og eventuelt annet. Etter befaringen er det vanlig at man sammen ser på tegninger, bilder, kart og andre dokumenter som eier er i besittelse av. I de fleste tilfeller vil det i tillegg være hensiktsmessig å gå igjennom en driftsplan for bruket. Det bør også utarbeides en liste over løsøre og inventar som vil følge med eiendommen ved overtakelse. Det vil også være nødvendig å innhente informasjon fra det offentlige for å avklare om det hviler heftelser eller servitutter ved eiendommen.

Andre ting det er viktig å kunne dokumentere, er blant annet:

• Er det odel på gården?
• Er det priskontroll?
• Er det full konsesjon?
• Foreligger det private avtaler knyttet til eiendommen?

De fleste salg av landbrukseiendommer i Norge faller inn i én av to hovedkategorier. Det kan enten være salg innad i familien, hvor salget foregår i enkle former med et minimum av skriftlige kontraktsvilkår. Det andre alternativet er å legge ut eiendommen for salg på det åpne markedet. I slike tilfeller vil det som regel alltid lønne seg å ansette en eiendomsmegler for å nå ut til flest mulige interessenter. Ved valg av megler bør man etterspørre en som har erfaring med å selge landbruk, da dette er en mer omfattende prosess enn å selge en vanlig bolig.

Neste skritt i prosessen vil være å forberede annonse og prospekt. Prospektet bør inneholde grundig informasjon om landbruket, og inkludere alle rettigheter og begrensninger som følger med eiendommen. Det er også viktig å vise gode oversikts- og detaljbilder. Det lønner seg å bruke en dronefotograf for å ta oversiktsbilder som kan illustrere beliggenhet og hvor tomtegrensene går. I tillegg til dronebilder må man også ta med bilder av bolig og driftsbygninger, for å skape en så realistisk presentasjon av standarden som mulig. Det kan i noen tilfeller også være lurt å inkludere private bilder for å gi et bedre inntrykk av hva slags livsstil man kan forvente seg. Kanskje det er mulighet for jakt, fiske eller andre fritidsaktiviteter som kan være viktig for den rette kjøperen.

Etter annonsering er det klart for visning. Det vil være hensiktsmessig å sette av god tid mellom annonsering og visning. Potensielle kjøpere av landbrukseiendommer er som regel på utkikk etter noe mer enn et sted å bo, og det er avgjørende at de får tid til å undersøke praktiske forhold, som for eksempel finansiering eller skole- og jobbmuligheter. Interessenter kan også ha mange innviklede spørsmål som megler og/eller eier trenger tid til å finne svar på. Det er vanlig praksis å avholde fellesvisninger på lørdager for å tilrettelegge for at så mange som mulig skal ha anledning til å komme. Det er ikke uvanlig at interessenter bor langt unna, og de har dermed ikke mulighet til å komme på visning i ukedagene. Det er også viktig at potensielle kjøpere får god tid til å se seg rundt når de først har kommet, så en visning varer vanligvis i flere timer.

Budrunden starter som regel påfølgende uke, og er man heldig vil det komme flere tilfredsstillende bud. Etter endt budrunde vil man avtale et kontraktsmøte med kjøper. Her kan det i tillegg være behov for å gå gjennom og fylle ut konsesjonsskjema som sendes inn til kommunen.

‍

Mer om fremgangsmåter for taksering og salg av landbruk:

5.1. Finn riktig eiendomsmegler

5.2. Gode råd før budrunden starter

5.3. Hvilken årstid passer best for salg av bolig?

Det er flere kompliserte forhold man må ta hensyn til når man skal taksere landbrukseiendommer, og man må ha god oversikt over lover, regler og normer.  I all hovedsak er det likevel noen prinsipper som ligger til grunn for de fleste takseringsoppdragene innenfor landbruket.

Dette er blant annet:

• Verdivurdering av bolighus tar som regel utgangspunkt i ny verdi basert på statistikk, og så trekkes det fra for alder og slitasje.
• Verdivurdering av kårboliger baserer seg på leieverdi, men om det er tinglyst borett vil dette trekkes fra verdien.
• Eiendommer som har små jord- og skogbruksarealer med begrenset næringsmessig betydning har som regel størst verdi som bosted. De skiller seg dermed lite ut fra tomte med bolig og vil takseres basert på det.
• Verdi av jakt- og fiskerettigheter og utmarksbeite kan beregnes ut fra årlig nettoavkastning.
• Beliggenhet i forhold til arbeidsmarked og offentlige og private servicetilbud, i tillegg til veikvalitet og naboforhold, vil telle inn på takseringen av landbruket i sin helhet.

‍

Mer om hva som er viktig å vite om landbrukstakst:

6.1. Hva er en boligsalgsrapport?

6.2. Dette må du vite om overdragelse av eiendom mellom søsken

6.3. Viktig å vite ved salg av tomt

Her gir vi deg svar på et utvalg spørsmål tilknyttet landbrukseiendommer:

‍

Spørsmål:

Hva er forskjellen på småbruk, gårdsbruk og landbruk?

Svar:

Betegnelsen gårdsbruk benyttes gjerne om en eiendom der det drives landbruk, utover det finnes det ingen klar definisjon på hva som kan kalles et småbruk og hva som er et gårdsbruk. Både småbruk og gårdsbruk består ofte av bolig, driftsbygning(er), og redskapsbygg. Det er ofte dyrket mark, beitearealer og skog tilhørende eiendommen. Et småbruk vil som regel være av mindre størrelse, og driften vil i hovedsak føre til at eieren er selvforsynt med diverse landbruksprodukter. Hvis driften er hovedinntektskilden til de som driver gården vil det mest sannsynlig kvalifisere til å kalles et gårdsbruk. Dersom gården er kategorisert som landbrukseiendom, er det som regel konsesjon og bo- og driveplikt, uavhengig av om det kalles et småbruk eller gårdsbruk.

‍

Spørsmål:

Vil den som har sterkest odelsrett arve landbrukseiendommen?

Svar: 

Odelsrett er ikke det samme som arverett. Odelsretten er en såkalt latent rett som først utløses dersom gården selges eller testamenteres til noen med svakere eller ingen odelsrett. Odelsretten forhindrer ikke eieren fra å testamentere eiendommen til noen andre, men den som har sterkest odelsrett kan fremme et rettslig krav om å overta eiendommen etter avdøde. Dette kan innebære at den som er tilgodesett med eiendommen i testamentet må tåle at den med odels- eller åsetesrett overtar eiendommen på skiftet. Den som er tilgodesett i testamentet vil da normalt ha krav på å få utbetalt eiendommens verdi.

‍

Spørsmål:

Kan hvem som helst kjøpe en gård?

Svar:

Hovedregelen tilsier at man kan anskaffe bebygd eiendom som ikke er større enn totalt 100 dekar og heller ikke har mer enn 35 dekar fulldyrket eller overflatedyrket jord, uten å søke konsesjon. Ved kjøp av større landbrukseiendommer må man få innvilget konsesjon av kommunen.

Uansett om man er kjøper eller selger av eiendom, er det viktig å ha kontroll på papirarbeidet. Som kjøper er det første man bør gjøre er å se til at finansieringen er i orden. Det er også viktig å se til at man har oversikt over alle dokumenter man kan trenge i løpet av salgsprosessen. Når undertegner man overtakelsesprotokollen? Hva er en boligsalgsrapport? Hvordan arrangerer man en vellykket visning?

Man må også passe på at man har full oversikt over alle kostander knyttet til salget. Utløser salget dokumentavgift? Hvor høye er fellesutgiftene? Hvor mye må man betale i provisjon til megler?

Er du bekymret for at det skal oppstå konflikter under eller etter salg av eiendom? Det finnes mange ulike forsikringer som skal hjelpe dersom man opplever problemer i tilknytning til salget. Det går an å tegne en eierskifteforsikring, og det tilbys også både boligkjøperforsikring og boligselgerforsikring. Det kan være lurt å sette seg inn i hva de ulike forsikringene dekker, og om man i det hele tatt har behov for noen av dem.